房地产估价理论与方法重要概念与公式

1、理论和方法12房地产的概念建筑密度%= 建筑基底总面积 100% 建筑用地面积容积率= 总建筑面积 建筑用地面积总建筑面积=土地总面积建筑密度建筑层数容积率=建筑密度建筑层数套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积23房地产的供求与价格供给量=存量-拆毁量-转换为其它种类的房地产量+其它种类房地产转换为该种房地产量+新开发量房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比 房地产价格变化的百分比房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比 消费者收入量变化的百分比房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比 人口数量变化的百分

2、比房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比 另一种房地产或商品价格变化的百分比房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比 预期的房地产价格变化的百分比房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比 要素价格变化的百分比24房地产价值和价格的种类一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地

3、在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理必要的费用、税金及应获得的利润。房地价格=土地价格+建筑物价格土地价格= 房地价格-建筑物价格建筑物价格= 房地价格-土地价格楼面地价= 土地总价 总建筑面积楼面地价= 土地总价 土地总面积 = 土地单价 总建筑面积 土地总面积 容积率期房目前的价格= 现房价格（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值风险补偿补地价=改变后的地价改变前的地价补地价（单价）= 现楼面地价现容积率原楼面地价原容积

4、率补地价（单价）=补地价（单价）土地总面积补地价（单价）=原楼面地价（现容积率原容积率）补地价（单价）= 原容积率下的土地单价 （现容积率原容积率）原容积率44建立价格可比基础建筑面积下的价格套内建筑面积下的价格 套内建筑面积 建筑面积建筑面积下的价格使用面积下的价格 使用面积 建筑面积套内建筑面积下的价格使用面积下的价格 使用面积 套内使用面积平方米下的价格亩下的价格66667平方米下的价格公顷下的价格10 000平方米下的价格平方英尺下的价格10764平方米下的价格坪下的价格030345交易情况修正百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格X交易情况修正系数正常价格采用差额法进

5、行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格+交易情况修正数额正常价格正常成交价格应有卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格正常成交价格+应有买方缴纳的税费=买方实际付出的价格应有卖方缴纳的税费=正常成交价格卖方缴纳税率应有买方缴纳的税费=正常成交价格买方缴纳税率正常成交价格= 卖方实际得到的价格 1-卖方缴纳税率46交易日期调整可比实例在成交日期时的价格X(1T)在估价时点时的价格可比实例在成交日期时的价格X (100T)/100在估价时点时的价格采用定基价格指数 可比实例在成交日期时的价格交易日期调整系数=在估价时点时的价格采用环比价格指数 可比实例在成交日期时的价格 X 成交日期的下一时期的

6、价格指数 X 再下一时期的价格指数 X X 估价时点时的价格指数在估价时点时的价格47房地产状况调整可比实例在其房地产状况下的价格 X 100/（）=在估价对象房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格 X 100/（）X ()/100=在估价对象房地产状况下的价格48求取比准价格估价对象价格可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期调整系数X房地产状况调整系数主要有三种：平均数法、中位数法、众数法。其中平均数法最常用。52房地产价格的构成开发利润是所得税前的，即：开发利润开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费计算基数土地取得成本+开发成本，

7、即：直接成本利润率开发利润/（土地取得成本+开发成本）计算基数土地取得成本+开发成本+管理费用，：投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）计算基数土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用， 相应的利润率可称为成本利润率，即：成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）计算基数开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率，即：销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值53成本法的基本公式成本法最基本的公式为：积算价格重新购建价格一折旧新开发土地价格取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用十销

8、售税费+开发利润上式中：开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积100%新开发区某宗土地的单价=（取得该用地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售费用+总销售税费+ 总开发利润）/（用地总面积开发完成后可转让面积的比率）用途、区位等因素调整系数求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价 十土地开发总成本 十总管理费用十总投资利息+总销售费用+总销售税费+ 总开发利润 =取得该荒地的总代价十土地开发总成本 十总管理费用十总投资利息+可转让熟地的总价销售费用、销售税费和开发利润的

9、比率得出：该荒地开发完成后可转让熟地的总价= (取得该荒地的总代价 十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息) 1-销售费用、销售税费和开发利润的比率该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价= 取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息) (1-销售费用、销售税费和开发利润的比率)可转让熟地面积 = (取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用十总投资利息) (1-销售费用、销售税费和开发利润的比率)可转让熟地面积比率该荒地总面积新建房地价格=土地得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资

10、利息销售费用+销售税费+开发利润旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物重新购建价格旧建筑物价格建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧55建筑物的折旧有效经过年数经济寿命一剩余经济寿命 (CS)称为折旧基数年折旧额DC(1-R)/N年折旧率d=D/C100=(C-S)/(CN) 100=(1-R)/N100有效经过年数为t年的建筑物折旧总额Et=Dt(CS)t/NC(1-R) 100%直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：V=C-EtC-(C-S)t/Nc1(1R)t/N56成本应用中涉及的有关规定年折旧额原价X(1-残值率)耐用年限旧房地价格土地的重新取得价格或

11、重新开发成本+建筑物的重新构件价格-建筑物的折旧62报酬资本化法的公式V=A1/(1+Y1)+ A2/(1+Y1)*(1+Y2)+ A3/(1+Y1)*(1+Y2)*(1+Y3)+ An/(1+Y1)*(1+Y2)*(1+Yn)V=A1/(1+Y)+A2/(1+Y)2+A3/(1+Y)3+ An/(1+Y)nA末A初(1+Y)V=A/Y*1-1/(1+Y)nV=A/YKn=1-1/(1+Y)n=(1+Y)n-1/(1+Y)nV70=V* K 70V50= V* K 50V=V50/K50V40=V50*K40/K50Vn=VN*(1+Y)N-n*(1+Y)n-1/(1+Y)N-1净收益在前若干

