重庆市巴南区房地产市场研究报告

1、重庆市巴南区房地产市场研究报告2010.12目 录1.重庆市宏观经济概况31.1重庆市的城市战略地位-扬子江上的芝加哥31.2重庆市经济增长状况31.3重庆市居民经济状况31.4结论32.重庆市城市发展规划32.1总体规划-10年引入600万农民进城32.2城市间层面-“1 小时经济圈”带动下的西部最大城市群32.3都市圈层面-“一城五片、两江四山、多中心组团式”格局33.4结论33.重庆市房地产发展走势33.1房地产政策走势33.2土地市场33.3商品房市场33.3.1价格因素33.3.2成交量因素33.4结论34.巴南区房地产发展概况34.1巴南区概况34.2巴南区房地产板块分布3A李家沱

2、版块巴南区门户3B渝南大道版块复合中高端产品聚集地3C龙洲湾版块最具潜力，巴南未来中心3D鱼洞版块巴南元老，未来退居二线34.3巴南区土地市场状况34.4巴南区商品房交易态势34.5巴南区房地产市场解析31. 重庆市宏观经济概况1.1重庆市的城市战略地位-扬子江上的芝加哥如果谈到美国西部经济的崛起，就不得不谈到芝加哥，这个美国西部经济发展的动力引擎。正是以其为中心的制造业的崛起，带动了整个美国西部经济的发展，也造就了这个美国第二大城市。如今，将视角转向中国，同样是西部，同样是有着雄厚的工业基础，同样背靠一望无际的待开垦土地，重庆-这个扼守长江上游，公路、铁路和水路重要的交通枢纽，正以其强劲的发

3、展态势，成长为扬子江上的芝加哥。 根据国务院批复的重庆市城乡总体规划（2007-2020），将重庆定位为我国重要的中心城市之一、国家历史文化名城、长江上游经济中心、国家重要的现代制造业基地、西南地区综合交通枢纽。同时，作为全国唯一的省级统筹城乡综合改革配套试验区，重庆成为全国仅有的集“直辖市、西部大开发、三峡库区建设、综合改革配套试验区”四重国家战略交汇之处。如今，重庆拥有全国最年轻的国家级开发区-两江新区；拥有西部最为密集的教育文化资源；拥有全国第一的专利权注册量；利用外资增幅连续两年全国第一；吸引世界500强企业投资项目总数西部第一；在投资潜力竞争力排行中居京沪津之后排名第四未来，重庆作为

4、特大经济城市，将带动川东以及西南地区、长江上游地区的经济、社会发展。1.2重庆市经济增长状况Ø 经济总量不高，增长速度迅猛。 图1-1 四大直辖市经济总量及增长率对比分析图图1-2 西部主要省份经济总量及增长率对比分析图通过上图对近年来经济总量以及经济增长速度的对比分析可以看出，重庆市无论是在四大直辖市之中，还是在西部主要省份之中，经济总量规模并不占优势，仅为北京和四川的一半、上海的三分之一。但与此同时，重庆市的经济增长速度确是惊人的，不但在西部连年处于领先的位置，更是遥遥领先于北京和上海。2009年，增长率更是超越了“风头正劲”的天津市，显示出了强劲的发展势头。Ø 产业结

5、构不断优化，城市投资吸引力凸显。 图1-3 重庆市产业增加值增值趋势图2006年以后，重庆市依照长江上游地区经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽的城市定位，大力优化产业结构，全市二、三产业得到大力发展，尤其是在高新技术产业的带动下，重庆原有的装备制造等第二产业迎来了新的生机，连年涨幅高于第一和第三产业。对于第二产业的发展，重庆市已经由传统科技含量较低的汽摩产业为主的制造业，逐步转变为以电子信息产业为主导的结构模式。根据规划，2012年，重庆的电子信息产业主营业务将超过3000亿元，占工业产值的20%，成为重庆市的第一支柱产业。同时，重庆以其便利的水路交通环境、雄厚的科技力量

