第讲土地管理法规

1、.v本课程的考核目的在于考核学生房地产方本课程的考核目的在于考核学生房地产方面的有关知识，考察学生运用所学的房地面的有关知识，考察学生运用所学的房地产法律知识，解决实际法律问题的能力。产法律知识，解决实际法律问题的能力。v成绩成绩=30%*平时成绩平时成绩+70%课程论文成绩课程论文成绩v平时成绩：作业、考勤、课堂讨论情况平时成绩：作业、考勤、课堂讨论情况.n法：是国家和地方规范性文件的总称，包括内容较多，上至宪法，下至县以上人民政府及其职能部门所出台的具有普遍约束力的法规、规则；n法律：意义较窄，一般仅指全国人大起草实施的全国性法律准则。 n法律规范：简称法规，是由国家制定或认可、体现统治阶

2、级意志，以国家强制力保证实施的行为准则。了解基本概念了解基本概念假定假定处理处理制裁制裁.n房产房产：在法律上明确了权属关系的房屋财产 n地产地产：在一定土地所有制下作为财产的土地 房屋财产和土地财产的总称。 n房地产业房地产业：指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，包括土地开发、房屋建设、维修、管理，土地使用权的出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押，以及由此而形成的房地产市场。 .n房地产的概念房地产的概念n 指土地、建筑物及其他地上定着物，是指土地、建筑物及其他地上定着物，是三者的综合体。三者的综合体。 实物实体质量功能 .房地产的概念房地产的概念 指土地、建筑物及其他地上

3、定着物，是指土地、建筑物及其他地上定着物，是三三者的综合体。者的综合体。 利益利益(interests)收益收益(benefits) 权权益益包含包含础础基基 目前在我们国家，房地产的权利主要有所目前在我们国家，房地产的权利主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权。役权、空间利用权。. 指该宗房地产与其他房地产或事物在空间指该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，和它与重要场所方位和距离上的关系，和它与重要场所( (如市中如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业

4、等府机关、同行业等) )的距离，从其他地方到达该的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观、配套设施等，观、配套设施等， 区区 位位. 建筑物的概念建筑物的概念 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。位置位置面积面积层数层数高度高度结构结构装修装修用途用途产权产权成新成新设备、设施设备、设施.土地的概念土地的

5、概念 土地是指地球表层的陆地及其地上、地下一定范围内土地是指地球表层的陆地及其地上、地下一定范围内的空间。的空间。 地壳一定深度地壳一定深度大气对流层大气对流层土壤土壤母质母质母岩母岩土地的土地的空间价值空间价值位位置置设设计计权利权利四四至至面面积积利利用用生生熟熟地地质质环境环境形形状状1、认识土地的层面、认识土地的层面.u是指由房地产法律、法规、规章规定的，用于调整和指导人们从事房地产开发、经营、管理和服务的行为规范准则。u狭义：狭义：仅指1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，于1995年1月1日起施行的u广义：广义：除狭义外，还包括所有调整房地产关系的法律规

6、范的总和，即由不同层次的调整房地产关系所组成的法律规范的有机结合体。 法律、法规、规章、政策法律、法规、规章、政策.n调整对象包括调整对象包括房地产开发关系、房地产交易关系、房地产开发关系、房地产交易关系、物业管理关系及房地产管理关系。物业管理关系及房地产管理关系。n概念：是指房地产法律规范在调整房地产开发、概念：是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易及管理过程中发生的房地产主体之间的权利交易及管理过程中发生的房地产主体之间的权利义务关系。义务关系。n构成：主体（管理，开发，交易，服务主体）构成：主体（管理，开发，交易，服务主体） 客体（经济行为和房地产）客体（经济行为和房地产） 内容（享有

7、的权利和承担的义务）内容（享有的权利和承担的义务）.v特征特征 1、房地产法律行为：体现在民事，如出租、交易、房地产法律行为：体现在民事，如出租、交易2、房地产行政行为：产权登记、建设用地审批、房地产行政行为：产权登记、建设用地审批3、房地产司法行为：仲裁、司法裁决、房地产司法行为：仲裁、司法裁决事实事实 行为 事件：不可意见的事件引起的法律关系变更，如土地的灭失不可意见的事件引起的法律关系变更，如土地的灭失法律关系的产生，是指因某种法律事实的出现而使土地法律关系的产生，是指因某种法律事实的出现而使土地法主体取得权利和承担相应的土地义务。法主体取得权利和承担相应的土地义务。例如，土地使用者甲按

