监理分户验收操作细则(万科项目)

1、工程 监 理 细 则 (分户检查验收内容提要:专业工程特点监理工作流程监理工作控制目标及控制要点 监理工作方法及措施项目监理部(章 :专业监理工程师:总 监理工程师:日 期:2007年 10月 5日江苏省建设厅监制目 录 一、 专业工程特点二、监理工作范围及依据三、监理工作控制目标四、分户验收监理组织机构五、监理分户验收工作流程六、监理分户验收检查内容和标准及方法七、监理分户验收工作控制要点及措施八、住宅工程质量分户验收表(内表九、分户验收质量问题整改通知单(外表C16组团监理分户验收操作细则一、专业工程特点(一工程概况本工程由 1#14#楼和一个单层地下车库(分为五个防火分区组成, 6#楼在

2、地库上,为局部两层的社区服务用房。 1、 2、 5、 7、 8、 9号楼为多层 住宅, 3、 4、 10、 11、 12、 13、 14号楼中高层住宅,其中 3、 4号楼为精装修。 本工程结构合理使用年限为 50年,建筑物安全等级为二级,抗震设防烈 度为 6度,屋面防水等级为级,建筑物耐火等级为二级。1、室内装饰:根据使用功能的不同,门厅、电梯厅、多层楼梯间及中高 层二层以下楼梯间楼地面铺贴地砖,厅房架空板处及商业用房实铺地面采用 细石混凝土地面,其余均为水泥砂浆楼地面,卫生间带防水层;公共部位天 棚、内墙为内墙涂料饰面,一般厅、房及商铺为混合砂浆粉面,刮腻子两度; 厨房、卫生间墙面为水泥砂浆

3、粉面,表面拉毛处理;入户花园、阳台顶棚采 用外墙涂料饰面。2、室外装饰:外墙设保温层,表面刷外墙涂料或贴面砖;不上人屋面为 细石混凝土屋面带保温层, 上人屋面为 APP 防水卷材上置细石混凝土, 带保温 层,部分屋面为佛甲草种植屋面。3、室外工程包括沿街铺装、景观、围墙、场地、道路、路灯、地下管网 等。(二分户验收特点1、为配合万科加强住宅质量的控制和管理,提高客户对产品质量的满意 度, 创建卓越绩效管理模式, 根据相关国家规范、 江苏省住宅分户验收规则 、 无锡市住宅工程质量分户验收管理办法 、 无锡万科物业细部检查标准 及监理合同为依据,制定本细则。2、本工程特点是:工期紧、高层多、验收标

4、准高、配套单位多,分户验 收工序繁琐,工作量较大。无论从管理、协调、监控及验收的角度,都对我 监理带来了难度、压力和挑战,为此,我们事前做好分户验收交底工作,加 强过程控制和平行检查,督促施工单位严格按规范要求施工,尽量减少返工, 确保施工质量满足业主要求。二、监理工作范围及依据(一适用范围本细则适用于无锡万科魅力之城三期 C16组团各单体的分户验收。(二监理工作依据1、 建筑工程施工质量验收统一标准 (GB50300-20012、 建筑装饰装修工程质量验收规范 (GB50210-20013、 住宅装饰装修工程施工规范 (GB50327-20014、 无锡市住宅工程质量分户验收管理办法 锡建工

5、(2006 22号5、 江苏省住宅工程质量分户验收规则 苏建质(2006 448号6、 毛坯房检查范围和标准 毛坯房交楼标准 无锡万科合同附件7、 全装修房毛坯交付标准 全装修房检查标准 无锡万科合同附件8、 住宅工程质量通病控制标准 DGJ32/J16-20059、其它有效的建筑工程质量管理法规、文件、规定10、本工程的监理规划、委托合同和总承包施工合同三、监理工作控制目标确保施工质量满足设计及规范要求,力争达到万科户户精品要求。四、分户验收监理组织机构1、分户验收小组成员:组 长:徐正昌 副组长:黄克俭、倪冠忠组 员:傅占国、王帮怀、马喜良、李守义、包秀飞、季建良、孙振南2、主要职责:徐正

