九江楼盘市场调查报告

1、1 / 402000江西九江楼市调查报告一、九江概况九江位于江西省北部，地处长江黄金水道中下游，是大京九铁路与万 里长江唯一交点城市。交通十分便利，集水陆空于一体，处赣、鄂、皖四 省交界处，是长江黄金水道沿岸十大港口城市之一，现在是赣北政治、经 济、文化、旅游、交通中心。如今九江已成为长江经济带和京九经济带交 叉辐射的重点城市。九江市人口总数为49.66万，其中浔阳区26.55，庐山区23.11万，人 口密度为710人/平方公里。98年市区居民人均可支配收入为3973万元， 人均消费支出3170.54元。食品支出占消费性支出的53.2%；住房消费由97年的人均388.76元增长到98年的405

2、.04元。人均居住面积也由9.82平方米上升到10.98平方米。2000年在1999年集资房淡出市场后，居民 用于购买商品房，改善居住条件的消费有望上升。二、九江楼市分析三、典型楼盘简介1、弘雅花园位于九江经济技术开发区九瑞大道，九江北方房地产开发有限公司开2 / 40发，30余栋，因市场需求不大，故开发周期长达812年，一期5栋销售 良好，已交房， 小区注重环境景观。 房屋面积稍微偏大， 二房面积多为100平米左右，三房130平方米，单价1050元/m21250元/川（楼顶最高）， 楼层差价30元50元/平方米。车位2000元/平方米，无储藏间。二期销 售一般。2、东盟城中城、学洲城2000

3、年， 台资东盟实业集团推出东盟城中城与学洲城， 建筑面积十几 万平方米。地处九江市楼盘最为集中的九龙商业街上，一期基本销售完毕，现正销售后两期。其中学洲城全部为多层，城中城包括三栋小高层。户型较多，可选择面广。 多层均价达1300元/平方米，高层1530元/平方米1980元/平方米，3、4楼为1645元/平方米。店面5000元130000元/平方米。储藏间1000元/平方米，每个10平方米左右，车库1600元1800元/平方米，面积多为30平方米。3、湖滨小区小区由九江首屈一指的房地产商信华集团有限公司投资开发建设， 湖滨小区位于庐山南路与青年路交叉处， 总占地面积5000平方米， 总建筑 面

4、积28000平方米，其中住宅面积27341平方米，绿化率35%，生活设施 配套完善，人口比较密集，小区环境、氛围、配套、人气相比较南昌而言 都是比较突出的。户型面积偏大，设计不够合理。以1000元/平方米起价推出，最高价1410元/平方米，均价1246元/平方米，略高于同类地段住宅项目20-30元/平方米。最近推出小高层价格区间在1680元一2040元/平方米。车库面积多40平方米以上，价格1500元一1600元/平方米，储藏间1280元/平方米，10平方米左右。4、庐峰小区3 / 40庐峰小区是由九江经济适用住房中心开发的经济适用房。位于九江市庐峰东路中段。30多栋多层（7层），单价876元

5、/平方米一996元/平方米。3栋小高层，单价986元/平方米起价，每层递增50元/平方米。在九江市 房产市场上，其价格并不底，无车库，储藏间暂不对外推出。5、向阳苑向阳苑是九江市安居房地产开发有限公司开发建设的经济适用住宅小区，位于西一路和西二路之间，地理位置比较好。总建筑面积5.3万平方 米，建筑密度30%容积率2,绿化率30%住宅202户， 住宅建筑面积2.6万平方米价格在1000元/平方米以内。九江市政府对于经济适用房态度甚为含糊，在鼓励商品房发展的同时，又刺激着经济适用房的开工建设。据政府有关单位及经济房的开发商介绍， 政府现已暂停经济适用房的销售，而只能面向城市建设中的拆迁户。四、九

