远洋地产可行性研究案例

1、第一部分第一部分p 项目概况第二部分第二部分p 宏观环境分析第三部分第三部分p 房地产市场分析第四部分第四部分p 项目初步定位第五部分第五部分p 项目初步设计方案第六部分第六部分p 项目开发计划第七部分第七部分p 项目效益测算第八部分第八部分p 综合建议目录目录1.1 1.1 区位条件区位条件1.2 1.2 规划条件规划条件1.3 1.3 项目现状项目现状1.4 1.4 项目背景项目背景 项目概况项目概况第一部分第一部分1.1 1.1 区位条件区位条件项目位置项目位置p深圳为组团式结构，龙岗中心城定位为深圳五个副中心之一，深圳特区扩容给整个龙岗区带来机遇。p该项目位于龙岗区的盛平社区第二工业区

2、，龙岗区龙岗中心城，龙城街道盛龙路以南、碧新路以西、龙岗河以北。前海前海中心中心罗湖罗湖中心中心福田福田光光明明龙龙华华龙龙岗岗盐盐田田坪坪山山p项目距离规划的地铁12号线龙园站不足500米，距离远洋新干线项目约800米。地铁地铁1212号线号线龙平西路龙平西路碧碧新新路路龙岗河龙岗河盛龙路盛龙路本案龙园路站龙园路站1.1 1.1 区位条件区位条件周边交通周边交通p本项目紧邻地铁12号线，距离3号线南联站约800米；p在2011年5月修改通过的深圳市城市轨道交通近期建设规划（2010-2016）中，12号线调整为四期线路，预计于2017年后动工。龙岗区常务副区长钟新明表示，地铁12号线将提前到

3、2015年前建设。p地块北侧的盛龙路为龙翔大道的延伸段，本案实施阶段将会进行扩建；p本案临龙岗“四横三纵”中龙翔大道、龙平西路、龙翔大道、龙平西路、龙城大道，龙城大道，沿碧新路可迅速进入北通道、深惠路。n 龙平西路：龙岗主干道，连接中心城到坪地；地铁地铁3 3号线号线地铁地铁1212号线号线地铁地铁1616号线号线回龙埔回龙埔远洋新干线远洋新干线本案本案北通道北通道龙平西路龙平西路龙翔大道龙翔大道深惠深惠路路碧新路碧新路龙龙城城大大道道盛龙路盛龙路1.1 1.1 区位条件区位条件周边配套周边配套p项目周边居住便利、配套齐全，1公里范围内，包括了多家银行、商场、学校、医院门诊等，可以满足日常生活

4、工作的需要。酒店：酒店：皇冠假日酒店、新全盛酒店、喜之星商务酒店学校：学校：兴泰实验学校、深圳丰丽学校、平冈中学银行：银行：农业银行、工商银行、农商银行、东亚银行商业商业：乐购、新一佳、美宜佳皇冠假日酒店兴泰实验学校新全盛酒店喜之星商务酒店工商银行东亚银行农商银行工商银行龙岗中心医院新一佳美宜佳乐购深圳丰丽学校平冈中学1.2 1.2 规划条件规划条件p项目总占地为10万平米，其中非农指标5.9万平米，公共利益用地3.5万平米；p后续开发过程中我司需根据开发策略以及方案申报的难易程度进行权衡，选择合适的方案进行申报（可研以主推方案为主）；（可研以主推方案为主）；主推方案（平米）主推方案（平米）备

5、选方案（平米）备选方案（平米）项目占地面积10万10万建设用地面积5.7万5.7万容积率4.966.29地上建筑面积282970359027住宅16740088162街铺2578434103集中商业024600办公081800公寓2113472500保障房2281212022回迁商业60006000回迁办公3800038000配套18401840地下车库9.5万13万1.3 1.3 项目现状项目现状p地块北侧为盛龙路，规划为龙翔大道的延伸路，西侧为政府规划的绿化用地，南侧为龙岗河，东侧为碧新路p地块内现为工业厂房，厂房建设年代久远属于老工业区，工业产业主要为三来一补产业，包括板材、造纸、陶瓷制

6、造等。厂房大部分在80-90年代建造，主要为砖混及框架结构，局部为扩建的简易铁皮房；碧新路盛龙路龙岗河绿地本案龙岗河对岸地块内部河边道路1.4 1.4 项目背景项目背景项目历史项目历史p历史规划n 2008年由龙城街道办申请进行改造，http:/ 根据当时规划改造后容积率3.2，业态包括了住宅、商业以及配套设施；n 拆迁补偿方案包括异地安置(每拆除1平米厂房异地补偿两平米厂房)、货币补偿(根据建筑类型，不超过2500元/平米)、原地回迁安置(每平米厂房补偿0.5平米住宅)三种方式；n 根据当时的统计结果：项目地块上砖混及砼结构厂房106310.39平米，简易铁皮房厂房 16272平米。p 20

