商业地产模式教材

1、商业地产模式教材第一部分：万达地产研究意义第一部分：万达地产研究意义几组数字看万达几组数字看万达研究万达的意义研究万达的意义1、持有物业面积、持有物业面积700万平方米，是亚洲排名第一的不动产商万平方米，是亚洲排名第一的不动产商3、截止到、截止到2011年年5月，月，44个万达广场、个万达广场、15家五星级酒店、家五星级酒店、600多多块电影银幕、近块电影银幕、近30家连锁百货以及家连锁百货以及30多家量贩多家量贩KTV4、计划到、计划到2012年，开业年，开业80个万达广场，持有物业面积个万达广场，持有物业面积1200万平方万平方米，年销售金额达到米，年销售金额达到1200亿亿2、2010年

2、万达地产销售额超过年万达地产销售额超过770亿元，亿元，2011年年1-6月月340亿元亿元 万达的企业愿景改变的原因万达的企业愿景改变的原因万达自成立到目前共经历了三个发展阶段由多元化发展向商业地产转变万达自成立到目前共经历了三个发展阶段由多元化发展向商业地产转变基本以开发住宅为主，也基本以开发住宅为主，也历经开办电梯厂、制药厂、历经开办电梯厂、制药厂、连锁商业等的探索连锁商业等的探索确立商业地产与住宅确立商业地产与住宅地产地产“两条腿两条腿”走路走路的发展战略的发展战略确立商业地产为主要发展确立商业地产为主要发展核心，成熟的发展经验帮核心，成熟的发展经验帮助企业开始快速扩张之路助企业开始快

3、速扩张之路初创期初创期转型期转型期发展期发展期1988-19981999-20042005-至今1988 年，万达公司成立年，万达公司成立1994 年，万达进入足球年，万达进入足球领域领域1995 年年-1998 年，在住年，在住宅开发的同时，历经开办宅开发的同时，历经开办电梯厂、制药厂、连锁商电梯厂、制药厂、连锁商业等的探索业等的探索1999 年，开始年，开始“订单产订单产”的最初模式思考的最初模式思考2000 年，确立商业与住年，确立商业与住宅宅 “两条腿两条腿”走路走路2002 年万达合股成立大年万达合股成立大洋百货集团洋百货集团05-07 年，产品实现向年，产品实现向第三代转型第三代转

4、型2009 年，加强土地储备，年，加强土地储备，对外宣称将对外宣称将200 亿元拿地亿元拿地万达集团的商业运营模式核心万达集团的商业运营模式核心“现金流滚资产现金流滚资产”“现金流滚资产”万达地产盈利模式的精髓1、为什么万达住宅不、为什么万达住宅不做溢价？做溢价？2、为什么万达要实现、为什么万达要实现快速开发？快速开发？3、为什么万达要进行、为什么万达要进行产品复制？产品复制？4、为什么万达要进行、为什么万达要进行订单地产？订单地产？5、为什么万达要实行、为什么万达要实行集团化管控制？集团化管控制？6、为什么万达营销采、为什么万达营销采用用PK制？制？ 万达的发展模式的核心万达的发展模式的核心

5、一、万达地产的产品线一、万达地产的产品线09二二 、万达地产的区域扩张战略、万达地产的区域扩张战略31三、万达地产的管控模式三、万达地产的管控模式54四、万达地产的融资模式四、万达地产的融资模式86目录目录第一部分：万达地产的产品线第一部分：万达地产的产品线万达广场的发展历程万达广场的产品特点万达广场的档次细分万达广场的核心价值与竞争力第一代第一代第二代第二代第三代第三代时间：2001-2002产品种类：纯商业体规模：5万建筑形态：单建筑主力商家：超市+家电+影院时间： 2002-2006产品种类：纯商业体规模：15万建筑形态：组合式主力商家：超市+建材+家电+影院时间： 2006-至今产品种

6、类：商业、酒店、办公、住宅规模：40-80万建筑形态：城市综合体主力商家：百货+超市+家电+美食+影院经过三代产品的蜕变，第三代具备成熟商业体系的经过三代产品的蜕变，第三代具备成熟商业体系的“万达广场万达广场”破茧而出破茧而出, 正准备向第四代升级正准备向第四代升级万达广场的发展历程万达广场的发展历程在第三代产品向第四代产品的在第三代产品向第四代产品的过程中，万达广场对于业态的过程中，万达广场对于业态的种类与分布不断完善，并且加种类与分布不断完善，并且加重了健康休闲设施的比例重了健康休闲设施的比例第四代第四代当前当前缺缺 陷陷单体建筑，单个盒子式建筑形态建筑形态 业态分布业态分布体量体量u占地

7、面积：1.2-2 万平方米u建筑面积：4-6 万平方米选址选址u选择省会或中心城市布局u选址都在城市最核心商圈u主力店一般 3 家，沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院；u1 层为精品、服饰，2、3 层为超市，4 层为专业卖场和影院。长春万达商业广场长沙万达商业广场南昌万达商业广场青岛万达商业广场建筑形式单一，购物环境较差；建筑形式单一，购物环境较差；业态单一，业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐；以上为购物，缺乏休闲与娱乐；主力店占到主力店占到70%以上，租金过低，影响收益；以上，租金过低，影响收益；独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实

8、现。法实现。第一代产品：起步期（第一代产品：起步期（2001-2002年），特点如下：年），特点如下：代表案例万达广场的发展历程万达广场的发展历程缺缺 陷陷u组合式，每个主力店都为一个单体盒子，由多个盒子组成商业广场建筑形态建筑形态 业态分布业态分布体量体量u占地面积：5万平方米u建筑面积：15 万平方米选址选址u选择省会或中心城市布局u选址在城市核心商圈u主力店一般为 4 家，百货、 超市、建材家电专业卖场、影院；沈阳万达商业广场天津万达广场武汉万达商业广场南宁、大连、哈尔滨等地万达商业广场没有室内步行街，整个项目没有灵魂；没有室内步行街，整个项目没有灵魂；店和店之间的联系割裂，人流动线设计