6、江市楼市开发及收费情况1、土地价格九江市政府按离甘棠湖中心区远近及便捷性将市区土地分为5类，分别为：土地类别住宅用地（元/平方米）商业用地（元/平方米）总面积（平方公里一类地947.911802.436.8二类地640.251283.1210.64三类地453.84910.8510.68四类地323.05602.3822.084 / 40五类地208.18315.2826.11九江市土地使用尚无整体规划性。 土地拍卖自2002年起逐步规范，都 需先挂牌，再拍卖，原则上不再有协议出让的土地。整个2002年共挂牌三 宗地，一宗是地段极佳的汽车站对面的西园地块，由信华集团得到，地价超过200万/亩。

7、另外在人民路一块住宅地拍卖价格达到了60万/亩。另外流拍一块地。2003年3月九江市国土资源局挂牌的编号九挂20031号地块位于长 虹北路京九大市场四期西侧，总面积44952.86平方米，分割为A、B两块， 起始价为1500万元（33393.02平方米）和540万（11559.84平方米），规 划用途为限高6层、容积率1.8的住宅用地。另2003年九江市国土资源局提出待拍的土地有10多宗，如九瑞大道 中段地块29558.75平方米，容积率1.5。总价1078.89万元，荷花垄转盘 地块9337.5平方米，容积率2.5，总价1142.36万元。前进西路6号7488.3平方米，容积率1.5。总价4

8、56.6万元。2、规费3、媒体费用4、其它费用五、八里湖地块八里湖地块位于九江经济技术开发区，八里湖路以南，向阳路以西。 按市政府的分类应界于一类地和二类地之间，距外贸码头、市中心较近， 但属老城区，道路较为狭窄，而且周围居民收入比较底。附近没有新式楼 盘，有18路车（到火车站）、16路车、214路车到市中心繁华处。5 / 40地块周边有九江市五中，九江市港务局、粮油进出口公司、冷冻厂的 宿舍，以及九江市房产局的租给低收入市民的房屋。 周围居民多长期租房， 没有经济能力买房。周围收入较好的单位的居民一般承受的房屋价格在1100元/平方米以内。业内有关人士对该地块物业的估价也大致在这一范 围内。

9、该地块很不利的是四周都没有大路，都是小巷子，只有绕过其西北 面的冷冻厂可到浔阳西路。第一篇 市 场 篇第一章 宏观市场分析一、 地理概况 ：九江位于江西省北部，长江中下游交接处南岸，地处赣、鄂、皖四省 交界处，是长江黄金水道沿岸十大港口城市之一，现在是赣北政治、经济、 文化、旅游、交通中心，得天独厚的自然条件和优越的经济地理位置，在 振兴江西经济建设中， 具有特别重要的战略地位， 为发现经济奠定了基础。二、 地理位置 ：九江地理坐标为东经1135711653，北纬28473006，全境东西27公里，南北宽140公里，总面积18.823平方公里，占江 西省总面积的11.3%九江地处中亚热带向北亚

10、热带的过渡区，气候温和， 四季分明，年平均气温1617C。雨量充沛，年降雨量13001600毫米，4050%的降水量集中在第二季度。年均日照百分率为3847%，年均湿度 达7080%，区域分布明显，垂直差异较大。6 / 40-、主三、交 通：九江地处黄金水道中下游，是大京九铁路与万里长江唯一交点城市。水陆交通十分便利，一个集水陆空于一体的立体交通枢纽城市已经形成， 九江已成为长江经济带和京九经济带交叉辐射的重点城市。四、 人 口：98年来，九江市人口总数为49.66万，其中浔阳区26.55，庐山区23.11万，人口密度为710人/平方公里。五、 九江市社会经济现状九江是著名的旅游胜地，其自然景