8、法定条件和程序把土地使用权出例如，土地使用者甲按法定条件和程序把土地使用权出租给乙，乙给甲付一定数额的租金。这就在甲、乙之间租给乙，乙给甲付一定数额的租金。这就在甲、乙之间产生了土地法律关系。产生了土地法律关系。承租人乙便承担在租赁期限届满时向出租人归还土地使承租人乙便承担在租赁期限届满时向出租人归还土地使用权和按时足额交纳租金的义务。用权和按时足额交纳租金的义务。出租人享有在租赁期限届满时要求承租人交回土地使用出租人享有在租赁期限届满时要求承租人交回土地使用权和收取租金的权利。权和收取租金的权利。法律关系的变更，是指因某种法律事实的出现而使已经法律关系的变更，是指因某种法律事实的出现而使已经

9、存在的法律关系三个要素中的某一个要素发生了变化。存在的法律关系三个要素中的某一个要素发生了变化。例如，甲承包了乙例如，甲承包了乙50亩山林。因山洪爆发，冲毁了亩山林。因山洪爆发，冲毁了15亩亩林地，致使甲乙之间订立的山林承包合同的标的发生了林地，致使甲乙之间订立的山林承包合同的标的发生了变化即土地法律关系发生了变化。变化即土地法律关系发生了变化。法律关系的消灭，是指因某种法律事实的出现而使现法律关系的消灭，是指因某种法律事实的出现而使现存的法律关系消灭。存的法律关系消灭。例如甲依法征用了乙例如甲依法征用了乙150亩上地，双方当事人各自全部亩上地，双方当事人各自全部履行了规定的义务，甲向乙全部支

10、付了各项土地使用履行了规定的义务，甲向乙全部支付了各项土地使用补偿费用并按期返还了土地。这就导致了土地征用法补偿费用并按期返还了土地。这就导致了土地征用法律关系的消灭。律关系的消灭。.n1、宪法：有最高的法律效力，凡与宪法有抵触的其他法律、法规均不具有法律效力。n2、法律：如刑法、民法通则、诉讼法等基本法。城市规划法、房地产管理法等。n3、行政法规：是由国务院根据宪法和法律制定的规范性文件，其法律地位和法律效力低于宪法和法律，但高于地方性法规、政府规章。城市房地产开发经营管理、闲置土地处置、国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行等。n4、地方性法规、自治条例和单行条例：在不同宪法、法律、行政法规

11、相抵触的前提下制定的规范性文件。如土地管理法实施细则n5、部门规章：城市房屋产权产籍管理n6、地方政府规章：广东省城市房屋拆迁管理规定第十条城市的土地属于国家所有。第十条城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。.地壳一定深度地壳一定深度大气对流层大气对流层土地的土地的空间价值

12、空间价值位位置置设设计计权权利利四四至至面面积积利利用用生生熟熟地地质质环境环境形形状状参考资料：1、中华人民共和国土地管理法 ，网络收集2、黄河主编 ，土地法教程，2005年01月，超星图书馆土地是指地球表层的陆地及其地上、土地是指地球表层的陆地及其地上、地下一定范围内的空间。地下一定范围内的空间。各国的法律均从横向和纵向确定土地的法律范围各国的法律均从横向和纵向确定土地的法律范围. 土地管理法第4条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为和。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。” 农用地农用地指直接用于农业生产的土地

13、，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。 建设用地建设用地是指直接用于建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地。 未利用地未利用地是指农用地和建设用地以外的土地，包括荒地。7zhou3,345.面积有限面积有限位置固定位置固定 质量差异质量差异 土地永续利用土地永续利用 土地经济供给的稀缺性土地经济供给的稀缺性 用途的多样性用途的多样性用途变更的困难性用途变更的困难性社会经济位置的可变性社会经济位置的可变性土地增值性土地增值性土地报酬递减的可能性土地报酬递减的可能性合并及分割的可能性合并及分割的可能性土地的特性土地的特性

14、. 土地管理关系是指国家及土地管理职能部门在行使管理土地的职权过程中与其他社会组织及公民个人所发生的关系。包括土地利用计划管理关系、建设用地管理及审批关系、土土地利用计划管理关系、建设用地管理及审批关系、土地使用监督关系以及土地税收的征收管理关系地使用监督关系以及土地税收的征收管理关系等等。土地管理关系和土地交易关系土地管理关系和土地交易关系双方的地位双方的地位是否平等？是否平等？土地交易关系是指土地所有人或使用人与法人、公民个人及土地交易关系是指土地所有人或使用人与法人、公民个人及其他交易主体在平等、自愿、有偿、协商一致的基础上形成其他交易主体在平等、自愿、有偿、协商一致的基础上形成的一种社

