实测实量分享交流

1、质量的困惑质量的困惑n我们都认同质量的重要性n我们有详细的制度n我们有质量管理体系n我们在现场频繁地做着施工监督的工作n交楼前我们会仔细的验收n但是但是 投诉依然不断，客服、维修忙个不停投诉依然不断，客服、维修忙个不停质量是什么？质量是什么？谁对质量负责？谁对质量负责？关于质量我们应该做些什么？关于质量我们应该做些什么？合格的房子合格的房子基础质量基础质量观感质量观感质量健康底线健康底线诚信底线诚信底线无渗漏无渗漏无空鼓开裂无空鼓开裂细部无缺陷细部无缺陷成品无破损成品无破损材料合格材料合格空气质量合格空气质量合格货要对板货要对板适度宣传适度宣传质量满意度质量满意度准业主准业主磨合期磨合期稳定期

2、稳定期已买未入住已买未入住入住入住1年以内年以内入住入住1 1年以年以上上2 2年以内年以内实测实量实测实量房修满意度房修满意度施工过程质量形成能力施工过程质量形成能力重要影响重要影响重要影响重要影响直接影响直接影响三大满意度指标关联关系图解三大满意度指标关联关系图解老业主老业主入住入住2 2年以上年以上现阶段实测实量对我们的基本意义现阶段实测实量对我们的基本意义是客户质量满意度的基础是客户质量满意度的基础相比于商品房，保障房更早明确房屋所有权，施工过程中业主便对房屋进行查看，因此施工过程中的质量更尤为重要。总包单位、供应商及相关承包单位质量保证体系监理单位、顾问公司质量监控公司项目评估政府职

3、能部门监管客户客户质量管理体系层级现阶段实测实量对我们的基本意义现阶段实测实量对我们的基本意义现阶段代表质量工作的全部内容现阶段代表质量工作的全部内容关注数据关注数据关注工艺关注工艺关注工法关注工法关注创新关注创新持续关注持续关注内：内：项目管理内在能力的综合提升项目管理内在能力的综合提升外：外：实测实测数据与观数据与观感的不断感的不断提升提升让行业标准不再形同虚设让行业标准不再形同虚设检查标准：出于规范，源于规范检查标准：出于规范，源于规范其实我们的质量实测标准，并没有高于行业标准，用的就是行业标准，只不过之前我们没有执行。2009年2月3日：2009年3月6日：产品质量评估管理办法（试行）

4、产品质量评估管理办法（试行） （A/0A/0版），建立了以质量合格率版），建立了以质量合格率和质量风险两大评价指标的产品质量评估体系。和质量风险两大评价指标的产品质量评估体系。发布产品质量实测操作指引（试行）（A/0版）。发布产品质量评估管理办法（试行） （A/1版）、产品质量实测操作指引（试行）（A/1版），增加渗漏、裂缝（空鼓）、防水实测指标。2009年6月22日：发布产品质量实测操作指引（试行）（A/2版），增加给水管、电线管预留预埋实测指标。2009年7月27日：2010年2月22日：发布发布产品质量实测操作指引（试行）产品质量实测操作指引（试行）（A/3A/3版），结合集团技术标准，

5、版），结合集团技术标准，取消、调整和增加了部分实测指标。取消、调整和增加了部分实测指标。2010年5月18日：发布发布产品观感质量评分表产品观感质量评分表，将观感质量纳入评分体系。，将观感质量纳入评分体系。2011年2月18日：发布产品质量实测操作指引（A4版），限制了违规行为。2011年7月5日：发布产品观感质量评分表（A1版），对观感质量评分体系更加聚焦问题和缺陷2012年1月19日：发布发布产品质量实测操作指引（产品质量实测操作指引（A5A5版）版），聚焦定尺加工、观感质量、质，聚焦定尺加工、观感质量、质量通病、安全文明，增加了管理的规定动作、安全生产等评价指标量通病、安全文明，增加了管

6、理的规定动作、安全生产等评价指标评估体系发展历史回顾评估体系发展历史回顾实测实量总论实测实量总论1实测实量介绍实测实量介绍2现场注意事项现场注意事项3行业现状与共性问题行业现状与共性问题4总体说明：总体说明：本实操指引涵盖了地产行业实测实量的相关技术指标与规范，包括：实测合格标准、测量方法、合格率计算、注意事项、分项指引（混凝土工程、砌筑工程、抹灰工程、设备安装工程、精装房工程）等意义与作用：意义与作用：希望通过本实操指引的制定与推广，指导施工以及实测实量，并通过第三方质量推手角色客观、实际地把施工现场处于不同施工阶段的质量缺陷、安全隐患及时发现与反馈；同时规范产品质量实测的程序、取样方法、测

