xx代理北京丰台区中海城及安德鲁斯商业营销报告--xiaocai700

1、本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 中海城中海城本报告是严格保密的。 发展商需求：发展商需求：回收资金，实现利润最大化！回收资金，实现利润最大化！1) 商业定位准确具有前瞻性商业定位准确具有前瞻性2) 选择最佳销售引擎选择最佳销售引擎3) 价格合理预估价格合理预估4) 选择最佳售卖方式选择最佳售卖方式5) 业态合理规划业态合理规划现阶段目标：确定最佳商业营销定位（重点一期）现阶段目标：确定最佳商业营销定位（重点一期）本报告是严格保密的。 深入分析的问题深入分析的问题1 1、商业市场现状对项目发展有何影响？、商业市场现状对项目发展有何影响？2 2、新兴居住区发展模式对本案未来及商业定位有

2、何借鉴？、新兴居住区发展模式对本案未来及商业定位有何借鉴？4 4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？3 3、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？本报告是严格保密的。 1 1、一期到底卖什么？、一期到底卖什么？3 3、一期一期项目售价如何合理评估项目售价如何合理评估 ？4 4、一期一期项目营销如何实现利润最大化？项目营销如何实现利润最大化？需要解决的问题需要解决的问题5 5、一期一期项目业态该如何规划？项目业态该如何规划？2 2、一期一期客户是谁？客户是谁？6 6、C1C2C1C2定位的方向建议！定位的方向建议！本报告

3、是严格保密的。 深入分析的问题深入分析的问题1 1、商业市场现状对项目发展有何影响？、商业市场现状对项目发展有何影响？2 2、新兴居住区发展模式对本案未来及商业定位有何借鉴？、新兴居住区发展模式对本案未来及商业定位有何借鉴？4 4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？3 3、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？本报告是严格保密的。 上市套数9211上市面积(m2)1245930销售套数1508销售面积(m2)105145销售金额(￥)1666271056销售均价15847.3637销售率8.44%20052005商业地

4、产背景商业地产背景E-FDCE-FDC信息网信息网VIPVIP查询查询截至截至2005.12.92005.12.9日北京住宅类商业项目销售状况日北京住宅类商业项目销售状况商业市场总体销售形势严峻，更要用心去做！商业市场总体销售形势严峻，更要用心去做！本报告是严格保密的。 深入分析的问题深入分析的问题1 1、商业市场现状对项目发展有何影响？、商业市场现状对项目发展有何影响？2 2、新兴居住区发展模式对本案未来及商业定位有何借鉴？、新兴居住区发展模式对本案未来及商业定位有何借鉴？4 4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？3 3、商业营销引擎模式对本案

5、有何借鉴？、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？本报告是严格保密的。 城市经济增长模式决定人口变迁城市经济增长模式决定人口变迁资源型城市：如唐山、天津、太原资源型城市：如唐山、天津、太原上层上层20%中产中产30%底层底层50%上层上层20%中层中层60%底层底层20%哑铃型人口结构哑铃型人口结构纺锤型人口结构纺锤型人口结构经济型城市：如北京、上海、深圳、广州经济型城市：如北京、上海、深圳、广州住宅发展趋向：豪宅、别墅及普通住宅。商业消费趋向：百货类商业为主。中产住宅。从百货类商业转向特色、主题性商业本报告是严格保密的。 区域2000年比1990年增加增幅%年 均 增 速%北京市135730027

6、.72.45崇文区34.6-7.1-17-1.79东城区53.6-7.1-11.7-1.2西城区70.7-4.9-6.5-0.65宣武区52.6-3.1-5.6-0.55门头沟区26.7-0.4-1.5-0.14密云县42-0.6-1.4-0.14延庆县27.50.10.360.04平谷县39.712.60.25房山区81.44.86.30.59通州区67.47.111.81.08怀柔县29.63.513.41.23顺义区63.78.8161.45大兴县67.214.828.22.44昌平区61.518.141.73.43海淀区22479.755.34.35朝阳区22984.258.14.54

