休闲地产的理论与实践

1、休闲地产的理论与实践THE THEORY AND PRACTICE OF LEISURE REAL ESTATE主编 段枚焱副主编 沈晓燕 车妍出版社：中国书店ISBN：9787806636947出版时间：2009年7月第1版印刷时间：2009年7月第1次印刷定价：136.00元娱乐配套休闲地产讲求返璞归真的休闲理念，有效的利用自然资源实现人与自然的和谐交流，而通过人工建造实现人与自然贴近的娱乐配套设施是休闲地产的重要组成部分，也是评判项目品质高低的重要标准。娱乐性配套大致可以分为基础性娱乐配套和专业性娱乐配套，前者注重满足基本的娱乐需求，带有一定的“强制性”；后者则注重娱乐的专业性，视项目具

2、体条件开发。1基础性娱乐配套这里主要是指各类休闲地产项目都有条件配备的娱乐配套，它们对自然条件没有过多的要求，旨在提升项目所能提供的娱乐活动品质，主要包括活动草坪、儿童乐园、网球场、游泳池、小规模的高尔夫球场等。（1）活动草坪 草坪也可以算是园林景观的一部分，但是用于观赏的小面积草坪和用于活动的大面积草坪存在一定的差异，后者更强调为人的活动提供一个舒适的平台。草坪是一个开敞的活动空间，被自然美景簇拥的大面积草坪能够让人放下心中的不快，投进大自然的怀抱，尽情释放本性。充满绿意的、开阔的、松软的草坪能够令人心情舒畅，不仅为一系列户外活动提供良好的场地，更能够增进家庭成员间感情和邻里之间的沟通。（2

3、）儿童乐园儿童乐园主要指在社区的指定区域布置的一些比如秋千、滑梯、攀岩、跷跷板、双杠等简单的娱乐设施，供社区内的儿童游玩使用。休闲生活注重家庭的概念，儿童的喜好和感觉是父母（目标客户）十分看重的，因此儿童乐园必不可少。但是这并不意味就要囿于“儿童乐园”的概念，在社区中的角落随意布置一些可供玩乐的设备，如木制或轮胎做的秋千、可以攀爬或行走的绳索等，增添小的休闲乐趣也是很必要的。（3）网球场无论是何种休闲地产项目，室内或者室外的网球场都是不可或缺的娱乐性配套。网球场的大小和规模根据项目的实际情况而定，从网球场的建设情况即可看出一个项目的开发水平。休闲地产的网球场更注重与自然美景的交融，海滨网球场、

4、林间网球场具有很大的吸引力，在满足业主使用的同时向外租赁可以取得不错的收益。（4）游泳池无论是水滨的还是山中的休闲地产项目，不管是在室内还是室外，游泳池与网球场简直就是“强制性”的娱乐配套设施。游泳池的修建标准往往也代表着项目自身的整体水准。在室内建一个游泳池要比建一个户外游泳池简单得多，而且维护成本也较小，拥有健身中心或者会所的项目一般都会有一个室内游泳池。但是户外游泳池恰恰能够说明一个项目的品质高低，户外游泳池的面积越大、水质越高、周边风景越好，也就代表着它所在项目的品质越高。保证一个宜人的景观视野，将其与周边自然美景充分融合，是游泳池的理想状态。（5）小规模的高尔夫球场拥有高尔夫球相关娱

5、乐配套是每个高端休闲地产项目都追求的，但是由于开发成本和场地条件的限制，开发正规的高尔夫球场的可能性不大。所以就出现了一个折中选择，即依照自身的条件开发小规模的高尔夫球场，比如推杆练习场、室内模拟高尔夫球场、儿童练习场这些迷你型的球场，既能够满足业主们的高尔夫娱乐需求，又不会需要很高的开发成本。2专业性娱乐配套专业性娱乐配套是指以自然资源为依托开发的娱乐配套设施，能够有效利用依赖的自然资源开发富有个性和趣味的娱乐项目。高尔夫球场、滑雪场、大型娱乐场所等不仅是项目所依赖的核心资源，更是规模较大的具有背景性质的娱乐配套，对专业服务有很高的要求。它们并不是为完善项目而建造的生活辅助设施，恰恰相反，作

