房地产项目贷款后评价及案例分析课件

1、房地产开发贷款业务培训房地产项目贷款后评价及其案例分析2005.122005.12房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12房地产项目贷款后评价及其案例分析房地产项目贷款后评价及其案例分析总行房地产信贷部业务监管处总行房地产信贷部业务监管处 周文彪周文彪 楼铁萍楼铁萍房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12内容提要内容提要房地产项目贷款后评价概论房地产项目贷款后评价概论 房地产项目贷款后评价内容房地产项目贷款后评价内容房地产项目贷款后评价方法和步骤房地产项目贷款后评价方法和步骤房地产项目贷款后评价报告格式房地产项目贷款后评价

2、报告格式房地产项目贷款后评价案例房地产项目贷款后评价案例房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12房地产项目贷款后评价概论房地产项目贷款后评价概论房地产项目贷款后评价问题提出的背景房地产项目贷款后评价问题提出的背景房地产项目贷款后评价的定义房地产项目贷款后评价的定义房地产项目贷款后评价的目的和意义房地产项目贷款后评价的目的和意义房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12房地产项目贷款后评价问题提出的背景房地产项目贷款后评价问题提出的背景项目贷款管理制度要求项目贷款管理制度要求中国农业银行中长期贷款项目后评价办法（农银发1997

3、222号）该办法对中长期贷款后评价的资格及基本内容首次作出制度性规定。但过于简单，缺乏可操作性。中国农业银行固定资产贷款管理办法（农银发200510号）该办法2005年1月出台，在第八章中对贷后管理及后评价提出了明确要求，提出中长期固定资产贷款实行后评价制度。中国农业银行房地产开发贷款业务监管办法（农银发2003 387号）该办法2003年9月出台，是房地产项目贷款贷后管理的主要办法，在第六章中对后评价工作提出了原则要求，并设计了后评价表。房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12房地产项目贷款后评价问题提出的背景房地产项目贷款后评价问题提出的背景调查评估和贷

4、后监管的需要调查评估和贷后监管的需要房地产项目审批发放及运作情况目前我行现有房地产法人贷款约2000亿元左右，其中大多为项目贷款。截止今年9月，总行自2000年以来约审批同意发放300多笔房地产项目贷款，涉及金额1000亿元以上。总行每半年通过NOTES要求分行上报一次项目贷款运作情况表，要求每年至少一次上报项目贷款运作情况报告。从部分分行上报的情况来看，一些项目实际运作状况与初期调查评估有很大出入，项目运作出现重大风险，有的归于失败。出现风险和失败的原因何在，从总行到分行都没有进行系统的深入的总结评价。房地产项目贷款的监管思路 为了加强项目贷款管理，总行房地产信贷部在2005年房地产信贷工作

5、要点和在上海召开的房地产信贷工作现场会上，都提出房地产项目贷款要建立后评价制度。拟下发房地产项目贷款后评价的通知，重点对2004年以来总行审批发放的项目贷款进行后评价 房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12房地产项目贷款后评价问题提出的背景房地产项目贷款后评价问题提出的背景金融机构通行的做法金融机构通行的做法世界银行世行早在20世纪70年代就开始对其贷款项目进行后评价，现已形成了一整套完整的制度和方法，世界银行将后评价的英文名称为“Audit”（其直译为审计），由此可见后评价在世行中地位。按世行的评价方法，一般投资项目的后评价分两个阶段进行，一是在项目贷款

6、发放完毕后，由该项目贷款的银行主管人员编制“项目完成报告”；二是由董事局主席指定专职董事负责的“业务评议局”对项目进行全面综合的评价。 中国建设银行建设银行早在1995年9月就建立了项目贷款后评价实施办法。后评价内容主要包括借款人资信和生产经营状况分析、贷款使用和项目建设实施情况分析、借款人财务效益评价、银行效益及风险评价。国家开发银行开发银行也较早地建立了项目贷款后评价制度。2001年4月出台的国家开发银行项目贷款后评价办法中，要求在项目贷款发放结束后三年，各有关主管部门要分别形成项目贷款后评价报告，并由稽核部门进行复核和评价；每年下达后评价年度计划；后评价成果作为责任人业绩考核的基础材料之