7、石景山区48.918.158.54.58丰台区136.95873.55.48户口整顿数户口整顿数快速汇总数快速汇总数机器汇总数机器汇总数常住人口常住人口(万人万人)127.9136.9136.9本区户籍人口本区户籍人口(万万人人)81.681.782.6居住本区户口在居住本区户口在本市其他区县本市其他区县(万万人人)2225.3(估)25.3(估估)全部外来人口全部外来人口(万万人人)33.838.5（估）38.6其中：半年以上其中：半年以上暂住人口暂住人口(人人)647665870558566本区总人口本区总人口(常住常住人 口 暂 住 人人 口 暂 住 人口口)(万人万人)134.4142

8、.8142.8 2000年全区居住半年以上的常住人口为136.95万人，与1990年7月1日0时第四次全国人口普查的78.92万人相比，十年零四个月共增加了58.03万人，增长73.54%。平均每年增加平均每年增加5.62万人，年平均增长率为万人，年平均增长率为5.48%。在全市十八个区县中，10年间丰台区人口年平均增速最快，增幅最高！外城区的拆迁及外来人口的增加！人口流动增长最活跃！本报告是严格保密的。 2005丰台区第一季度人均消费支出实际增长12.7%居民收入实际增长9.9%：人均可支配收入3943.03元，比上年同期增加收入419.60元 11、食品消费结构改善。、食品消费结构改善。一

9、季度居民食品消费支出为1003.03元，同比增加100元，增长11.1%；食品消费占消费支出的比重由上年的35.4%降为34.3%。居民人均在外用餐218.83元，同比增长23.5%，居民生活质量得到进一步改善和提高。22、衣着消费增长明显。、衣着消费增长明显。居民人均用于衣着支出265.67元，增长23.8%。其中购买服装和衣着用品支出187.23元和14.43元，分别比上年同期增长3成以上；鞋类支出比上年增长13.3%。33、教育文化娱乐服务消费趋热。、教育文化娱乐服务消费趋热。一季度居民人均教育文化娱乐服务支出406.11元，比上年同期增长27.3%，占人均消费支出比重的13.9%，比上

10、年增加1.4个百分点。44、交通与通讯大幅度提高。、交通与通讯大幅度提高。一季度人均交通与通讯支出528.36元，增加支出160.20元，同比增长43.5%。其中家用轿车的增加是带动居民此项消费大幅度增长的重要原因； 55、家庭个人消费支出增长、家庭个人消费支出增长7.2%7.2%。一季度，居民人均用于个人消费支出117.89元，比上年增长7.2%。其中,人均金银珠宝饰品支出13.30元，比上年增长2倍。 消费层次大步提高！本报告是严格保密的。 2005年第三季度末我区共有从业人员373401人，比上季度增加 9380人，其中在岗职工336426人，比上季度增加8717人。从行业类别看，从业人

11、员较多的行业依此是制造业、建筑业、批发和零售业及科学研究、技术服务与地质勘查业，分别为84435人、45200人、42458人和38496人，该四类行业从业人员数累计已占到全区从业人员总数的56.4%，可见制造业等这四类行业是我区从业人员就业的主力军。 2005年一至三季累计劳动报酬总额为63.5亿元，同比增长16.3%，总额在全市排名第五，位居前四名的分别是海淀、朝阳、西城、东城，其一至三季累计劳动报酬总额分别为225.9亿元，224.2亿元，125.4亿元，98.3亿元。我区从业人员平均工资、在岗职工平均工资在全市中分别排在第九、第八位。西城区和东城区分居第一、二位。 我区在19个门类中（

12、不含国际组织）前三季度从业人员平均工资前三位的是金融业、公共管理和社会组织、电力、煤气及水的生产和供应业，分别为55941元、32349和27973元；后三位的分别是采矿业、住宿和餐饮业、交通运输、仓储和邮政业，分别是8326元、10822元和10945元。 收入水平处于北京底层！本报告是严格保密的。 1-11月份，丰台区房地产开发企业商品房销售面积达145.9万平方米，比上年同期的38.6万平方米增加107.2万平方米，增加2.8倍；累计实现销售额66.5亿元，比上年同期的19.7亿元增加46.8亿元，增长2.4倍。在商品房销售总量中，销售给个人的住房为134.4万平方米，比上年同期的19.