6、吸引了越来越多的国际一流企业投资办厂。截止2009年，重庆市连续两年吸引外资投资位列全国第一；累计引进世界五百强企业154家。重庆西永微电园，已经成为惠普、富士康等知名笔记本厂商的全球生产基地，年加工贸易额将达到5000亿元。刚刚成立的国家级新区重庆两江新区，成立仅三个月，平均每天吸引投资10亿元，GDP增速超过20%。1.3重庆市居民经济状况Ø 二三产业人口快速增长，城镇居民已进入相对富裕阶段图1-4 重庆市就业人口状况分析图图1-5 重庆市城乡居民恩格尔系数由于地处西部，城市化水平较低，重庆市就业人口中45%为农业人口，这也在很大程度上影响了全市人均收入水平。但从2006年以后，

7、重庆市城镇人口增长逐年加快，同时城镇人口收入水平也稳步提高。截止2009年，重庆城镇居民恩格尔系数为37.7%，已经进入到相对富裕阶段，而与此同时，农村居民恩格尔系数仅为52.4%，尚处于温饱阶段。（恩格尔系数：指居民家庭食品消费支出金额在家庭消费总支出金额中所占的比例，一般随居民家庭收入和生活水平的提高而下降。）1.4结论未来， 在“直辖市、西部大开发、三峡库区建设、国家综合改革配套试验区”四重国家战略政策扶持、产业转型的不断深化以及西部门户、航运枢纽所造就的独特投资吸引力等内外部增长动力的共同驱动下，重庆市经济持续快速增长的趋势是十分明确的，城市整体投资潜力将更为凸显。2. 重庆市城市发展

8、规划2.1总体规划-10年引入600万农民进城目前，重庆的城市化率约为51%，而根据重庆市的发展规划，十年后重庆的城市化率将达到70%。也就意味着，未来十年，将有600万农民进城，每年进城农民将在50万以上。对于新增人口的安置，将在都市圈和城市圈两个层面解决，即未来重庆市将发展成拥有1000万人口的特大城市；合川、江津等“1小时经济圈”内的城市，将发展成为拥有50100万人口的城市。2.2城市间层面-“1 小时经济圈”带动下的西部最大城市群根据规划，重庆将于周边地区共同打造“1 小时经济圈”。该规划幅员面积3万平公里，共有 23个区县。目前常住人口 1600多万人，接近全市人口的60，其中，城

9、镇人口接近 1000 万，城镇化率接近 60。据预测，通过加强基础设施建设、鼓励农民进城等一系列举措，1015 年后，“1 小时经济圈”的地区 GDP 将超过全市的 80，集聚的城镇人口超过 2000 万人，城镇化率大幅提高。通过“1 小时经济圈”的发展，带动万州和黔江“两翼”发展，并使重庆地区成为西部最大的城市群。2.3都市圈层面-“一城五片、两江四山、多中心组团式”格局图2-1重庆市都市圈整体规划图规划确定城市发展的主要方向为内环线以北、中梁山以西以及铜锣山以东，从而形成横跨长江、嘉陵江以及梁山、缙云山、铜锣山、明月山的“两江四山”格局。城市中心由江北城、解放碑、弹子石滨江地区共同组成，六

10、个城市副中心由现状的沙坪坝、杨家坪、观音桥新牌坊、南坪副中心和规划的西永、茶园副中心组成。按照这一规划，未来十年重庆主城区将由现在的 640平方公里扩展为 2737 平方公里，可用于城市建设的面积达 900 多平方公里。针对城市新增人口的住房需求及住房改善需求，重庆市每年将保持 1000多万平方米的住宅建设规模。表2-1 重庆市都市区片区功能组团划分都市区组团构成功能规划中部片区渝中组团、大杨石组团、沙坪坝组团、大渡口组团人口最集中、功能最聚集区域，大力发展以高端服务业为主的第三产业北部片区观音桥组团、两路组团、蔡家坡组团、大竹林-礼嘉组团、唐家沱组团城市近期重点拓展区，以高新技术产业、汽车为

11、主导产业，重点建设良好的城市人居环境，塑造新重庆的城市风貌南部片区南坪组团、李家沱-鱼洞组团以会展、商贸、都市旅游、科研教育为主导的发展区西部片区西永组团、北碚组团、西彭组团、走马功能区城市未来重点拓展区域之一，引导城市高品质组团式集约化发展东部片区茶园组团、鱼嘴组团、五宝功能区、界石功能区、一品功能区、南彭功能区、惠民功能区都市区工业拓展的重点区域之一，同时发展以会展业为主导的第三产业3.4结论Ø 未来十年将是重庆市城市化进程最快的十年，随着城市吸引力的加强，每年50万的进程农民以及数以万计的外来人口，将为重庆提供1000万平米的以上的输入性需求，从而为房地产市场提供了充足的需求保