7、11年国土局对该地块重新进行了规划，在2011年7月18日将其纳入2011年深圳市城市更新规划制订计划第二批计划，计划拆除重建用地面积100243平方米，根据规定须在2012年7月14日之前完成项目更新单元规划的编制，且规划需由市更新半核准，纳入深圳市城市更新年度实施计划后方可实施。http:/ p 2012年3月21日，龙岗区政府在盛平村举行拆迁启动仪式，拆迁进度有望大幅加快http:/ 1.4 项目背景项目背景交易流程交易流程p目标公司乐安房地产有限公司，为当前盛平村旧改项目的申报主体：目标公司乐安房地产有限公司，为当前盛平村旧改项目的申报主体：n目标公司当前由地业公司100%控股，我司在

8、签署协议15个工作日内获得目标公司51%的股权；n在获得实施主体资格后获得目标公司其余49%的股权。1.4 1.4 项目背景项目背景交易对价交易对价p项目获取对价：项目获取对价由拆迁补偿款、权益转让溢价、补缴地价和回迁物业4部分构成;p项目2013年2季度之前的前期费用、土地款需股东支持，后续开发资金可以通过银行借款及销售回款覆盖；p当前有合作意向的投资者包括：DLJ基金、远津基金、大信置业。主推方案备选方案现金支付部分拆迁补偿款23000万23000万权益转让溢价30000万30000万补缴地价7000万18000万实物返还部分4.4万平米回迁物业建设成本（写字楼3.8万，商业0.6万，其中

9、写字楼为乙级标准）25355万26922万土地成本总计85355万97922万可售面积（扣除回迁物业）237130平米313187平米折合可售单方折合可售单方36003600元元/ /平米平米31273127元元/ /平米平米溢价不能成本化可售单方4232元/平米3606元/平米p风险一：目标公司尚未取得目标项目改造开发主体资格n应对措施：目标公司向政府部门申请目标项目改造实施主体确认的前提是目标项目更新单元规划获得批准，且目标公司与项目范围内所有权利人均签订拆迁补偿安置协议。（1）在后续协议中约定对方确保目标公司为目标项目唯一的改造开发主体，若有其他方主张权利所引起的责任全部由对方承担；（2

10、）协调盛平公司尽快提供经公证的同意盛平公司签订重建合同及拆迁补偿协议的股东大会决议文件；（3）股权转让后加快推动以目标公司为签约主体的拆迁工作，早日完成拆迁；尽快完成规划编制，在2012年7月14日之前完成规划编制的申报；（4）第二期款项支付与目标公司取得改造开发主体资格挂钩，并设定完成限期及对应的违约责任。p风险二：对方履约能力n应对措施：（1）要求其提供有担保能力的第三方担保，首次股权转让完成后要求其所持49%股权质押给我方；（2）从尽调结果来看，对方及其担保方总资产超过24亿元、净资产近17亿元，实力较强，具备责任承担能力；（3）过程中关注对方及担保方的财务状况、担保方承担保证责任的能力

11、，以及对方承担赔偿责任的能力。1.4 1.4 项目背景项目背景风险提示风险提示p风险三：规划方案能否通过审批n应对措施：（1）利用新干线项目与政府方面建立起来的良好关系，加强与政府方面的沟通；（2）规划方案通过为确认实施主体资格前置要求，而实施主体资格的确认与末期款项支付挂钩，故可发挥合作方在本土与政府方面的良好关系，合同已明确合作方有协助完成方案审批之义务。p风险四：对方不能按时完成拆迁n应对措施：（1）在首次股转后，我方即可介入拆迁，可监控进度；（2）拆迁与末期款项支付挂钩，并设定不能按时完成的违约罚则（一般违约（5万元/日）及根本违约（1500万元）。p风险五：拆迁成本突破预算n应对措施

12、：（1）合同约定包干价，突破包干价对方负责承担，我方可在未付对价款中扣除；（2）合同设定奖励措施，节余奖励给对方，提高其控制积极性；（3）在首次股转后我方介入，可监控付款情况，适时预警。1.4 1.4 项目背景项目背景风险提示风险提示2.1 2.1 城市发展规划城市发展规划2.2 2.2 城市经济研究城市经济研究2.3 2.3 区域发展规划区域发展规划2.4 2.4 区域经济研究区域经济研究2.5 2.5 龙岗的机遇龙岗的机遇 宏观环境分析宏观环境分析第二部分第二部分2.1 2.1 城市发展规划城市发展规划前海前海中心中心福田罗福田罗湖中心湖中心光明光明龙华龙华龙岗龙岗盐田盐田坪山坪山p 规划

13、确定2个城市主中心，5个城市副中心（龙岗、龙华、坪山、光明、盐田），各中心之间用高速路与快速路相连。p 2010年5月31日，中央批准了深圳扩大特区版图的申请。深圳特区范围延伸至全市，特区总面积将由现在的395平方公里扩容为1948平方公里，接近香港面积的两倍（香港总面积为1103平方公里）。并于2010年7月1日起执行。宝安、龙坂、龙岗进入快速发展时期。2.2 2.2 城市经济研究城市经济研究人口与收入人口与收入城市2011年常住人口总数（万人）北京2018.6上海2347.5天津1354.6广州1270深圳1046.7p2011年末，深圳市常住人口1046.74万，其中户籍人口267.90