13、7万平方米增加114.6万平方米，增长5.8倍. 全区房地产开发企业累计完成投资69.5亿元，比上年同期的61.2亿元增加8.3亿元，增长7.6%。其中住宅投资完成45.2亿元，比上年同期的43.6亿元增加1.6亿元，增长3.7%；综合办公楼完成投资2.8亿元，比上年同期的5.3亿元减少2.5亿元，下降4.7%；商业营业用房完成投资1.9亿元，比上年同期的1.2亿元增加0.7亿元，增长58.3% 。区域住宅销售增量最猛！本报告是严格保密的。 区域住宅供应量大比上升！2005.112005.11月月本报告是严格保密的。 区域住宅供应量大比上升！2005.112005.11月月本报告是严格保密的。

14、 丰台区主管城建的领导预言：“六里桥、大红门、桥南科技总部区，丰台西四环品牌商业与商务办公带，方庄、南三环(草桥洋桥段)区域型办公商业中心等9个位于中心城区的板块以及王佐中心镇板块这10个板块公建总规模将达到1600万平方米左右，10个板块的规模效应将吸引大批企业入驻，商家开店经营，知名品牌聚集，由此将极大地改变丰台的产业结构、业态结构，从而带动人口结构的调整，全面提高区域消费水平，增容投资空间，提升全区人民的生活品质丰台将在几年内实现打造未来新城的设想。”来源：人民网2005年11月07日 未来新城，开始打造！本报告是严格保密的。 丽泽商务科技园区大红门商业街文化旅游本案三里河本区域人口变化

15、本区域人口变化1、市政、地铁、道路规划提升区域价值、市政、地铁、道路规划提升区域价值2、木樨园、十里河商圈提升区域经济水平、木樨园、十里河商圈提升区域经济水平3、住宅项目的集中补长、住宅项目的集中补长区域中层扩大区域中层扩大住宅价格逐步增长住宅价格逐步增长2001至现在宋家庄区域至现在宋家庄区域新开发住宅新开发住宅500多万平米多万平米本报告是严格保密的。 1 1、19981998年年城外诚城外诚20002000万投资进驻成寿寺万投资进驻成寿寺 路与南四环东南角，从路与南四环东南角，从12001200平米发展到平米发展到1515万平米。万平米。2 2、19991999年年45004500平米平

16、米朝龙五金批发市场朝龙五金批发市场出出现，目前仍经营良好。现，目前仍经营良好。3 3、20012001年年家世界家世界进驻进驻4 4、20022002年年爱家家居爱家家居进驻进驻商业人流商业人流路过人流路过人流中层居住型人为主中层居住型人为主商业人流为辅商业人流为辅的复合人流的复合人流城市化边缘地带城市化边缘地带新兴居住区新兴居住区地铁道路双重促进，中海城造就居住新城市地铁道路双重促进，中海城造就居住新城市170万平米中海城的出现万平米中海城的出现引导中层人潮引导中层人潮将彻底改变成寿寺路的发展模式将彻底改变成寿寺路的发展模式本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 朝

17、阳路板块借鉴朝阳路板块借鉴方庄的方庄的“集体出逃集体出逃”，亚运村的，亚运村的“没落没落”，望京的，望京的“瓶瓶颈现象颈现象”之后，目前，规划部门、开发商都开始有意识、之后，目前，规划部门、开发商都开始有意识、无意识地关注区域的产品结构无意识地关注区域的产品结构 ；朝阳路借助于朝阳路借助于CBD的强的强势发展而迅速发展！具有借鉴意义！势发展而迅速发展！具有借鉴意义！住宅先行、商业跟进、写字楼断后的板块规律住宅先行、商业跟进、写字楼断后的板块规律本报告是严格保密的。 因为住宅兴建的同时能彻底改变区域的市政基础设施，而且因为住宅兴建的同时能彻底改变区域的市政基础设施，而且投资回报快，因此，住宅往往