7、量操作、数据处理等步骤和要求，努力提升工程实体产品质量编制依据：编制依据：1.地产行业产品质量实测操作指引2.其他相关国家规范 2.1. 测测量量说说明明 2.2.工具指引工具指引2.3. 分分项项操作指引操作指引2.4. 得分率得分率计计算算 2.3.1混凝土混凝土结构结构工程工程 2.3.2砌筑工程砌筑工程2.3.3抹灰工程抹灰工程2.3.4 设备设备安装安装 2.3.5精装修工程精装修工程（包括防水工程，涂（包括防水工程，涂饰饰工程，工程，墙墙面面饰饰面面砖砖工程，地面工程，地面饰饰面面砖砖工程，室工程，室内门内门安装工程，安装工程，铝铝合金合金门门窗安装工程，木地板安装工程窗安装工程，

8、木地板安装工程 2.3.1混凝土混凝土结构结构工程工程1.截面尺寸偏差截面尺寸偏差 2.墙墙表面平整度表面平整度3.墙墙表面垂直度表面垂直度4 顶顶板水平度板水平度极极差差5.楼楼板厚度偏差板厚度偏差测区选取：测区选取：在同一标段内根据各楼号实际施工进度，在实测前随机确定已拆完模板的2个楼层作为实测层。根据选取楼层结构平面图，实测实量选点考虑每层结构4个角和中间砼剪力墙、柱。当实测砼结构的截面尺寸、表面平整度、垂直度时，每个实测层要选取5个实测区，2个实测层累计10个实测区。示意图示意图示意图示意图 2.3.2砌筑工程砌筑工程1.墙墙表面平整度表面平整度 2.墙标墙标明垂直度明垂直度3.方正度

9、方正度4 外外门门窗洞口尺寸偏差窗洞口尺寸偏差5.节节点点1（重要（重要预预制或制或现浇构现浇构件）件）测区选取：测区选取：1.实测前，根据同一标段内各楼栋进度随机选取处于砌筑阶段24套房作为砌筑工程的实测套房。户数最多的房型为必选。累计实测实量10个实测区。 2.对于验收以后需改造的墙体仍需作为实测区，相关标准不变。 6.节节点点2（砌筑工序）（砌筑工序）点击查看图片现浇窗台板现浇窗台板外门窗框预制块外门窗框预制块门洞口过梁门洞口过梁过梁断裂，漏筋过梁断裂，漏筋（扣分项）（扣分项）200mm100mm250mm200mm 2.3.3抹灰工程抹灰工程一、墙体表面平整度二、墙面垂直度三、室内净高

10、偏差四、顶板水平度极差五、阴阳角方正六、房间开间/进深偏差七、方正度八、地面表面平整度九、地面水平度极差十、户内门洞尺寸偏差十一、外墙窗内侧墙体厚度极差十二、裂缝空鼓十三、降板十四、同户型同厨卫间管井尺寸偏差十五、同户型同厨卫间窗底框标高偏差十六、同户型同厨卫间窗侧框墙距偏差十七、柜体嵌入位尺寸偏差十八、同户型同厨卫间开间/进深偏差十九、同一室内底盒标高差注：十三到十九项为精装修房测量，其他不测测区选取：测区选取：实测前，根据同一标段内各楼栋进度随机选取抹灰阶段24套房作为实测套房。户数最多的房型为必选。采用木夹板、石膏板等轻质材料作为后改造墙体，可不作为实测区。其他后改造墙体，相关标准不变。

11、示意图示意图示意图示意图示意图示意图示意图示意图示意图示意图示意图 2.3.4设备设备安装安装1.座便座便预预留排水管孔距偏差留排水管孔距偏差 2.同一室同一室内内底盒底盒标标高差高差3.并并列面板高度偏差列面板高度偏差测区选取：测区选取：1.实测前，根据同一标段内各楼栋进度随机选取处于抹灰或装修阶段2-4套房作为设备安装工程的实测套房。户数最多的房型为必选。2.同一套房内具备条件的设备安装工程实测指标需全部检测。当实测指标合格率计算点总数少于6个时，需增加实测套房数。4.砼楼砼楼板和板和砼墙砼墙面集水管暗埋面集水管暗埋5.砌体砌体墙墙集水管暗埋集水管暗埋6.砌体砌体电线电线管暗埋管暗埋示意图