15、会关系。这种关系的实质是在流通领域中产生的一的一种社会关系。这种关系的实质是在流通领域中产生的一种财产转移关系。种财产转移关系。有哪些交易有哪些交易关系？关系？. . .土地权益：土地权益：一、土地所有权一、土地所有权1、定义、种类、特征： 土地所有权是土地所有人依法对归其所有的土地所享有的的支配性权利。（1）主体的）主体的（2）内容的）内容的（3）客体的）客体的所有权人及其代表由法律明确：国所有权人及其代表由法律明确：国家（国务院）和集体经济组织。家（国务院）和集体经济组织。例例如，在国有土地使用权出让法律关系中如，在国有土地使用权出让法律关系中由市、县人民政府土地管理部门担当国由市、县人民

16、政府土地管理部门担当国有土地所有者代表与用地者签订出让合有土地所有者代表与用地者签订出让合同。同。 禁止土地所有权的禁止土地所有权的。禁止滥用土地。权利主体仅限于在集体禁止滥用土地。权利主体仅限于在集体向国家转换，集体之间仅限于边界调整。向国家转换，集体之间仅限于边界调整。土地所有权和土地使用权一般是土地所有权和土地使用权一般是的，的，导致所有权虚化；导致所有权虚化；国有土地所有权国有土地所有权的产生途径的产生途径？. 土地所有权的主体、客体和内容土地所有权的主体、客体和内容国有土地所有权主体主体客体客体内容内容中华人民共和国中华人民共和国唯一主体唯一主体一切属于国家所有的土地一切属于国家所有

17、的土地包括包括指国家在行使土地所有权的过程中形成的，由法指国家在行使土地所有权的过程中形成的，由法律规定的权利和义务。律规定的权利和义务。 法律规定法律规定城市市区土地（不含法律规定属于集体所有的）；依法征用的土地；依法没收、征收和征购收归国有的土地；国家依法拨给单位、农村集体和个人使用的国有土地；法律规定不属于集体的一切土地（林地、草地、滩涂等）；农民转为城镇居民后，原属于居民的集体土地；因移民、自然灾害使农民成建制地迁移后，余下的属于迁移集体的土地。.集体土地所有权主体主体客体客体内容内容村或乡（镇）等农民集体村或乡（镇）等农民集体 农民集体所有的一切土地农民集体所有的一切土地 包括包括指

18、农民集体在依法行使土地所有权的指农民集体在依法行使土地所有权的过程中形成的权利和义务过程中形成的权利和义务 。 法律规定法律规定农村和城市郊区的土地，不含法定属于国有的土地；农村的宅基地、自留地和自留山。自留山、自留地、宅基地是否可以继承自留山、自留地、宅基地是否可以继承? ? 土地所有权的主体、客体和内容土地所有权的主体、客体和内容. 土地使用权是指一定社会主体对土地利用的权利，是从土地所有权中分离出来的相对独立的土地物权，包括对土地的按来源分：国有土地使用权和集体土地使用权按来源分：国有土地使用权和集体土地使用权按取得方式分：出让土地使用权和划拨土地使用权按取得方式分：出让土地使用权和划拨

19、土地使用权按用途不同分：建设用地使用权和农业用地使用权。建设用按用途不同分：建设用地使用权和农业用地使用权。建设用地使用权又分国有建设用地和集体建设用地使用权。地使用权又分国有建设用地和集体建设用地使用权。种类种类.国有土地使用权主体主体客体客体内容内容依法直接从国依法直接从国家取得国有土家取得国有土地使用权的单地使用权的单位和个人位和个人 依法由国家划拨或有偿出让给上述单依法由国家划拨或有偿出让给上述单位使用的土地位使用的土地 国有土地使用权主体在行使土地使用权的国有土地使用权主体在行使土地使用权的过程中形成的、并通过法律形式加以固定过程中形成的、并通过法律形式加以固定的的权利和义务。权利和

20、义务。土地使用权的主体、客体和内容土地使用权的主体、客体和内容全民和集体所有制企业；国家机全民和集体所有制企业；国家机关、事业单位和社会团体；中外关、事业单位和社会团体；中外合资企业、合作企业、外资企业；合资企业、合作企业、外资企业；户口在城市，满户口在城市，满1818周岁，具有行周岁，具有行为能力的公民。为能力的公民。. 国务院在国务院在关于制止侵占耕地建房的通知关于制止侵占耕地建房的通知规定，农民不准在承包地、自规定，农民不准在承包地、自留山、自留地、饲料地上建房、葬坟、挖坑起土、毁田打坯、烧砖。留山、自留地、饲料地上建房、葬坟、挖坑起土、毁田打坯、烧砖。 主体主体客体客体内容内容承包土地