18、会成为板块开发的第一步。投资回报快，因此，住宅往往会成为板块开发的第一步。朝阳路板块已开发的住宅项目有远洋天地、都会华庭、朝阳无限、朝阳园、蓝T公寓、丽景新居、甘露晴苑、甘露家园、兴隆家园、美然动力街区、新港湾、绿岛苑、建东苑、京东丽景苑、阳光华苑等，财满街后期的高档居住项目、白领家园、青年路小区、青年汇、天鹅湾等，总建筑规模在350万平方米以上。住宅先行住宅先行本报告是严格保密的。 商业跟进商业跟进住宅带来的购买人群，需要商业的配套，商业项目顺势跟进。住宅带来的购买人群，需要商业的配套，商业项目顺势跟进。 朝阳路板块的建筑规模将使这里的常住人口超过35万人，除了日资的华堂商场、泰资的易初莲花

19、外，欧德隆等大型连锁机构也在寻找合适的店面；苏宁电器商城、大中电器等著名商业机构则纷纷抢在道路拓宽前，抢先入住，抢占市场先机；兴隆家园2万平方米商业街、朝阳园2万平方米的尚街商业、朝阳无限25万平方米韩SHOW商城、住邦2000二期3万平方米的商业、白云广场的重建，兴隆街的出现，财满街的4万平米内廊商业先后入市。商业形式以满足区域居民日常生活消费为主！商业形式以满足区域居民日常生活消费为主！本报告是严格保密的。 写字楼断后写字楼断后在商务气氛完全形成以后，写字楼项目应运而生，一般从在商务气氛完全形成以后，写字楼项目应运而生，一般从“住宅住宅先行先行” ” 到到“写字楼断后写字楼断后”，这个周期

20、一般会持续，这个周期一般会持续1010年，甚至更年，甚至更长。长。但由于朝阳路竞争的激烈，这个周期被大大缩短了。目前，除在朝阳路周边已有住邦2000、都会国际、白云大厦、美丽亚洲假日花园、鲁班大厦等写字楼项目之外，国锐地产开发的财记大厦、首创开发的新白云大厦、朝阳园三期国际创展中心、住邦2000二期、珠江罗马家园写字楼等项目逐渐入驻，形成40多万平方米的写字楼体量。 写字楼形式以满足创业型智力型成长中企业为主！写字楼形式以满足创业型智力型成长中企业为主！本报告是严格保密的。 写字楼与商业形式可以借鉴朝阳路板块！写字楼与商业形式可以借鉴朝阳路板块！商业引导居住消费，写字楼引导智力创业！商业引导居

21、住消费，写字楼引导智力创业！本案开发周期计划本案开发周期计划5 5年，在地产快速发展的趋势下，年，在地产快速发展的趋势下，产品结构符合新型区域发展规律，开发顺序很合理！产品结构符合新型区域发展规律，开发顺序很合理！借鉴价值借鉴价值本报告是严格保密的。 未来新城的未来新城的新兴城市居住区新兴城市居住区中层生活性消费将是中层生活性消费将是成寿寺路区域商业的最快速增长点成寿寺路区域商业的最快速增长点本案区域定义！本案区域定义！本报告是严格保密的。 深入分析的问题深入分析的问题1 1、商业市场现状对项目发展有何影响？、商业市场现状对项目发展有何影响？2 2、新兴居住区模式对本案未来及商业定位有何借鉴？

22、、新兴居住区模式对本案未来及商业定位有何借鉴？4 4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？3 3、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？本报告是严格保密的。 位 置宣武、如图商业面积7.5万成交价格18652元/平米商业成交如图销售金额10.4亿其 他20年包租，年租金8.5%，12年回本一目了然的火热地段一目了然的火热地段“地段引擎地段引擎”庄胜广场南馆：错过就是过错庄胜广场南馆：错过就是过错本报告是严格保密的。 位 置亚运村安立路、大屯路路口 商业面积3.6万平米成交价格26312元/平米商业成交销售金额近4亿其 他

