房地产开发项目财税疑难问题处理

1、第一讲土地返还款的税务处理房地产全程税务规划房地产全程税务规划战略战略+ +筹划筹划+ +风险风险房地产纳税分析n房地产税负重、征税环节多、涉及16个税种n税收政策复杂而多变n各地政策执行尺度不一n税收征管严、稽查多税务规划战略结构 风险化解 税收筹划获取获取土地土地 设计设计建安建安环节环节 资金运筹资金运筹 与成本分摊与成本分摊预售与预售与销销 售售 项目清算项目清算 与增值与增值 自持物业自持物业营业税 契税、印花税、土地使用税 土地增值税土地增值税 企业所得税企业所得税 房地产业务流程及涉税问题房地产业务流程及涉税问题n 房地产项目公司国土局发改委规划局房管局建设局规划局建设局房管局建

2、设局签定拿地合同设立项目公司立项用地许可证拆迁许可证初步设计审查审批施工图审查备案工程招投标及备案建设工程规划许可证施工许可证商品房预售许可证专业验收综合验收竣工验收办证备案交房土地出让金返还 拆迁还房 甲供材 成本分拆 加计扣除 汇算清缴 税款预征 土增税清算 自持物业 售后回租 售后返租 股权收购负责部门步骤涉税要点工商局税务局环卫局卫生局取得土地返还款的税务指引与筹划取得土地返还款的税务指引与筹划n取得土地返还款如何记账？n观点一：取得土地使用权，以实际支付的土地价款作为土地成本，实际收到的出让金返还款直接冲减土地成本。n观点二：土地返还款具有政府补助的性质，计入营业外收入。n【处理原则

3、】：如果企业通过招拍挂取得土地使用权且已全部缴纳了土地出让金并取得全额票据的，后期所取得的土地返还款应作为营业外收入。n【筹划技巧】：土地返还款尽量不要冲减土地成本。取得土地返还款的税务指引与筹划取得土地返还款的税务指引与筹划n大连的地方政策大连的地方政策n土地返还款不得计入扣除项目土地返还款不得计入扣除项目n关于进一步加强土地增值税清算工作的通知（大地税函【2008】188号）规定：“纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的土地批件、土地出让金缴费证明以及财政、土地管理等部门出具的相关证明等合法有效凭据，计算取得土地使用权所支付的金额。凡取得票据或者其他资料，但未实际支出土地出让金或购置土地使用

4、权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目”。取得土地返还款的税务指引与筹划取得土地返还款的税务指引与筹划n青岛的地方政策 从政府部门取得拆迁补偿及财政补贴款项，抵减开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。n房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法（青地税发【2008】100号）规定：“对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得补偿以及财务补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额”。政府返还土地出让金的六种处理模式政府返还土地出让金的六种处理模式政府返还土地政府返还土地出让金出让金营业税营业税企业所得税企业所得税土地增

5、值税土地增值税拆迁换房（用于购买拆迁换房（用于购买安置房）安置房）视为销售不动产，缴纳建筑业营业税。计征企业所得税，先挂预收账款，后转入主营业务收入回迁房收入用于拆迁（代理拆迁、用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）拆迁补偿）（1）建筑物拆除平整土地：建筑业营业税（2）代理支付动迁补偿款差额应按服务业代理业征收营业税（1）取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务收入扣除相对应的成本费用，差额应计入当年应纳税所得额（2）代理支付动迁补偿款额，应计入当年的应纳税所得额不征收土地增值税。原因：不属于产权转让行为。政府返还土地出让金的六种处理模式政府返还土地出让金的六种处理模式政府返还土地政府返还土地出让金出让金营

6、业税营业税企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税基础设施（道路、防洪、排水.）属于BT项目，按照建筑业营业税处理；如果协议约定返还款用于项目内开发企业自行承担的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程支出，则应按照企业取得政府补贴处理，不征收营业税。计征企业所得税属于提供基础设施建设劳务收入，不属于转让不动产收入，不征收土地增值税。公共配套同上计征企业所得税如认定为向政府销售不定产项目的，征收土地增值税；不认定的冲减土地征用及拆迁补偿费。政府返还土地的六种处理模式政府返还土地的六种处理模式政府返还土地政府返还土地出让金出让金营业税营业税企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税政府