21、的集体、农户或个人；乡镇企事业承包土地的集体、农户或个人；乡镇企事业单位单位 ；户口在农村的农户或个人；户口在农村的农户或个人 ；户口在；户口在农村，年满农村，年满1818周岁，具有行为能力的公民。周岁，具有行为能力的公民。 依法取得的承包地、建设用地、依法取得的承包地、建设用地、 自留山、自留山、自留地、农村宅基地自留地、农村宅基地 。在行使土地使用权的过程中形成的、并通在行使土地使用权的过程中形成的、并通过法律形式加以固定的过法律形式加以固定的权利和义务。权利和义务。取得取得不同的用途取得方式不同：不同的用途取得方式不同：农用地承包；宅基地分配；非农经营用地投资；非农公益用地拨付。其中，非

22、农公益用地使用权人的权力内容受到限制，其对土地只享有占有权、使用权，几乎不拥有收益权和处分权。近日，河南省虞城县刘店乡境内的肖黄窑厂近日，河南省虞城县刘店乡境内的肖黄窑厂和叶大庄窑厂置国家有关政策于不顾，大肆和叶大庄窑厂置国家有关政策于不顾，大肆在可耕地中取土，却没人制止。在可耕地中取土，却没人制止。 .国有土地使用权的国有土地使用权的取得和收回的方式取得和收回的方式n取得取得方式：方式：n （ 1 1 ）有偿有偿: :依法有偿依法有偿出让与转让，土地使用权作价入股、租赁出让与转让，土地使用权作价入股、租赁等等n （ 2 2 ）无偿无偿: :依法依法划拨划拨取得取得收回的情形收回的情形u（1

23、1）届满的收回）届满的收回u（2 2）提前收回：因社会公共利益的需要收回，给予补偿）提前收回：因社会公共利益的需要收回，给予补偿u（3 3）土地使用者不履行土地出让合同的）土地使用者不履行土地出让合同的u（4 4）司法机关决定收回的）司法机关决定收回的u（5 5）土地使用权灭失）土地使用权灭失u（6 6）土地使用者的抛弃，停止使用的）土地使用者的抛弃，停止使用的u（7 7）公路、铁路、机场、矿场等核准报废的）公路、铁路、机场、矿场等核准报废的国有土地使用权的国有土地使用权的确认确认： 通过申报，审查、面积测量，注册登记，核发证通过申报，审查、面积测量，注册登记，核发证书，确认国有土地使用权给单

24、位或者个人。书，确认国有土地使用权给单位或者个人。.收回收回1 1、为农村公共设施和公益事业建设需要收回的、为农村公共设施和公益事业建设需要收回的2 2、不按批准用途用地的、不按批准用途用地的3 3、因撤消、迁移等原因停止使用的、因撤消、迁移等原因停止使用的集体土地使用权的集体土地使用权的取得和收回的方式取得和收回的方式临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。 临时使用土地期限一般不超过二年。临时使用土地期限一般不超过二年。.土地使用土地使用权出让权出让它是指

25、国家以土地所有者的身份将它是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权付土地使用权出让金出让金的行为的行为。土地使用权出让的主体和实施步骤土地使用权出让的主体和实施步骤主体主体市、县人民政府市、县人民政府。土地使用权出让土地使用权出让管理管理.土地使用权出让的土地使用权出让的实施步骤实施步骤(1)(1)拟订拟订出让计划出让计划：审核审核、报批报批(2) (2) 预报预报：出让土地使用权出让土地使用权实行实行向上级政府向上级政府预报制度预报制度。位置、面积、位置、面积、利用现状、年

26、利用现状、年限、规划用途、限、规划用途、出让方式、地出让方式、地价评估、效益价评估、效益测算及实施测算及实施情情况况等等预报内容预报内容(3)(3)土地使用权出让的审批土地使用权出让的审批A A拟订方案，报同级人民政府审核拟订方案，报同级人民政府审核B B报有批准权限的人民政府批准报有批准权限的人民政府批准C C土地出让合同的签定及相关法律手续的办理土地出让合同的签定及相关法律手续的办理.n 土地使用权出让年限和方式土地使用权出让年限和方式 （1 1）出让年限）出让年限出让方与受让出让方与受让方的利益分配方的利益分配直接影响直接影响用用 途途出让的最高年限出让的最高年限居住用地居住用地70年年

