美国房价走势之曼哈顿空置豪华公寓知多少

1、美国房价走势之曼哈顿空置豪华公寓知多少？CitySpire是中城区(Midtown)的一座72层摩天大楼。在它铺满大理石的大堂里，熙熙攘攘的人群裹紧衣服抵御寒冷。衣冠楚楚的门卫招呼着出租车，并打理着络绎不绝的邮件。不过，这座23层以下是写字间的混合用途建筑，并不像它看起来那么拥挤。CitySpire位于西56街150号，卡内基音乐厅(Carnegie Hall)的对面，是曼哈顿占用率最低的建筑之一。根据纽约市独立预算办公室(New York City Independent Budget Office)的数据，其住宅层内有超过60的房源是投资标的或临时住所(pieds-terre)。在纽约，非

2、主要住宅比例最高的楼盘是位于西51街150号的行政广场，其比例为74.4%最近几个月，纽约市的房屋占用率(occupancy)问题已成为一个热点话题，有很多房屋的使用者是外国人，他们购买了昂贵的公寓，但是一年里只住短短几周时间。有些人认为这些购房者哄抬了房价；还有人哀叹这些购房者不缴纳个人所得税。奥尔巴尼会议(Albany)已经提出一项法案，将对价值超过500万美元（约合人民币3130万元）的房产每年征收临时住所税。尽管人们对这个问题抱有很大的兴趣，但很少有硬性数据可供参考。预算办公室作为一家独立的城市机构，应纽约时报要求，审查了纽约市的税收数据。该机构认定，纽约市有近四分之一的公寓未被当做主

3、要住宅使用，而是作为临时住所或用于放租的投资房产。尼古拉斯理查兹(Nicholas Richards)是CitySpire的一名公寓租户，可以近距离观察这栋满是临时住所的楼盘。“如果你在星期五或星期一注意观察大堂，就会看到有很多人在交换钥匙，提着行李箱来来往往。”理查兹在楼内租了一套单间公寓，周末则回到波士顿的家里居住。“全市有24%的合作公寓和共管公寓不是业主的主要住宅，”预算办公室的副主任、负责这项调查的乔治V斯威廷(George V. Sweeting)说，“这些单元也并不都是临时住所，很多有可能是投资者或开发商用来放租的。”预算办公室所使用的数据，都是基于纽约市合作公寓和共管公寓所享受

4、的减税政策而来的。近年来，市政府已开始将该政策的执行对象限定为主要住宅。预算办公室是比较了2012年和本财年享受该减税优惠的公寓数量，进而得出的结论。这些数据可能低估了真实情况，因为预算办公室并没有考虑那些享受421a免税优惠的公寓楼。因此，虽然按照外界的普遍看法，有些新建的共管公寓楼里集中了许多外国购房者，但它们并没有被包含在数据统计范围内，比如One57和中央公园西15号(15Central Park West)。在曼哈顿，非主要住宅的比例占到了29%，略高于全市平均水平，在中城区这类深受投资者青睐的社区，非主要住宅的比例高达44%。“这其中，有很多建筑是修建或改建于20世纪80年代，其中

5、的户型大多是单间公寓和一居室这类较小的单元，”房地产估值公司米勒塞缪尔(Miller Samuel)的总裁乔纳森J米勒(Jonathan J. Miller)说，“一般来说，户型越小，作为临时住所的可能性就越大。”或许令人意外的是，数据显示，“绝大多数临时住所的业主都是中产阶级，”米勒说，“这些业主在市区有一套单间公寓，但是家在郊区；又或者，这些公寓是他们的第一套房，但他们选择将这套房子保留下来放租。”斯瓦纳库鲁甘缇(Swarna Kuruganti)就是这么做的。2008年1月，她买了一套公寓。公寓所在楼盘叫做麦迪逊绿地(Madison Green)，位于东22街5号，是一处气派的建筑群，包

6、含424套单元，距离麦迪逊广场公园(Madison Square Park)一街区之遥，出了前门走几步路就能到地铁站。“那时候，我想买房已经想了好几年，也存了钱，所以虽然是在楼市的高峰期，我还是签了约。”库鲁甘缇说，她买下了26楼的一套一居室，坐拥帝国大厦的景观。当时，作为管理顾问的库鲁甘缇是单身，需要经常出差。“一年当中，我其实只有两、三个月在家，”她说，“我会回家度周末，但是一到星期一早晨，我就又回到飞机上了。”她跟邻居都是点头之交，平常在大堂里擦肩而过时会打个招呼。“但是这些高楼就像一座座小城市，有那么多的公寓和居民。就像是个自成体系的小世界。”她说。在麦迪逊绿地住了三年后，库鲁甘缇结识

7、了她后来的丈夫，他们搬到了新泽西州的布卢姆菲尔德(Bloomfield)。她考虑过要把纽约的公寓卖掉，但“那是我第一笔真正的房地产投资，所有人都跟我发誓，这是一笔很好的投资，我应该留着房子。”于是，现为初创公司Wellwatch.co创始人的库鲁甘缇开始将房子出租。“月供比较低，部分原因是楼里有很多公寓。而且这里的位置很好，比较靠近市中心，”房地产公司花旗居屋(Citi Habitats)的助理经纪人纳撒尼尔福斯特(Nathaniel Faust)说，他帮助库鲁甘缇找到了现在的租户，每月支付4500美元（约合人民币28166元）房租。“由于物业费和房产税比较低，斯瓦纳可以用收来的租金支付月供，