7、一。房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12房地产项目贷款后评价的定义房地产项目贷款后评价的定义项目管理的生命周期理论项目管理的生命周期理论根据项目管理的生命周期理论，因项目生命周期各阶段的不同特点，项目评价可以分为三部分内容：即项目前评价（项目评估）、项目中评价、项目后评价。由于这三个阶段项目管理内容和侧重点不同，其项目评价内容也不同。房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12房地产项目贷款后评价的定义房地产项目贷款后评价的定义房地产项目贷款后评价的含义房地产项目贷款后评价的含义房地产项目贷款后评价是指对贷款到期安全收回或

8、到期未能正常收回后，有关人员对房地产项目贷款从调查、评估、决策、贷后管理等过程进行全面分析评价的一种方式，是项目贷款管理周期的重要组成部分，也是项目贷款贷后管理的一个组成部分。它的主要着眼点在于，根据信贷资金的“三性”原则（流动性、安全性、效益性），判断项目贷款的清偿能力，及项目评估时对项目投资风险（财务风险、经营风险等）的预测准确性、风险规避措施的实施效果等。 房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12房地产项目贷款后评价的定义房地产项目贷款后评价的定义房地产项目贷款后评价的特点房地产项目贷款后评价的特点房地产项目贷款后评价有其内在的规律和特点，在原理、作用

9、和实施步骤上都有别于项目评估。其特点主要是： 现实性项目贷款后评价分析的是项目实际情况，是项目完工或销售完毕后的一定时期内，根据企业的实际经营结果或根据项目的实际情况重新预测的数据，而项目评估是依据历史和经验性资料，对项目的前瞻性的一种预测。全面性在进行项目评价时，既要分析其投资过程，又要分析经营实施过程。不仅要分析项目投资经济效益，而且要分析其经营管理，发掘项目的潜力。探索性项目后评价要分析企业现状，发现问题并探索未来的发展方向，因而要求项目后评价人员具有较高的素质和创造性，把握影响项目的主要因素，并提出切实可行的改进措施。 房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.1220

10、05.12房地产项目贷款后评价的定义房地产项目贷款后评价的定义项目评估与后评价的区别项目评估与后评价的区别在项目管理周期中所处在的阶段不同项目评估属于项目管理中的前期，后评价则是项目管理的延伸。比较的标准不同项目评估是依据国家有关部门颁布的定额标准、参数或过去经验数据来衡量建设项目的准入标准。后评价虽然也参照有关定额标准和国家参数，但它主要是直接与项目评估的预测情况或国内外其它同类项目的有关情况进行对比，检测项目的实际情况与预测情况的差距，并分析其产生的原因，提出改进措施。作用不同项目评估主要是帮助银行用于信贷决策，项目后评价主要提高银行的信贷决策水平。评价的内容不同项目评估的主要内容是项目的

11、建设条件、投资环境、技术方案等，项目后评价则是对上述内容的再评价，以及对项目的贷后管理、贷款的综合效益进行总结和回顾。 房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12房地产项目贷款后评价的目的和意义房地产项目贷款后评价的目的和意义存在的认识问题存在的认识问题从目前我国的情况看，人们对项目评价问题多集中在前评估上，对中评价和后评价则看的不是很重。目前主要存在两种问题：一是项目后评价无用论，认为开展此项工作会占用大量的工作时间和必要费用，与项目评估相比不能产生效益；二是认为开展后评价是自我揭丑，是对前面项目评估的自我否定。 房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培