7、将土地出让金政府将土地出让金返还给其它有关企返还给其它有关企业或个人业或个人不征收营业税。属于财税【2011】70号文件规定，作为不征税收入。否则，缴纳企业所得税。不征收土地增值税。未约定，仅作为补未约定，仅作为补助或奖励。助或奖励。不征收营业税。计征企业所得税。不征收土地增值税。土地一级开发的税收政策土地一级开发的税收政策n一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金；同时，投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助

8、地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。土地一级开发税收政策土地一级开发税收政策 当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让， 若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。在上述过程中，投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税；规划设计单位、施工单位提供规划设计劳务和建筑业劳务取得的收入，应照章征收营业税。 关于纳税人投资政府土地改造项目的有关营业税问题的公告（国家税务局公告2013年第15号）BTBT项目的税

9、务指引项目的税务指引nBT项目解析及风险分析n所谓BT,即是“Build Transfer”英文字母缩写，意即“建设移交”。BT项目是政府利用非政府资金来进行非营利性基础设施建设的一种融资模式。主要运作主题及模式为合同授予方是政府（包括政府有关部门或政府授权的企业），BT项目公司负责该项目的投融资和建设施工，项目完工后移交给政府，政府根据回购协议在规定期限内支付回购资金。n【风险点分析】：BT项目分为两种模式，一种是投资建设方即做投资又提供建造服务；另一种是投资建设方仅进行投资，而未直接提供建造服务。BT项目的涉税处理nBT模式缴纳营业税的三种模式n（1）以取得的回购款项按照“建筑业”税目全额

10、缴纳营业税。重庆市地方税务局关于建筑业营业税有关政策问题的通知（渝地税发【2008】195号）n（2）已取得的回购款项扣除支付给建筑施工企业工程承包款总额后的余额，按照“建筑业”税目缴纳营业税。安徽省宣城市地方税务局、广东省惠州市地方税务局 和河南省地方税务局。n（3）以取得的回购款项扣除支付给建筑施工企业工程承包款总额后的余额，按照“服务业-代理业”税目缴纳营业税。江西省地方税务局2010年第4号公告第二讲房地产规范账务核算模式房地产项目税收筹划与会计核算房地产项目税收筹划与会计核算n一、税收策划与会计核算的关系n1、会计核算时达到税收筹划目标的基础。n2、一切税收筹划都要通过会计核算来实现

11、。n3、规范的会计核算时实现税收筹划的关键。房地产项目税收筹划与会计核算房地产项目税收筹划与会计核算n二、房地产项目会计核算的特点n1、产品的成本核算复杂n2、经营收入及其相关税金的核算与其他行业不同n3、涉税环节多、税种多n4、涉及的费用多房地产项目税收筹划与会计核算房地产项目税收筹划与会计核算n三、常用的会计科目 开发产品预收账款开发成本投资性房地产开发间接费用房地产项目税收筹划与会计核算房地产项目税收筹划与会计核算n四、预收账款的处理n1、一般企业n企业会计准则应用指南会计科目和主要账务处理（2205预收 账款）n核算企业按照合同规定向购货单位预收款项。销售实现时，按实现的收入记入主营业

12、务收入。n2、房地产企业n营业税暂行条例实施细则（财务部国家税务局第52号令）n第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。房地产项目税收筹划与会计核算房地产项目税收筹划与会计核算n五、会计账务的建立n如何设立“开发成本”的子目？n土地征用及拆迁补偿费n前期工程费n基础设施费n建筑安装工程费n公共配套设施费n开发间接费n财法字【1995】6号n中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则n国税发【2009】31号n房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知房地产项目税收筹划与会计核算房地产项目税收筹划与会计核算n六、“开发成本”科目核算的

13、内容n1、“开发成本土地征用及拆迁补偿费”科目核算的内容n土地征用及拆迁补偿费是指房地产企业为取得土地开发使用权而产生的各项费用。 房地产项目税收筹划与会计核算一、土地征用及拆迁补偿费一、土地征用及拆迁补偿费【土地买卖或转让、大市政【土地买卖或转让、大市政配套费、契税、耕地占用税、配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交土地变更用途和超面积补交地价及相关税费、拆迁补偿地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等】【土地费、危房补偿费等】【土地征用