9、不合理店和店之间的联系割裂，人流动线设计不合理纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等其他业态。体育、酒店等其他业态。零售类比例偏大占总经营面积零售类比例偏大占总经营面积80以上。以上。代表案例第二代产品：发展期（第二代产品：发展期（2002-2006年），特点如下：年），特点如下：万达广场的发展历程万达广场的发展历程缺缺 陷陷u多产品的综合体，以盒子+街区+高层的组合形式建筑形态建筑形态 业态分布业态分布体量体量u占地面积：10-20万平方米u建筑面积：40-80万平方米，其中商业规模在15-20 万平左右选址选址u选择省会或中心城市布局u

10、选址在城市副中心或新区中心u涵盖星级酒店、写字楼、酒店式公寓、商业街区、广场、SHOPPING MALL及 住宅组成u主力店一般为百货、超市、家电、影院、美食等宁波万达广场上海万达广场北京万达广场成都万达广场等设计不尽合理、工程建设粗糙、管理粗放等不设计不尽合理、工程建设粗糙、管理粗放等不足或需完善之处。足或需完善之处。代表案例第三代产品：成熟期（第三代产品：成熟期（2006年年-今），特点如下：今），特点如下：真正的城市综合体开始出现，并开始创造新城市中心，室内步行街的出现成为万达在商业地产设计上的最大创新经营方式为核心商业只租不售，真正实现了“房地产开发补贴商业经营”意 义万达广场的发展历

11、程万达广场的发展历程相比一二代产品，三代产品城市综合体的开发明显弥补了这些缺点：相比一二代产品，三代产品城市综合体的开发明显弥补了这些缺点：u三代产品为街区式的建筑形态三代产品为街区式的建筑形态u三代产品不断加大休闲娱乐健康等方面设施的比三代产品不断加大休闲娱乐健康等方面设施的比重重u三代将主力店比例调低为三代将主力店比例调低为50%，保证租金收益，保证租金收益u三代产品在租金差距方面逐渐趋平三代产品在租金差距方面逐渐趋平u建筑形式单一，购物环境较差；建筑形式单一，购物环境较差；u业态单一，业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐以上为购物，缺乏休闲与娱乐u主力店占到主力店占到70%以上，租

12、金过低，影响收益以上，租金过低，影响收益u独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现法实现万达第三代产品万达第三代产品万达第三代产品在建筑形态、业态组合、主力店配万达第三代产品在建筑形态、业态组合、主力店配比和收益回收方式上进行了改革，弥补了万达第一比和收益回收方式上进行了改革，弥补了万达第一代、第二代产品的某些缺陷。代、第二代产品的某些缺陷。万达第一、二代产品万达第一、二代产品万达广场的发展历程万达广场的发展历程租户组合租户组合:进一步强化次主力店的功能与作用，在租户组合方面进行创新，创造出“店中店”、 “店中城”、“店中馆”、“店中坊”等类似主力

13、店作用的“主力区”、“主题区”或“专门经营区”。整体定位：整体定位：在整体功能定位上，逐渐强化生活化、休闲化、娱乐化、体验化、家庭化、创新化、服务化。金融产品化金融产品化：当发展到一定规模，就可以入股一家民营制银行，那与银行的跨界合作内容就不仅限于贷款业务，还可开发金融衍生品。规划设计规划设计：在强调商业氛围的同时，增加文化元素、旅游元素等；室内步行街沿线要富于变化；在现有第三代产品楼层的基础上，再尝试整体或局部增加一层。初探方向初探方向万达现在处于向第四代产品初探的提升期，从这个过程中看出种以商万达现在处于向第四代产品初探的提升期，从这个过程中看出种以商业中心为核心、充分发掘业务板块之间联动

14、效应的城市综合体开发与业中心为核心、充分发掘业务板块之间联动效应的城市综合体开发与运营管理的发展模式。运营管理的发展模式。业态配比业态配比：增加文化（如文化廊、书城）、旅游（如万达旅游区微缩、万达旅游纪念品等）、展示（如万达大事记、万达荣誉墙、万达在中国）等。如今的万达在向第四代产品方向初探，对于业态的种类与分布不断完善，如今的万达在向第四代产品方向初探，对于业态的种类与分布不断完善，并且加重了健康休闲设施的比例并且加重了健康休闲设施的比例万达广场的发展历程万达广场的发展历程目前的万达广场形成目前的万达广场形成“一主三次多辅助一主三次多辅助”的多功能复合体模式：的多功能复合体模式：HOPSCA

15、即：即：Hotel+Office+Public Space+Shopping Mall+Culture&Recreation+Apartment公共公共空间空间住宅住宅休闲休闲设施设施酒店酒店写字楼写字楼项目整体档次的基础，销售为主的营销模式是平衡现金流的又一途径完善项目业态组合，提高项目整体形象各业态之间的纽带，形成多业态联动格局，进一步集中人气平衡整个项目的现金流，并为项目聚集人气项目最初吸引人流的主要途径在万达广场向第三代产品的发展过程中，形成以商业为在万达广场向第三代产品的发展过程中，形成以商业为核心，住宅、写字楼和酒店为次要核心，公共空间、文核心，住宅、写字楼和酒店为次要核心