12、训班2005.122005.12房地产项目贷款后评价的目的和意义房地产项目贷款后评价的目的和意义后评价的核心是后评价的核心是“温故而知新温故而知新”，就是总结过去，吸收经验，汲取教训，就是总结过去，吸收经验，汲取教训，得到启示，指导未来。得到启示，指导未来。开展房地产项目贷款后评价，可以及时发现在贷款调查、评估、决策、贷后管理等过程中的问题，总结贷款准入、管理的经验教训，为我行调整信贷政策、改进和完善项目贷款管理提供借鉴。开展房地产项目贷款后评价，可以进一步增强项目评估人员的责任感，促使评估人员努力做好本职工作，提高房地产项目贷款的决策管理水平。开展房地产项目贷款后评价，可以进一步加深银企合作

13、关系，挖掘合作潜力，提高银行的综合收益。 房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12房地产项目贷款后评价的目的和意义房地产项目贷款后评价的目的和意义 资料：20世纪70年代末，英国海外开发署对全世界24个多边金融机构的评价系统进行了专门的研究，研究表明项目后评价是一种全新的并迅速发展的活动，当时所调查的24个组织每年花费3600万美元用于后评价，而同期的资金总投入约为210亿美元，即评价费用约占同期总投资的0.17。同时也为促进当地的社会和经济发展起到了巨大的作用。 房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12房地产项目贷款后评

14、价内容房地产项目贷款后评价内容借款人资信评价借款人资信评价 项目实施后评价项目实施后评价 项目财务效益后评价项目财务效益后评价项目贷款审批内容执行情况分析、项目监管过程中存项目贷款审批内容执行情况分析、项目监管过程中存在的问题及贷款安全性分析在的问题及贷款安全性分析贷款的综合效益分析贷款的综合效益分析总结与评价总结与评价 房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12借款人资信评价借款人资信评价主要调查分析借款人的财务状况、偿债能力，借款人和经营者有否发生不利于银行贷款安全的行为；调查分析借款人的信用状况、信用等级、还本付息等情况。如调查分析借款人在贷款期内有否发

15、生财务报表不真实，股东变更、公司章程修改、实收资本变动，对外重大投资或对外大额担保等重大事项，借款人和经营者有否发生不利于我行贷款安全的行为等。 房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12借款人资信评价借款人资信评价具体来说，对借款人财务状况及偿债能力评价主要包括：对借款人财务状况及偿债能力评价主要包括：评价借款人在项目经营期内的总资产、总负债、所有者权益、存货、评价借款人在项目经营期内的总资产、总负债、所有者权益、存货、应收帐款、预收帐款、银行借款、对外担保及其它或有负债的规模、构应收帐款、预收帐款、银行借款、对外担保及其它或有负债的规模、构成和增减变动情况

16、，成和增减变动情况，据此判断借款人的财务报表真实性及财务处理的合理性、准确性。计算的指标主要是：资产负债率、流动比率、速动比率、存货周转率。 评价借款人在项目经营期内的销售收入、净利润、现金流入、现金流评价借款人在项目经营期内的销售收入、净利润、现金流入、现金流出等，据此评价借款的人盈利能力、偿债能力和支付能力。出等，据此评价借款的人盈利能力、偿债能力和支付能力。计算的指标主要是：销售利润率、总资产利润率、净资产利润率、净现金流量。房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12借款人资信评价借款人资信评价另外，还可以用以下几个财务指标进行补充评价：另外，还可以用以

17、下几个财务指标进行补充评价：预收帐款存货比率（预收帐款/存货）100在房地产开发企业中，存货、预收帐款分别在流动资产和流动负债中占有较大比重，且预收帐款多以存货来偿付，预收帐款存货比可反映企业预售和生产的配合状况。如果预收帐款存货比太小，说明企业的预售情况不佳，主要靠自有资金和融资性债务组织生产。如果预收帐款存货比过大，说明企业的生产跟不上销售，有可能不能如约以完成开发的物业偿付预收帐款，或说明企业将预收帐款挪作他用。房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12借款人资信评价借款人资信评价存货占流动资产比重（存货/流动资产）100预收帐款占流动负债比重（预收帐款