14、费、耕地占用税、劳动征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿净支出、安附着物拆迁补偿净支出、安置动迁用房支出等】置动迁用房支出等】1.1.土地征用费土地征用费土地买家或出让金土地买家或出让金拍卖佣金拍卖佣金大市政配套费大市政配套费税金（契税、耕地占用税）税金（契税、耕地占用税）土地使用费土地使用费土地闲置费土地闲置费土地开发费土地开发费补交地价款（变更、超面积）补交地价款（变更、超面积）合作款项（地价及相关税费）合作款项（地价及相关税费）其他其他2 2、拆迁补偿费、拆迁补偿费拆迁补偿费拆迁补偿费安置及动迁费安置及动迁费回迁房建造费回迁房建造费农作物

15、补偿费农作物补偿费危房补偿费危房补偿费其他其他房地产项目税收筹划与会计核算房地产项目税收筹划与会计核算n2、开发成本前期工程费n 前期工程费是指在取得土地开发权后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。 房地产项目税收筹划与会计核算房地产项目税收筹划与会计核算二、前期工程费【指项目开发前其发生的二、前期工程费【指项目开发前其发生的水文地质勘查、测绘、规划、设计、可行水文地质勘查、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用】性研究、筹建、场地通平等前期费用】【规划、设计、项目可行性研究和水文、【规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、

16、勘查、测绘、地质、勘查、测绘、“三通一平三通一平”等支出】等支出】1 1、报批报建费、报批报建费规划管理费规划管理费拆迁管理费拆迁管理费施工许可证费施工许可证费工程造价管理费工程造价管理费人防报建费人防报建费土地登记费土地登记费新材料基金新材料基金图纸审查费图纸审查费定额测定费定额测定费定额劳保费定额劳保费城市绿化费城市绿化费其他其他2 2、规划设计费、规划设计费总体规划设计费总体规划设计费单位设计费单位设计费管线设计费管线设计费改造设计费改造设计费施工图设计费施工图设计费小市政施工图设计费小市政施工图设计费环境设计费环境设计费人防设计费人防设计费可行性研究编制费可行性研究编制费制图费、晒图费

17、制图费、晒图费规划设计模型制作费规划设计模型制作费方案评审费方案评审费其他其他房地产项目税收筹划与会计核算房地产项目税收筹划与会计核算二、前期工程费【指项目开发前期发二、前期工程费【指项目开发前期发生的水文地质勘查、汇测、规划、设生的水文地质勘查、汇测、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用】【规划、设计、项目可行前期费用】【规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘查、测绘、性研究和水文、地质、勘查、测绘、“三通一平三通一平”等支出】等支出】3、勘查丈量费、勘查丈量费建筑面积尺量费产权面积实测费楼房放线验线费地基测量钉桩费水文勘测费地质勘测费文物勘测

18、费地基勘测费沉降勘测费日照勘测费其它4 4、工程招标费、工程招标费工程招投标管理费工程招投标交易服务费工程招投标代理服务费房地产项目税收筹划与会计核算房地产项目税收筹划与会计核算二、前期工程费【指项目开二、前期工程费【指项目开发前期发生的水文地质勘查、发前期发生的水文地质勘查、测绘、规划、设计、可行性测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前研究、筹建、场地通平等前期费用】【规划、设计、项期费用】【规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、目可行性研究和水文、地质、勘查、测绘、勘查、测绘、“三通一平三通一平”等支出】等支出】5、三通一平费临时道路临时道路临时用电临时供水建设场地平整6、临时

19、设施费临时办公室临时场地占用费临时借用空地租金临时围墙临时围栏临时围板其他7、其他挡光费危房补偿鉴定费施工噪音管理费给排水工程费排洪工程费排污工程费房地产项目税收筹划与会计核算n3、“开发成本建筑安装工程费”科目核算的内容建标【2013】44号n 项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用（含向承包方支付的临时设施费和劳动保险费），包括相应的甲供材料、设备费。具体包括土建工程费、安装工程费和装修工程费等。 房地产项目税收筹划与会计核算房地产项目税收筹划与会计核算三、建筑安装费【指开发项目开发三、建筑安装费【指开发项目开发过程中发生的各项建筑费用。主要过程中发生的各项建筑费用