16、，公共空间、文化娱乐休闲设施相辅助的多功能城市综合体，各业态之化娱乐休闲设施相辅助的多功能城市综合体，各业态之间相辅相成间相辅相成商业商业万达广场的产品特点万达广场的产品特点业态业态规模规模建筑建筑租售模式租售模式目标群体目标群体人气聚集效果人气聚集效果商业商业主力店主力店30%-40%多层建筑租赁普通大众步行街沿街商铺步行街沿街商铺5%-10%租赁普通大众其他散铺其他散铺10%-20%销售普通大众住宅住宅0-20%高层销售投资客为主办公办公5%-20%高层以售为主SOHO业主酒店酒店0-10%高层持有商务、旅游人士万达广场的商业、办公、住宅等各种业态都具有明确的产品标准和客户定万达广场的商业

17、、办公、住宅等各种业态都具有明确的产品标准和客户定位位在目前万达广场形成的HOPSCA复合体模式中，商业、住宅、办公、酒店、公共空间、休闲设施等六大业态都具有独立的产品标准以及运营模式，对客户定位以及吸引人气等功能方面也具有明确的差别定位；万达广场的产品特点万达广场的产品特点多功能的城市开发，大型市民广场的运用，街坊式的街区布局使得如今的多功能的城市开发，大型市民广场的运用，街坊式的街区布局使得如今的万达广场在市民和政府方面都具有较高的接受度万达广场在市民和政府方面都具有较高的接受度街坊式的布局，更具亲和力，人流导入方式更具多元化使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强。

18、表表 现现 形形 式式影影 响响举举 例例多功能多功能的城市的城市开发开发大型市大型市民广场民广场街坊式街坊式的街区的街区布局布局包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、住宅、大型广场等。在济南万达广场中，对基地中的历史保护建筑，布置了社区文化广场，形成了街坊式街区布局78 万平方米的重庆万达广场，建成后使南坪商圈作为重庆五大商圈之一的作用得到显著增强创造大型的市民广场，居民集会、娱乐、休闲的新据点。太原、沈阳铁西、无锡万达广场均规划了2-2.5 万平方米的市民广场，以满足市民公共开放式活动需要提升项目整体形象，完善公共社会服务功能，吸引人气。采用了街坊式街区布局的规划布局，有利

19、于合理划分功能区，并有选择性规避保留建筑万达广场的产品特点万达广场的产品特点“大众化大众化”的产品特征使得万达广场具备了高度的可复制性，其对商家的要的产品特征使得万达广场具备了高度的可复制性，其对商家的要求可总结为两个求可总结为两个70%具备高度的可复制性的万达广场，提出两个两个70%的概念，即：在招商和业态组合中必须保证在招商和业态组合中必须保证70%的商家到哪一个城市都能够受这的商家到哪一个城市都能够受这70%人口的欢迎人口的欢迎万达广场的两个万达广场的两个70%商商 家家消消 费费 人人 群群每个万达广场里每个万达广场里70%的商家要符合大的商家要符合大多数消费者的需求。多数消费者的需求

20、。大多数商家要适合从哈尔滨到南宁大多数商家要适合从哈尔滨到南宁70%的消费人群的消费人群万达广场的产品特点万达广场的产品特点百货百货：从第二代开始每个项目都有百货。最初以百盛为主要的合作对象；后来，同大洋百货和香港新世界进行合作。家电家电：与吉盛伟邦、百安居、红星美凯龙、国美电器等家电家具城长期合作。影院影院：拥有自营影院品牌万达国际影院，采用世界先进的放映设备和音响，全部实现数字化放映。超市超市：最初合作超市是沃尔玛。目前与超市的合作进入多元化阶段，与家乐福、大润发、乐购也形成了合作。在不同的区域，不同超市品牌的形象力不同。百货百货超市超市家电家电影院影院美食美食主力店百 货超 市家 电万达

21、广场万达广场主力店主力店从第一代到第三代，目前的万达广场已经形成了百货、超市、家电、影院、从第一代到第三代，目前的万达广场已经形成了百货、超市、家电、影院、美食五大主力店类型美食五大主力店类型影 院美 食美食美食：是在后来的发展历程中逐渐发展起来的，类型从各种快餐到中高档餐饮均有，适合各类人群。成功的主力店进驻，为项目带来巨大的品牌效应，减少招商成本，缩短招商时间，使项目尽快地进入经成功的主力店进驻，为项目带来巨大的品牌效应，减少招商成本，缩短招商时间，使项目尽快地进入经营轨道。同时，主力店的引进，可以帮助提升整个项目的价值。营轨道。同时，主力店的引进，可以帮助提升整个项目的价值。万达广场的产

22、品特点万达广场的产品特点影院影院超市超市百货百货家电家电美食美食类类 型型品品 牌牌现代百货现代百货主力店主力店百盛、国商、大商、上海百联、新天地等家居建材家居建材主力店主力店月星、居然之家、红星美凯龙、蓝景丽家、吉盛伟邦、好百年等家居建材家居建材超市超市百安居、东方家园、家德宝等日用品日用品超市超市家乐福，沃尔玛、华联、美廉美、物美、麦得隆、大福源专业店专业店独立专业店：ITAT、海澜之家等；连锁专业店：屈臣氏（属专业护理店）、国美、苏宁、肯德基、麦当劳、加州牛肉面、斗牛士牛排、上岛咖啡、星巴克功能店功能店休闲娱乐：影院、咖啡吧、茶吧、球馆、电玩、游乐设施等；配套功能店：美容护理、洗车行、洗

23、浴、快捷酒店等美食店美食店成品：老昌、阿满、中之杰等；中高档餐饮：大宅门、灶王爷、牛扒店、东方饺子王、米锅店等医药医药连锁店连锁店吉林健康万家、深圳美信、珠海济生、北京金象、广西嘉进等万达广场主力店类型及品牌万达广场主力店类型及品牌在不断发展的十年中，万达广场在主力店的选择上越发的注重在不断发展的十年中，万达广场在主力店的选择上越发的注重“品牌性品牌性”万达广场的产品特点万达广场的产品特点目前的万达广场，可分为高中低目前的万达广场，可分为高中低ABC三个档次，但整体分割仍较为模糊，三个档次，但整体分割仍较为模糊，尚未形成明确的分类体系尚未形成明确的分类体系A版版高档高档万达在发展第三代产品的过