6、昌、黄克俭:全面负责工作的指挥及指导,并做好对各方的协调工作。 倪冠忠、傅占国:为专职验收人员,全面负责具体工作的开展和实施。 郁灵凯:负责各楼号检查问题的汇总及整改单的拟文和收发。王帮怀:负责 1#、 2#、 10#、 11#楼的分户验收工作;马喜良:负责 7#、 8#楼的分户验收工作;区域分管监理师王帮怀、马喜良配合专职验收人员与总包单位的金锋、陆宏兵、周 金锋、丁建兵组成西区分户验收小组,开展 1、 2、 7、 8、 10、 11号楼的分户验收工作。包秀飞:负责 5#、 9#、 14#楼的分户验收工作;李守义:负责 12#、 13#楼的分户验收工作;区域分管监理师包秀飞、李守义配合专职验

7、收人员与总包单位的喻有仪、许 锋、 陶易亮、曹金忠组成东区分户验收小组,开展 5、 9、 12、 13、 14号楼的分户验收工作。季建良:负责东区的水电安装分户验收工作;孙振南:负责西区的水电安装分户验收工作;季建良、 孙振南与总包单位的陈 明、 王志飞、 钱 锋组成水电安装分户验收检查 小组,开展东西区各单体的分户验收工作。李守义、马喜良:负责 3#、 4#楼的分户验收工作;3#、 4#楼为精装修,情况比较特殊,由李守义、马喜良与总包单位的唐广武、金 锋组成分户验收专门小组,开展 3、 4#号楼的毛坯房工序交接和分户验收工作。(注:上述监理人员为暂定人员,视现场实际情况再作适当增补和调整五、

8、监理分户验收工作流程监理分户验收过程控制程序表 六、监理分户验收检查内容、检查标准、检查方法(一监理工作内容根据有关规范、标准及合同要求,监理单位组织施工单位组成三个验收 小组和一个精装修特别验收小组,分组分别对 C16组团各单体的屋面、外墙 面、各房间进行检查,管道通球、通水、外墙喷淋等同步进行,并作好原始 检查记录。对不符合要求的,以质量问题检查整改单的形式发送施工单位并 督促其限时整改,并做好复查记录,如此循环操作,直至整改内容达到要求。 在竣工前由建设单位组织质检站、施工单位、监理单位、物业公司等单位的 主要负责人及管理人员进行终验工作。(二主要验收内容:1地面、墙面和顶棚面层质量2门

9、窗安装质量3护栏安装质量4房间空间尺寸(开间尺寸、净高5给排水工程安装质量6电气工程安装质量7防水工程质量8外墙及喷淋试验9公共部位10屋面工程11其它(烟道、防火门、管道透气孔等(三检查内容、验收标准及检查方法 2、墙面及顶棚检查内容、检查标准、检查方法 6、室内防水检查内容、检查标准、检查方法7、电气检查内容、检查标准、检查方法 9、排水检查内容、检查标准、检查方法 13、其他内容、检查标准、检查方法七、监理分户验收工作要点及措施(一监理分户验收工作顺序根据本工程的施工流程和特点, 按先外后内, 自上而下的顺序进行验收。 1、外墙:施工过程中对每道施工工序进行验收,合格后再进入下道工 序施

10、工。在外架拆除以前,对外墙装饰、门窗安装、预留洞、落水管、栏杆、 沉降缝等进行全数检查验收,并进行淋水试验,确保无渗漏,对所有不符合 要求的问题必须整改合格后,再进入外架拆除。2、屋面:在施工过程中督促施工单位分别对结构层、找平层、防水层 进行盛水试验,确保不渗不漏后再进入隐蔽,并做好隐蔽验收记录。对排水 沟、出屋面管道、排烟道、山墙根部、分格缝、沉降缝等的防水处理重点检 查验收。3、内部:原则上在施工单位自检合格后再进入初验,这样可以避免未 完成工作列入验收缺陷。但为压缩工期,可视现场实践情况提前介入,按楼 层、分项进行分户验收。如:某一层内墙抹灰完成,可提前进行这一层房间 的开间尺寸、墙面

11、平整度、垂直度和空鼓开裂的分户验收;某一层地坪完成, 可提前进入这一层房间的净高、地坪平整度和空鼓开裂的分户验收。(二监理分户验收工作方法1 编排初验表格, 组织人员学习一户一验的具体内容、 工作方法及要求, 提高查验效率,减少重复工作量。2采用自备查验工具,公正、 真实记录 住宅工程质量分户验收表 (内 表 001-012号 (详见第八部分内容 ,作为原始检查资料备案,并向业主反 馈现场检查验收情况及提供有效数据。3对分户验收每天检查发现的问题及时汇总以分户验收质量问题整改 通知单 A 单 (外表及附表 01-12 (详见第九部分内容的形式发送施工方, 督促施工方限时落实整改,并及时反馈建设