11、观庐山、龙宫洞、石钟山、吴城候鸟与人文景观东林寺、能仁寺、真如寺、烟水亭、浔阳楼交相辉映。98年 金融风暴的严重影响和长江特大洪水的猛烈侵袭， 九江旅游业受重大影响。 全市共接待海外旅游者8,565人次，旅游收入2,017.9万元人民币，接待 国内旅游者272.1万人次，旅游收入14.57亿元人民币，分别比历史最好 水平的1997年下降67.8%、69.6%和15.2 %。为持续发展九江旅游业，98年起先后修建了五老峰旅游度假村、秀峰索道、太乙村、落星墩等景点，开发 了不少旅游新景点，注重度假和会展设施的建设与完善，为使庐山尽快成为国际旅 游度假中心和国际会议展览中心创造条件，为九江旅游业持续

12、发展提供了强有力的 后劲。六、人民生活、物价：98年市区居民人均可支配收入为3973万元，人均消费支出3170.54元。食品支出占消费性支出的53.2%；家庭设备用品及服务支出小幅上升； 通讯消费增幅最大；住房消费随之提高，由97年的人均388.76元增长到98年的405.04元。人均居住面积也由9.82平方米上升到10.98平方米。2000年在1999年集资房淡出7 / 40市场后，居民用于购买商品房，改善居住条 件的消费明显上升，据保守统计住房消费将达到人均440元左右。第二章 九江房地产市场分析一、 九 江房地产市场基本情况（一）九江房地产市场发展现状及特征十五时期，国家将房地产业作为国

13、民经济的增长点，相关产业政策陆 续出台。2000年全国商品房销售火爆，全面出现增长势头，初步概算全国 商品房销售总额可达1800亿元人民币，比1999年增长了40%左右，江西 省同比增长率高于全国平均水平，据粗略统计可达60%左右，九江同比增 长率与全省平均水平基本持平。相比南昌房地产市场，九江房地产起步慢，开发规模小，开发经营范 围小，开发意识薄弱，但经过近三年的市场培育，取得了可喜突破，具体 体现在三个方面：1、住宅开发势成主流，小区开发日渐唤醒随着九江整体投资环境改善，相关优惠政策出台，房地产投资加大，1999年九江房地产开发新开工面积24.78万平方米，住宅开发占绝对比例， 商业服务用

14、房较少，2000年开发面积较99年同比增长了14.37%,达到28万平方米。 据统计，2000年九江商品房住宅投资占整体投资比例的85%以 上，2001年住宅开发力度持续加大，据报批资料粗略统计有近20万平方 米的新工程即将上马。一些空置已久的项目在取得银行信贷后，通过重新 定位加以包装，将陆续进入市场，参与竞争。浔阳路、十里大道、长虹大道等城市主干道，住宅建设日益高涨。市 场竞争也由过去低层次，同类地段同质楼盘的价格竞争，上升到物业综合 素质的竞争。从单栋临街商住楼发展到稍有规模的住宅小区。8 / 40发展商开始注重小区环境，例如滨江花园花力气塑造中心庭园、喷泉 广场； 青年路的湖滨花园规划

15、出中心庭院， 浔阳东路的鸿丰花园腾出空地 布置中心花园， 成为2000年度受消费者追捧的置业热点，以此为契机，未 来几年住宅小区发展方向将遵循沿海发达地区往生态社区发展，营造回归 自然的居住环境。2 买方市场需求明显，专业营销开始走俏供大于求是目前买方市场最明显的特征，2000年竣工面积达20多万 平方米销售趋旺，但面对近20万平方米的存量住房，市场供给压力激增。 不少户型功能不完善，间距过小，建筑质量不好的住宅物业在同类项目竞 争中遭到消费者无情抛弃。受外地专业策划公司在九江策划代理的明星楼 盘的影响，九江不少开明的发展商日渐走出拍脑袋的思维误区，开始引用外脑”资源。从前期市场调研、市场定位