6、为一个完整的休闲度假项目，住宅是整个休闲度假区域不可或缺的组成部分，也是开发者迅速回收成本的重要手段。除此之外，项目还可根据自身的条件开发规模不大但独具特色的娱乐配套，比如水上娱乐配套等。专业性娱乐配套的开发在一定程度上与自然环境的健康发展相悖，因此，掌握好开发的“度”和做好后期的维护管理十分重要。（1）高尔夫球场配套在条件允许的情况下，开发一定规模的高尔夫场地有利于提升项目价值、增加营销力，同时可以获取一定的收益，当然场地、经费、规划是首先要考虑的问题。尤其是费用问题，极高的建设费用、经营费用对于开发者来说都是极大的挑战。当开发者确定要以高尔夫球场为主要依托资源时，就要寻找合适的地块进行考察

7、，对高尔夫球场用地和建筑用地进行综合评定。球场用地的地形、土壤、排水、植被等因素会直接影响到开发成本、维护成本和使用的舒适度，因此需要进行专业的勘测。另外，在确定球场用地的同时也要确定建筑用地的情况，充分考虑到房间朝向、景观视野、用水规划等，实现球场与建筑的和谐共生，在保证高尔夫球场正常运营的同时为居住者带来最舒适的居住体验。如果高尔夫休闲地产的主要目标是为了迎合市场，满足一般球手的需求，只需要提供高质量的娱乐设施，那么球场的设计只需要强调可玩性、整体性，不必过多考虑过于专业的问题。在一些高端的高尔夫休闲地产项目中，球场对生态的影响已经成为设计中重要考虑的内容，以生态为中心的设计是获得公众认可

8、的先决条件。为了评价用地环境条件和决定设计内容、建设需求，开发者在前期会邀请生态学家和环境学家加入，尽可能减少球场的有害影响，强调其环境方面的有益特征，实现自然生态的可持续发展。球场的具体位置、结构通常是由用地特征和开发目标决定的，如果位于风景秀美的地区，则要把最吸引人的地块尽可能置于球场之中或周围。较为顶级的高尔夫休闲地产的球场需要绝对专业的规划设计，配备一流的设施，必须要有自己的风格，以美丽、开阔、富于变化、富有挑战性为特征；而如果只作为一般的娱乐活动场所，需要满足广大的、水平各异的消费者的需求，那么最好的办法是开发多功能球场。与高尔夫球场密切相关的俱乐部会所是必不可少的配套设施。相比于其

9、他休闲地产项目配套的会所，高尔夫休闲地产的会所因为使用频繁，因此需要面积较大，功能较全。它往往占据中心位置，要充分考虑到人行道与车道的位置、维修设施与备用地的位置、球场与各社区建筑之间的关系等。当然开发成本、投入与收益的比例也是要着重考虑的问题。在设计俱乐部会所时，开发者必须了解在项目早期经营阶段和正常经营年份中使用者的构成。其中一个复杂的问题就是怎样区分和协调各种不同的使用群体，比如如何解决住宅所有者、一般性游客之间使用上的冲突等，这就需要专业的管理机构进行管理，以保证服务的品质。（2）滑雪场配套滑雪休闲地产是山地休闲地产的一种，但是却对山地有着更为严苛的要求，相关投入成本也更大。并不是所有

10、拥有滑雪场的区域都能够开发休闲地产，能够有条件开发滑雪休闲地产项目的区域一定是有着极好山光景色的国际旅游度假胜地，吸引大批房地产投资商开发多种类型的房地产项目。滑雪休闲地产由于规模较大，因此开发周期也较长，每一个阶段都需要大量的资金投入，并且大部分资金都会花费在公共用地上。加拿大的Tremblant滑雪度假村从1999年开始进行开发，直至2009年仍有项目在开发。而国内较有规模的亚布力滑雪度假村开发时间还较短，很多配套设施开发还不尽完善，随着需求的增多和市场的不断扩大也必将有规划地进行长期有序的开发。考虑到经济效益，拥有滑雪场的休闲度假区域要开发成为可供四季经营使用的，住宅项目也便没有了季节使