12、年有变化 有限年无限年净收益按一定数额递增 有限年 V=(A/Y+b/Y2)*1-1/(1+Y)n-b/Y*n/(1+Y)n 未来第n年为 A十(n-1)b收益年限为无限年V=A/Y+b/Y2净收益按一定数额递减 有限年 V=(A/Y-b/Y2)*1-1/(1+Y)n+b/Y*n/(1+Y)n 未来第n年为 A一(n1)b nA/b+1净收益按一定比率递增 有限年 V=A/(Y-g)*1-(1+g)/(1+Y)n 未来第n年为 A(1+g)n-1无限年 V=A/(Y-g)净收益按一定比率递减 有限年 V=A/(Y+g)*1-(1-g)/(1+Y)n 未来第n年为A(1一g)n-1无限年 V=A

13、/(Y+g)净收益为有效毛收入减运营费用 有效毛收入逐年递增的比率为gI，运营费用逐年递增的比率为gE，收益年限为有限年 V=I/(Y-gI)* 1-(1+gI)/(1+Y)n-E/(Y-gE)* 1-(1+gE)/(1+Y)n预知未来若干年后的价格的公式净收益潜在毛收入一空置等造成的收入损失一运营费用 有效毛收入一运营费用运营费用，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。63净收益承租人权益的价值等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差异经折现后的现值。有租约限制下的价值无租约限制下的价值一承租人权益的价值64报酬率报酬率无风险报酬率+投资风险补偿+管理

14、负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠同一时期的国债利率或银行存款利率65直接资本化法yNOI/V式中 y房地产价值； NOI房地产未来第一年的净收益； R资本化率。因此，资本化率的具体计算公式为：R=NOI/V收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，即： 收益乘数价格/年收益利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为： 房地产价值年收益X收益乘数房地产价值毛租金X毛租金乘数毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即： 毛租金乘数价格/毛租金毛租金乘数也是经常所讲的“租售比价”。VPGIPGIM潜在毛收入乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数，即

15、： PGIM=V/PGIVEGIEGIM有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数，即： EGIM=V/EGIVNOINIM净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数，即： NIM=V/NOI由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式，即： V=N0I/R净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为：Ro=NIR/EGIM由于 NIR=1-OER所以 Ro=(1-OER)/EGIM 上述公式的来源是：因为 Ro=NOI/V所以，将上述等式右边的分子和分母同时除以有效毛收入(EGl)得： Ro=N

16、IR/EGIM在净收益每年不变且持续无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y R=Y在净收益每年不变但收益年限为有限年的情况下，报酬资本化法的公式为： V=A/Y*1-1/(1+Y)n R=Y/1-1/(1+Y)n在净收益每年按一定比率递增且持续无限年的情况下，报酬资本化法的公式为： V=A/(Y-G) R=Y-G在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下，报酬资本化法的公式为： V=A/Y-*Y/(1+Y)t-1 R= Y-*Y/(1+Y)t-166 投资组合和剩余技术式中Ro综合资本化率；RL土地资本化率 RB建筑物资本化率VL土地价值；VB建筑物价值。Ro=( VL* RL+ VB

17、* RB)/( VL+ VB) RL=( VL + VB)* RO- VB* RB/VL RB=( VL + VB)* RO- VL* RL/VBRoLRL +BRB L+B100Ro=M*RM+(1-M)*RE抵押贷款常数的计算公式为： RM=YM*(1+YM)n/(1+YM)n-1房地产的资金抵押贷款+自有资金 房地产净收益抵押贷款收益+自有资金收益直接资本化法的土地剩余技术公式 土地价值=（房地产净收益-建筑物价值*建筑物资本化率）/土地资本化率报酬资本化法的土地剩余技术公式 在净收益每年不变、收益年限为有限年直接资本化法建筑物剩余技术公式 建筑物价值=（房地产净收益-土地价值*土地资本

18、化率）/建筑物资本化率报酬资本化法的建筑物剩余技术公式 在净收益每年不变、收益年限为有限年自有资金权益价值=（房地产净收益-抵押贷款金额*抵押贷款常数）/自有资金资本化率抵押贷款金额=（房地产净收益-自有资金权益价值*自有资金资本化率）/抵押贷款常数72假设开发法的基本公式待开发房地产的价值开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投 资者购买待开发房地产应负担的税费生地价值开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费生地价值开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本

19、-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费毛地价值开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费毛地价值开发完成后的熟地价值一由毛地开发成熟地的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一土地开发利润一买方购买毛地应负担的税费熟地价值开发完成后的房地产价值一由熟地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一买方购买熟地应负担的税费在建工程价值续建完成后的房地产价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一续建投资利润一买方购买在建工程应负担的税费旧房价值装修改造完成后的房地产价值一装修改造成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一装修改造投资利润一买方购买旧房应负担的税费74假设开发法计算中各项的求取IPin FP(1+in)FP(1+i)n IP(1十i)n-1FP(1+rm)nmFP(1+rm)m FP(1+i)所以 P(1+i)=P(1+r/m)m得出 i(1+r/m)m-1 i=(F-P)/P =P(1+r/m)m-P/P =(1+r/m)m-182数学曲线似合法ya+bX a=(y-b*X)/N b=(N*XY-X*y)/N*X2-（X）2设X=0,则 a=y/N b=XY/X2ViPo十dXi d=(