14、万人，根据规划2015年底在册户籍人口将达400万，预计将会极大推动当地房地产市场的发展。n根据深圳出租屋综管办统计，20112011年年1010月底月底，登记在册的非户籍人口为1280万，户籍人口274.7万，总人口超过1500万n深圳市城镇人均可支配收入位列北上广深等一线城市首位，2011年人均可支配收入超过36000元，人均储蓄余额、GDP和可支配收入均保持较快增长，具有较强的消费能力。0200004000060000800001000001200002005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012元人均GDP人均储蓄额人均可支配收入300003100032

15、0003300034000350003600037000北京上海广州深圳元一线城市人均可支配收入对比一线城市人均可支配收入对比201020112.32.3 区域发展规划区域发展规划龙岗中心城龙岗中心城p龙岗中心城定位于深圳市次中心，深圳市核心城区的组成部分，东部发展轴的综合服务中心，本项目位于“深圳11个功能组团之一” 龙岗中心组团。p龙岗中心组团发展的关键点：n区域中心: 具备大量市政配套和巨大发展空间的龙岗中心城毋庸置疑地成为区域中心。n核心功能: 区域的核心城市功能可以归结为“行政、居住、会展、商贸”。n发展规模：人口到2020年控制规模为74万人（实际已突破100万）。用地规模为202

16、0年规划83.98平方公里。n辐射通道: 与市中心、惠州、东莞南部、山海组团的更便捷的、多层次的联系通道。地铁三号线的开通，更使龙岗中心城与深圳其他中心进入30分钟生活圈。n地铁3号线的开通、龙岗深圳次中心地位的确定、大运会的召开使得龙岗在深圳、珠三角的地位逐步提升。深圳的龙岗珠三角的龙岗国际的龙岗2 2. .3 3 区域发展规划区域发展规划龙岗中心城龙岗中心城大运商圈老镇商圈龙岗中心商圈主中心：主中心：重点发展行政、商务中心副中心：副中心：重点发展商业文化中心、高尚住区和直销市场区副中心：副中心：重点发展生活配套、商业服务p龙岗中心组团包括一个主中心：龙岗中心商圈，两个副中心：老镇商圈、大运

17、商圈；p项目位于老镇商圈，根据政府2009年编制的法定图则，地块为二类住宅用地。2.4 2.4 区域区域经济研究经济研究总体特征总体特征p2011年龙岗GDP达2157亿元（含坪山新区、大鹏新区），连续多年保持10%以上的增速，在深圳各区中已经远高于罗湖，并在2011年超过福田。p通信设备、计算机及其他电子设备制造业，电气机械及器材制造业和电力、热力的生产和供应业是龙岗区三大支柱产业。p2011年龙岗第二产业占67%，第三产业占33%，根据规划至2015年龙岗第二产业比重将降至60%，第三产业比重提升至40%。0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18

18、.0%20.0%050010001500200025002005200620072008200920102011亿元龙岗各个产业龙岗各个产业GDPGDP对比对比第一产业第二产业第三产业GDP增长率050010001500200025003000350020052006200720082009201020112012亿元深圳各区深圳各区GDPGDP对比对比福田罗湖盐田南山宝安龙岗2.4 2.4 区域区域经济研究经济研究龙岗人口与收入龙岗人口与收入p龙岗龙岗人口人口、人均、人均GDPGDP和可支配收入增长态势和可支配收入增长态势良好，居民良好，居民消费力逐步消费力逐步增强，预示增强，预示着龙岗着龙

19、岗人民生活已人民生活已经赶上深圳市先进水平。经赶上深圳市先进水平。n龙岗区2010年11月（第六次人口普查）常住人口204万人；占全市比例为20%，常住人口中非户籍人口居多，占81%。n龙岗区人均GDP和人均可支配收入呈稳定快速增长趋势；与全市的人均水平差距不断缩小。n2011年深圳市人均可支配收入达3.65万元，龙岗区人均可支配收入为3.17万元，同比增长13.3%。1500020000250003000035000400002005200720092011龙岗区与深圳人均可支配收入对比（元）龙岗区与深圳人均可支配收入对比（元）深圳市龙岗区15000350005500075000950001

20、150001350002005200720092011龙岗区与深圳人均龙岗区与深圳人均GDPGDP（元）（元）深圳市龙岗区常住人口常住人口户籍人口户籍人口非户籍人口非户籍人口全市1046.74267.90778.85福田区132.5266.7065.82罗湖区93.1047.9645.14南山区109.9954.9255.07盐田区21.104.7016.40宝安区406.1446.17359.97龙岗区203.9138.06165.85光明新区48.695.6543.04坪山新区31.283.7327.552.5 2.5 龙岗的机遇龙岗的机遇p内外一体化：特区扩容，关内外一体化，大运会的成功