12、证。Ø 城市空间布局上将形成北部以高新技术产业、南部以都市旅游、科研教育为主导布局形态。3. 重庆市房地产发展走势3.1房地产政策走势Ø 房价水平超政府承诺，中低端保供给，高端重调控。重庆市市长曾公开表态，政府认为主城区房价的合理价格为全市家庭平均年收入的7倍左右。而已2009年重庆市48014元的家庭年收入，以及 2010年9月主城区平均房价6436元/平方米计算，90平米普通住房的房价收入比为12.06，远高于政府期望值。在这一背景下，重庆市对商品房市场尤其是高端物业市场推行了较为严厉的调控措施：1）高档住宅土地增值税预征率调至2%。根据重庆市地税局5月发布的重庆市地方

13、税务局关于进一步加强房地产开发企业土地增值税征收管理的通知，重庆市对单套最大建筑面积在144平方米以上、住宅小区建筑容积率1.0以下、实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格的1.4倍的住宅项目，其土地增值税的征收额度由原来的1%调整至2%。2）房产保有税快速推进。重庆市政府一直向中央争取成为房地产特别税的试点城市，格局媒体报道，目前相关申请已经批准，明年重庆将与上海成为首批房地产特别税的试点城市。3）公租房建设全面加快根据重庆市12月11日公布了关于进一步加强房地产市场调控的通知，原计划在2020年前建设4000万平方米公租房的目标被提前到2012年完成。这些共租房建成后，可解决60多万

14、户中低收入家庭住房困难问题，加上各类保障性安置房建设，力争解决占城镇人口30%的中低收入群众住房困难问题。3.2土地市场Ø 08陷入低谷，09年增长迅猛，10年略显低迷。 图3-1 2004-2009年重庆市土地成交面积走势图自2008年经济危机时，重庆市土地市场受到较大冲击，全年土地成交量仅为2006年峰值时的三成左右，2009年全国房市回暖，重庆土地市场也快速回暖，虽尚未回复到08年前的水平，但全年成交面积较08年增幅近112.93%，复苏势头迅猛。进入2010年后，由于国家调控政策相继出台，重庆土地市场成交略显低迷，预计2010年全年土地成交面积将小于2009年。图3-2 近期

15、重庆市月度土地成交面积走势图在成交面积萎缩的同时，土地成交价格也持续低迷，从图中看见，自2009年10月土地成交量和成交价达到顶峰之后，受宏观调控影响，主城区土地成交价格迅速回落，2010年以来，土地成交均价一直徘徊在2000-4000元/平方米阶段。图3-3 近期重庆市月度土地成交价格走势图Ø 北部地区为近两年开发热点。图3-4 近年重庆市土地成交区域分布图在成交面积的区域分布上，受重庆市“向北、向东”发展规划以及的影响，成交面积主要集中在北部的新区、渝北、江北三个区域，东部的南岸区也是成交热点，而南部的巴南、大渡口区域则成交量最小。3.3商品房市场3.3.1价格因素图3-5 四大

16、直辖市商品房销售均价对比分析图Ø 市场价格未经爆炒，整体保持稳步增长，10年下半年以来增长速度加快。从上图可以看出，重庆市与其他三个直辖市相比，在商品房销售均价上的差距要远大于经济生产总值的差距，各年度均价仅相当于北京、上海的四分之一（GDP为二分之一到三分之一）、天津的二分之一（GDP与天津持平）。图3-5 2008-2009年重庆市主城区商品房月度成交均价走势通过自2008年以来重庆市主城区商品房成交均价走势的月度分析可以看出，重庆市商品房价格十分坚挺，即使是在市场最为困难的2008年底至2009年初，重庆商品房价格仅是出现了短时间的徘徊，并未明显下降。同时在全国市场回暖后，重庆

