开发成本和开发间接费用

1、（一）、土地获得价款：为取得土地开发使用权而发生的各项费用。1、土地出让金：向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价。2、土地征用及拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿， 农作物补偿费等。A、土地征用费B、耕地占用费C、安置养老费D、拆迁补偿费C、土地补偿费D、其他3、合作补偿款：补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。4、中介费5、预提6、其他：含契税、初始登记费等。（二）、前期工程费：在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、 可行性研究、筹建、 “三通一平”等前期费用。1、勘察设计费A、勘察及丈量费B、

2、规划设计费：含景观设计C、竞标设计补偿费2、三通一平费A、临时道路B、临时用电C、临时用水D、场地平整E、临时设施费3、可行性研究费A、可行性研究编制费B、市场调查费C、项目建设咨询费D、其他4、人防费5、大市政配套费6、预提7、其他A、招标代理及管理费B、配套方案征询费C、测绘费D、工程保险费E、环境评估费F、竣工档案编制费G、日照分析H、审图费I、晒图费J、其他（三）、基础设施费：建筑物外红线内。1、室外给排水系统A、上水配套费B、雨污水C、直饮水D、热水E、其他2、室外电气系统A、供电配套工程费B、其他3、室外燃气系统A、燃气配套费B、其他4、通讯系统：电话、宽带、有线电视等。5、环卫设

3、施6 、采暖系统7、预提8、其他（四）、建筑安装工程费：项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用1、建筑结构工程A、基础工程B、主体结构工程C、门窗工程D、公共部位精装修E、室内精装修F、样板房：主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。2、设备及设备安装工程A、室内水暖气电管线设备B、室内设备及安装：空调、电梯、高低压配电等。C、消防系统D、智能化系统：保安、电信、卫星电视等。3、室外总体工程A、道路系统：小区道路、围墙、门卫、标识等。B、园林环境工程绿化建设、建筑小品等。C、其他4、工程管理费A、工程监理费B、咨询费C、施工合同外奖金D、质监费、验收费5、预提6、其他（五）、公建配套设

4、施费：开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能 有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。1、会所、物管楼2、儿童乐园3、学校、幼儿园4、游泳池5、网球场6、预提7、其他（六）、资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收 益的净额。1、利息支出2、利息收入3、汇兑损益4、金融机构手续费（七）、开发间接费：与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及 与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。1、工程管理费A、行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开 发

5、部门的行政费。五级明细参考“管理费用”明细科目B、在建工程抵押费：评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费C、其他2、营销推广费：项目开盘前发生的广告、策划、样板间、售楼中心建设、售楼书、模型等所有营销 推广费用。1）媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告。2）广告设施及发布费：车站广告、路牌广告3）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆4）促销活动费：场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费5）宣传资料及礼品费：售楼书、各种礼品6）接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等7）现场销售器具费：饮水机、家私等8）现场销售人工费：工资、奖金、补贴等9）卖点

6、增加费：10）看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用11）样板间：临时样板间的建造、设计、装修以及清洁、保安、维修费用。对于主体内的样板间的 设计、装修以及家具、家私等费用，可收回部分从总费用中扣除。12）销售模型费13）展销费：展位费、布置费、制作费等14）其他 3、预提4、其他5、结转：项目建设期跨多个年度，反映已经结转的开发成本 1、土地费用：包括征地费、土地出让费等，即通常所说的楼面地价等。 这项成本比较明确， 拿地时就可以确定了2、前期费用。包括土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工 程费等。一般标准为 120400 元/平方米左

7、右。其中，规划设计费占到该项费用的 70%-80%左右， 而各个楼盘规划设计费，也根据楼盘定位和设计公司好坏，差距甚大。3、基础设施费。包括接水、接电、市政道路、弱电、绿化、煤气、照明、环卫、有线电视、排水排污、基础设施费 等，一般标准为 350500 元/平方米。该项费用中接电和绿化费用所占比重比较大， 各为 1/4 左右， 而绿化费用根据物业类型不同也有所差异， 比如高层小高层单体绿化一般在 120-150 元/平方米左右， 好一点在 150-200 元/平方米，而多层则有可能达到 300-400元/平方米，个盘之间差异性比较大。4、建安工程费。包括基坑围护、工程桩、土建、安装、装饰工程、

8、样板房、精装修费用，以及钢材、水泥等建筑材 料成本，毛坯房一般标准为 20002500 元 / 平方米左右。其中土建成本最高，一般都在 1500 元/平 方米左右，接下来是安装和装饰工程费用。5、公共建筑建安工程费。包括会所建安工程和公建建安工程成本。这块费用也可以归并到建安工程费用上面。一般为120160 元/平方米6、公建配套费包括水电煤、 市政配套费、 白蚁防治费、新型墙体材料、 高教费、物业基金、 消防、人防工程费等。7、开发间接费。这块费用有员工工资、福利费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、广告费、办公费、展览费 及其他费用，即通常意义上的管理费和营销费，这块费用一般占到销售收入

9、的3.5%4.5%来核算，一般为 300400 元/平方米。8、税费。如营业税附加和土地增值税，一般为销售收入的 6%左右。如楼盘销售均价为 1 万元/ 平方米，则这 块费用在 600 元/平方米左右。9、财务成本。主要为银行利息及其他融资成本。一般以土地成本 *2 年*10%计算，一般已经达到 1000 1500 元/ 平方米。也就是说，在杭州一个中档公寓楼盘，不算土地成本，它的成本在4500 到 6000 元/ 平方米左右。开发间接费用的明细项目设置和会计处理举例开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各 项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发

10、生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应 负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。 为了简化核算手续， 将它先记入 “开发间接费用” 贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。为了组织开发间接费用的明细分类核算， 分析各项费用增减变动的原因， 进一步节约费用开支， 开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：l 工资 指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、 技术、经济、服务等人员的工资、 奖金和津贴。2. 福利费 指按上项人员工资总额的一定比例（目前为 14）提取的职工福利费。3折旧费 指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、 设备、仪器等提取的折 旧费。4修

11、理费 指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、 设备、仪器等发生的修 理费。5办公费指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。6水电费指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。7劳动保护费指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、 摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、 饮水的燃料等。8. 周转房摊销 指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。9利息支出指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发

12、成本的利息支出及相关的手续费， 但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。 开发产品完工以后的借款利息， 应作为财务费用，计人当期损益。10其他费用指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等 变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减。 但就单位开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反比例的变动，即完成开发产品 数量增加，单位开发产品分摊的费用随之减少；反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊 的费用随之增加。因此，超额完成开发任务，就可降低开发成本中的开发间接费。开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用”账户进行。企业所属各内部独立核算单位发 生的各项开发间接费用，都要自“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、 “银行存款”、“周转房周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方，作如 下分录入账：借：开发间接费用 41 600贷：应付工资 8 000应付福利费 1120