21、举办，龙岗作为城市次中心，城市面貌大幅改善；深莞惠经济圈逐渐成型，交通一体化规划落地，龙岗战略中心地位凸显。p轨道交通升级：地铁3号线的开通引领龙岗进入深圳城市中心30分钟生活圈，多条地铁线路规划建设中，深莞惠交通一体化规划打造三地1小时通勤圈。p城市配套完善：香港中文大学、深圳中学等名校落户龙岗促进教育品质提升，大运会顶级设施及“三城一馆”的规划建设有力完善文化休闲的配套，主推当地产业升级。p产业辐射优势：龙岗优越的地理位置辐射整个粤东，战略性高兴技术产业的发展，带动莞惠地区协同发展。城市配套完善内外一体化轨道交通升级产业辐射优势223.1 3.1 城市房地产市场分析城市房地产市场分析3.2

22、 3.2 区域房地产市场分析区域房地产市场分析3.3 3.3 项目周边竞争分析项目周边竞争分析3.4 3.4 深圳深圳近期开盘热销项目近期开盘热销项目3.5 3.5 市场分析市场分析小结小结 房地产市场分析房地产市场分析第三部分第三部分3.1 3.1 城市房地产市场分析城市房地产市场分析土地市场（一）土地市场（一）p 深圳市土地供应极度稀缺，成交量波深圳市土地供应极度稀缺，成交量波动大，呈下降趋势；动大，呈下降趋势；p土地价格振荡上涨，楼面地价预期将土地价格振荡上涨，楼面地价预期将突破突破50005000元元/ /平米；平米；总占地面积(万m2)5911642916015059总建筑面积(万m

23、2)129291144344187281161成交总价(亿元)30995311011212172楼面地价(元/m2)234134183360318756914312458320052006200720082009201020110100020003000400050006000050100150200250300350400深圳深圳2005-20112005-2011年商住用地成交和价格走势年商住用地成交和价格走势历年历年深圳深圳市土地成市土地成交交情况情况数据来源：深圳市规划和国土资源委员会 http:/ 9771南山区后海中心区5567473005410011438南山区后海中心区2892

24、39600367009268p旧城改造旧城改造项目成为深圳未来房地产项目成为深圳未来房地产开发开发的主要土地的主要土地来源；来源；n2012年1-4月份深圳已经完成两批城市更新规划的草案，总占地面积138万平米，根据计划12年总拆除重建用地面积111.7万平米。n深圳城市更新用地规模已经远超公开市场的招拍挂。p20122012年年1-51-5月，深圳仅成交三幅商服用月，深圳仅成交三幅商服用地，地，楼面楼面价均超过价均超过90009000元元/ /平米平米。开发商开发商公布日期公布日期位置位置项目名称项目名称用地面积用地面积（平米）（平米）建筑面积建筑面积（平米）（平米）中粮5月31日宝安22区

25、中粮工业园旧改4.1万万科5月25日福田南园新村旧改2.7万20万京基4月13日罗湖水贝村旧改5.37万-华润4月22日龙岗李朗社区50万-备注：在万科宣布签署南园新村合作开发协议之后，佳兆业在5月31日也声称5年前即在跟进南园新村旧改，并已经与片区内216户业主签订拆迁补偿协议，经过调查佳兆业与万科所指地块为南园片区的相邻地块。p 20122012年年5 5月月2525日国土资源部、广东省政府在深圳全部启动深圳土地管日国土资源部、广东省政府在深圳全部启动深圳土地管理制度改革理制度改革综合试点，综合试点，改革的核心是在制度上做出可操作的配套措施，例如用税收手段来对土地收益分配链条进行调整，缩短

26、土地供给到商品房供给的周期，加大城市土地产权的确权力度，缩短非住宅用地改变利用性质的审批流程和周期。p 公开市场土地资源稀缺，各大开发商都积极参与城市旧改项目以获取土地公开市场土地资源稀缺，各大开发商都积极参与城市旧改项目以获取土地：3.1 3.1 城市城市房地产市场分析房地产市场分析土地市场（二）土地市场（二）3.1 3.1 城市房地产市场分析城市房地产市场分析商品房市场（一）商品房市场（一）p深圳市商品房成交量波动较大，深圳市商品房成交量波动较大，20112011年量、价年量、价双回落；双回落；p深圳商品房批售面积逐年降低深圳商品房批售面积逐年降低, , 20112011年比年比20062

27、006年下降年下降51%51%，创下新低，创下新低；商品房成交面积(万m2)798555418713363272商品房批售面积(万m2)807646779572393391商品房成交金额(亿元)8057805401085757515商品房成交均价(元/m2)1009014050129091521420850189672006200720082009201020110500010000150002000025000020040060080010001200深圳深圳2006-20112006-2011年商品房成交情况年商品房成交情况历年历年深深圳市商圳市商品房成品房成交交情况情况462461440

28、4374585248057805401085757515020040060080010001200200620072008200920102011深圳深圳2006-20112006-2011年商房地产开发投资与销售情况年商房地产开发投资与销售情况房地产开发投资额(亿元)商品房销售金额(亿元)050001000015000200002500005001000150020002500300035004000Jul-11Aug-11Sep-11Oct-11Nov-11Dec-11Jan-12Feb-12Mar-12Apr-12May-12成交套数成交均价3.1 3.1 城市房地产市场分析城市房地产市