24、程中，正在形成高、中、万达在发展第三代产品的过程中，正在形成高、中、低三个档次的产品低三个档次的产品.不同档次的产品在建造标准、城市选择、区位选择等方不同档次的产品在建造标准、城市选择、区位选择等方面要求也有所不同面要求也有所不同B版版中档中档C版版低档低档万达广场的档次细分万达广场的档次细分建筑标准：建筑标准：根据不同项目定位，万达对于项目的标准可分为根据不同项目定位，万达对于项目的标准可分为A版、版、B版、低成本开发项目三个版本，每个版本针对各个功能空间的各专版、低成本开发项目三个版本，每个版本针对各个功能空间的各专业分别给出了关于建造标准的具体描述及相应成本造价控制指标参考数值。业分别给

25、出了关于建造标准的具体描述及相应成本造价控制指标参考数值。低成本低成本B版版A版版低成本开发项目是在已建成万达广场项目基础上降低配置的建造标准例：泉州万达广场、重庆南坪万达广场、西安李家村万达广场B版是参考目前已建成开业的万达广场项目经过综合分析而得出的建造标准例：上海周浦万达广场、武汉经开万达广场、郑州中原万达广场A版是在已建成万达广场项目基础上提高配置标准的建造标准例：北京CBD万达广场、青岛CBD万达广场、上海五角场万达广场低档项目三版本标准指标的差别三版本标准指标的差别项目的档次定位对于标准的变化主要体现在项目的内装部分以及景观部分；如：对于广场及道路材料， A版材料为花岗岩或其他高档

26、铺装材料，路牙石为花岗岩，500元/平方米；B版道路材料为沥青混凝土地面或广场砖，广场采用人造石，路牙石为混凝土，300-350元/平方米；如：步行街部分综合单价（含灯具）：A版3000元/平方米;B版、低成本开发项目1800元/平方米中档项目高档项目针对项目不同定位，标准分为低成本、针对项目不同定位，标准分为低成本、B版、版、A版三个版本版三个版本万达广场的档次细分万达广场的档次细分城市标准：根据城市经济实力和居民消费能力及习惯，匹配不同档次的万城市标准：根据城市经济实力和居民消费能力及习惯，匹配不同档次的万达广场达广场一线及经济发达的二线城市一线及经济发达的二线城市 经济活跃，GDP水平领

27、先于全国市场 城市产业结构调整合里，社会现代服务业发达 社会消费水平高，消费品零售总额领先全国经济潜力较好，中等经济经济潜力较好，中等经济水平的大中型城市水平的大中型城市 经济水平中等，但是目前增长率较高 城市产业结构尚处于调整中，社会现代服务业比重增长迅速 社会消费水平呈现阶梯式等级增长有一定的市场需求满足万有一定的市场需求满足万达最低标准的城市达最低标准的城市 城市经济尚处于发展阶段，GDP指标基本在1000亿元左右 城市人口规模在200万以上宏宏观观环环境境要要求求 居民消费需求量较大 消费理念先进 对外来品牌接受度高 居民日益增长的消费欲望与城市有限的商业设施形成巨大供求缺口 居民银行

28、存款比例较高 居民有一定的消费水平，但消费理念偏向保守 对品牌的知晓度有限，愿意接受新生事物客客户户需需求求高档中档低档万达广场的档次细分万达广场的档次细分如今万达广场一直被外界所津津乐道的原因在于：如今万达广场一直被外界所津津乐道的原因在于：万达广场的核心价值与竞争力万达广场的核心价值与竞争力完整的产业链完整的产业链成熟的盈利模式成熟的盈利模式u由于国内缺少专业的商业由于国内缺少专业的商业管理公司，万达被动的选择加管理公司，万达被动的选择加长产业半径长产业半径u在这一过程中，万达开始在这一过程中，万达开始经营自主百货（万千百货）和经营自主百货（万千百货）和文化影院（万达影院）文化影院（万达影

29、院）u酒店也有交由全球知名酒酒店也有交由全球知名酒店管理公司管理专向自主经营店管理公司管理专向自主经营管理管理u房地产开发补贴商业经营房地产开发补贴商业经营的策略有效的解决了万达在扩的策略有效的解决了万达在扩张资金和项目盈利之间的矛盾张资金和项目盈利之间的矛盾u实行实行“租售并举租售并举”模式，模式，缓解资金压力缓解资金压力u住宅定位户型设计采取走住宅定位户型设计采取走“两极两极”路线，快速去化增加路线，快速去化增加资金回流资金回流在商业地产的两种途径：在商业地产的两种途径：不断缩短产业半径做减法，如不断缩短产业半径做减法，如SOHO； 不断加长产业半径做加法，比如万达；不断加长产业半径做加法

30、，比如万达；完整的产业链：由于国内缺少专业的商业管理公司，万达被动的选择加长产完整的产业链：由于国内缺少专业的商业管理公司，万达被动的选择加长产业半径业半径拿地拿地后期后期管理管理工程工程设计设计招商招商招租招租SOHO项目项目收购分拆销售拿地拿地工程工程设计设计招商招商招租招租后期后期管理管理万达万达项目项目影院影院百货百货酒店酒店拓展业务万达广场的核心价值与竞争力万达广场的核心价值与竞争力完整的产业链：在这一过程中万达完成了一个完整的产业链：在这一过程中万达完成了一个“被动式成熟被动式成熟“的阶段，的阶段，最终形成了完整的产业链最终形成了完整的产业链百货与影院：百货与影院：配合万达的快速发