8、还有部分剩余。所以这样的安排对她来说很好。”在麦迪逊绿地当中，几乎有半数公寓是非主要住宅。和独立预算办公室标出的许多房产一样，麦迪逊绿地的房价在其所在社区中相对便宜，现有一套两居室以189.5万美元（约合人民币1186万元）的价格上市；而在附近刚落成的共管公寓楼麦迪逊一号(One Madison)中，一套两居室的挂牌价为465万美元（约合人民币2910万元）。上述数据来自StreetE。在独立预算办公室列出的榜单中，非主要住宅占比最高的楼盘是行政广场(Executive Plaza)，其比例为74.4%。2012年，行政广场内享有减税优惠的公寓有379套，而现在，在这379套公寓当中依然享有减

9、税优惠的，只有97套了。行政广场位于西51街150号，允许业主按月出租他们的公寓，楼内的单元一般都较小，“有些房子特别小，还不到400平方英尺（约合37平方米），”巴拉维地产(Barlavi Realty)的所有人派伊巴拉维(Pej Barlavi)说，他对这个楼盘很熟悉，“难怪它的投资房占比最高，因为它的运营更像酒店而不是共管公寓楼。”根据StreetEasy的数据，这栋楼内有12套公寓待售，包括一套挂牌价72.5万美元（约合人民币454万元）的一居室，另外还有95套出租单元。其他榜上有名的楼盘还包括，西49街393号的环球广场三号(Three Worldwide Plaza)，那里有超过5

10、4%的单元为非主要住宅；东40街235号的范德堡大楼(Vanderbilt)内有近53%的非主要住宅；而在欧文广场1号的泽肯多夫大厦(Zeckendorf Towers)，该比例为51%。在临时住所和投资房产占比很大的楼盘里，有些常住居民(full-time resident)表示，他们的大楼依然像个家。“虽然楼里并非所有公寓都是自住房，但我认识很多业主，一点也不觉得这里是流动人口聚居区。”麦迪逊绿地复式顶层公寓的业主帕蒂加卢齐(PattiGalluzzi)说。2000年，加卢齐和丈夫为自己及两个孩子购下了这套公寓。公寓带一座环绕式阳台，城市天际线近乎一览无余。“这个地方很有家的感觉。”加卢齐

11、说着，打量着她的客厅。客厅里很有生活气息，玩具丢得到处都是，文件和咖啡杯随意放在餐桌上。艾伦艾伯特(Alan Ebert)对于自己住了48年的两居室也是一样的感觉。这套房子位于西56街353号的旺多姆公园(Parc Vendme)。根据预算办公室的数据，在2012年获得免税优惠的公寓当中，现在约有半数不再具备减税资格，因为它们是临时住所或投资房产。但是对于身为该共管公寓楼管委会成员的艾伯特来说，这处楼盘一点都不像空楼。“我们这里不是B&B（住宿加早餐）旅店，你不能把公寓以短于三个月的期限放租，”他说，“这里的社区感是很强的。我们刚举办了一个歌舞表演晚会，现场大约挤了100名观众。”虽然，通过预

12、算办公室的研究结果，可对整个纽约市的住房所有者现象窥豹一斑，但是那些非主要住宅业主的真实人数，是很难被确定的，因为享有其他减税优惠的楼盘并未被包括在预算办公室的统计范围内。其中有许多楼盘，享有的是优惠力度更大的421a免税政策。“独立预算办公室的数据不包括联排别墅或421a楼盘，所以有很多疏漏，但是在已统计的共管公寓和合作公寓中，非常住居民的人数很多。”Social Explorer公司总裁、皇后学院(Queens College)社会学系主任安德鲁A贝弗里奇(Andrew A. Beveridge)说。Social Explorer是一家跟踪普查数据和人口统计信息的公司。为填补数据空白，以便

13、为围绕临时住所是否征税的讨论提供更充分的信息，纽约市财政局(New York City Department of Finance)上月（2014年12月译注）花了一整个月的时间，对享有421a免税优惠的公寓单元进行了所有权状况的审查。到目前为止，这是一项艰巨的任务。“这很复杂，因为并未规定你必须是一名永久居民，才有资格享有421a免税优惠，”财政局负责商业免税事务的西奥多奥伯曼(Theodore Oberman)说，“所以这不是我们通常统计的领域。”为克服这一障碍，该机构正通过查看业主的社保编号及其在纽约市的个人所得税记录，来审查公寓的所有者情况。到目前为止的统计结果表明，在享受421a优惠的曼哈顿楼盘中，大约有36%的公寓业主并不是常住居民，而常住居民的占比略低于此。然而这个结果也是不确定的，因为无法识别其余业主的身份。房产所有者的问题之所以蒙上了面纱，最有可能的情况是，那些房子是以有限责