18、/流动负债）100这两个指标都属于结构比重指标，可以反映未来的获利能力和销售水平。房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12借款人资信评价借款人资信评价对借款人在贷款期内的信用状况、信用等级、还本付息对借款人在贷款期内的信用状况、信用等级、还本付息等情况的调查分析：等情况的调查分析：评价指标主要是贷款付息率、到期贷款收回率、存贷比率、销售归行率。 累计收回贷款金额其中：到期贷款收回率100 贷款总金额 企业在银行存款 存贷比率 100 企业在银行贷款房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12借款人资信评价借款人资信评价对房地产

19、项目的市场分析是做好项目后评价工作的基础，通过对当地房地产市场过去几年的回顾，可以判断项目评估报告中对市场预测的准确性。房地产市场预测的核心是房地产业产品市场前景的估计，主要有以下内容：国民经济发展趋势预测产业政策所带来影响的预测市场需求预测销售前景预测房地产生命周期预测供给能力预测市场价格走向预测市场竞争情况预测具体操作时，可以了解项目评估时，销预售计划是否得到执行；过去几年当地经济发展和房地产市场发展的真实情况；SWOT分析中同类项目对本项目市场前景的实际威胁情况；本项目在当地的真实市场竞争状况。 房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12项目实施后评价项

20、目实施后评价核实项目建设中的主要技术经济指标；核实工程项目进度、项目营销方案和销售计划执行情况；核实项目实际总投资、资金来源和使用情况；并与项目评估报告进行比较，分析形成差异的原因。 房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12项目实施后评价项目实施后评价具体来说，主要包括：核实项目建设中的主要技术经济指标。核实项目建设中的主要技术经济指标。主要是总建筑面积、分类建筑面积、绿化率、建筑密度、容积率等；如果超规划许可证中的技术经济指标的，借款人有否到当地城规部门办理变更手续。国家规定：建设工程规划许可证中核定的建筑面积与办理竣工验收手续时国家规定：建设工程规划许可

21、证中核定的建筑面积与办理竣工验收手续时核定的建筑面积允许有核定的建筑面积允许有3 3的误差。的误差。核实项目工程形象进度与投资进度是否相符，项目建设条件的实际落实核实项目工程形象进度与投资进度是否相符，项目建设条件的实际落实情况。情况。核实项目营销方案和销售计划执行情况，核实项目营销方案和销售计划执行情况，说明项目的市场价格定位、物业档次、户型设计、功能结构、销售对象是否符合当地的市场需求，销售计划是否按评估报告中的计划进行。 房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12项目实施后评价项目实施后评价核实项目实际总投资，核实项目实际总投资，主要是：前期工程费用、基

22、础设施建设费用、建安工程费用、公建配套费用、财务费用、管理费用、销售费用、其它费用、不可预见费用；核实资金来源情况及比例，核实资金来源情况及比例，主要是：项目资本金实际到位情况、银行借款、预收帐款转投入的真实情况；核实项目资金使用情况，核实项目资金使用情况，资金使用是否与项目投资计划、项目形象进度相衔接，用款计划安排是否与资金来源适应；以上要求与项目评估报告中的概（预）算数据进行比较，分析形成差异的原因。 房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12项目财务效益后评价项目财务效益后评价财务效益后评价其关键点是根据企业财务报表和项目实施情况测算项目真实的其关键点是

23、根据企业财务报表和项目实施情况测算项目真实的现金流入量和现金流出量。现金流入量和现金流出量。可以设定两类指标：一类是反映项目实际财务成果的指标，主要是：实际投资利润率、实际净现金流量、实际内部收益率、实际财务净现值、实际贷款偿还期等。 实际利润总额实际投资利润率100 实际投资总额 n实际财务内部收益率计算公式：(CI-CO)t(1+FIRR)-t=0 t=1式中：CI现金流入量；CO现金流出量（CI-CO）t第t期的净现金流量；n开发经营期（开发期与经营期之和）。财务内部收益率可采用试差法求取。 房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12项目财务效益后评价项