20、。主要包括开发项目建筑工程费和开发项包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费】【是指以出包方式目安装工程费】【是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费】以自营方式发生的建筑安装工程费】1、基础工程费土石方工程桩基工程2、主体工程费柱梁板工程墙体工程楼地面工程屋盖工程3、安装工程费电梯工程费暖通空调工程费消防工程费门窗工程费弱电系统工程费其他4、装修工程费内外墙装修费室内精装修费样板房装修费电梯间装修费公共部位装修费其他房地产项目税收筹划与会计核算房地产项目税收筹划与会计核算n4、“开发成本基础设施费”科目核算的内容n 基础设

21、施费是指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通信、照明、绿化等基础设施工程费用、红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通信等大市政公司缴纳的费用。房地产项目税收筹划与会计核算房地产项目税收筹划与会计核算四、基础设施费【指开发项目四、基础设施费【指开发项目在开发过程中所发生的各项基在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园区管网工程费和环境卫生、园林

22、绿化等园林环境工程费】林绿化等园林环境工程费】【小区内道路、供水、供电、【小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的明、环卫、绿化等工程发生的支出】支出】1、社区管理工程费供电工程费燃气工程费供暖工程费通讯工程费照明工程费电视工程费智能化系统费其他2、环卫工程费垃圾站（箱）建设费公厕建设费其他3、园林工程费道路工程费绿化工程费景观工程费其他房地产项目税收筹划与会计核算房地产项目税收筹划与会计核算n5、“开发成本公共配套设施费”项目核算内容n 配套设施费是指房屋开发过程中，根据有关法规、产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不

23、能转作自留固定资产的公共配套设施支出。 房地产项目税收筹划与会计核算房地产项目税收筹划与会计核算五、公共配套设施费【指开发项五、公共配套设施费【指开发项目内发生的、独立的、非营利性目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或的，且产权属于全体业主的，或者无偿赠与地方政府、政府公共者无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施支出】事业单位的公共配套设施支出】【包括不能有偿转让的开发小区【包括不能有偿转让的开发小区公共配套设施发生的支出】公共配套设施发生的支出】1、不可经营公共配套设施消防设施消防设施水泵房水塔锅炉房居委会岗亭自行车棚变电所其他2、可经营公共配套设施幼儿园/托儿所

24、/学校邮局/医院图书馆/阅览室健身房游泳池球场其他3、其他配套设施人防工程设施地下室地下车位/车库其他房地产项目税收筹划与会计核算房地产项目税收筹划与会计核算n6、“开发成本开发间接费”科目核算内容n 开发间接费是指房地产开发企业内部独立核算单位为直接组织和管理开发产品的开发建设和产生的各项费用。房地产项目税收筹划与会计核算房地产项目税收筹划与会计核算六、开发期间费用【制企业为直接组织和六、开发期间费用【制企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、

25、折旧费、包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等】【是指直接组织、管理开发施建造费等】【是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转摊销等】保护费、周转摊销等】1、工资2、职工福利3、折旧费4、修理费5、办公费6、水电费7、劳动保护费8、工程管理费预决算编审费工程监理费工程保险费工程咨询费工程质量及安监费工程

26、质量鉴定费工程验收费其他房地产项目税收筹划与会计核算房地产项目税收筹划与会计核算六、开发间接费用【指企业为直接组织六、开发间接费用【指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等】【是指直接及项目营销设施建造费等】【是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括组织、

27、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等】摊销等】9、周转房摊销10、营销设施建造费11、低值易消耗品摊销12、物业管理完善费公建维修基金前期物业管理费其他13、借款费用利息支出汇税损益14、其他第3讲成本核算对象 与成本规划成本核算对象确定与成本规划成本核算对象确定与成本规划n一、成本核算对象确认n 所有房地产开发项目中，成本项目的划分是相同的，成本项目的划分和确定不是企业自行确定的，而是由房地产行业有关规定有关规定所确定的。n 而成本对象的确定，则是房地产企业自

28、行确定的，不同的房地产开发项目、其成本核算对象是不同的。n 成本核算对象的确定是企业在成本核算中面临的首要首要任务。也就是说，房地产企业在项目开发前项目开发前，首先要确定开发项目的成本核算对象。成本核算对象的划分成本核算对象的划分n成本核算对象的确认原则n（1）以单独编制设计预算和施工预算的单位工程成本对象。n（2）对同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，由同一单位施工，可以合并为一个成本对象。n（3）单独建筑的停车场，应作为成本对象单独核算、但利用地下基础设施形成的停车场，作为公共配套设施处理。n【税务指引】：成本对象在开工之前合理确定，并报税务机关备案。n 国家税务