23、主力店：钱柜、星巴克、青鸟、全聚德四大主力店综合作用四大主力店综合作用“主力店引擎主力店引擎”第五大道：一铺养三代第五大道：一铺养三代本报告是严格保密的。 位 置健翔桥与健德桥之间 商业面积10.5万平米成交价格27301元/平米商业成交8705平米销售金额2.37亿其 他10%10年包租；十一层商业共分为六个文化主题：欢乐大本营（B1F3）（B1排挡美食街/F1时尚名苑/F2世界美食天地/F3休闲驿站）/图书大本营（F4F7）健体大本营（F8）/旅游大本营（F9）/教育大本营（F10）商务大本营（F11-F17） 单一特色规划主题单一特色规划主题“主题引擎主题引擎”第三极文化中心第三极文化中

24、心 ：文化转动资本：文化转动资本复合型文化主题商场复合型文化主题商场 本报告是严格保密的。 位 置华威桥东北角商业面积1.6万平米，地下二至地上三层，2000-3000平米成交价格26312元/平米商业成交如图销售金额7619万其 他还可获得独立冠名权、稀缺巨幅广告牌位置、大面积屋顶平台、分户计量中央空调等高附加值 单体建筑独立商业单体建筑独立商业“建筑形式引擎建筑形式引擎”五朵金花：五朵金花：本报告是严格保密的。 位 置华威桥东北角商业面积1.25公里，8个商业地带，4万平米，32平米到535平米 成交价格起价3万，最高4万元/平米，商业成交6.58万平米销售金额10.2亿，总销面积9万平米

25、其 他现房商业 折扣送大礼，世纪联华旗舰店 2.2万平米居住创造商业价值居住创造商业价值“社区引擎社区引擎”富力富力星光大道：星光大道：CBD千米商业长廊，金矿脉，黄金水龙！千米商业长廊，金矿脉，黄金水龙！本报告是严格保密的。 营销五大引擎营销五大引擎营销引营销引擎擎社区引擎社区引擎主题引擎主题引擎主力店引擎主力店引擎建筑模式引擎建筑模式引擎地段引擎地段引擎本报告是严格保密的。 本案项目商业规划本案项目商业规划p C1、C2为主要商务配套区p酒店、商场共12万平米p写字楼、商业共10.4万平米p酒店式公寓4万平米p酒店式公寓商业4万平米p社区内部综合购物中心7000平米p社区群房商业：3.4万

26、平米，包括 沿成寿寺路商业1.6万平米 沿内部市政路1.4万平米 社区内部沿内街群房商业4000平米本报告是严格保密的。 类型类型城市型城市型社区型社区型类别超级区域中心（MALL）城市商业中心区域商业中心区域商业中心邻里商业中心邻里商业中心社区商业中心可租面积（GLA）20万左右单独建筑群10-20万左右3-203-20万平米万平米1 1万万33万平米万平米3000-1万平米顾客对象本市及过往顾客本市及过往顾客本区及过往顾客本区及过往顾客本区及邻区住本区及邻区住户；户；本区住户为主；服务人数100万以上15-5015-50万万4-154-15万人万人25000-4万人主力店所占面积比例规模型

27、联体百货及主力店集群。三个核心以上独立百货中心如西单、木樨地20%20%左右左右40%40%以下以下超市，商业连超市，商业连锁、小百货锁、小百货30%-50%超市到达方式车行1小时车行30分钟车行车行1010分钟分钟步行步行8-108-10分钟分钟步行3-5分钟购物规律诱导型购物诱导型购物诱导型购物诱导型购物计划性需要购计划性需要购物物计划性基本购物经销商品特、专用品名、特、专、时新用品时新品及日用品时新品及日用品日用品及时新日用品及时新品品日常必需品行业配置商业、饮食、娱乐商业、饮食、娱乐商业、餐饮、娱乐商业、餐饮、娱乐商业、餐饮、商业、餐饮、服务业服务业商业、餐饮、服务业其他设施文化、游乐