17、商品房均价变快速回升。截止2010年9月，重庆主城区商品房成交均价为6436元/平方米，每平方米较上月增加593元，环比增幅为10.14%；较去年同期每平方米增长1983元，同比增幅达44.53%。重庆主城区商品房成交均价再创历史新高，已连续四月增长，预计2010年重庆商品房销售均价将突破5000元大关。由此可以看出，目前重庆市房地产市场未经历明显的炒作周期，整个市场处于启动初期。图3-6 2010年重庆市主城区商品房分物业成交均价Ø 低容积率物业价格优势明显从重庆市前三个季度主城区分物业销售均价上看，重庆市分物业价格主要分布三个层面，最高的为别墅和洋房，这两类产品的均价差距较小，在

18、11600元/平米12000元/平米。高层为第二层次，价格约8615元/平米，与别墅和洋房的价差在35%左右，小高层最低，为7075元/平米。通过上述分析可以看出，即使在高层、小高层多建于城市中心城区、而别墅、洋房等低密度产品多建于城市边缘地带的情况下，低密度产品的平均售价仍远高于高密度产品，说明重庆市购房者更为偏重对自然环境的占有。同时，这也从一个侧面说明，重庆市度假休闲类产品存在巨大的市场需求。3.3.2成交量因素Ø 市场成交呈现供销两旺局面图3-8 2008-2010年重庆市城区商品房月度成交面积走势图3-7 今年重庆市商品房上场成交走势2008年，受市场环境的影响，重庆商品房

19、新开工面积为3508.62万平方米，同比小幅下降1.33%。2009年楼市回暖，新开工面积也逐渐回升，全年商品房新开工面积为3813.68万平方米，同比增长8.69%。2010年前三季度，重庆商品房新开工面积为4243.02万平方米，同比增长91.02%，由此可以推断，未来1-2年内，重庆市商品房供给量成快速增长趋势。2010年9月，重庆主城区商品房共成交259.38万平方米（28343套），较上月增长36.51，较去年同期增长24.09%。重庆主城区商品房成交量持续四月增长，和春季房交会4月成交量基本持平。3.4结论Ø 在政策环境上，与全国平均水平相比较，在保证性住房上较为有利，在

20、高端住房上最为严厉。Ø 在价格水平上，重庆市整体房价与其城市地位相比较低，未经历明显炒作，但近年来在经济发展及城市化进程带动下，呈快速增长势头，市场处于上升初期Ø 未来市场供应和需求均将呈现高速增长趋势，整体供求关系尚不明朗。Ø 低密度物业较高密度物更为市场所追捧。4. 巴南区房地产发展概况4.1巴南区概况巴南区位于重庆市主城区南部，是重庆南部传统工业（重钢、宗申）大区，以及特色专业市场和短程休闲旅游区，也是重庆市重要的农副产品生产加工基地。Ø 区域优势：u 区域正大力建设交通道路和市政设施，未来交通便捷，区域抗性将减弱，对外吸引力将加强；u 自然资源丰

21、富，有一定的旅游业支撑；u 区域工业企业比较密集，产业发达，对经济有很大带动作用。4.2巴南区房地产板块分布巴南区商品房市场供应较为集中，主要分布在李家沱、渝南大道、龙洲湾和鱼洞四大版块；期中新兴的龙洲湾版块和渝南大道版块逐渐代替传统的供应主力版块鱼洞和李家沱。此外，辖区东部的南山区域是重庆市传统温泉区，分布有一定的高端度假型物业。图4-1 巴南区房地产板块分布图A李家沱版块巴南区门户1) 版块概况李家沱为主城区进入巴南区的门户，距重庆市中心10公里，幅员面积4.6平方公里，辖10个社区居委会，常住人口11万余人。辖区内服务门类齐全，第三产业发展迅猛，势头强劲，城市交通四通八达，有重庆轻工业“

22、五朵金花”之一的重庆华陶瓷业有限公司等工业企业百余家。2) 版块供应特征分析Ø 供应量：该版块凭借自身为“巴南门户”，具有吸纳巴南区内部和南岸区、九龙坡等主城其它区域客户的优势，为巴南区两大传统主力供应版块之一（另外一个为鱼洞版块），而该版块由于前期供应较多，土地资源越来越稀缺，未来供给量有限。Ø 价格区间巴南区有套内和建面两种计价方式，其中李家沱和渝南大道为套内计价，而龙洲湾及其以南采取建面计价方式。版块凭借其区位优势价格普遍偏高。区域代表楼盘融汇半岛洋房价格约8500元/之间，小高层约为6700元/；3) 板块发展趋势u 该版块09-10年土地供应较多，土地资源越来越稀