29、总局公告2014年第35号n 领会掌握文件精神成本核算对象确定与成本规划成本核算对象确定与成本规划成本对象二成本对象一成本对象三开发总成本成本项目一成本项目二成本项目一成本项目二成本项目三成本项目二成本项目一成本项目二成本项目二成本核算对象确定于成本规划成本核算对象确定于成本规划n二、开发成本的归集n就是将成本支出记入各成本核算对象的过程。n例：2014年3月，西南房地产开发公司通过竞拍拍得了A块土地，A块土地120亩，价款总额为3亿元，A块土地上整体项目规划分为商业区、住宅区河别墅区，具体技术经济指标还未知。成本核算对象确定与成本规划成本核算对象确定与成本规划n三、开发成本的分配n就是将记入

30、成本项目的成本支出进行合理分摊，并计入成本对象的过程。n 国税发【国税发【20062006】187187号号n国家税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通国家税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知知n属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或者其他合理其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。n国税发【国税发【20092009】3131号号n房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知n 第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。成本核算对象确定与成

31、本规划成本核算对象确定与成本规划n 其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按收益的原则和分配至各成本对象，具体分配方法按以下规定选择其一。n1 1、占地面积法、占地面积法n按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。n2 2、建筑面积法、建筑面积法n按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。n3 3、直接成本法、直接成本法n按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。n4 4、预算造价法、预算造价法n按期内某一成本对象预算造价占期

32、内全部成本对象预算造价的比例进行分配。n5 5、其他成本分配方法、其他成本分配方法层高系数建筑面积法层高系数建筑面积法成本分摊方法的税务指引成本分摊方法的税务指引n层高系数建筑面积法：对同一项目中既包含住宅，又包含其他类型房产的，可以采用“层高系数建筑面积分摊法”作为成本分摊的计算方法。n（1）计算层高系数n在纳税人同一项目（包含不同类型房地产）中，选取住宅层高为基数，设定为1；层高低于住宅的，以1为系数；其他的用房层高高于住宅层高的，按其他类别用房层高与住宅层高之比，计算出其层高系数。n某类型用房层高系数=该类型用房层高/住宅层高n（2）计算层高系数面积n总层高系数面积=（某类型用房层高系数

33、某类型用房可售建筑面积）n某类型用房已售部分的层高系数面积=某类型用房层高系数某类型用房已售建筑面积n（3）计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本/ 总层高系数某类型用房已售部分系数面积 利息费用分摊的税务指引利息费用分摊的税务指引n1.一般常见分摊方法直接成本法、预算造价法n2、可以考虑的其他方法n借款费用资本化n【思考】：可以按照建筑面积法分摊利息成本吗？开发间接费用的税务指引开发间接费用的税务指引n开发间接费用n国税发【2009】31号，企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、

34、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。n【税收筹划】：“管理费用”向“开发间接费用”的转化n【会计处理】如何核算“开发间接费用”：设置一级科目还是二级科目？n徒增税暂行条例实施细则（财法字【1995】6号）：直接组织、管理开发项目而发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销费。n【税务指引】：会计核算的“项目营销设施建造费”如样板间、售楼部等设施建造支出以及开盘前发生的沙盘、模型等投入费用可按国税发【2009】31号文件列入开发间接费用，在企业所得税前列支扣除。n【思考】可否在土地增值税清算时扣除？成本

35、核算对象确定与成本规划成本核算对象确定与成本规划n【案例】：A地块占地面积8万平方米，土地价值3亿元，总建筑面积为20万平方米。整体项目分为商业区、普通住宅区和别墅区三个区域，具体指标如下：n（1）商业区：占地面积2万平米，开发产品为三层裙楼为商业和七层写字楼，总建筑面积10万平方米，其中：裙楼建筑面积3万平米，写字楼建筑面积7万平米。n（2）普通住宅区：占地面积4万平米，建筑面积8万平米。n（3）别墅区：占地面积2万平米，建筑面积2万平米。涉税成本核算的税务指引涉税成本核算的税务指引n涉税成本账务技巧涉税成本账务技巧n1、成本与费用的转化n【案例】：能进成本不做费用n2、降低自持物业成本n【