31、展模式，自持经营开发休闲娱乐设施配合万达的快速发展模式，自持经营开发休闲娱乐设施平均年建成项目平均年建成项目2.9个个在建项目在建项目36个个已开业项目已开业项目29个个2001年年至今至今休闲娱乐设施如休闲娱乐设施如KTV、影院等，一开始万达均以合作、影院等，一开始万达均以合作方式引入万达广场；而在万达进入快速扩张阶段后，方式引入万达广场；而在万达进入快速扩张阶段后，一些品牌已经无法跟上万达扩张的步伐一些品牌已经无法跟上万达扩张的步伐从租金利润以及企业需求的角度出发，万达开始了自从租金利润以及企业需求的角度出发，万达开始了自主经营部分产业，如影院、百货等主经营部分产业，如影院、百货等万达广场

32、的核心价值与竞争力万达广场的核心价值与竞争力酒店：酒店：5星级酒店，目前请国际知名酒店管理公司管理，未来将逐渐转向以自己管理为主；星级酒店，目前请国际知名酒店管理公司管理，未来将逐渐转向以自己管理为主； 酒店的打造和成功经营对整个万达广场的商业具有强有力的拉动作用，使得项目竞争力不断攀升 目前与凯悦、希尔顿、雅高、喜达屋、洲际等一批世界顶级酒店管理集团建立合作关系，未来将在逐渐以自主管理为主 2010年运营的五星级或超五星级酒店达到15家，到2012年，将力争拥有45家已开业的五星级或超五星级酒店大连万达酒店大连万达酒店管理团队管理团队与顶级酒店管理集团合作自主管理北京万达铂尔曼大饭店北京万达

33、索菲特大饭店重庆万达艾美酒店青岛万达艾美酒店宁波万达索菲特大饭店哈尔滨万达索菲特大饭店成都万达索菲特大饭店已开业主要合作酒店列表已开业主要合作酒店列表完整的产业链：在这一过程中万达完成了一个完整的产业链：在这一过程中万达完成了一个“被动式成熟被动式成熟“的过程最的过程最终形成了完整的产业链：终形成了完整的产业链：万达广场的核心价值与竞争力万达广场的核心价值与竞争力成熟的盈利模式：房地产开发补贴商业经营的策略有效的解决了万达在成熟的盈利模式：房地产开发补贴商业经营的策略有效的解决了万达在扩张资金和项目盈利之间的矛盾扩张资金和项目盈利之间的矛盾房地产开发补贴商业经营策略房地产开发补贴商业经营策略住

34、宅定位于与项目功能相辅相成，户型设计采取走住宅定位于与项目功能相辅相成，户型设计采取走“两两极极”路线，快速去化增加资金回流路线，快速去化增加资金回流项目名称项目名称户型户型户型面积户型面积（）（）广州万达广场一房40-60银川万达广场一房40-70太原万达广场一期三房140-190太原万达广场二期三房250-320银川金融界万达广场一房30-60济南万达广场一期一房45-70三房132-155济南万达公馆三房235-292长春万达广场一房38-71长春万达广场.48克拉一房46-65万达广场典型住宅项目户型配比列表万达广场典型住宅项目户型配比列表万达广场的核心价值与竞争力万达广场的核心价值与

35、竞争力成熟的盈利模式：房地产开发补贴商业经营的策略有效的解决了万达在扩张成熟的盈利模式：房地产开发补贴商业经营的策略有效的解决了万达在扩张资金和项目盈利之间的矛盾资金和项目盈利之间的矛盾房地产开发补贴商业经营策略房地产开发补贴商业经营策略实行实行“租售并举租售并举”模式，模式，60%持有持有40%销售，缓解资金压销售，缓解资金压力力第三代万达广场大都采取租售并举的模式，资金回流渠道，缓解项目资金压力目前项目通常的租售比达到6：4，在持有物业中，半成面积将由主力店占有部分项目也会根据所在城市、位置、招租等情况的不同做适当的租售比例调整商业持有面积占比图商业持有面积占比图根据财务测算，反根据财务测

36、算，反推现金流平衡情况下推现金流平衡情况下有时适当调整销售部有时适当调整销售部分的比例及面积分的比例及面积万达广场的核心价值与竞争力万达广场的核心价值与竞争力第二部分：万达地产的区域扩张战略第二部分：万达地产的区域扩张战略区域分布现状城市进入的方式城市选择的标准区位选择的标准万达区域扩张的未来区域分布现状区域分布现状三里屯三里屯Village颐颐堤港堤港万达广场发展情况（截止到万达广场发展情况（截止到2011年年5月）月）已建成项目已建成项目 44个个在建中项目在建中项目 41个个拟建设项目拟建设项目 4个个万达集团是中国商业地产行业绝对领先万达集团是中国商业地产行业绝对领先的龙头企业，万达广

37、场是中国商业地产第的龙头企业，万达广场是中国商业地产第一品牌。一品牌。计划到计划到2012年开业年开业80个万达广场，持个万达广场，持有收租物业面积有收租物业面积1200万平方米，年租金万平方米，年租金总收入超过总收入超过80亿元，规模排名全球前四。亿元，规模排名全球前四。 城市分布城市分布一线城市：一线城市：7二线城市：二线城市：52三线城市：三线城市：19万达广场目前已遍布全国各个角落，万达广场目前已遍布全国各个角落，2012年开业项目将达到年开业项目将达到80个个区域分布现状区域分布现状中西部34%环渤海38%长三角28%珠三角0%中西部39%环渤海27%长三角26%珠三角8%一线14%

38、二线79%三四线7%一线9%二线67%三四线24%已开业项目各区域占比图已开业项目各区域占比图已开业已开业&在建项目各区域占比图在建项目各区域占比图已开业项目各城市级别占比图已开业项目各城市级别占比图已开业已开业&在建项目城市级别占比图在建项目城市级别占比图珠三角：珠三角：+8个百分点个百分点中西部：中西部：+5个百分点个百分点长三角：长三角：- 2个百分点个百分点环渤海：环渤海：- 11个百分点个百分点三四线：三四线：+17个百分点个百分点一线一线 ：- 5个百分点个百分点二线二线 ：- 12个百分点个百分点近近2年万达城市发展重心由环渤海区域向中西部转移，并同时将发展的触角