24、目财务效益后评价在房地产项目评估报告中，一般采用按季度编制的企业财务报表，其（CI-CO）t计算也以季度为准。因此计算出的财务内部收益率应换算为以年为单位的财务内部收益率，换算公式为：FIRR年（1FIRR季）100 n实际财务净现值（FNPV）：(CI-CO)t(1+ic)-t t=1实际贷款偿还期：Pd=（贷款偿还后开始出现盈余期数开始贷款期数） （上期偿还贷款额/当期可用于还款的资金额）实际计算时可以采用资金来源与运用表或贷款还本付息计算表进行计算。 房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12项目财务效益后评价项目财务效益后评价另一类是反映财务效益前后评

25、价的偏离度指标，主要是：实际投资利润率变化率、实际内部收益率变化率、实际净现值变化率、实际贷款偿还期变化率。计算公式： 实际投资利润率评估时投资利润率 实际投资利润率变化率 100 评估时投资利润率其它指标的计算方式类似。 房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12项目财务效益后评价项目财务效益后评价注意点：注意点：有些项目本身无偿债能力，但是整个企业的信誉好、偿债有些项目本身无偿债能力，但是整个企业的信誉好、偿债能力强，使贷款按期归还；有时虽然项目有偿债能力，但企业整体能力强，使贷款按期归还；有时虽然项目有偿债能力，但企业整体信誉较差、负债高、偿债能力弱、本

26、项目产生的现金流被移用于其信誉较差、负债高、偿债能力弱、本项目产生的现金流被移用于其它方面，致使到期贷款无法归还。因此，在分析项目财务效益的同它方面，致使到期贷款无法归还。因此，在分析项目财务效益的同时，也要对企业的整体偿债能力进行分析，特别是存量贷款的还贷时，也要对企业的整体偿债能力进行分析，特别是存量贷款的还贷情况。情况。房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12项目贷款审批内容执行情况分析、项目监项目贷款审批内容执行情况分析、项目监管过程中存在的问题及贷款安全性分析管过程中存在的问题及贷款安全性分析对项目贷款审批内容执行情况分析、项目监管过程中存在的问题

27、分析，主要从项目资金支付使用和预销售资金回笼两方面进行分析。 对贷款安全性分析，是在贷款还没有安全收回的情况下进行的一种安全性后评价，主要是对贷款的保全措施进行评价，如第二还款来源是否充足、贷款手续是否完整等。在对项目贷款审批内容执行情况分析、项目监管过程中存在的问题及贷款安全性分析的基础上，还要提出加快贷款收回、控制和化解风险的建议和措施。房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12贷款的综合效益分析贷款的综合效益分析具体分析贷款进入后，给银行带来的利息收入、按揭贷款、日均存款、银行卡等业务；具备条件的也可以运用客户盈利能力分析法进行贷款风险定价回顾。房地产开

28、发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12总结与评价总结与评价总结项目评估、信贷决策及贷后管理的经验和教训，提出相应的政策建议。房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12几点启示几点启示通过房地产项目贷款后评价，我们会得到一些有益的经验： 项目评估时对市场分析的准确性把握。项目评估时对市场分析的准确性把握。行业分析是信贷管理的基础，市场分析准确与否对项目的成败至关重要，直接关系到项目评估数据的准确性。目前市场分析是我行房地产信贷业务的薄弱环节，常被人忽视。前几年我行房地产贷款出现问题，许多是当时项目评估时对当地的房地产市场分析判断不准