12、方。4发送施工方的分户验收质量问题整改通知单 A 单内容,经施工方 整改并自检合格后书面通知监理复查,合格的在住宅工程质量分户验收表 (内表 001-012号中勾除,对不合格的问题再次汇总,并发出分户验收质量问题整改通知单 B 单 ,督促施工方继续限时整改。5发送施工方的分户验收质量问题整改通知单 B 单内容,经施工方 整改并自检合格后书面通知监理复查,合格的继续在住宅工程质量分户验 收表 (内表 001-012号中勾除,对不合格的问题最后汇总,并发出分户 验收质量问题整改通知单 C 单 , 强调施工方最后限时整改, 合格率达到 100%。 经过三次排查,逐一消除各项质量问题,从而达到最终目的

13、。6配合万科物业的检查验收,跟踪质量问题的整改落实和复查,并书面 回复复查情况。7终验前,完善涉及结构安全和使用功能的设计变更情况一览表,并结 合工程实际核实签字。检查后期每户的管线走向标识和合格铭牌张贴情况。 9积极参加建设方组织的一户一验的终验。8督促施工方完善分户终验需递交质监部门的资料,以备质监部门现场 核实。(三监理分户验收工作要点1督促施工单位加强对各班组的施工质量技术交底,严格按有关标准、 规范做好过程控制,监理严格按有关质量标准进行各分项的检查验收,对施 工过程中的质量通病要从源头抓起,尽量减少后期的返工量,提高分户验收 合格率。2部分分户验收项目应提前介入,否则后期将无法进行

14、整改处理。如房 间开间尺寸须在灰饼制作时介入,根据灰饼和控制线进行开间尺寸的检查复 核;房间净高须在结构支模时介入,进行标高的复核,确保后期施工时的开 间尺寸、净高达到标准要求。3整改复查要与分户验收同步进行,分户验收发现的问题,督促施工单 位及时整改,同步复查,缩短分户验收时间,降低为分户验收而投入的人力 和财力。4分户验收要与成品保护相结合,在分户验收和整改过程中,要切实做 好对成品的防护,确保成品不被破坏或污染,直至顺利竣工,交付入住,尽 量减少小业主的投诉率。(四监理分户验收工作措施1分户验收监理内容将具体落实到每个监理工程师。2提前准备好如:测距仪、靠尺、塞尺、直角检测仪、卡尺、小锤

15、、钢 卷尺、记号笔等各种检测工具。3编排各项分户验收计划。4督促施工单位制定和提交分户验收具体方案。5加强防渗漏及使用功能的查验,提前做好淋水、通球、灌水的试验工 作,给分户验收打好基础。5组织和指导施工单位切实开展分户验收。6督促施工单位制定整改计划,对墙面、地面、顶棚的空鼓、开裂,开 间尺寸、净高、防水工程、水电安装等方面检查出的问题,在限定的整改时 间内落实整改完成。7制定分户验收检查整改处罚制度。(1对分户验收质量问题整改通知单(A 单 的质量问题,在发单后 10天内整改完成,整改率达到 90%以上,合格率达到 80%以上。如在规定的 时间内未整改完成,逾期予以 200元 /天的罚款,

16、整改合格率未达到 80%,予 以 50元 /每不合格点的罚款。(2对分户验收质量问题整改通知单(B 单 的质量问题,在发单后 7天内整改完成,整改率达到 100%,合格率达到 90%以上。如在规定的时间 内未整改完成,逾期予以 500元 /天的罚款,整改合格率未达到 90%,予以 100元 /每不合格点的罚款。(3对分户验收质量问题整改通知单(C 单 的质量问题,在发单后 5天内整改完成,整改率达到 100%,合格率达到 100%。如在规定的时间内 未整改完成,逾期予以 1000元 /天的罚款,整改合格率未达到 100%,予以 200元 /每不合格点的罚款。(4对确实无法在规定时间内完成整改的

