前期物业服务重点工作的开展

1、WenKu.P前期物业服务重点工作的开展前期物业服务重点工作的开展WenKu.P2010年年1月月WenKu.P第一部分第一部分前期物业服务重点工作开展的前提条件前期物业服务重点工作开展的前提条件一、宏观方面一、宏观方面从宏观上讲就组织已经成立，具备法律上的资从宏观上讲就组织已经成立，具备法律上的资格格物业服务公司注册成立。物业服务公司注册成立。二、微观方面二、微观方面从微观上讲就是法律主体具备行使自身权利与从微观上讲就是法律主体具备行使自身权利与义务的能力义务的能力物业服务公司正常运转，开物业服务公司正常运转，开展服务。展服务。WenKu.P第二部分第二部分前期物业服务重点工作包含的主要内容

2、前期物业服务重点工作包含的主要内容一、综合管理类一、综合管理类服务中心各部门服务中心各部门二、客户服务类二、客户服务类客户服务部门客户服务部门三、公共区域设施设备管理类三、公共区域设施设备管理类维修部门维修部门四、公共区域安全维护类四、公共区域安全维护类秩序维护部门秩序维护部门五、公共区域环境保洁绿化服务类五、公共区域环境保洁绿化服务类环境部门环境部门WenKu.P（一）小区综合基础信息的建立与完善（一）小区综合基础信息的建立与完善 综合基础信息台账的建立是物业服务中心开展各综合基础信息台账的建立是物业服务中心开展各 项工作的基础，也是物业公司进行经营管理的基项工作的基础，也是物业公司进行经营

3、管理的基 础，综合基础信息的完善是一项长期的工作。础，综合基础信息的完善是一项长期的工作。（二）培训工作（二）培训工作 确定培训内容与重点，制定培训计划。确定培训内容与重点，制定培训计划。（三）社区活动开展（三）社区活动开展 确定社区活动项目，制定活动开展方案。确定社区活动项目，制定活动开展方案。（四）客户满意度调查（四）客户满意度调查 依据前期服务协议，确定开展时间，制定调查方依据前期服务协议，确定开展时间，制定调查方 案，数据统计方式，公布调查结果。案，数据统计方式，公布调查结果。一、综合管理类一、综合管理类服务中心服务中心WenKu.P（五）装修管理工作（五）装修管理工作 1 1、身份确

4、认、身份确认 2 2、装修手续的办理、装修手续的办理 3 3、施工期间的管理、施工期间的管理 A.A.常见装修违章情况常见装修违章情况 B.B.违章装修的处理违章装修的处理 C.C.装修垃圾的管理装修垃圾的管理 4 4、装修施工的竣工验收、装修施工的竣工验收 5 5、档案保存、档案保存 （六）各项工作执行情况的层级监督与考核（六）各项工作执行情况的层级监督与考核一、综合管理类一、综合管理类服务中心服务中心WenKu.P二、客户服务类二、客户服务类（一）对客宣传工作（一）对客宣传工作1 1、宣传工作要结合当前物业服务工作的开展重点进行宣传。、宣传工作要结合当前物业服务工作的开展重点进行宣传。2

5、2、宣传内容、宣传方式、宣传地点等要提前进行确定。、宣传内容、宣传方式、宣传地点等要提前进行确定。3 3、宣传工作要达到使大多数业主清楚宣传中的注意事项。、宣传工作要达到使大多数业主清楚宣传中的注意事项。（二）业主投诉问题的处理（二）业主投诉问题的处理1 1、前期业主投诉问题一般以工程质量问题的处理、公共配、前期业主投诉问题一般以工程质量问题的处理、公共配套设施的完善、公共区域安全服务、公共区域环境服务套设施的完善、公共区域安全服务、公共区域环境服务为主。为主。2 2、投诉台账的建立。、投诉台账的建立。3 3、投诉信息的传递、处理跟踪、处理结果反馈。、投诉信息的传递、处理跟踪、处理结果反馈。二

6、、客户服务类二、客户服务类客户服务部门客户服务部门WenKu.P（三）业主报修问题的处理（三）业主报修问题的处理1 1、前期业主报修问题一般以工程质量问题的报修为主。、前期业主报修问题一般以工程质量问题的报修为主。2 2、报修问题处理台账的建立。、报修问题处理台账的建立。（四）资料管理工作（四）资料管理工作1 1、前期资料管理工作是开展客户服务工作的基础。、前期资料管理工作是开展客户服务工作的基础。2 2、包括：公共基础资料的管理、业主档案的管理、工作记、包括：公共基础资料的管理、业主档案的管理、工作记录的管理等。录的管理等。二、客户服务类二、客户服务类客户服务部门客户服务部门WenKu.P（

7、一）设施设备台账建立（一）设施设备台账建立1 1、台账的建立是服务中心开展设施设备管理的基础。、台账的建立是服务中心开展设施设备管理的基础。2 2、对设施设备的台账管理要进行动态管理，定期进行更新。、对设施设备的台账管理要进行动态管理，定期进行更新。（二）日常巡查工作（二）日常巡查工作1 1、巡查工作的内容、频次、标准。、巡查工作的内容、频次、标准。2 2、巡查工作的记录。、巡查工作的记录。（三）设施设备的运行管理（三）设施设备的运行管理1 1、依据设施设备运行的不同情况进行维修养护。、依据设施设备运行的不同情况进行维修养护。2 2、依据操作规程进行设施设备的运行操作。、依据操作规程进行设施设