39、年万达城市发展重心由环渤海区域向中西部转移，并同时将发展的触角伸向珠三角区域；二线城市依然是万达区域扩张的重点，三四线城市占比伸向珠三角区域；二线城市依然是万达区域扩张的重点，三四线城市占比涨幅明显涨幅明显城市能级城市能级区域区域城市城市项目名称项目名称目前状态目前状态一线长三角上海上海江桥万达广场在建上海上海宝山万达广场在建二线珠三角厦门厦门湖里万达广场在建福州福州仓山万达广场在建中西部重庆重庆万州万达广场在建郑州郑州中原万达广场在建郑州二七万达广场在建银川银川金凤万达广场在建西安西安东新街项目在建武汉武昌积玉桥万达广场在建武汉武汉经开万达广场在建太原太原龙湖万达广场在建南昌红谷滩万达广场在

40、建成都金牛万达广场在建长沙长沙开福万达广场在建环渤海石家庄石家庄裕华万达广场在建大连大连万达中心在建三线珠三角漳州漳州碧湖万达广场在建泉州泉州万达广场在建泉州晋江万达广场在建宁德宁德万达广场在建环渤海唐山唐山路南万达广场在建廊坊廊坊金光道万达广场在建大庆大庆万达广场在建长三角镇江镇江万达广场在建泰州泰州万达广场在建常州常州万达广场在建城市能级城市能级区域区域城市城市项目名称项目名称目前状态目前状态二线中西部武汉武汉东湖CBD万达广场未开工兰州兰州万达广场未开工环渤海长春长春宽城万达广场未开工青岛/未开工哈尔滨/未开工长三角合肥/未开工三线长三角无锡江阴万达广场未开工芜湖/未开工区域分布现状区域

41、分布现状2010年以来万达共发展了年以来万达共发展了35个项目，个项目， “扩张扩张”与与“深耕深耕”成为万达目前的主成为万达目前的主要区域扩展战略的核心要区域扩展战略的核心2010-2011万达发展项目列表（在建）万达发展项目列表（在建）2010-2011万达发展项目列表（拟建）万达发展项目列表（拟建）一线6%二线60%三四线34%珠三角17%中西部37%环渤海23%长三角23%城市级别分布图城市级别分布图区域分布图区域分布图随着区域扩张战略的进一步深入，万达开始在同个城市多项随着区域扩张战略的进一步深入，万达开始在同个城市多项目发展目发展深耕深耕近近1年多以来，万达共发展了项目年多以来，万

42、达共发展了项目35个，其中二线以及中西部个，其中二线以及中西部城市依然是万达的发展重点城市依然是万达的发展重点另外，三四线城市和珠三角发展势头迅猛另外，三四线城市和珠三角发展势头迅猛扩张扩张鉴于万达的快速扩张的发展战略和城市经济的发展与商业需求的匹配度，鉴于万达的快速扩张的发展战略和城市经济的发展与商业需求的匹配度，目前万达发展趋势正由的城市目前万达发展趋势正由的城市中心向中心向城市城市副中心副中心转移转移，高级别城市向中低高级别城市向中低级别城市转移级别城市转移成本高、竞成本高、竞争激烈争激烈发展潜力较发展潜力较大，成本低大，成本低中心城市的中心城市的核心商圈基核心商圈基本成熟本成熟核心商圈

43、成核心商圈成本高昂本高昂东部城市商东部城市商业水准高竞业水准高竞争激烈争激烈副中心符合副中心符合企业产品体企业产品体量量副中心人口副中心人口导入多，潜导入多，潜力巨大力巨大中西部城市中西部城市需要城市综需要城市综合体合体东部城市东部城市&城城市核心区域市核心区域中部城市中部城市&城市副中心城市副中心 第一、二代的纯商业产品选址在城市的最核心商圈。2003 年之后的第三代产品在选址上，更多在城市副中心或新区的中心2003 年宏观调控之前，万达就已经进入到长江三角和其他一些地区，在调控当中发现这些地区受影响比较大。万达有意识的把发展重点转向了中部和西部，比如说成都、重庆、武汉、南昌

44、。区域分布现状区域分布现状目前万达进入的城市目前万达进入的城市有企业自主扩张和政府邀约两种途径，但最终都会与政有企业自主扩张和政府邀约两种途径，但最终都会与政府达成协议，获取土地成本较低府达成协议，获取土地成本较低鉴于万达的品牌价值，未来可观的税收以及未来对周边土地价格的带动作用，政府对于万达的进驻态度都是欢迎的；在土地获取方面，无论是在区位的选择，还是价格的高低，都会给予一定的优惠；即使是企业自主扩张看中的地块，政府也会与万达协商给予一定的土地价格优惠；北京石景山项目楼面地价为北京石景山项目楼面地价为2400 元，而一街之隔的另一块地楼面地元，而一街之隔的另一块地楼面地价是价是6000 元元

45、青岛项目的楼面地价是青岛项目的楼面地价是2100 元，元，相隔的项目则是相隔的项目则是8000 元元上海嘉定项目的楼面地价是上海嘉定项目的楼面地价是1653 元，而周边的地价已经远高于元，而周边的地价已经远高于4000元元 城市进入的方式城市进入的方式业内人士访谈业内人士访谈万达员工采访万达员工采访万达案例研究万达案例研究数据数据分析分析大连万达集团大连万达集团我们通过多渠道对万达在城市扩张选择方面进行信息的采集和汇总，最终我们通过多渠道对万达在城市扩张选择方面进行信息的采集和汇总，最终总结出万达在城市选择和项目区位选择方面的标准方案总结出万达在城市选择和项目区位选择方面的标准方案城市选择标准