28、设施文化、体育、公共设施文化健身文化健身街道居民公共街道居民公共机构机构本报告是严格保密的。 20分钟3-5分钟10分钟区域区域人口数量人口数量 中海城30000方庄158825亦庄目前70000小红门22825十八里店31181东铁匠营112225总计人数393956人本报告是严格保密的。 C1C1、C2C2与临街商业人流组织的分散，工期长时间的间隔与临街商业人流组织的分散，工期长时间的间隔以及销售时间的不同，所以分开考虑商业类别！以及销售时间的不同，所以分开考虑商业类别！邻里商业中心！邻里商业中心！2.3万平米万平米超区域商业中心！超区域商业中心！（8+1.4+4万左右）万左右）=13.4

29、万平米万平米结论！结论！本报告是严格保密的。 主题引擎！主题引擎！社区引擎！社区引擎！结论！结论！本报告是严格保密的。 深入分析的问题深入分析的问题1 1、商业市场现状对项目发展有何影响？、商业市场现状对项目发展有何影响？2 2、新兴居住区模式对本案未来及商业定位有何借鉴？、新兴居住区模式对本案未来及商业定位有何借鉴？4 4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？3 3、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？本报告是严格保密的。 富力城富力城世纪城世纪城总建住宅商业办公140120万左右6万11万区域商业中心总建住宅商业

30、办公（酒店）248183万68万MALL共20万（酒店16.8万）市级商业中心本报告是严格保密的。 世纪城世纪城项目名称批证时间上市面积(m2)销售面积(m2)销售金额(￥)销售均价(￥/m2)住宅均价商业与住宅价格比例销售控制远大路小区(世纪城）2000-1-014811481151794301024956001.83 期房远大路居住区(世纪城)二期2001-11-291306492701042616151124762001.81 期房蓝靛厂居住区（世纪城三期）2003-5-1416709165902155391051299263002.06 现房垂虹园、晴雪园2004-7-12102267

31、0941030491371452664002.27 现房N1区配套商业#、#2004-8-1756325246984323411876371002.64 现房项目开发越成熟，商业价格上涨空间越大！商业规划越成项目开发越成熟，商业价格上涨空间越大！商业规划越成熟，住宅价格影响越大！熟，住宅价格影响越大！本报告是严格保密的。 综合性项目的作用！综合性项目的作用！SHOPPING MALL SHOPPING MALL 金源时代金源时代 与世纪金源大饭店拉动了整个区域的价值！与世纪金源大饭店拉动了整个区域的价值！提高未来前景，步步享受增值！提高未来前景，步步享受增值！本报告是严格保密的。 社区形象逐步

32、成熟的同时，商业价值挖掘到了最大化！社区形象逐步成熟的同时，商业价值挖掘到了最大化！富力城富力城星光大道星光大道商业楼号销售控制批证时间商业均价(￥/m2)住宅均价(￥/m2)商业与住宅价格比例销售面积1、2、3、5#楼期房销售2003-10-241670078002.14 3680918#楼现房销售2005-6-924785105002.36 52599#楼现房销售2005-6-924785101262.45 525917#楼现房销售2005-5-302755595322.89 176215#楼现房销售2005-4-2231967101183.16 34416#楼现房销售2005-1-193

33、221695813.36 1534.186、7、8#楼现房销售2004-8-203486787993.96 576210#楼现房销售2005-4-1143421101184.29 1279本报告是严格保密的。 边角及单体商业价值最高，大面积分割销售成功！边角及单体商业价值最高，大面积分割销售成功！投资客占绝大多数！投资客占绝大多数！商业楼号商业均价(￥/m2)1、2、3、5#楼1670018#楼247859#楼2478517#楼2755515#楼3196716#楼322166、7、8#楼3486710#楼43421价格增高本报告是严格保密的。 问题：当初购买住宅时，对商业怎么考虑的？回答1：商