11、用的限制，增加了使用的机会。夏季根据山地特质可开展山地自行车、背包旅行等活动，另外，一定规模的网球场、高尔夫球场、游泳池等也可以常年提供种类丰富的娱乐活动。冬季的滑雪场除了提供滑雪场地之外，需要引进多种雪上娱乐项目以增加收入，比如狗拉雪橇、雪地机动车等。一个滑雪场地究竟应该设计成多大规模，主要取决于该项目的消费市场大小和总的开发投入。从规划设计上讲，滑雪场是休闲度假区域的活动中心，因此在位置上也位于核心区，各种建筑分散周边。住宅项目作为其中品质最高的建筑，不仅要有方便到达滑雪场的道路交通，更要有最好的自然景观。在滑雪场的规划中，最大的问题就是如何减少车辆、滑雪者和步行者之间的冲突，因此很多都将

12、停车场放置在了地下，虽然花费较大，但是有助于创造一个更安全宜人的步行环境，形成布局紧凑的休闲中心。滑雪场的高度、各种坡度的滑道配比、滑道能容纳的人数等专业问题都需要在开发之前对市场人群特征进行深入考察来决定。对于滑雪场本身来说，最重要的因素就是一定规模的降雪和有能力保持住雪。降雪需要自然降雪和人工降雪相结合，而人工降雪则对区域的水源有着较高的要求；另一方面，为了让雪保持的时间更长，开发区域的滑道朝向、风向、植被、土壤、地下水都是需要认真考察的影响要素。滑雪场的建设也要求其他的配套设施，比如设备用房、滑雪用品商店、滑雪培训基地、雪上娱乐中心等。（3）水上娱乐配套人们对水的热爱迫使开发商开发出了各

13、种与水有关的活动。水上娱乐和运动并不是水滨休闲地产的专利，有的山地休闲地产项目也占据河水、溪流等资源。水上运动的形式主要有钓鱼、潜水、滑水、独木舟、帆船、摩托艇、游艇等，这些活动会根据水体、地理位置、气候条件和传统习惯等的不同有所变化，可以根据项目自身的状况选择性开发。水上娱乐设施较多，比如水上攀岩、水上蹦蹦床、水上跷跷板、水上排球、水上平衡木、水上步行器、水上弹射包、水上滑梯等，这些都要依靠专业的娱乐设备，开发投入较多，管理较繁琐。因此可以采用与相关设备租赁单位合作的方式，允许在项目地块上营业，并支付一定的场地使用费。这样可以为业主提供更丰富的水上娱乐活动，同时也免去了自身管理的麻烦，并可带

14、来一定的收益。但是这其中有一个不容忽视的问题，就是业主安全的保障，在与其他单位合作之前需要明晰好各方的责任，并树立警示牌，指派专门的安全专员进行管理监督。最为高级的水上娱乐活动要数私家游艇运动了。游艇运动已经成为高品质休闲生活的重要组成部分，并且随着行业的多元化发展，拥有休闲地产的人群已经完全消费得起游艇及游艇运动。为了迎合越来越多财富新贵的休闲需要，国内很多傍水的休闲地产项目都推出了“游艇俱乐部”、“私家游艇码头”等概念，即在项目内修建专门的码头供私家游艇停靠，并设立俱乐部为业主开展与游艇运动相关的活动。但是很多设计规划都只是停留在概念层面，最后付诸实施的少之又少。并不是所有有水的地方都能建造游艇码头，合适的路径、足够的空间、适合的土壤是必要的条件，在规划设计的时候主要由预期的船的大小（长度、宽度、吃水深度）、动力船所占的数量、临时泊位的需求、服务的需求、岸边娱乐活动的内容、季节性变化的影响等因素影响。游艇码头在规划和建造的时候都需要专业机构和人员进行指导，在充分考察周边环境和开发需求的基础上制定出最为合理的方案。娱乐性配套在大型休闲度假社区，尤其是同时面向居住者