36、案例】：酒店自持，土地成本、围墙、景观成本处理技巧n3、采用定期摊销方法n【案例】：顶部穹窿的摊销处理n涉税合同运用技巧涉税合同运用技巧n1、分体工程项目的分签技巧n2、单独工程施工、装修的成本切割n3、建安工程转包n设计、成立、运营一家建筑公司n经济合同是一个税控工具，经济合同的法律效力成就其功能。n涉税成本分析技巧涉税成本分析技巧n1、成本分拆的秘密n商业地产、别墅与普通住宅的成本分拆策略n2、【思考】请问你有哪些成本分拆操作？案例分析：如何分拆成本案例分析：如何分拆成本高档别墅商业项目商业项目商业项目普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅道 路商业广场开放式广开放式广场场综合体

37、项目综合体项目地税之家地税之家地税之家第四讲土地增值税土地增值税清算若干问题清算若干问题土地增值税清算前期准备工作土地增值税清算前期准备工作n清算范围清算范围 国税发2006187号文件规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。开发项目中同时包含商业用房与普通住宅的，按建筑面积分配开发成本。土地增值税的清算实务土地增值税的清算实务 n必须进行清算的项目必须进行清算的项目n（1）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目；n（2）整体转让未竣工的房地产开发项目；n（3）直接转让

38、土地使用权的项目；n（4）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。土地增值税的清算实务土地增值税的清算实务n可以要求清算的项目可以要求清算的项目n（1）房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85%（含）以上的；n（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；n（3）经主管税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。土地增值税的清算实务土地增值税的清算实务n清算政策清算政策n国税发2006187号文件规定：如果将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移，则不征收土地增值税。n上述规

39、定明确了企业自用开发产品在征收土地增值税时不作为视同销售处理，在土地增值税的税款清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用，既不需要填报土地增值税纳税申报表。土地增值税的清算实务土地增值税的清算实务n清算政策清算政策n对符合清算条件的应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。n对符合税务机关可要求清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人于收到清算通知之日起90日内办理清算手续。土地增值税的清算实务土地增值税的清算实务n土地增值税核定征收政策土地增值税核定征收政策n清算中符合下列条件之

40、一的实行核定征收：n（1）应当设置账簿但未设置账簿；n（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；n（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；n（4）符合土增税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。n（5）申报的计税依据明显偏低，有无正当理由的。土地增值税的清算实务土地增值税的清算实务n清算准备工作寄管理流程清算准备工作寄管理流程n1、清算对象的确定：与成本核算对象有区别n2、成本费用标准划分与票据情况检查n3、账务调整n4、财务匡算：税负测算n5、调整方案应对措施土地增值税清算监管问题土地增

41、值税清算监管问题n清算鉴证业务准则n国税发2007132号n土地增值税清算管理规程n国税发200991号土地增值税清算注意的问题土地增值税清算注意的问题n一、关于土地增值税清算时收入确定的问题一、关于土地增值税清算时收入确定的问题n土地增值税清算时，以全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。土地增值税清算注意的问题土地增值税清算注意的问题n二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣二、房

42、地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题除项目金额的确定问题n房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。土地增值税清算注意的问题土地增值税清算注意的问题n三、房地产开发费用的扣除问题房地产开发费用的扣除问题n房地产开发全部使用自有资金，没有利息支出的，房地产开发费用在按“取得土地使用权支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。n土地增值税清算时，已经计入

43、房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。土地增值税清算注意的问题土地增值税清算注意的问题n四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题除问题n房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。土地增值税清算注意的问题土地增值税清算注意的问题n五、关于拆迁安置土地增值税计算问题五、关于拆迁安置土地增值税计算问题n（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本

44、项目拆迁补偿费。土地增值税清算注意的问题土地增值税清算注意的问题n五、关于拆迁安置土地增值税计算问题五、关于拆迁安置土地增值税计算问题n（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。n（三）货币安置的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。土地增值税筹划技巧土地增值税筹划技巧1、项目分解转让项目分解转让不动产与附属设施分开出售（1）附属设施不计算缴纳土地增值税（2）提高附属设施价款，控制不动产价格2 2、精装修、精装修（1）房地产开发企业销售已精装的房屋，其装修成本可以计入房地产开发成本，且可以加计扣除。（2）如果将精装修房屋分劈为销售毛坯房与代装修劳务，则装修成本不能加计扣除。（3）是否精装修的决策：主要考虑装修成本