16、、规划设计的立项到整个项目 的销售及售后服务，都采用规范的全程策划代理，避免决策的盲目性、规 避入市的风险，缩短运作周期，降低运作成本，提高项目的可操作性。在整个项目的运作中，既讲究分工合作，又充分利用各自资源优势， 找准市场缺口，积极引导消费，创造有效需求，专业营销扮演市场出奇制 胜的关键角色。3 消费者置业日趋理性，个性化物业成为热点九江房地产市场已初步进入买方市场， 消费者面临更多可以选择的楼盘，消费者的需求日益扩大，消费行为也日趋成熟、理性。消费者不仅关 心价格和比较户型，更关注居住环境和小区配套。善于比较、注重实惠是 当前消费者的突出特征，龙鑫花园的创意户型 （跃层），湖滨花园的楼中

17、楼 赢得市场喝彩。（二）九江房地产发展前景与趋势九江商品房在走向市场化的同时，注重学习外9 / 40地的先进开发经验。 绿化从无到有，从零星点缀到规划高绿化生态社区，物业管理从无意 识到有意识地实行人本服务精神，整体建筑从简单的筒子楼、千篇一律的 兵营式排列到拥有新颖外立面，舒适实用的户型，以及拥有小区生活配套 设施等都将是未来几年九江房地产市场的发展方向。在未来的市场发展中，将呈现几大新趋势：1、开发商所开发的住宅小区规模将逐渐加大不少实力派企业品牌企业将瞄准房地产业高回报利润空间进军房地产业，投资住宅开发。改变过去投资主体小，开发范围窄的旧格局，庐峰路、长虹大道、九龙街将成为开发热点。2、

18、价格稳中有升，需求有望拉大随着江西整体经济的稳步增长，刺激房地产需求的多种利好政策频频 出台，信贷放宽，公房上市，梯度消费即将形成，九江商品房供求也随之 趋热，价格稳中有升，但升幅不大。3、户型面积需求加大，功能日趋完善目前空置积压的三房一厅、二房一厅的比例过高，在售的安居型的三 房二厅、二房二厅，因户型功能分区、通风采光设计较实用，而受到消费 者的欢迎。不少有前瞻眼光的发展商注重项目的市场调研和全程策划，以 市场需求为导向，定位适销对路的商品房，三房二厅、二房二厅将成为市 场需求主流，少量的创意户型如楼中楼、跃层、错层也会受到个性需求的 消费者喜受，但市场需求份额不大。10 / 404、 规

19、模住宅小区将成为置业热点，优秀物业管理成为新的物业 卖点。追求高品质生活是改善居住条件的终极目标，拥有完善的生活配套设 施、清新宜人的居住环境，居则无忧的物业管理是走向成功的发展商的最 佳选择，相邻城市南昌房地产行业在激烈的市场竞争中，培育中一系列广 受消费者喜爱的生活社区。人文气息浓厚、居住环境优越的住宅小区已成 为置业亮点，市场有效需求释放的巨大利润空间将吸引越来越多的九江房 地产开发商着手提高所开发物业市场竞争力， 营造消费者需求的规模小区 成为市场的置业热点。5、交通便捷缩短时空距离，置业半径会逐次扩大新经济时代，各行业的持续发展，经济触角将伸至各居民区，突破仅 在繁华地段的市中心商业

20、区中发展营业网点的旧观念。城市交通的快速发 展，为市中心拥挤的居住环境提供了新的发展空间，缓减市中心置业安家 的压力，郊区置业已成为现实。尽管不少受传统市中心情结影响的消费者, 仍然关注浔阳路等市中心地段住宅发展，但受城市规划市中心用地限制的 影响，未来几年房地产业重点将围绕市政规划的商业主干道而展开，长虹 大道、庐峰路、前进路将是最直接的受益者。新材料、新能源的在城郊结 合部规模社区的推广适用，大大降低运作成本，如此诸多优势会吸引市场 主流的中档收入家庭到城郊结合部安家置业。附表二九江市 2000 年第三次规划审定商品房住宅项目一览表申请单位建设地址报建用地面积（M）备注九江鑫顺房地产 开发