29、场分析商品房商品房市场（二）市场（二）05000100001500020000250003000001000002000003000004000005000002010/1/12010/3/12010/5/12010/7/12010/9/12010/11/12011/1/12011/3/12011/5/12011/7/12011/9/12011/11/12012/1/12012/3/12012/5/1商品住宅成交商品住宅成交商品住宅成交面积商品住宅成交均价0100002000030000400005000060000700000500010000150002000025000300003500

30、0400002010/1/12010/3/12010/5/12010/7/12010/9/12010/11/12011/1/12011/3/12011/5/12011/7/12011/9/12011/11/12012/1/12012/3/12012/5/1商业成交商业成交商业成交面积商业成交均价0100002000030000400005000060000700000100002000030000400005000060000700002010/1/12010/3/12010/5/12010/7/12010/9/12010/11/12011/1/12011/3/12011/5/12011/7/

31、12011/9/12011/11/12012/1/12012/3/12012/5/1写字楼成交写字楼成交写字楼成交面积写字楼成交均价p 各类物业成交量：各类物业成交量：n 商品住宅近两个月的成交量已经逐步回升至11年上半年的水平；n 写字楼的成交在10年井喷后迅速回落，11年下半年以来多次单月零成交，进入12年后成交量回升；p 各类物业成交价格：各类物业成交价格：n 商品住宅成交价格趋于稳定，维持在17000-18000元/平米；3.1 3.1 城市房地产市场分析城市房地产市场分析房地产政策房地产政策p限购令限购令: :深圳限购令于2010年9月30日晚启动,原定2011年年底取消,日前,政府

32、部门表示未收到取消通知,将继续严格执行该政策将继续严格执行该政策n本市户籍居民家庭，限购2套住房；n能够提供本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；n暂停在本市拥有2套以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上住房的非本市户籍居民家庭、在本市购房；p限价令限价令: :由“价格增幅不超过GDP增幅（即10%的增长率）”升级为”月度零增长月度零增长”n在目前限价的条件下，将市场上的住宅产品按面积大小统一分为90平米以下, 90-144平米,144平米以上，来限定均价，即要求三种面积段户型成交均价每月环比零增长,新入市项目参考周边项目,现售楼盘和商务公寓暂不受限制。p

33、限贷令限贷令: :针对首套和改善置业实施差别化的信贷政策,首套最低首付三成,二套房最低首付六成p针对限购政策的影响，深圳客户应对方法：针对限购政策的影响，深圳客户应对方法：1、父母为子女购房；2、使用亲戚名额买房；3、使用公司名义购买；4、购买不限购的商务公寓。3.2 3.2 区域区域房地产市场分析房地产市场分析龙岗土地市场（一）龙岗土地市场（一）p土地土地供应供应：出让面积有逐年下降的趋势，2011年不足5万平米；p土地土地价格价格：2010年部分地区住宅用地楼面地价突破6000元/平米；p市场走势：市场走势： 2011年受调控政策影响及土地放量制约，土地成交不活跃，随着住宅市场交易放量，2

34、012年后半段土地成交可能出现回暖20112011年深圳年深圳各区土地出让面积（各区土地出让面积（万万）用地面积（万）17.553.12411.57.8414.87建筑面积（万）45.1132.271.328.330.983.520.44成交总价（亿元）10.335.819.67.4836.26.2楼面地价(元/）22782710275525982586433630342005200620072008200920102011050010001500200025003000350040004500020406080100120140万万/ /亿元亿元2005-20112005-2011年龙岗土地

35、出让情况年龙岗土地出让情况分区分区宝安区宝安区 龙岗区龙岗区 光明新区光明新区 坪山新区坪山新区 南山区南山区 出让面积出让面积19.664.877.793.5222.27政府出让土地政府出让土地3.2 3.2 区域区域房地产市场分析房地产市场分析龙岗土地市场（二）龙岗土地市场（二）数据来源：深圳市规划和国土资源委员会 http:/ () )总建筑总建筑面积面积( () )容积率容积率土地属性土地属性成交总成交总价价( (万元万元) )楼面地价楼面地价目前开发商目前开发商备注备注1 12011/2/24挂牌4.1223800.5 旅馆业服务业游乐设施用地139006211 深圳市浪骑游艇会有限

36、公司 偏远，50年旅游用地。2 22011/5/26挂牌4.92043504.2 居住用地620003034 深圳中海地产有限公司安居型商品房，限价8000-9000,65平米以下大于90%。3 32010/12/16挂牌4.7 1497003.2 居住用地945006313 6313 仁恒置地（深圳）有限公司不临地铁口，三角型地块，成交价比起拍溢价57%。容积率3.2。规模小4 42010/11/12挂牌3.91179503.0 居住用地645005468 金地（集团）股份有限公司 较偏远，不规则地块5 52010/10/15挂牌5.31221602.3 居住用地742006074 6074

37、 中粮地产集团深圳房地产开发有限公司偏远，极不规则地块6 62010/3/3挂牌20 4410652.2 居住用地665001508 深圳市比亚迪汽车有限公司汽车产业扶持用地，销售出租仅限汽车产业人才，10年不得出售。7 72010/3/26.7 3.60.5 旅馆业用地6220017181 深圳市中港淘宝城投资有限公司偏远，50年旅游用地。本案本案政府出让土地政府出让土地数据来源：深圳市规划和国土资源委员会 http:/ 工作计划常态化申报至今，深圳共公告城市更新计划工作计划常态化申报至今，深圳共公告城市更新计划7 7批，其批，其中中1313个项目位于龙岗，拆除重建用地面积达个项目位于龙岗，