23、缺，其后续房地产发展不会是巴南区的重点；u 随着该版块的成熟度加大，未来该版块将逐步转向商务、商业、公寓等物业；u 而随着龙洲湾片区的发展和巴南区交通的改善，版块的消费力很有可能外流。B渝南大道版块复合中高端产品聚集地1) 版块概况该板块主要指渝南大道沿线区域，北起八公里，南至龙洲湾片区，为连接巴南区和南岸区的主要通道。该版块聚集了宗申、恒安、凯恩国际家具城等知名企业，近两年房地产发展迅速，主要为较高品质的大盘项目，为巴南区目前的主要发展片区。2) 版块供应特征n 高层、小高层物业为版块供应主力，其中又以高层为供应之最。n 洋房和别墅等低密度物业是巴南区低密度物业的主要供应片区，约占区域总供给

24、的六成；n 版块主要为复合物业。3) 价格区间n 版块项目品质较高，故其价格较其它区域要高；n 高层套内均价约为7000元/；双拼别墅均价为7200-8000元/，独栋别墅为12000元/。4) 区块发展趋势n 版块由于有宗申等知名企业的消费支撑，加之交通便捷，与主城区的距离相对其它区域近，近两年发展迅速，随着轻轨、渝南大道分流道等道路设施的逐步完善，该版块将是区域未来主力供应版块之一，但由于后续累计供应较大，版块未来的竞争也非常激烈。n 中高端、复合型项目为主。目前版块内基本为大规模、复合型产品，主要原因在于版块动线长，面积大，而生活配套不太成熟，适合发展较高档次，较大规模的项目。C龙洲湾版

25、块最具潜力，巴南未来中心1) 版块概况龙洲湾版块为巴南政府打造的新区，为未来的行政中心，商贸中心和休闲娱乐中心，是巴南区未来房地产发展的主力片区之一。龙洲湾处于重庆市“1小时经济圈”核心区，是重庆南部主城扩张的重要地区。巴南区计划用58年时间，将龙洲湾新区打造成为一座可容纳30万人的滨江生态新城。新区规划面积15平方公里,龙洲湾分为A、B两区，渝南大道以西为A区，以东为B区，A、B两区规划面积约11平方公里。C区已纳入未来的规划中，占地面积约4平方公里。目前正在开发A区。2) 版块供应特征n 板块内基本上全部为高层物业。3) 价格区间（注明：折前建面均价）目前区域在售楼盘均价视景观不同在650

26、0-7500元/之间。4) 板块发展趋势n 未来巴南区最具潜力版块，但是需要时间来培育。随着政府迁入龙洲湾新区，生活配套将逐步得到完善，这将极大带动版块发展，但是该版块目前各种配套设施极为匮乏，人气不足，需要一定时间来完善配套。n 中高端项目聚集地。版块行政、商业、休闲功能的确立，无疑是最大利好，这将极大的吸引品质房地产商进驻，届时中高端项目将是版块趋势。n 投资物业也将兴起。版块可谓是巴南区未来的新中心，未来企业、人才的聚集地，相应的投资物业将必不可少。D鱼洞版块巴南元老，未来退居二线1) 版块概况鱼洞版块为巴南现在的行政中心和商业中心，也是巴南区房地产两大传统发展片区之一（另一个是李家沱版

27、块），集合了众多房地产项目，但随着版块内部土地资源的稀缺，加上巴南区中心的外移，近两年片区房地产供应有所减少，发展有所放缓。2) 价格区间（注明：折前建面均价）版块内项目的价格相差不大，建面均价约为6500元/左右。3) 版块未来发展趋势n 逐渐退居区域供应二线，未来不再是巴南区房地产核心发展区域。n 消费力将向外转移，主要原因在于版块内部供应减少，且临近的龙洲湾新区居住环境和投资环境具佳。n 短期内投资物业会有所增加。虽然巴南区中心将北移，但鱼洞版块仍然为巴南区传统的中心，它的地位深得人心，且这里的生活配套设施极为完善，是投资型物业的主要选择区域。4.3巴南区土地市场状况Ø 成交量