46、城市选择标准万达认为：万达认为：“项目成功的第一条件是选址，第二条件也项目成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。是选址。”城市经济要求城市经济要求城市规划要求城市规划要求房地产市场要求房地产市场要求万达对于选择进入并建立万达对于选择进入并建立“万达广场万达广场”的城市，具备一套完整的城市、项的城市，具备一套完整的城市、项目区位的选择标准体系目区位的选择标准体系城市选择标准城市选择标准城市选择标准城市选择标准1 常住人口：常住人口：100万以上万以上23456 城市年城市年GDP在在400亿元以上，人均亿元以上，人均GDP达达15000元元 城市全社会年固定资产投资城市全社会年固定资产投资20

47、0亿元以上亿元以上 年社会消费品零售总额年社会消费品零售总额300亿元以上亿元以上 城镇居民人均年可支配收入城镇居民人均年可支配收入12000元以上元以上 年人均消费支出年人均消费支出5000元以上元以上从万达城市经济选择的标准来看，我国大部分二三线城市均可以满足万达从万达城市经济选择的标准来看，我国大部分二三线城市均可以满足万达目前扩张城市的经济标准目前扩张城市的经济标准万达进入三线典型城市宏观数据万达进入三线典型城市宏观数据人口规模人口规模GDP消费品年零售总额消费品年零售总额从万达城市经济选择的标准来看，我国大部分二三线城市均可以满足万达从万达城市经济选择的标准来看，我国大部分二三线城市

48、均可以满足万达目前扩张城市的经济标准目前扩张城市的经济标准人均消费性支出人均消费性支出城市选择标准城市选择标准1 城市规划重视第三产业城市规划重视第三产业234 未来两年内政府领导不涉及到大范围换届未来两年内政府领导不涉及到大范围换届 该城市有明显的支柱产业该城市有明显的支柱产业 政府给予的优惠政策不低于同类级别的商业项目政府给予的优惠政策不低于同类级别的商业项目城市选择标准城市选择标准城市规划作为一种弹性标准，被万达在选择城市时广泛应用，该类标准将城市规划作为一种弹性标准，被万达在选择城市时广泛应用，该类标准将是城市未来发展潜力的重要指向标是城市未来发展潜力的重要指向标城市选择标准城市选择标

49、准城市规划作为一种弹性标准，被万达在选择城市时广泛应用，该类标准将城市规划作为一种弹性标准，被万达在选择城市时广泛应用，该类标准将是城市未来发展潜力的重要指向标是城市未来发展潜力的重要指向标1 城市房地产行业年开发量城市房地产行业年开发量100万以上，竣工量万以上，竣工量50万以上万以上2 住宅地产均价在住宅地产均价在2000元元/以上，商业地产均价在以上，商业地产均价在4000元元/以上以上商品房新开工面积商品房新开工面积商品竣工面积商品竣工面积住宅销售均价住宅销售均价商业房销售均价商业房销售均价银川银川56042833876315南宁南宁/43944635786镇江镇江3462914066

50、6302呼和浩特呼和浩特48345632527634泉州泉州安淮安549388/唐山唐山79832434556744典型城市典型城市2009年房地产市场建设开发指标年房地产市场建设开发指标 （单位：万，元（单位：万，元/)数据来源：统计局注：灰色字数据来自cric系统l 对项目地块本身的面积对项目地块本身的面积，现状等方面的要求，现状等方面的要求l 对项目所在位置周边道路对项目所在位置周边道路、公交、轨道等方面的要求、公交、轨道等方面的要求l 对地块的供电、供热对地块的供电、供热、供气等方面的要求、供气等方面的要求 对地块的对地块的要求要求对周边交对周边交通的要求通的

51、要求 对市政设对市政设施的要求施的要求在决定进入的城市之后，万达将对项目的具体区位的选择做出一定的选在决定进入的城市之后，万达将对项目的具体区位的选择做出一定的选择，具体可分为三个方面：择，具体可分为三个方面：区位选择标准区位选择标准1 净地、净地、5通一平通一平23 商住总体面积商住总体面积35-50万，商业用地面积万，商业用地面积10万左右万左右 项目地块要求规整，可视性佳（项目地块要求规整，可视性佳（50米以外易见），临街面宽度不低于米以外易见），临街面宽度不低于200米。米。由于万达广场作为一个大型的能够辐射区域的城市综合体，因此对地块的由于万达广场作为一个大型的能够辐射区域的城市综合

52、体，因此对地块的规整、面积都有具体的要求规整、面积都有具体的要求区位选择标准区位选择标准项目总面积项目总面积35-50万，商业用地面积万，商业用地面积10万左右。目前第三代以后的万万左右。目前第三代以后的万达商业广场项目总面积都在达商业广场项目总面积都在30万平米以上万平米以上区位选择标准区位选择标准北京CBD 万达广场：总建筑面积约50 万平方米，商业和五星级酒店面积22 万平方米。上海五角场万达广场：建筑面积40 万平方米，商业面积26 万平方米。成都锦华路万达广场：总建筑面积40 万平方米，其中商业面积26万平方米。淮安万达广场：总建筑面积70 万平方米,其中商业和五星级酒店面积25 万

53、平方米。城市城市项目名称项目名称总建面总建面商业面积商业面积 酒店面积酒店面积南京南京建邺万达广场98285宁波宁波万达广场59264福州福州金融街万达广场39175广州广州白云万达广场40175合肥合肥包河万达广场70185呼和浩特呼和浩特万达广场128174包头包头青山万达广场6517济南济南魏家庄万达广场93165青岛青岛CBD万达广场38155绍兴绍兴柯桥万达广场6417沈阳沈阳铁西万达广场91164石家庄石家庄裕华万达广场184205苏州苏州平江万达广场4114太原太原龙湖万达广场148195唐山唐山路南万达广场105215天津天津河东万达广场5218无锡无锡滨湖万达广场70176武

