浅谈房地产开发成本控制分析(一)

1、浅谈房地产开发本钱控制分析 一 房地产开发本钱是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全 部费用。构成房地产开发企业产品的开发房地产开发本钱，相当于工 业产品的制造房地产开发本钱和建筑安装工程的施工房地产开发本钱。 如要计算房地产开发企业产品的完全房地产开发本钱，还要计算开发 企业公司本部行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的 管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销 售费用。房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点。随着 近年来全国房地产市场的逐渐成熟和局部出现过热，国家加强了对房 地产市场的宏观调控。 房地产开发企业面临着 “土根 、“银根 的严

2、控以 及大量境外资金的涌入等方面的多重压力，市场竞争日趋白热化。房 地产开发企业必将迎来 “大洗牌 、“大整合 时期。随着房地产市场微利 时代的到来，房地产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式也必然将 发生深刻的变革，房地产的开发房地产开发本钱控制已成为各房地产 企业在竞争中取得优势的重要法宝。一、房地产开发本钱控制的意义房地产开发本钱控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具 有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业房地产开发本钱控制的 战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有 其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下

3、调那么 有助于楼市跑量。开发商之所以常年不能下调售价，其中一个主要原 因就是由于房地产开发企业的房地产开发本钱控制不力，房地产开发 本钱居高不下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业房地产开发成 本控制进行研究，对合理利用土地资源，防止房地产市场泡沫经济， 减少国民经济损失有着一定的意义。房地产业经过几年的高速开展，已经走出了暴利的时代。十年前，深 圳某知名房地产企业的董事长曾公开宣称利润低于40%的房地产工程不做，而现在利润能维持在 12%左右就算是好的工程了。早年由于土 地及资本市场化运作不标准以及房地产消费市场的不成熟，房地产开 发企业大多处于粗放式经营管理状态。随着国家逐步加强了对房地产

4、 业的标准，特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿如国土资源 部第 11 号、21号、71 号令等，对经营性用地取消了有不正当竞争及 暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式，房地产开发企业取得土 地使用权必须按照市场经济标准的要求进行，即必须以挂牌、招标、 拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发 展道路。国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为 加以整顿和标准，同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地产 开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已 成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强房地产开发本钱控制， 练好内功。随着中国参加 WTO 后房地产业的日益放开， 一些资本实力雄厚或有相 当融资能力境外资金的涌入如和记黄浦、新鸿基、恒基等以及国 内的一些集团型企业在全国的扩张如万科、万达、世贸等 ，房地产 市场的竞争将更加日趋剧烈，在同等条件下，在未来售价不明确或只 能预估售价的情况下，只有房地产开发本钱控制得较好的企业才有可 能在土地市场竞争中有相对的比拟优势，才有可能取得土地的使用权 及开发权，房地产开发本钱控制不力的企业必将会被市场所淘汰。房地产微利时代的到来，房地产开发企业房地产开发本钱控制的重要 性越发显现。节省房地产开发本钱，给利润腾出了上升的空间，也有 利于市场竞争与市场跑量。