12、示意图示意图示意图无钢塞片，图片暂缺示意图示意图图片暂缺示意图示意图图片暂缺示意图示意图图片暂缺 2.3.5防水工程防水工程1.卫卫生生间间涂膜厚度涂膜厚度 2.外外门门窗涂膜厚度窗涂膜厚度3.卫卫生生间间附加防水附加防水层层 4.墙墙水反坎水反坎5.卫卫生生间间地漏地漏插图片破损检测，需要游标卡尺破损检测，需要游标卡尺插图片破损检测，需要游标卡尺破损检测，需要游标卡尺插图片 2.3.10铝铝合金（或塑合金（或塑钢钢）门门窗安装工程窗安装工程1.型材型材拼缝宽拼缝宽度（度（铝铝合金合金门门窗）窗） 2.型材型材拼缝拼缝高低差（高低差（铝铝合金合金-塑塑钢门钢门窗）窗）基本原则：基本原则：1.实

13、测前，同一标段内根据各楼栋进度，从图纸随机选取处于抹灰阶段2-4套房作为实测套房。户数最多的房型为必选。 2.所选2套房中的五项检测指标为：型材拼缝宽度、型材接缝高低差、窗框正面垂直度、窗框对角线长度差。 3.塑钢门窗由于型材采用焊接方式，不检测“型材拼缝宽度”指标。 。3.铝铝合金合金门门或窗框正面垂直度或窗框正面垂直度4.门门窗框固定窗框固定 5.边边框外表面防水框外表面防水层层6.边边框收口框收口与与塞塞缝缝 图片暂缺图片暂缺插图片靠尺及测量工具需定期校正靠尺及测量工具需定期校正1现场注意事项：1.用尺问题用尺问题用尺用尺问题问题（1）平整度数据以目测为主，如偏差较大，需要用楔形塞尺进一

14、步测量具体数值。（2）平整垂直用一把靠尺测量。（3）测量外门窗将靠尺对折将其作为一米靠尺测量垂直。（4）靠尺也可以作为地面水平极差和顶板水平极差的测量工具一尺多用行业内部分企业实测评估得分现状行业内部分企业实测评估得分现状万科从2009年开始实测实量评估检查，至今已历经5个年头的评估检查，从最初的A0版到目前的A6版，收获最大是万科集团，工业化、精装修四化、取消抹灰等举措，都是在实测实量强有力的促进下开始的。面对质量需要日益高涨的客户，做好质量是唯一的出路，排名前20的的开发商，超过三分一推行了实测实量检查体系。项目施工阶段寿命周期较集中问题项目施工阶段寿命周期较集中问题结构结构砌筑砌筑抹灰抹

15、灰土建装饰土建装饰精装修精装修垂直度垂直度楼板厚度楼板厚度观感质量观感质量砌筑工序砌筑工序外门窗洞口外门窗洞口地面平整度地面平整度户内门洞尺寸户内门洞尺寸外墙窗内侧墙外墙窗内侧墙裂缝裂缝/ /空鼓空鼓同户型相关同户型相关地面水平度地面水平度型材拼缝型材拼缝空鼓空鼓观感质量观感质量表面平整度提升缓慢共性问题突出表面平整度提升缓慢共性问题突出管理角度：相同问题重复出现，整改乏力，问题未系统解决管理角度：相同问题重复出现，整改乏力，问题未系统解决技术角度：多处梁墙交接部位未整体加固，强度不足，导致技术角度：多处梁墙交接部位未整体加固，强度不足，导致该部位涨模修补情况较多该部位涨模修补情况较多存在问题

16、与分析实测实量实测实量混凝土工程平整度混凝土工程平整度存在问题与分析实测实量实测实量技术角度：剪力墙内撑条放置随意未采用铁丝绑扎固定，端技术角度：剪力墙内撑条放置随意未采用铁丝绑扎固定，端部加固简单，采用螺杆加固刚度不足，导致截面涨模剔凿。部加固简单，采用螺杆加固刚度不足，导致截面涨模剔凿。混凝土工程截面尺寸混凝土工程截面尺寸砼垂直度整体偏低，多数项目共性问题砼垂直度整体偏低，多数项目共性问题管理角度：模板验收缺乏对垂直度的实测检查，加固措施与方案要求存在较大落差，管理角度：模板验收缺乏对垂直度的实测检查，加固措施与方案要求存在较大落差，浇筑过程中缺乏监管和校正浇筑过程中缺乏监管和校正技术角度

17、：技术角度：4 4道对拉螺杆加固导致刚度不足涨模，墙体交接部位、大降板交接错台涨模道对拉螺杆加固导致刚度不足涨模，墙体交接部位、大降板交接错台涨模存在问题与分析实测实量实测实量混凝土工程垂直度混凝土工程垂直度顶板水平度提升缓慢，个别大跨度板楼板水平度偏顶板水平度提升缓慢，个别大跨度板楼板水平度偏差较大差较大管理角度：模板验收未对水平度进行实测检查，混凝土浇筑管理角度：模板验收未对水平度进行实测检查，混凝土浇筑过程中未旁站监管过程中未旁站监管技术角度：次龙骨排版间距、支撑立杆间距设置过大，扫地技术角度：次龙骨排版间距、支撑立杆间距设置过大，扫地杆普遍缺失导致局部支撑刚度不足下沉，另一面对大跨度板