27、工业用地工业用地50年年教育、科技、文化、教育、科技、文化、卫生、体育用地卫生、体育用地50年年商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地40年年综合或其他用地综合或其他用地50年年（2 2）出让方式）出让方式A A、协议出让、协议出让是指出让方和受让是指出让方和受让方通过协商的方式方通过协商的方式有偿出让土地有偿出让土地提出申请提出申请，具体的磋商具体的磋商，签订，签订出让出让合同，实施出让。合同，实施出让。程序程序工业工业、市政公益事业市政公益事业、非盈利非盈利、及扶持、优惠项目及扶持、优惠项目适应范围适应范围.大型或关键性的发展计划与投标项目大型或关键性的发展计划与投标项目B B、招标出让

28、、招标出让是指在规定的期限内，由符合规定条件的是指在规定的期限内，由符合规定条件的单位或者个人（受让方）以书面投标形式，单位或者个人（受让方）以书面投标形式，竞投某片土地的使用权，土地招标小组竞投某片土地的使用权，土地招标小组（出让方代表）择优而取。（出让方代表）择优而取。适应于适应于C C、拍卖出让、拍卖出让是指在指定的时间、地点，利用公开的场是指在指定的时间、地点，利用公开的场合，由土地管理部门代表政府就某块土地合，由土地管理部门代表政府就某块土地的使用权公开叫价出让，由价高者获得土的使用权公开叫价出让，由价高者获得土地使用权。地使用权。适应于适应于竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业

29、和娱乐用地。竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业和娱乐用地。三种出让方式三种出让方式拍卖价最高拍卖价最高招标价格次之招标价格次之协议价格最低协议价格最低买方是国家，卖买方是国家，卖方土地开发者或方土地开发者或土地使用者土地使用者.n使用性质、用途和范围方面受有关部门的管理和监督使用性质、用途和范围方面受有关部门的管理和监督。n地表、地下资源地表、地下资源及埋藏物及埋藏物的所有权依然属于国家的所有权依然属于国家 。n土地使用权土地使用权受受让让者者可以有偿转让、出租和抵押。可以有偿转让、出租和抵押。 土地使用权出让的有关注意事项土地使用权出让的有关注意事项 对土地使用权出让管理的主要内容对土

30、地使用权出让管理的主要内容 土地使用权出让的行政管理工作是由国家土地管土地使用权出让的行政管理工作是由国家土地管理部门主管；国土资源部负有主管国家土地使用权出理部门主管；国土资源部负有主管国家土地使用权出让的行政管理责任让的行政管理责任。 1国家规定商业用地使用权出让的最高年限为多少年？国家规定商业用地使用权出让的最高年限为多少年？ 2由于由于s是大城市，该市区的商业用地使用权出让应当采用什是大城市，该市区的商业用地使用权出让应当采用什么方式出让？么方式出让？ 3若该房地产开发公司欲改变出让合同约定的土地用途，若该房地产开发公司欲改变出让合同约定的土地用途， 如如何处理？何处理？4由于该房地产

31、开发公司的行为违反了土地使用权出让合同的由于该房地产开发公司的行为违反了土地使用权出让合同的约定，约定，s市土地管理部门应对该房地产开发公司进行哪些处理。市土地管理部门应对该房地产开发公司进行哪些处理。 .（1 1）方式：方式： A A）出售，即买卖出售，即买卖）交换交换： C C）赠与：赠与：土地使用权转让管理土地使用权转让管理 第四周第四周1 1、土地使用权的转让、土地使用权的转让是指土地使用者将从国家（政府）获得的土地使用是指土地使用者将从国家（政府）获得的土地使用权在有效期内依法有偿转让给其他用地者的行为。权在有效期内依法有偿转让给其他用地者的行为。定义定义2 2、土地使用权转让的方式

32、和条件：土地使用权转让的方式和条件：（2 2）转让的转让的条件条件.n19981998年年1212月月2424日颁布的日颁布的土地管理法实施条例土地管理法实施条例已经将国有已经将国有的一种方式。的一种方式。n19991999年年7 7月月2727日国土资源部颁发的日国土资源部颁发的规范国有土地租赁若干规范国有土地租赁若干意见意见中第一条规定：中第一条规定：“国有土地租赁国有土地租赁是指国家将国有土地是指国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行政主管部门签订一定年期

33、的土地租赁合同，并支付租金的行为行为。” 国有土地租赁管理与国有土地租赁管理与国有国有土地使用权出租管理土地使用权出租管理在所适用的范围上：以出让方式取得的土地多用于重新开发和利用，而国在所适用的范围上：以出让方式取得的土地多用于重新开发和利用，而国有土地租赁所要解决的特定问题主要是城市大量原有行政划拨用地如何扩有土地租赁所要解决的特定问题主要是城市大量原有行政划拨用地如何扩大到有偿使用的范围，多用于原划拨用地发生土地转让、场地出租、企业大到有偿使用的范围，多用于原划拨用地发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的情形。改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的情形。.2