38、拆除重建用地面积达233233万平米，远高于公开市场土地供应。万平米，远高于公开市场土地供应。街道/社区单元名称申报主体拟拆除重建用地面积（平方米）坪地街道坪西、新生社区坪地长美岭工业区更新单元深圳市茂骏投资有限公司140267布吉街道水径社区布吉大众山工业区更新单元深圳市广胜达建筑工程有限公司16638龙岗街道南联社区龙岗街道南联第二工业区更新单元深圳市南联股份合作公司60828龙城街道龙岗区龙城街道盛平第二工业区更新单元深圳市盛平股份合作公司100243葵涌街道龙岗区葵涌街道高源社区谭屋围片区更新单元深圳市葵涌高源股份合作公司71137龙岗街道龙岗区龙城、龙岗街道龙腾工业区（一期）城市更新

39、单元中信华南（集团）深圳有限公司691055坂田街道龙岗区坂田街道大光勘更新单元深圳市大光勘股份合作公司88884龙城街道龙岗区龙城街道鸿基工业区更新单元 深圳市鸿基（集团）股份有限公司11386坂田街道荣兴工业园城市更新单元深圳市荣兴（集团）股份有限公司22760坂田街道新围仔城市更新单元深圳中铁粤丰置业有限公司55357龙城街道龙腾工业区（二期）城市更新单元中信华南（集团）深圳有限公司393144坂田街道宝吉工业区（华为片区GX03更新单元西片）宝吉工艺品（深圳）有限公司335901龙岗街道杨梅岗、格水村（拆除范围增补）更新单元深圳市龙岗区龙岗股份合作公司3502443.2 3.2 区域区

40、域房地产市场分析房地产市场分析龙岗土地市场（三）龙岗土地市场（三）旧改旧改项目土地项目土地3.2 3.2 区域区域房地产市场分析房地产市场分析龙岗土地市场（四）龙岗土地市场（四）编号编号1 12 23 34 45 5项目项目君悦龙庭君悦龙庭尚模八意府尚模八意府广业成学府道花园广业成学府道花园 深业紫麟山花园深业紫麟山花园珠江广场珠江广场土地属性土地属性住宅住宅; ;住宅住宅; ;商业（商商业（商服）服）; ;住宅住宅; ;住宅住宅; ;办公办公; ;商业（商商业（商服）服）; ;土地现状土地现状全部开工全部开工一期开工一期开工全部开工全部开工全部开工全部开工全部开工全部开工用地面积（）用地面积

41、（）6670866708777267772630000300001454671454675242952429建筑面积（）建筑面积（）1687991687993093493093496600066000203653203653149242149242容积率描述容积率描述83.95目前开发商目前开发商龙光地产龙光地产尚尚模模发展发展广广业成业成投资投资深业南方深业南方地产地产珠江地产珠江地产成交日期：成交日期：2005/12/202005/12/202009/4/292009/4/292005/3/22005/3/22006/2/28200

42、6/2/282006/3/292006/3/29成交成交总价（万）总价（万）50,60050,60080,00080,00014,08814,08877,00077,00030,40030,400成交楼面成交楼面价价（元元/ /）2,9982,998元元/ /31643164元元/ /2,1352,135元元/ /3,7813,781元元/ /2,0372,037元元/ /p 龙岗中心城旧改项目成交情况龙岗中心城旧改项目成交情况n周边项目多为2006年之前成交，楼楼面地价面地价2000-38002000-3800元元/ /平米；平米；n尚模地块为09年获取的旧改项目，实际获取楼面价楼面价约约3

43、1643164元元/ /平米平米；n珠江广场项目为06年获取，距离本案较近，楼，楼面价为面价为20372037元元./ ./平米平米。本案42315周边项目土地情况周边项目土地情况n深圳中心区域如罗湖、福田等地已基本无新建商品房供应。需求外溢与价格优势推动龙岗、宝安等地区成交量上涨。n相对罗湖、福田，龙岗目前处于高量低价的态势，潜力巨大。数据来源：深圳市房地产信息系统 http:/ /平米平米。3.2 3.2 区域房地产市场分析区域房地产市场分析龙岗商品房市场（一）龙岗商品房市场（一）整体情况整体情况成交面积（万）210171146237151119成交均价（元/）69281078491369

44、822142881470020062007200820092010201105010015020025005000100001500020000成交面积()2840692077335919103181978033 1194245 2731861成交套数421154136881294116551342132020成交均价(元)25000301003520019500173001470019000成交面积占全市百分比1.00%3.40%12.30%3.80%35.80%43.70% 100.00%罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区全市0500000100000015000002000000250