21、公司长虹西路3732容积率 1.8 , 建筑密度 26%绿地率 25%11 / 40安福房地产 开发公司十里大道与长虹西路 交叉口西北角5158.49绿化率 25%九江民生集团龙开河路 07-2 号 地块11610容积率 2.0, 建筑密度 30%,绿地率 30%市天创房地产开 发有限公司环城路 170-1882620市安居工程指挥 部九龙街 13-1 地块4200容积率 2.0, 建筑密度 40%,绿地率 20%庐峰小区建设指 挥部原看守所内16666.6经济适用房12 / 40市天强房地产公 司浔阳路莲花池路丁官 路之间4900容积率 3.9, 建筑密度 48%,绿地率 25%庐山区五里乡

22、房 地产开发公司五里乡畜牧场内10000金城房地产开发 公司湓浦路口900容积率 3.24, 建筑密度 46.5%赣北房地产开发 公司南湖支路7000申请单位建设地址报建用地面积（M）备注市住宅房地产开 发公司三里街 62 号1320容积率 2.3, 建筑密度 32%, 绿地率大于 25%东盟实业有限公 司庐山路沙子墩片区9750容积率 2.3, 建筑密度 32%, 绿地率大于 30%楚天房地产开发 公司龙开河 02 地块3800厦港房地产实业 有限公司庐山路与普云路交汇3250容积率 3.8, 建筑密度 35%安美达房地产公 司十里大道 21 号5030容积率 2.5, 建筑密度 45%,

23、绿化率大于 25%九江鑫诚地产开 发公司柴桑路 18 号3050容积率 3.0, 建筑密度 45%, 绿化率大于 25%九江鑫诚地产开 发公司十里大道 1115 号570绿地率大于 25%九江市房地产公 司都天巷 43-71 号4400容积率 2.5, 建筑密度 36%, 绿地率大于 25%九江市银华房地 产开发公司电讯器材厂9900、销售状况九江房地产业经过近几年的市场培育，虽然取得了可喜的进步，市场 需求趋旺，市场前景看好，但作为拉动九江经济增长的内在动力，仍显力 度不够。市场发育的不完善，13 / 40仍然是其主要特征，据我们统计的十二个销 售较好的商品房住宅物业（见附表一）2000年预

24、售面积256000年平方米， 粗略统计完成销售面积131580多平方米，占预售面积的51.39%，商品房 住宅市场呈现出个别物业销售尚好，但未形成明星楼盘，整体销售形势不 容乐观的局面，房地产市场销售具体体现在以下几个方面：1、 市场竞争的层次低下由于九江房地产市场小，受开发思路的局限，跟风现象较严重，略有 成功之处很快被全盘照搬，听说欧陆建筑较时尚，到处贴上“欧陆风情” 的标鉴。某些项目的二房二厅、三房二厅好销，市场全都定位二房二厅、 三房二厅。造成同类地段同质物业增多，真正能满足差异性需求的楼盘较 少，可供消费者选择的余地减少， 市场竞争只能走低层次的价格竞争路线。2、营销手段落后，不能挖

25、掘潜在优势尽管不少开发商搭起了售楼处，在外墙上作了包装，尝试引进上海、 深圳的营销模式。但由于九江整体销售水平的落后，销售人员未经系统的 专业培训，对销售技巧未能充分领悟，不能很好的引导消费；策划未能充 分分析物业的优劣势，去把握其市场机会，对市场风险的估计不足，在资 源整合上不能形成突出特征，只能走大众化路线，满足基本的属性需求， 这也是九江未能形成明星楼盘的关键因素。众多住宅物业重视地段位置优 势，忽视了满足公共活动区的灵活处理，使小区缺乏亲和力，物业流于大 众化。3、物业管理滞后发展，影响物业档次提升九江市目前物业管理水平较低，还处在起步阶段，现有的商业性物业 管理公司不多。商品房住宅的物业管理大多由房地产开发公司下属的物业 管理处承担，物业管理单位与业主对住宅物业管理服务认识的误区也仅限 于日常代收水电费，垃圾清理，门卫看守以及入住前装修的管理。对于住 宅小区的生