17、问题,必须及时书面统计后上 报监理,经监理现场核实确认后,将问题另行记录备案,待后处理。否则视 为未整改。八、住宅工程质量分户验收表(内表楼、地面工程质量分户检查验收表(表 -01 表 -01相关操作说明:1、 检查标准为 “国标” 和 “江苏住宅工程质量分户验收规则” 及合同内容 “毛 坯房检查范围和标准”中的严格者。 (详见第六部分 -3检查标准2、空鼓检查:沿自然间进深和开间两个方向,均匀布点,逐点敲击,无空鼓 开裂。3、观感质量:以目测高度为 1.5米左右,俯视地坪观察,面层不应有裂纹、 脱皮、起砂等缺陷。4、地面平整度:2米靠尺允许偏差小于 4mm 。5、踢脚线部位:无外撇、内斜,与

18、整体墙面顺直平整;高度一致,无空鼓开 裂,上下接槎平整,分色清楚。6、把每间地坪平均分为九部分,发现问题的部位在表格相应部位记录,便于 快速地复查问题的存在位置。 7、检查表记录示意图: 7、不规则房间示意图: 净高、房间尺寸工程质量分户检查验收表(表 -02 表 -02相关说明:1、 检查标准为 “国标” 和 “江苏住宅工程质量分户验收规则” 及合同内容 “毛 坯房检查范围和标准”中的严格者。 (详见第六部分 -3检查标准2、室内净高检查:测量部位在房间四角距纵横墙 500mm 处及房间几何中心 处,允许偏差小于 -5mm 、 +15mm,并标注为 H1、 H2、 H3、 H4、 H5。3、

19、室内净开间尺寸检查:测量部位在距墙角(纵横墙交界处 500mm ,用丈 量工具量出房屋四周净开, 允许偏差小于 10mm ,并标注为 L1、 L2、 L3、 L4。 4、把每间净高测点和开间尺寸按下图标注在表格相应部位记录,并以理论值 作比较,超标部位以“ ”框出,便于快速地复查问题的存在位置。 5 北5、不规则房间净高测量点记录示意图: 北6、不规则房间开间尺寸测量点记录示意图:注:不规则房间的开间尺寸(L1-1、 L2-1、 L3-1、 L4-1可在备注栏内填写 北墙面工程质量分户检查验收表(表 -03 表 -03相关说明:1、 检查标准为 “国标” 和 “江苏住宅工程质量分户验收规则”

20、及合同内容 “毛 坯房检查范围和标准”中的严格者。 (详见第六部分 -3检查标准2、空鼓检查:均匀布点,逐点敲击,无空鼓。3、观感质量:观察,面层不应有明显抹纹、接槎、开裂、脱皮、起砂、色差、 修补痕迹等缺陷。4、表面平整度:2米靠尺允许偏差小于 3mm 。5、立面垂直度:2米靠尺允许偏差小于 3mm 。6、阴阳角方正:直角检测尺允许偏差小于 3mm 。7、把每间每个墙面平均分为六部分,发现问题的部位在表格相应部位记录, 便于快速地复查问题的存在位置。8、存在问题部位记录示意图: 上 J2门窗工程质量分户检查验收表(表 -04 护栏、栏杆工程质量分户检查验收表(表 -05 内墙防渗漏工程质量分

21、户检查验收表(表 -06 电气工程质量分户检查验收表(表 -07 室内给水管道工程质量分户检查验收表(表 -08 室内排水管道工程质量分户检查验收表(表 -09 公共部位工程质量分户检查验收表(表 -10 九、分户验收质量问题整改通知单(外表1、 分户验收质量问题整改通知单封面为统一格式,当第一次发送时 编号代码为 A 单,当第二次发送时编号代码 B 单,当第三次发送时,编号代 码为 C 单。2、需整改的分项名称、附页数、问题数量、要求整改完成时间分别在封 面内填写清楚,避免附件遗失。3、需整改的内容、数值、部位等在分户验收质量问题整改通知单附 件中填写清楚。4、每次整改内容复查结果在整改情况栏中注明。合格的内容在原始表格 住宅工程质量分户验收表 (内表 001-012号备注栏中勾除,避免重复。 不合格的内容经汇总后以分户验收质量问题整改通知单 B 单的形式发施 工单位,要求施工单位再次整改。5、由此周而复始,直至分户验