29、造成的。在项目后评价时，通过回顾当地过去几年房地产市场供求状况、项目本身的销售情况以及当地同类物业的经营情况，可以判断项目评估报告时对市场预测的准确性及项目市场定位的合理性。常见的房地产市场分析思路主要是现状类推法，通过对过去几年及当前整个市场现状的定量分析，并假设未来几年的市场条件仍将继续，推导出未来几年的房地产市场趋势。因此，通过后评价不仅可以检验项目评估时的市场分析的准确性，也可以为今后开展类似项目贷款评估时积累一些市场分析资料和提高市场分析水平。 房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12几点启示几点启示检验项目评估中采集数据的准确性。检验项目评估中采

30、集数据的准确性。项目评估时一般是在假设条件下对借款人和项目未来的经营收益进行预测，通过大量的项目后评价可以有效把握房地产行业的投资规律，房地产企业的现金流规律，该行业总体财务及比率标准，准确判断单个企业的财务状况在行业中的地位，对今后项目评估参数的修正具有指导意义。对于单个项目来说，后评价时对该项目的真实情况回顾并与项目评估报告比较，也可以得出建安费用变化、利率、销售价格、开发周期等到底哪一个对项目投资效益最为敏感。房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12几点启示几点启示指导经营行更好地开展贷后管理。指导经营行更好地开展贷后管理。房地产项目贷后管理的着力点要

31、抓住项目建设期和销售期两个环节对项目资金使用、销（预）售款回笼进行重点监管，通过大量的后评价可以较为准确地发现房地产行业的投资规律，房地产企业和项目资金使用进度以及预销售款回笼时间，对经营行制定更加合理的贷后管理方案具有指导意义。房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12几点启示几点启示资料：资料： 对于建安成本，在工程开始时其费用的增长是缓慢的，甚至因为工程垫资，在工程开始时开发商根本不需要支付建安工程款，人们经过大量的调查，当达到合同工期的60时，这种增长速度达到峰值，对于一个项目来讲，40的建安成本发生在建设期中部，而不是我们在项目评估时假设的匀速支付，

32、即工程进行到一半时，建设费用也支付到一半。（见下表）房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12几点启示几点启示累计成本投入00.10.20.30.40.50.60.70.80.911 12 23 34 45 56 67 78 89 910101111累计成本投入累计成本投入房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12几点启示几点启示而对于一些滚动开发的房地产项目（例如成片开发或大型房地产开发项目中，工程一部分已经出售而另一部分还未完工），通过后评价可以更精确地得出项目的现金流入、流出的时间和数量，从而为项目资金贷后监管提供思路。

33、房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12房地产项目贷款后评价方法和步骤房地产项目贷款后评价方法和步骤项目后评价方法项目后评价方法前后对比法：前后对比法：将项目贷款评估报告的预测结论与项目的实际运行结果进行定性和定量的比较，发现变化，分析原因。 房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12房地产项目贷款后评价方法和步骤房地产项目贷款后评价方法和步骤有无对比法：有无对比法：将贷款项目实际发生的情况与若无此项目可能发生的情况进行对比，以度量项目的真实影响和作用，对比的重点是要分清项目作用的影响与项目以外作用的影响，它主要有用于项目的

34、效益评价和影响评价中。房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12房地产项目贷款后评价方法和步骤房地产项目贷款后评价方法和步骤目标树目标树逻辑框架法：逻辑框架法：它是由美国国际发展署于1970年提出的一种开发项目的工具，用于项目的规划、实施、监督和评价，它可以用来总结一个项目的诸多因素之间的因果关系，该方法有助于评价者“思考和策划”侧重于分析项目的运作，如项目的对象、目的、进行时间和方式等。房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12房地产项目贷款后评价方法和步骤房地产项目贷款后评价方法和步骤房地产项目贷款后评价主要采用“前后对比