8、备的运行操作。3 3、小区内重要设施设备一般包括：给水系统、消防系统、小区内重要设施设备一般包括：给水系统、消防系统、供暖系统、配电系统、排水系统、避雷系统、技防系统、供暖系统、配电系统、排水系统、避雷系统、技防系统、电梯等。电梯等。（四）此类工作中部分工作是（四）此类工作中部分工作是2424小时提供。小时提供。三、公共区域设施设备管理类三、公共区域设施设备管理类维修部门维修部门WenKu.P（一）人员与车辆进出管理（一）人员与车辆进出管理1 1、人员与车辆同时进出的情况较多，在控制人员与车辆出、人员与车辆同时进出的情况较多，在控制人员与车辆出入时要结合工作要求进行管理。入时要结合工作要求进行

9、管理。2 2、进行此工作时要注意与客服部门进行配合，同时充分利、进行此工作时要注意与客服部门进行配合，同时充分利用现有的技防设备，通过人防与技防共同进行管理。用现有的技防设备，通过人防与技防共同进行管理。（二）物品出入管理（二）物品出入管理1 1、重点是要核实物品的情况，确认物品确实是携带所有。、重点是要核实物品的情况，确认物品确实是携带所有。（三）公共区域安全维护（三）公共区域安全维护1 1、熟知管理区域的安全盲点，确定合理的日常巡逻路线。、熟知管理区域的安全盲点，确定合理的日常巡逻路线。2 2、巡逻路线要制定至少、巡逻路线要制定至少2 2条以上。条以上。3 3、一般的安全盲点存在于地下车库

10、、楼宇地下室、小区围、一般的安全盲点存在于地下车库、楼宇地下室、小区围墙。墙。四、公共区域安全维护类四、公共区域安全维护类秩序维护部门秩序维护部门WenKu.P（四）在集中装修期间，要特别注意人员出入高峰期时对离（四）在集中装修期间，要特别注意人员出入高峰期时对离开小区物品的管理、小区内交通安全的管理、防火防盗开小区物品的管理、小区内交通安全的管理、防火防盗的管理。的管理。（五）夜间公共区域的安全维护。（五）夜间公共区域的安全维护。（六）公共区域安全维护服务时（六）公共区域安全维护服务时2424小时提供。小时提供。四、公共区域安全维护类四、公共区域安全维护类秩序维护部门秩序维护部门WenKu.

11、P（一）前期保洁开荒工作（一）前期保洁开荒工作1 1、前期保洁开荒工作的有效开展能为前期正常的保洁工作、前期保洁开荒工作的有效开展能为前期正常的保洁工作开展提供保障，是物业服务的开展提供保障，是物业服务的“面子工作面子工作”。2 2、前期保洁开荒工作的重点：地下室、地下车库卫生死角、前期保洁开荒工作的重点：地下室、地下车库卫生死角、楼宇天台等卫生死角楼宇天台等卫生死角（二）日常保洁工作（二）日常保洁工作1 1、前期物业服务阶段，尤其是集中装修阶段，对装修区域、前期物业服务阶段，尤其是集中装修阶段，对装修区域的保洁工作量比较繁重，要合理安排人力对重点区域增的保洁工作量比较繁重，要合理安排人力对重

12、点区域增加保洁频次。加保洁频次。2 2、要明确保洁服务的区域、项目、频次、标准。、要明确保洁服务的区域、项目、频次、标准。（三）绿化养护工作（三）绿化养护工作1 1、前期物业服务阶段绿化工作，从开始接管物业起，一般、前期物业服务阶段绿化工作，从开始接管物业起，一般前两年由施工单位进行维护，环境部门的工作重点是对前两年由施工单位进行维护，环境部门的工作重点是对施工单位的养护工作进行监督，熟悉苗木的养护流程与施工单位的养护工作进行监督，熟悉苗木的养护流程与注意事项，为后期接管绿化区域进行准备。注意事项，为后期接管绿化区域进行准备。五、公共区域环境保洁绿化服务类五、公共区域环境保洁绿化服务类环境部门

13、环境部门WenKu.P( (一一) )记录表单使用、保存的目的：记录表单使用、保存的目的： 表单记录是记录并验证工作结果，控制工作过程，表单记录是记录并验证工作结果，控制工作过程，进行日常工作考核的依据之一；同时也是物业服务公司进行日常工作考核的依据之一；同时也是物业服务公司依照合同执行各项物业服务工作与收取物业服务费的书依照合同执行各项物业服务工作与收取物业服务费的书面凭证。面凭证。（二）记录表单的填写（二）记录表单的填写 规范填写的记录表单才具有法律效力，才能作为法规范填写的记录表单才具有法律效力，才能作为法律证据。律证据。六、工作记录的作用六、工作记录的作用WenKu.P一、沟通协作的重要作用一、沟通协作的重要作用 良好的沟通是能使工作效率提高，能为物业服务工作良好的沟通是能使工作效率提高，能为物业服务工作 的开展创造良好的外部环境。的开展创造良好的外部环境。二、沟通协作的方式方法二、沟通协作的方式方法（一）固定会议（一）固定会议 日例会、周例会、月例会日例会、周例会、月例