45、00003000000050001000015000200002500030000350004000020112011年深圳市各区商品房成交情况年深圳市各区商品房成交情况2006-20112006-2011年龙岗商品房成交走势年龙岗商品房成交走势p近年为迎合关内白领置业龙岗的需求，龙岗市场供应主力近年为迎合关内白领置业龙岗的需求，龙岗市场供应主力由大户型改善型产品转变为由大户型改善型产品转变为中小户型刚需产品且普遍赠送率高中小户型刚需产品且普遍赠送率高；p供应：供应：2011年10月-2012年5月，龙岗中心城商品住宅供应7115套，以100平米以下二、三居刚需产品为主，占比57%，其次为13

46、0-150平米的首改产品占18%；p需求：需求：2011年10月-2012年5月， 龙岗中心城商品住宅销售1991套，均价约13000元/平米，70-100平米产品最受欢迎，共销售1110套，占55%，月均去化138套，85-100平米小三居与160平米以上户型去化率较高。户型35-601房70-852房85-100小3房100-120大3房130-1504房160以上5房以上复式去化率 14.24% 31.54%46.94%6.76%21.56%39.72%35.08%月均去化速度24套75套83套8套33套33套30套3.2 3.2 区域区域房地产市场分析房地产市场分析龙岗商品房市场（二）

47、龙岗商品房市场（二）11661674124082810485695901665285825622622620702004006008001000120014001600180035-601房70-852房85-100小3房100-120大3房130-1504房160以上5房以上复式20112011年年1 10 0月月至至20122012年年5 5月月龙岗中心城区域供销统计龙岗中心城区域供销统计供应销售100011466587728223433830200400600800100012001房2房小3房大3房4房5房以上35-6070-8585-100 100-120 130-150 160以上

48、复式龙岗中心城龙岗中心城20122012年年5 5月分月分户型存量套数统计户型存量套数统计供应供应/ /需求分析需求分析阅山华府， 11年5月开盘3月内42套/月，1.2-1.3万元，剩3万平深业紫麟山， 尾盘10套/月1.4万元，剩余1.7万平保利上城， 当前22套/月1.4万元，剩5万平怡龙枫景园，尾盘近期无成交公园大地，尾盘近期无成交，剩3万平熙和园，月均50套，12年5月新推资源当月成交83套，1.3万元，剩3.5万平鹏达摩尔城， 10套/月1.65万元（带精装），剩4万平万科天誉, 12年1月开盘当月成交100套，目前月均10套左右，1.6-1.7万元，剩0.5万平p龙岗中心城板块房

49、产价格在龙岗中心城板块房产价格在1.3-1.81.3-1.8万元万元之间，临近之间，临近地铁的项目价格更高；地铁的项目价格更高；p消化速度基本在消化速度基本在30-8030-80套套/ /月，中小户型、合理定价月，中小户型、合理定价项目月消化速度可达项目月消化速度可达7 70-1000-100套套/ /月月；3.3 3.3 项目周边竞争项目周边竞争分析分析住宅（一）住宅（一） 本案本案典型案例典型案例万科天誉万科天誉885236895622194514931650016600167001680016900170001710017200173001740017500176000100020003

50、000400050006000700080009000100002012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月销售均价销售均价销售面积销售面积成交面积（m）成交均价(元/m)3.3 3.3 项目周边竞争分析项目周边竞争分析住宅（二）住宅（二）项目定位：城市中心豪宅项目定位：城市中心豪宅 地铁口地铁口综合体综合体项目基础信息项目名称万科天誉位置龙岗龙翔大道与吉祥中路交汇处物业类别住宅、公寓、集中商业建筑形式高层开发商万科开盘时间2011-12-24入住时间2013年规划基本信息占地面积23.6万 规划建筑总面积77.8万（住宅30万） 容积率3.3当期户数231套（住宅）

51、物业信息物业公司万科物业物业费3.8元/.月p 销售销售情况情况: :项目2011年12月24日首期开盘， 开盘3个月去化60%，截至5月底共销售194套住宅，月均去化38套，成交均价17156元/平米。n 项目核心价值：地铁上盖、龙岗核心区位、商业配套、万科首个城市综合体项目；n 项目住宅产品面向关内刚需及龙岗中心城首改客户关内刚需及龙岗中心城首改客户； 户型 建筑面积 户数（套数）比例（%） 首期 3房 8912052%4房 1516026%5房 1685122%项目定位：城市中心项目定位：城市中心地铁口地铁口豪宅样本豪宅样本3.3 3.3 项目周边竞争分析项目周边竞争分析住宅（三）住宅（

52、三）典型案例典型案例保利上城保利上城项目基础信息项目名称保利上城位置龙岗中心城爱心路与龙平西路交界处物业类别住宅、公寓、商铺建筑形式高层开发商保利地产开盘时间2011-11-19入住时间2013年规划基本信息占地面积69992 规划建筑总面积269522 容积率3.85总户数2526套（住宅）物业信息物业公司深圳市深保物业管理有限公司物业费3.2元/.月705185130501334426836670200040006000800010000120001400016000180000500100015002000250030003500400045002012年1月2012年2月2012年3月