35、法”。其主要步骤主要步骤如下：1、确定评价对象，落实评价人员。每一个项目评价人员至少为2人，确定1人为评价负责人，评估人员要实行回避制度，不宜参加自己评估项目的后评价。 房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12房地产项目贷款后评价方法和步骤房地产项目贷款后评价方法和步骤2、查阅项目的信贷文件、调查报告、评估报告，贷后管理资料，企业帐户监管资料；走访项目承贷主体（企业）和项目现场，收集贷款发放前后的各项数据，掌握第一手资料，主要是承贷主体的财务财务报表，项目销售情况资料。房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12房地产项目贷款

36、后评价方法和步骤房地产项目贷款后评价方法和步骤3、收集房地产市场状况的信息资料，主要是贷款期内国家经济发展变化情况，包括国家有关产业政策、经济政策、税收政策、金融政策等，当地房地产一、二级市场的供求状况及变化情况，同类物业的供求情况，当地房地产市场投资主体、消费主体结构情况以及房地产价格走势等。房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12房地产项目贷款后评价方法和步骤房地产项目贷款后评价方法和步骤4、根据掌握的数据资料，对项目的各项经济指标进行计算、分析、认证和评价。房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12房地产项目贷款后评价

37、方法和步骤房地产项目贷款后评价方法和步骤5、比较分析各项指标形成差异的各种原因，说明对同类项目贷款决策和信贷管理的借鉴意义并提出建议。 房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12房地产项目贷款后评价方法和步骤房地产项目贷款后评价方法和步骤6、形成后评价报告。注意点：注意点：项目贷款后评价需要把握两个原则：一是独立性原则，一是独立性原则，在评价过程中，不受外来干扰，自已动手，不受前面评估报告的影响。二是可信性原则，二是可信性原则，对项目真实情况客观公正地进行总结调查和评价。 后评价报告中使用的表格，参照附表1-7。 房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训

38、班2005.122005.12房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12房地产项目贷款后评价报告格式房地产项目

39、贷款后评价报告格式1、封面：后评价报告名称，编号、评估时间2、扉页：参加后评价人员的姓名、单位、职务、职称等3、目录：按上述后评价内容的章节排列4、正文：同上5、附件：后评价报告的常用表格、文件等6、封底房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12房地产项目贷款后评价案例房地产项目贷款后评价案例 案例1：一、项目基本情况介绍：一、项目基本情况介绍：东北某滨海城市的一个房地产项目，项目名称为新世纪家园，开发商名称为宝玉房地产开发有限公司。项目位于XX市滨海广场周边，地理位置十分优越，周边配套设施十分完善。项目占地11977平方米，建筑面积72174平方米，由宝玉公

40、司和XX金世纪公司合作开发，其中金世纪公司主要负责土地拆迁补偿费和土地出让金，宝玉公司负责出资建设。双方按65%：35%的比例进行建筑面积和土地面积分配，即宝玉公司得建筑面积46913.7平方米，土地面积7785.52平方米。项目已经取得“四证”。用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权证办理在金世纪公司名下，施工许可证办理在宝玉公司名下。项目计划于2002年9月完工，并从2002年4月开始销售，销售计划如下：2002年4月至2002年9月为销售的第一阶段，销售计划完成30；2002年10月至2003年3月为销售的第二阶段，销售计划完成70；2003年4月至2003年9月为销售的第三阶段

41、，销售计划完成95。 房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12房地产项目贷款后评价案例房地产项目贷款后评价案例 案例1：项目的市场定位：户型以三室二厅双卫和四室两厅双卫为主，户型面积在160-300平方米，销售对象为来XX市投资、渡假和海内外及本地的富裕阶层，属高档住宅小区。项目总投资估算为43530.68万元，其中宝玉公司自筹资金5500万元，计划向农行融资16000万元，剩余22031万元用销售资金来补充。项目评估报告中对本项目的销售定价为：公寓均价8600元/平方米，公建均价10000元/平方米，在销售率达到95%时，即可实现销售收入55791万元，净