34、2、土地使用权的出租土地使用权的出租管理管理n1 1、土地使用权出租具有复合性、土地使用权出租具有复合性： 出租出租包括包括土地使用权土地使用权、建筑物及其他附着物。建筑物及其他附着物。n2 2、出租主客体的合法性：出租主客体的合法性：主为出租人，客为可出租的土地主为出租人，客为可出租的土地n3 3、承租人取得的是按照本来用途而使用的权利，不能将承、承租人取得的是按照本来用途而使用的权利，不能将承租权转让或转租。租权转让或转租。n4 4、出租后，出租人继续履行出让合同约定的义务。、出租后，出租人继续履行出让合同约定的义务。（1）土地使用权的出租土地使用权的出租是指依法有偿受让国有土地是指依法有

35、偿受让国有土地使用权的单位或个人作为出租人，将其土地使用权使用权的单位或个人作为出租人，将其土地使用权或土地使用权连同地上建筑物和附着物租赁给承租或土地使用权连同地上建筑物和附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的法律行为人使用，由承租人向出租人支付租金的法律行为。（ 2 2 ）土地使用权出租的土地使用权出租的特征特征.（3 3）、土地使用权出租的条件）、土地使用权出租的条件A A、必须为国家有偿出让或转让的土地使用权才可出租必须为国家有偿出让或转让的土地使用权才可出租B B、按照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进、按照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行了投资、开发

36、和利用行了投资、开发和利用。 C C、出租人和租赁人应当签订租赁合同，通过租赁合同来、出租人和租赁人应当签订租赁合同，通过租赁合同来确定出租方与承租方的权利义务关系的确定出租方与承租方的权利义务关系的。D D、出租人应依法律规定办理出租登记手续、出租人应依法律规定办理出租登记手续。. 土地使用权抵押土地使用权抵押管理管理指土地使用者将其合法取得的指土地使用者将其合法取得的土地使用权以不转移占有的方土地使用权以不转移占有的方式作为抵押财产向债权人履行式作为抵押财产向债权人履行债务作出的担保行为债务作出的担保行为。实际上实际上土地使用者（抵押人）将土地使用者（抵押人）将其土地使用权和地上附着其土地

37、使用权和地上附着物所有权向银行或资金持物所有权向银行或资金持有人抵押后，有人抵押后， 取得贷款，取得贷款，供其使用供其使用的行为的行为。含义含义土地土地使用权使用权抵押的前提条件抵押的前提条件稳定的政局稳定的政局明确的土地产权明确的土地产权稳定的货币值稳定的货币值应注意应注意的问题的问题 土地使用权及地上物抵押期终止日，不得超过土地使用土地使用权及地上物抵押期终止日，不得超过土地使用权年限的终止日。权年限的终止日。. 土地使用权抵押程序土地使用权抵押程序（1 1）抵押申请：支付地价款或开发建设投资的抵押）抵押申请：支付地价款或开发建设投资的抵押贷款，持具有法律效力的土地使用权文件，向银行申贷款

38、，持具有法律效力的土地使用权文件，向银行申请贷款请贷款（2 2）抵押物估价：）抵押物估价：对抵押物估对抵押物估价，一般按小于抵押价，一般按小于抵押物价值额度的一定比例确定贷款数额，一般不高于估物价值额度的一定比例确定贷款数额，一般不高于估价的价的70%70%。（3 3）签订抵押合同。签订抵押合同。（4 4）抵押合同公证：到当地的司法部门公证，领取）抵押合同公证：到当地的司法部门公证，领取抵押公证书抵押公证书（5）当事人应当在抵押合同签订后十五日内持抵押合同以及当事人应当在抵押合同签订后十五日内持抵押合同以及有关文件申请土地使用权抵押登记。有关文件申请土地使用权抵押登记。 . 土地使用权抵押管理

39、土地使用权抵押管理u形成形成的的抵押关系抵押关系，办理登记手续办理登记手续；u抵押关系消失时，办理注销抵押登记手续抵押关系消失时，办理注销抵押登记手续；u目的：目的：防债务人一旦破产防债务人一旦破产使债权使债权兑现困难。兑现困难。u一经形成抵押关系，抵押权便成了债权的附从权一经形成抵押关系，抵押权便成了债权的附从权利利。u债权不消失债权不消失，抵押权也不能再行转让、出租抵押权也不能再行转让、出租u债权人对土地使用权拥有监督的权利。债权人对土地使用权拥有监督的权利。第第二二章章土土地地管管理理法法. 土地使用权的划拨管理土地使用权的划拨管理 1 1、土地划拨土地划拨：县级以上人民政府依法批准，在