34、业可以提升未来居住的便利性，但并不关心商业是什么业态，也不关心商业什么时候开业，更不是购买住宅的主要因素！回答2：星光大道提供了很多吃喝的地方，但并不在意是什么水准的商业，只要能让生活便利舒适就好，最好不要老空着，如果热闹的话未来房子兴许能租个更高的价钱。曾有过投资商业的想法，但因为资金问题没有购买。富力城业主采风富力城业主采风住宅对商业价值影响很大，商业对住宅不良影响很少！住宅对商业价值影响很大，商业对住宅不良影响很少！本报告是严格保密的。 商业价值随着社区形象的成熟产生最大化效应！商业价值随着社区形象的成熟产生最大化效应！（准）现房销售才能产生价值最大化！（准）现房销售才能产生价值最大化！

35、商业对住宅的购买因素影响较小！商业对住宅的购买因素影响较小！商业地产价格基本都可以保持在住宅价格的商业地产价格基本都可以保持在住宅价格的2 2倍以上！倍以上！商业仍然以投资客购买为主！商业仍然以投资客购买为主！借鉴价值借鉴价值本报告是严格保密的。 1 1、一期到底卖什么？、一期到底卖什么？3 3、一期一期项目售价如何合理评估项目售价如何合理评估 ？4 4、一期一期项目营销如何实现利润最大化？项目营销如何实现利润最大化？需要解决的问题需要解决的问题5 5、一期一期项目业态该如何规划？项目业态该如何规划？2 2、一期一期客户是谁？客户是谁？6 6、C1C2C1C2定位的方向建议！定位的方向建议！本

36、报告是严格保密的。 业态：无成熟生活业态，需培养价格：无价格标杆，市场空洞城市：发展大势好，三四环间！发展：木樨园与十里河之居住带竞争：周边基本无商业竞争消费人口：未来辐射人群扩大， 消费力提高区域：目前属于城市边缘地带商圈：无成熟商圈依靠消费结构：单一消费水平：偏低消费习惯：只有生活用品就近项目：170万综合大社区开发团队：中海品牌STOWSWOTSWOT：卖未来！：卖未来！两大优势、两大劣势、四大机会、五大威胁what本报告是严格保密的。 还有什么附加值可以挖掘？还有什么附加值可以挖掘？物质物质+精神精神what本报告是严格保密的。 品牌诉求：信心与保证品牌诉求：信心与保证背景背景实力实力

37、经验经验荣誉荣誉中海地产中海地产26年！年！步道：设立中海商业文化走廊步道：设立中海商业文化走廊系列系列雕塑！雕塑！物质what本报告是严格保密的。 租客诉求：招牌与人流租客诉求：招牌与人流门面门面固定固定消费群消费群空间空间交通交通组织组织车位车位中海国际风情城！中海国际风情城！建筑立面建筑立面风情诱惑！风情诱惑！物质what本报告是严格保密的。 1 1、一期到底卖什么？、一期到底卖什么？3 3、一期一期项目售价如何合理评估项目售价如何合理评估 ？4 4、一期一期项目营销如何实现利润最大化？项目营销如何实现利润最大化？需要解决的问题需要解决的问题5 5、一期一期项目业态该如何规划？项目业态该

38、如何规划？2 2、一期客户是谁？、一期客户是谁？6 6、C1C2C1C2定位的方向建议！定位的方向建议！本报告是严格保密的。 只有本区域商户有购买意向只有本区域商户有购买意向 ！面临市场面临市场 经调查，本区域内的商户对本项目商业租、购的意向都很大，态度积极。 十里河区域商户无购买意向，但对出租类物业有意向，主要分为两种情况：其一，开设分店，扩大业务；其二，降低租金水平，控制运营成本。基本折射出市场内商家的两级分化。但该区域的商户对本项目商业没有意向。 方庄区域的商户普遍缺乏购买商业物业的信心，同时也没有求租的意向。目前方庄餐饮街处于成熟阶段，市场相对平稳，但因消费者口味变化较快，也导致部分商