42、利润为6158.51万元，投资利润率14.33%，内部收益率13.04%，静态投资回收期2.83年，动态投资回收期限3.06年，进行不确定分析时，项目保本销售率78%，保本销售价格为6031元/平方米。项目对外界不利变化的抵抗能力较强。 房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12房地产项目贷款后评价案例房地产项目贷款后评价案例 案例1：二、项目现状二、项目现状经过有权审批行审批，XX分行于2002年9月一次性发放贷款16000万元，期限二年。借款人从2004年3月开始欠息，共积欠利息1000多万元，目前贷款形态四级分类已为呆滞。现项目主体已全部完工，周边配套设

43、施正在施工中。因联建双方（金世纪公司、宝玉公司）在项目建设过程中缺乏信任，在以下几方面产生纠纷，项目没有按照施工进度在可以具备领取预售许可证的条件下，及时领取商品房预售许可证，项目的销售市场迟迟未启动。至2004年12月，项目只收取9户定金45万元，尚未有正式的销售记录。 房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12房地产项目贷款后评价案例房地产项目贷款后评价案例 案例1：目前项目实际投入资金25158万元左右（项目评估报告中，土建成本按1500元/平方米计，考虑材料上涨因素，土建成本按1800元/平方米计），主要是：支付宝玉建设有限公司3183万元、支付施工单

44、位（永嘉建设、渤海建设）7577.9万元、支付土地款8040万元、支付设备费3356.6万元、支付其它费用919万元、财务费用2081.5万元。实际项目资金来源为：金世纪公司实际投入4890万元、宝玉公司自有资金投入1600多万元、农行贷款18650万元（含存量流动资金贷款2650万元）。销售收入转投入建设项目的17000多万元资金未到位，整个项目资本金比例仅为15，土建部分尚欠工程款6000多万元，项目原来的精装修计划已放弃。另外，该项目在建设过程中，按照原来的投资总额，尚有资金缺口17000多万元；考虑企业多付的财务费用和其它费用，按照原来的投资总额在不考虑精装修的情况下，尚有资金缺口90

45、00多万元。房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12房地产项目贷款后评价案例房地产项目贷款后评价案例 案例1：在后评价过程中，我们查阅项目的信贷文件、调查报告、评估报告、贷后管理资料等，对相关资料进行了收集。按照附表1-7的要求对各项经济指标进行计算分析和认证评价（附表略），并与项目评估报告进行了比较分析，认为该项目失败的原因主要有以下几方面：房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12房地产项目贷款后评价案例房地产项目贷款后评价案例 案例1：（一）对企业资信管理不严，客户信用等级评定不真实。（一）对企业资信管理不严，客户信用

46、等级评定不真实。XX行对该公司1999年12月发放的2650万元流动资金贷款，在2001年3月26日后曾出现逾期和欠息记录，但XX行在对16000万元项目贷款进行调查时，没有如实陈述这一不良信用记录，2002年初XX行对该客户信用等级评定为AAA，没有做降级处理。房地产开发贷款业务培训班房地产开发贷款业务培训班2005.122005.12房地产项目贷款后评价案例房地产项目贷款后评价案例 案例1：（二）对企业财务调查不深入、项目自有资金认定不真实。（二）对企业财务调查不深入、项目自有资金认定不真实。该企业原注册资本1500万元，其中法人代表XX占90、XX占5、XX占5；2001年10月公司以实物方式增资10500万元，其增资来源为：宝玉公司投入新世纪家园的在建工程帐面价值5954万元，经评估增值为7157万元，该部分在建工程大部分为施工企业垫资；其它为宝玉公司的关联企业宝玉建设有限公司、宝玉苑大酒店的实物资产，在增资过程中均以三人的名义投入。通过增资粉饰了财务报表，但是上述增资过程和增资来源明显不符合有关法律规定。评估人员只是简单地陈述金世纪公司、宝玉公司已投入自有资金16