第八章土地增值税法

1、第八章 土地增值税法【例题·单选题】下列各项中,应征土地增值税的是( 。A. 赠予社会公益事业的房地产B. 个人之间互换自有住房C. 抵押期满转让给债权人的房地产D. 兼并企业从被兼并企业得到的房地产【例题·多选题】下列行为中,应当征收土地增值税的有 ( 。A .将房屋产权赠与直系亲属的B .由双方合作建房后分配自用的C .以房地产抵债而发生房地产产权转让的D .以房地产作价入股投资房地产开发公司的【例题·单选题】 下列项目中, 征收土地增值税确定取得土地使用权所付金额中地价款的方 法,正确的是( 。A. 以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地价款B. 以行政划

2、拨方式取得土地使用权的,为补缴的出让金C. 以转让方式取得土地使用权的,为补缴的出让金和费用D. 以其他方式取得土地使用权的,为建房的费用与成本【例题·多选题】下列项目中,属于房地产开发成本的有( 。A. 土地出让金B. 耕地占用税C. 公共配套设施费D. 借款利息费用【例题·计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额 1000万元;房地产开发成 本 6000万元; 向金融机构借入资金利息支出 400万元 (能提供贷款证明 , 其中超过国家规 定上浮幅度的金额为 100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为 5%。该 企业允许扣除的房地产开发费用是多少?【

3、例题·计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额 1000万元;房地产开发成 本 6000万元; 向金融机构借入资金利息支出 400万元 (能提供贷款证明 , 其中超过国家规 定上浮幅度的金额为 100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为 5%。该 企业允许扣除的房地产开发费用是多少?【答案】 该企业允许扣除的房地产开发费用 =(400-100 +(1000+6000 ×5%=650(万元 。 【例题·计算题】 某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房, 与商品房相关的土地使用 权支付额和开发成本共计 10000万元; 该公司没有按房地产项目计

4、算分摊银行借款利息; 该 项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比 例执行; 该项目转让的有关税金为 200万元。 计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时, 应 扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额的合计是多少?【例题·计算题】 某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房, 与商品房相关的土地使用 权支付额和开发成本共计 10000万元; 该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息; 该 项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比 例执行; 该项目转让的有关税金为 200万元。 计算确认该商品房项目缴纳土地

5、增值税时, 应 扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额的合计是多少?【答案】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额 =10000×(10%+20% =3000 (万元 。【例题·多选题】转让旧房产,计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有( 。A. 旧房产的评估价格B. 支付评估机构的费用C. 建造旧房产的重置成本D. 转让环节缴纳的各种税费【例题·判断题】 转让旧房的, 应按房屋的净值、 取得土地使用权所支付的地价款和按国家 统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。 (【例题·多选题】 以下项目中, 转

6、让新建房地产和转让旧房产计算其土地增值税增值额均能 扣除的项目有( 。A. 取得土地使用权所支付的金额B. 房地产开发成本C. 与转让房地产有关的税金D. 旧房及建筑物的评估价格【例题·单选题】 按照土地增值税有关规定, 纳税人提供扣除项目金额不实的, 在计算土地 增值税时,应按照( 。A. 税务部门估定的价格扣除B. 税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除C. 房地产评估价格扣除D. 房地产原值减除 30%后的余值扣除【例题·计算】某房地产开发公司与某单位于 1997年 3月正式签署一写字楼转让合同,取 得转让收入 15000万元,公司即按税法规定缴纳了有关税金(营业税税

7、率 5%,城建税税率 为营业税税额的 7%,教育费附加征收率为营业税税额的 3%,印花税税率为 0.5 。已知该 公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为 3000万元;投 入房地产开发成本为 4000万元; 房地产开发费用中的利息支出为 1200万元 (不能按转让房 地产项目计算分摊利息支出 , 也不能提供金融机构证明 。 另知该公司所在省人民政府规定的 房地产开发费用的计算扣除比例为 10%。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。 【答案及解析】 这是一个传统的土地增值税的计算题, 考核传统的计算步骤和各项目的基本 扣除规定。(1确定转让房地产的收入:转让收入

8、为 15000万元。(2确定转让房地产的扣除项目金额:取得土地使用权所支付的金额为 3000万元房地产开发成本为 4000万元房地产开发费用 =(3000+4000×10%=700(万元与转让房地产有关的税金 =15000×5%+15000×5%×(7%+3% =825(万元从事房地产开发的加计扣除 =(3000+4000×20%=1400(万元转让房地产的扣除项目金额为 =3000+4000+700+825+1400=9925(万元(3转让房地产的增值额 =15000-9925=5075(万元(4增值额与扣除项目金额的比率 =5075

9、7;9925 51.13%(5计算应纳土地增值税税额:应纳土地增值税税额 =9925×50%×30%+(5075-9925×50%×40%=1533.75(万元 【例题·步骤型计算】 李某系某市居民, 于 2005年 2月以 50万元购得一临街商铺, 同时支 付相关税费 l 万元,购置后一直对外出租。 2008年 5月,将临街商铺改租为卖,以 80万元 转让给他人,经相关评估机构评定,房屋的重置成本价为 70万元,成新度折扣率为 80%。 要求:根据上述资料,按下列序号计算回答问题,每问需计算出合计数。(1李某转让商铺应缴纳的营业税、城建税、教

10、育费附加。(2李某转让商铺应缴纳的印花税。(3李某转让商铺应缴纳的土地增值税。【答案】(1营业税、城建税和教育费附加=(80-50×5%×(1+7%+3%=1.65(万元(2印花税=80×0.05%=0.04(万元(3可扣除项目=70×80%+1.65+0.04=57.69(万元增值额=80-57.69=22.31(万元增值率=22.31/57.69=38.67%<50%土地增值税=22.31×30%=6.69(万元第八节 征收管理一、纳税申报及纳税地点纳税人应在合同签订后 7日内向房地产所在地主管税务机关申报纳税, 并向税务机关提供相 关合同资料。 纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的, 应按房地产所在地分别申 报。【例题·单选题】根据土地增值税暂行条例的规定,纳税人应在转让房地产合同签订后 的(内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。A.5日 B.7日 C.10日 D.15日【例题·单选题】 法人纳税人转让房地产需要缴纳土地增值税时, 如果房屋坐落地与其经营 所在地不一致,纳税地点应选择在( 。A. 总机构所在