54、汉武汉菱角湖万达广场5121襄樊襄樊万达广场60154宜昌宜昌万达广场47154镇江镇江万达广场40174重庆重庆南坪万达广场78134典型万达广场面积配比情况表典型万达广场面积配比情况表区位选择标准区位选择标准1 项目周边经停公交线路不少于项目周边经停公交线路不少于5条条2 项目商业开发地块至少比邻一条城市主干道项目商业开发地块至少比邻一条城市主干道(双向双向6车道车道)或两条交通次主干或两条交通次主干道（双向道（双向4车道）交汇处车道）交汇处便捷的交通将为一个商业体带来源源不断的客流量，也是一个商业体成功便捷的交通将为一个商业体带来源源不断的客流量，也是一个商业体成功的关键因素之一的关键因

55、素之一区位选择标准区位选择标准大部分的万达广场都位于城市中心或是城市副中心，周边交通便利，客流大部分的万达广场都位于城市中心或是城市副中心，周边交通便利，客流充足充足上海五角场万达广场上海五角场万达广场城市主干道：中环城市主干道：中环线（双向线（双向6车道）车道）公交站点（五角场公交站点（五角场-区域公交枢纽）区域公交枢纽）轨道交通轨道交通10号线号线成渝高速：四川第成渝高速：四川第一条高速公路（双一条高速公路（双向向8车道）车道）重庆万达广场重庆万达广场轨道交通轨道交通7号线号线轨道交通轨道交通9号线号线轨道交轨道交通通5号号线线区位选择标准区位选择标准1 项目用地永久性供电和动力电达到项目

56、标准项目用地永久性供电和动力电达到项目标准23 项目供热条件能够不连接市政热力管道集中供热，可自行解决项目供热条件能够不连接市政热力管道集中供热，可自行解决 项目用地通讯（有线电视、项目用地通讯（有线电视、 、网络）有地下管道。、网络）有地下管道。项目地块的要求不仅仅包括了周边环境、交通等方面，还包括了市政设施项目地块的要求不仅仅包括了周边环境、交通等方面，还包括了市政设施如供电、供热、通讯等方面的要求如供电、供热、通讯等方面的要求另外，万达也表示由于诸多城市建设开业了不止一家万达广场，因此，万另外，万达也表示由于诸多城市建设开业了不止一家万达广场，因此，万达规定：达规定：7公里之内绝对不会出

57、现公里之内绝对不会出现2家万达广场家万达广场8km26km14km23km万达认为有效辐射半径为3-5公里公里，辐射人口要超过30万人上海万达已开业项目达到2家五角场万达广场以及周浦万达广场还有两家是明年即将开业的江桥万达广场以及已进入建造阶段高境万达广场4家万达广场将占据上海东南西北四个角落，对上海外环线以内的区域进行全方位的辐射即使最近的两家万达广场之间 直线距离至少达到8公里区位选择标准区位选择标准昆明昆明吉林（市）吉林（市）2009年城市年城市GDP1300城市市辖区人口规模城市市辖区人口规模124鞍山鞍山2009年城市年城市GDP1608城市市辖区人口规模城市市辖区人口规模129淄博

58、淄博2009年城市年城市GDP2300城市市辖区人口规模城市市辖区人口规模151邯郸邯郸2009年城市年城市GDP2000城市市辖区人口规模城市市辖区人口规模107昆明昆明2009年城市年城市GDP1600城市市辖区人口规模城市市辖区人口规模155在城市方面：根据在城市方面：根据2009年城市年城市GDP和人口规模排名，我们认为万达未来和人口规模排名，我们认为万达未来发展的重点将进一步向三四线城市扩张，并同时拓展西部区域城市发展的重点将进一步向三四线城市扩张，并同时拓展西部区域城市万达目前尚在接洽的城市：万达目前尚在接洽的城市：万达区域扩张的未来万达区域扩张的未来万达区域扩张的未来万达区域扩张

59、的未来在业务拓展方面，宏观经济面的改变促使万达调整扩展步伐：受制于万达先在业务拓展方面，宏观经济面的改变促使万达调整扩展步伐：受制于万达先租后建的运营模式，明年计划开业项目数不变，但将放缓开工速度租后建的运营模式，明年计划开业项目数不变，但将放缓开工速度流动性过剩压力下货币政策持续紧缩流动性过剩压力下货币政策持续紧缩2010年年11月月10日，万达集团董事长日，万达集团董事长王王健林健林表示，本次调控与表示，本次调控与08年不同是政年不同是政府主动而为，因此万达决定采取府主动而为，因此万达决定采取收缩收缩战略战略“先租后建先租后建”商业模式商业模式放慢拿地、减少开工放慢拿地、减少开工若减少开业

60、项目，若减少开业项目，将承担违约责任将承担违约责任万达区域扩张的未来万达区域扩张的未来在业务拓展方面，宏观经济面的改变促使万达调整扩展步伐：寻求合作，将在业务拓展方面，宏观经济面的改变促使万达调整扩展步伐：寻求合作，将企业业务的触角伸向旅游地产企业业务的触角伸向旅游地产日期日期项目项目预计总投资预计总投资（亿元）（亿元）合作伙伴合作伙伴6月17日福州琅岐岛国际旅游度假区、武夷山国际旅游度假区200300中国泛海、联想控股、大连一方集团8月24日大连金石国际旅游度假区500中国泛海集团、联想集团和大连一方集团9月10日西双版纳国际旅游度假区150中国泛海集团、联想集团、大连一方集团、内蒙古亿利资源集团9月19日长白山国际旅游度假区