18、杆普遍缺失导致局部支撑刚度不足下沉，另一面对大跨度板起拱缺乏有效的认识，认为楼板起拱后顶板理应不水平起拱缺乏有效的认识，认为楼板起拱后顶板理应不水平存在问题与分析实测实量实测实量混凝土工程顶板水平度混凝土工程顶板水平度楼板厚度整体偏低，缺乏有效的控制检查方法楼板厚度整体偏低，缺乏有效的控制检查方法管理角度：缺乏有效的控制方法，日常实测实量未对该指标进行检查管理角度：缺乏有效的控制方法，日常实测实量未对该指标进行检查技术角度：楼板收面质量较差，赶工导致堆载上人过早，砼养护情况较技术角度：楼板收面质量较差，赶工导致堆载上人过早，砼养护情况较差差存在问题与分析实测实量实测实量混凝土工程楼板厚度混凝土

19、工程楼板厚度方案指导性不强方案指导性不强施工与样板符合性较差施工与样板符合性较差模板验收流于形式模板验收流于形式低级错误重低级错误重复出现复出现浇筑过程中缺乏监控浇筑过程中缺乏监控存在问题与分析实测实量实测实量混凝土工程共性问题小结混凝土工程共性问题小结三大指标短板顶板水平度、楼板厚度、垂直度控制乏力，整体提升缓慢。三大指标短板顶板水平度、楼板厚度、垂直度控制乏力，整体提升缓慢。短板指标外窗洞口尺寸合格率偏低，一方面外窗结构洞口存在偏差遗留到砌短板指标外窗洞口尺寸合格率偏低，一方面外窗结构洞口存在偏差遗留到砌筑阶段，另一方面砌筑洞口未弹射控制线进行砌筑，砌筑过程中未实测检查。筑阶段，另一方面砌

20、筑洞口未弹射控制线进行砌筑，砌筑过程中未实测检查。存在问题与分析实测实量实测实量砌筑工程外窗洞口尺寸砌筑工程外窗洞口尺寸存在问题与分析实测实量实测实量砌筑工序倒置衔接不合砌筑工序倒置衔接不合理，砌筑节点施工错误理，砌筑节点施工错误与样板不符，主要存在与样板不符，主要存在问题：外窗压顶厚度及问题：外窗压顶厚度及深入墙体长度小于深入墙体长度小于1212公分，厚度不足小于公分，厚度不足小于1010公分，且多数项目公分，且多数项目赶工窗台压顶后浇赶工窗台压顶后浇砌筑工程砌筑节点砌筑工程砌筑节点存在问题与分析实测实量实测实量砌筑排版深化工作缺砌筑排版深化工作缺失，组砌方式错误，失，组砌方式错误，导致顶塞

21、缝预留缝隙导致顶塞缝预留缝隙宽度过小影响塞缝，宽度过小影响塞缝，混砌影响抹灰合格率，混砌影响抹灰合格率，窗边预制块留设错误窗边预制块留设错误影响门窗栏杆安装。影响门窗栏杆安装。砌筑工程砌筑排版砌筑工程砌筑排版存在问题与分析实测实量实测实量结构顶板水平度偏差过大批嵌过厚，基层未处理，局部腻子批嵌过厚脱落基层验收不严格，甩浆抹灰完成后存在剔凿不同基体交接面防开裂处理不到位，砂浆乱用外加剂抹灰工程基层处理问题抹灰工程基层处理问题存在问题与分析实测实量实测实量砂浆搅拌不均匀，使用倒置在地面喷浆未形成毛刺，粘结强度不足，挂网不牢固，基层检查处理工作松懈抹灰工程砂浆搅拌运输问题抹灰工程砂浆搅拌运输问题抹灰工程共性问题1.进入抹灰阶段分项实测指标增多，项目日常实测检查指标不完整，存在遗漏指标项，导致部分分项指标处于失控状态；2.未有效利用控制线，尺差控制方面整体薄弱；3.上道工序的质量问题未有效解决，抹灰无法遮盖；4.管理人员对房间开间/进深尺寸不熟悉，技术交底中未体现相关要求；5.抹灰工序样板设置不及时，工艺工法、节点剖面、尺差控制方式未有效体现。存在问题与分析实测实量实测实量抹灰工程问题小结抹灰工程问题小结存在问题与分析实测实量实测实量线管暗埋定位深化不足导致存在开槽及开水平横槽现象线盒暗埋不牢固砼浇筑过程中移动歪斜，砌筑面线盒暗埋深度