40、土地使用者县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。 特点：特点：u没有期限规定没有期限规定u不得从事转让、出租、抵押等经营活动不得从事转让、出租、抵押等经营活动u土地用途不得改变，要改须批准土地用途不得改变，要改须批准u包括交纳补偿、安置费和无偿两种取得方式包括交纳补偿、安置费和无偿两种取得方式u必须经过县级以上人民政府核准依法办理必须经过县级以上人民政府核准依法办理.n基本案情：某市一家物资公司向当地银行贷款，以该公司

41、位于市区一块划拨土地作为抵押。当贷款期限界满时，该公司因经营不善，无力偿还银行贷款，被法院依法宣布破产。于是，银行主张实现抵押权，但破产清算组对该抵押持有异议，上诉法院，最终法院应如何裁定该抵押权？ .n国家机关用地和军事用地国家机关用地和军事用地n城市基础设施用地和公益事业用地城市基础设施用地和公益事业用地n国家国家重点扶持重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地的能源、交通、水利等基础设施用地n法律、行政法规规定的其他用地法律、行政法规规定的其他用地 u用途的限定：用途的限定：u流转的管理：流转的管理：u收回的管理：收回的管理： 因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的因迁移、

42、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的 根据公共利益需要、实施城市规划和旧城改造等，需要调整土地使用的根据公共利益需要、实施城市规划和旧城改造等，需要调整土地使用的 公路、机场、铁路、矿厂等经核准报废的公路、机场、铁路、矿厂等经核准报废的.n 符合下列条件的，经市、县人民政府符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房土地管理部门和房产管理部门产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：附着物所有权可以转让、出租、抵押：n1 1、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人、土地使用者为公司、企业、其他经济

43、组织和个人n2 2、领有国有土地使用证；、领有国有土地使用证；n3 3、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；n4 4、签订土地使用权出让合同，向当地市、县人、签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。抵押所获效益抵交土地使用权出让金。.土地的征用土地的征用n1 1、土地征用的概念、土地征用的概念与特点与特点n 土地征用土地征用：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行

44、征收或者征用并给予补偿。收或者征用并给予补偿。(年月日十届全国人大二次会议通过的年月日十届全国人大二次会议通过的宪法宪法修正案第二十条修正案第二十条)n土地管理法土地管理法第二条第四款第二条第四款“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用地实行征用”中的中的“征用征用”主要是改变土地所有权，也有的并不改变土地所有权。主要是改变土地所有权，也有的并不改变土地所有权。为了区别两种不同的情况，与为了区别两种不同的情况，与宪法宪法相一致，建议将这一款修改。相一致，建议将这一款修改。 土地征用的特点土地征用的特点 n 1 1、严格按法定程序进行严

45、格按法定程序进行；2.2.政府行为；政府行为； n 3 3、强制性强制性；4. 4. 补偿性；补偿性；5 5、权属转移性、权属转移性n 6 6、兼顾国家、集体、个人三者的利益兼顾国家、集体、个人三者的利益。7 7、社会公开性、社会公开性.n2 2、征用土地的审批权限、征用土地的审批权限 依据：依据：中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国土地管理法（19991999年年1 1月日实施）月日实施） （3 3）征用农用地的，应依照新法规定先行办理）征用农用地的，应依照新法规定先行办理农用地转用农用地转用审批审批。（1 1）征用）征用基本农田；基本农田；基本农田以外的耕地超过基本农田以外的耕地超过3

46、535公顷的公顷的；其他土地超过其他土地超过7070公顷的公顷的。由由国务院国务院批准批准（2 2）征用）征用以上规定以外的土地以上规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。人民政府批准，并报国务院备案。.（1 1）建设项目预审）建设项目预审（2 2）申请用地申请用地与审查与审查3 3、土地征用的程序土地征用的程序国国家家建建设设征征用用土土地地的的程程序序发布征地批准公告；发布征地发布征地批准公告；发布征地安置补偿方案公告；办理征地安置补偿方案公告；办理征地补偿登记。补偿登记。 （6 6）实施）实施（7 7）颁发颁发建设用地批准书建设用地批准