53、2012年4月2012年5月2012年6月销售均价销售均价销售面积销售面积成交面积（m）成交均价(元/m)p 销售销售情况情况: :项目2011年11月19日首期开盘， 2011年12月至2012年5月共销售133套住宅，月均去化22套，成交均价14294元/平米。n 项目核心价值：地铁上盖物业、龙岗城市核心区位；n 项目住宅产品面向龙岗中心城改善型客户龙岗中心城改善型客户，一期以120-210平米大户型为主，二期以拼合产品为主；户型 建筑面积 比例（%） 3房 60-9070%大3房 120-16020%4房 180-22010%项目定位：繁华项目定位：繁华上上 名校里名校里 臻品复式臻品复

54、式项目基础信息项目名称熙和园位置龙岗中心城爱心路与龙平西路交界处物业类别住宅、商铺建筑形式高层开发商深圳市君成投资发展有限公司开盘时间2011-12-03入住时间2013年规划基本信息占地面积23542.89 规划建筑总面积92031.60 容积率3.08 总户数714套物业信息物业公司深圳市君成汇友物业管理有限公司物业费2.8元/.月p 销售销售情况情况: :2011年12月3日首期开盘，2012年5月新推资源当月销售83套，截至2012年5月,项目共计销售约300套,销售均价13236元/平。典型案例典型案例熙和园熙和园3.3 3.3 项目周边竞争分析项目周边竞争分析住宅（四）住宅（四）3

55、7354019292831073881647913050131001315013200132501330013350134001345013500010002000300040005000600070002011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月销售均价销售均价销售面积销售面积成交面积（m）成交均价(元/m)n 项目核心价值为学区房、高赠送率；n 主要面向龙岗本地刚需及首改客户本地刚需及首改客户，90平米以下小户型占84%；类型 户型 建筑面积 拓展后面积 赠送比例 户数（套） 比例（%） 平层 小3房 699131%20429%大3房 831184

56、2%20429%复式 大3房 8815475%18626%四房 11812718554%12017%p 市场市场供求供求：2012年中心城新增供应约145万,面积以中小户型为主,相对于06-11年年均172万的去化量，市场供应量有所下降，市场预期向好。p 客群特征客群特征：核心客群为龙岗中心城置业人群；另有部分坪山、坪地、横岗自住兼投资客户；关内比例逐步增加，部分地铁沿线项目及规模大盘关内客户比例高达30%-40%。p 产品产品特点：特点：深圳次中心核心区,各项配套逐步完善、产品创新较多（面积赠送电梯直接入户 复式产品）。p 主流户型主流户型：70-78二房，85-89三房，135-144四房

57、，85-10085-100平的三房去化率达平的三房去化率达70%70%。p 均价区间：均价区间：均价11000-18000元/;p 销售速度：销售速度：小户型项目消化速度较快，月均50-100套。 3.3 3.3 项目周边竞争分析项目周边竞争分析住宅（总结）住宅（总结）珑瑜，珑瑜， 40 40套套/ /月月1.6-1.71.6-1.7万元，剩万元，剩1 1万平万平珠江广场珠江广场，3333套套/ /月月1.9-2.11.9-2.1万元，售罄万元，售罄p总体来看商务公寓供应较少，主要位于总体来看商务公寓供应较少，主要位于3 3号线地铁号线地铁沿线，沿线，售价高于周边住宅；售价高于周边住宅；p公寓

58、产品相较住宅具有不限购、不限贷，租金回报公寓产品相较住宅具有不限购、不限贷，租金回报率的特点，在调控背景下优势率的特点，在调控背景下优势明显明显p本地允许本地允许将办公转为公寓将办公转为公寓出售（例如下页所示珠江出售（例如下页所示珠江广场的房屋用途为办公，实际户型为公寓）；广场的房屋用途为办公，实际户型为公寓）；p目前市场上目前市场上销售最好的是小户型的产品销售最好的是小户型的产品（例如珑瑜（例如珑瑜户型为户型为33-5733-57平米，开盘一年去化平米，开盘一年去化500500套。套。本案本案3.3 3.3 项目周边竞争分析项目周边竞争分析公寓（一）公寓（一）保利上城，保利上城， 16 16

59、套套/ /月月1.41.4万元，剩万元，剩3030万平万平 本案本案p销售情况：销售情况：2009年12月办公式公寓推出248套，已成交245套，成交均价20164元/平米；2010年12月酒店式公寓推出123套，已成交100套，成交均价16393元/平米；2011年8月以后项目无销售记录，仅剩26套待售，报价18000元/平米。3.3 3.3 项目周边竞争分析项目周边竞争分析公寓（二）公寓（二）典型案例典型案例珠江广场珠江广场项目定位：综合体商务、办公物业项目定位：综合体商务、办公物业05,00010,00015,00020,00025,00001,0002,0003,0004,0005,0

60、006,0002009.122010.12010.22010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.12010.112010.122011.12011.22011.32011.42011.52011.62011.7办公成交面积（m）公寓成交面积（m）办公成交均价(元/m)公寓成交均价(元/m)n 珠江广场项目由一座超五星酒店、四栋商务公寓、一条国际风情商业街和一栋5A级写字楼组成。四栋公寓，在户型设计上为办公用途和住宅用途，分别对外销售；写字楼对外租赁。项目名称珠江广场占地面积52000建筑面积200000套数371容积率3.15物业类型公寓+写字