28、较低，分布集中巴南区今年两年来土地市场成交量较低，09-10年总成交量仅1500余亩。在土地的分布上，居住型土地供应主要集中在李家沱组团，占了今年供应量的六成以上，鱼洞组团次之，其他地块分布则比较零散。Ø 以高容积率为主，低密度产品缺乏在土地供应类型上，近年面世地块主要为居住用地，仅有两块纯商业用地，在物业类型上，基本上以容积率在2.0以上的高层产品为主，低密度产品极为缺乏。Ø 土地价格较为分散在土地价格方面，鱼洞组团由于区位发展成熟，配套便利，因此区域土地成交价格最高，近250万/亩附近。而李家沱组团由于位于巴南区通往主城区的门户，交通配套较为便利，且周边多为较成熟的高档

29、社区，居住氛围最佳，高层居住用地的成交均价在130万/亩左右。南部温泉地块由于自然景观突出，价格在280万/亩左右。宗地名称用地性质建设用地面积规划建筑面积容积率出让起始价(万元）成交价格（万元）土地价格（万/亩）楼面地价（元/）成交日出让形式成交状况李家沱西流沱组团二类居住兼容商业金融业25662611112.3861500002010-10-8拍卖否民主工贸园区组团体育用地102856-4985002010-8-23拍卖否民主工贸园区组团一、二类居住、商业金融业1828181097320.60511065110618646572010-8-23拍卖是民主工贸园区组团一类居住19162825

30、25821.32525925259218320822010-8-23拍卖是鱼洞组团二类居住16786287191.713203720028625072010-8-16拍卖是鱼洞组团二类居住、商业金融业12774583104.5670681575082127012010-8-16拍卖是界石组团一类工业228916020.701740002010-8-16拍卖否鱼洞组团二类居005335538023911962010-8-16拍卖是李家沱二类居住、商业、金融业211701058505.00131682200069220782010-2-11拍卖是界石组团一类工业11756

31、82290.708920002010-1-8拍卖否南泉镇和平村宗地商业、住宅用地265172792.75161161402212010-1-8拍卖是李家沱组团一类居住、商业金融业11891214041.8025620002010-1-8挂牌否南温泉组团游乐、商业.61717710851.15265342653428637332009-9-28挂牌是李家沱组团二类居住713862144513.00122600002009-9-24挂牌否李家沱组团商业8586214652.50161916191267542009-9-24挂牌是李家沱组团二类居住、商业金融业542991737583.2078857

32、950984582009-9-17挂牌是李家沱组团二类居住511721791023.5010476106001385922009-6-25拍卖是木洞镇工业15803950.2541411710382009-6-25挂牌是李家沱西流沱组团商业金融业.12588661765.26206933201765022009-6-18挂牌是铁路东南环线商业金融业.956063972624.1616422164221144132009-5-7挂牌是李家沱组团二类居住、.410391355173.3049255028823712009-2-22挂牌是2009-2010年巴南区土地成交一览表4.4巴南区商品房交易

33、态势Ø 2010年，区域房地产呈现明显供大于求态势。图42 2010年1-9月重庆主城区商品房区域供求比从上图2010年前三季度重庆市各区域累计销供比来看，与沙坪坝区、南岸区供不应求的火爆场面截然相反的是，巴南区2010年前三季度供销比为0.75，在全市名列倒数第二，呈现严重的供过于求的态势。Ø 成交均价位列重庆市倒数第一图43 2010年9月重庆主城区商品房成交均价区域分布（元/平方米）市场的供过于求，必然导致低迷的成交价格。从上图可以看出，截至今年9月，在重庆市都市核心区成交均价已超过6500元/平方米的情况下，巴南区的成交均价仅为5010元/平方米。在重庆市所有辖区位列倒数第一。如下表所示，巴南区许多一线品质楼盘，在拥有品牌、江景和低密的情况下，售价尚不及核心区域的成交均价。表4-1 巴南区各版块典型项目成交价格板块项目名称物业类型售价李家沱融汇半岛艾德公