47、书（3 3）制定征地方案）制定征地方案（4 4）上报审批）上报审批（5 5）批复）批复确定征地范围；资料收集确定征地范围；资料收集与分析；实地调查；计算与分析；实地调查；计算安置补偿费，商讨安置方安置补偿费，商讨安置方案等案等农用地转用方案、补充耕地农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案、供地方案方案、征地方案、供地方案.4 4、征地补偿与安置标准征地补偿与安置标准原则：原则：按照被征用土地的原用途给予补偿按照被征用土地的原用途给予补偿。（）（）、征用耕地征用耕地A A、土地补偿费土地补偿费：补偿标准：补偿标准：为该耕地被征用前为该耕地被征用前3 3年平均年产值的年平均年产值的6 6至至101

48、0倍倍补偿对象：农民集体经济组织补偿对象：农民集体经济组织B B、安置补助费安置补助费：按照需要安置的农业人口数计算按照需要安置的农业人口数计算补偿对象：依靠土地生活的农业人口补偿对象：依靠土地生活的农业人口式中：式中：S 三年平均年产值（元三年平均年产值（元/公顷）；公顷）； P征用耕地面积（公顷）；征用耕地面积（公顷）； P总总被征地单位的耕地总面积（公顷）；被征地单位的耕地总面积（公顷）； H被征地单位的农业人口数；被征地单位的农业人口数；F= S4(或或6)PP总总15H案情案情.n、地上附着物和青苗的补偿费：地上附着物和青苗的补偿费：补偿标准按省、自治区、直辖市规定执行补偿标准按省、

49、自治区、直辖市规定执行补偿对象：补偿物的所有者补偿对象：补偿物的所有者n、新菜地开发建设基金：、新菜地开发建设基金： 大于大于100100万时，万时，105000-150000105000-150000元元/ /公顷公顷 城市人口城市人口 5010050100万时，万时，75000-10500075000-105000元元/ /公顷公顷 小于小于5050万时，万时，45000-7500045000-75000元元/ /公顷公顷（）（）征用其他土地征用其他土地：参照征用耕地的土的参照征用耕地的土的补偿标准补偿标准。（）（）大中型水利、水电工程建设大中型水利、水电工程建设：征用土地的补偿费标准和移

50、民征用土地的补偿费标准和移民安置办法安置办法，按按国务院国务院另行另行的的规定规定执行。执行。农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置或异地移民安置农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置或异地移民安置 .、新征地补偿标准新征地补偿标准 （1 1）省级国土资源部门将会同有关部门制定省域内各县（市）耕地的省级国土资源部门将会同有关部门制定省域内各县（市）耕地的最低最低统一年产值标准统一年产值标准，并报省级人民政府批准后公布执行。土地补偿费，并报省级人民政府批准后公布执行。土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应按照保证被征地农民原有生活水平和安置补助费的统一年产值倍数，应按照保证被征地农民原有

51、生活水平不降低的原则，在法律规定范围内确定；按不降低的原则，在法律规定范围内确定；按法定法定的统一年产值倍数计算的统一年产值倍数计算的征地补偿安置费用，征地补偿安置费用，的征地补偿安置费用，征地补偿安置费用，不能使被征地农民保持原有不能使被征地农民保持原有生活水平生活水平，经省级人民政府批准应当，经省级人民政府批准应当提高倍数提高倍数；土地补偿费和安置补助；土地补偿费和安置补助费合计按费合计按倍倍计算，计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由由当地人民政府统筹安排，从当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益国有土地有偿使用收益中划出一定比例给

52、予中划出一定比例给予补贴。依法批准占用补贴。依法批准占用基本农田基本农田的，征地补偿按当地人民政府公布的的，征地补偿按当地人民政府公布的最高最高补偿标准补偿标准执行。执行。 在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知告知被征地农村集被征地农村集体经济组织和农户。但是，在体经济组织和农户。但是，在告知后告知后，凡被征地农村集体经济，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和

53、青苗，征地时一律苗，征地时一律不予补偿不予补偿。.n1.1.村民建房用地：村民建房用地： n农村村民一户农村村民一户一宅一宅基，面积不得超过规定的标准。基，面积不得超过规定的标准。n建住宅应当符合乡（镇）土地利用总体规划，尽量使用建住宅应当符合乡（镇）土地利用总体规划，尽量使用旧旧宅宅基地基地或或空闲地。空闲地。n经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，应当办理农用地转用审批手续。及占用农用地的，应当办理农用地转用审批手续。 n2.2.乡镇企业乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业建设使用土地乡（镇）村公共设施、公益事业建设使用土地：n经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照规定的批准权限，由县级以上地政主管部门提出申请，按照规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，应当办理农用方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，应当办理农用地转用审批手续。地转用审批手续。 农民集体农民集体建设用地建设用地使用使用管理管理.农村集体土地使用权流转管理农村集体土地使用权流转管理（一）农村集体土地使用权