39、户经营业绩下滑，寻求转租。 商户的意向反应出，本项目所在区域的商户因对本区域了解，同时已形成了一定商户的意向反应出，本项目所在区域的商户因对本区域了解，同时已形成了一定的商圈辐射能力，因此对未来发展充满信心；反关其余两个区域的商户恰恰正因为对的商圈辐射能力，因此对未来发展充满信心；反关其余两个区域的商户恰恰正因为对本区域缺乏认知，因此导致缺乏兴趣，没有信心。本区域缺乏认知，因此导致缺乏兴趣，没有信心。 who本报告是严格保密的。 专业投资客专业投资客钱钱租金租金稳定出稳定出租租未来前景未来前景大投资客为主，小投资与自营客为辅！大投资客为主，小投资与自营客为辅！who本报告是严格保密的。 “羊群

40、效应羊群效应”是指管理学上一些企业的市场行为的一种常见现象。例是指管理学上一些企业的市场行为的一种常见现象。例如一个羊群（集体）是一个很散乱的组织，平时大家在一起盲目地左如一个羊群（集体）是一个很散乱的组织，平时大家在一起盲目地左冲右撞。如果一头羊发现了一片肥沃的绿草地，并在那里吃到了新鲜冲右撞。如果一头羊发现了一片肥沃的绿草地，并在那里吃到了新鲜的青草，后来的羊群就会一哄而上，争抢那里的青草，全然不顾旁边的青草，后来的羊群就会一哄而上，争抢那里的青草，全然不顾旁边虎视眈眈的狼，或者看不到其它还有更好的青草。虎视眈眈的狼，或者看不到其它还有更好的青草。 羊群效应羊群效应市场行为管理市场行为管理

41、 一位石油大亨到天堂去参加会议，一进会议室发现已经座无虚席，没有地一位石油大亨到天堂去参加会议，一进会议室发现已经座无虚席，没有地方落座，于是他灵机一动，喊了一声：方落座，于是他灵机一动，喊了一声：“地狱里发现石油了！地狱里发现石油了！”这一喊不要紧，这一喊不要紧，天堂里的石油大亨们纷纷向地狱跑去，很快，天堂里就只剩下那位后来的了。天堂里的石油大亨们纷纷向地狱跑去，很快，天堂里就只剩下那位后来的了。这时，这位大亨心想，大家都跑了过去，莫非地狱里真的发现石油了？于是，这时，这位大亨心想，大家都跑了过去，莫非地狱里真的发现石油了？于是，他也急匆匆地向地狱跑去。他也急匆匆地向地狱跑去。 一把青草一个

42、领头羊创造羊群效应，一炮而红！创造羊群效应，一炮而红！who本报告是严格保密的。 1 1、一期到底卖什么？、一期到底卖什么？3 3、一期项目售价如何合理评估、一期项目售价如何合理评估 ？4 4、一期一期项目营销如何实现利润最大化？项目营销如何实现利润最大化？需要解决的问题需要解决的问题5 5、一期一期项目业态该如何规划？项目业态该如何规划？2 2、一期客户是谁？、一期客户是谁？6 6、C1C2C1C2定位的方向建议！定位的方向建议！本报告是严格保密的。 住宅价格的两倍！住宅价格的两倍！社区商业的两种定价模式！社区商业的两种定价模式！区域商业的租金水平！区域商业的租金水平！Worth本报告是严格

43、保密的。 成寿寺成寿寺 区域！区域！业种业态之区域市场业种业态之区域市场区域界限：区域界限：自成寿寺路与南三环交口开始，沿成寿寺路自北向南至城外诚沿线主要商业。区域商业总供应面积：区域商业总供应面积：约20万平米。主要分布业态主要分布业态：五金机电、家居、装修、古玩市场以及配套商业（餐饮、购物、娱乐、休闲）。区域特征：区域特征：相比十里河区域，本区域的五金机电比重很大，同时发展势头也比较迅猛，属于北京五金机电三大市场之一。在市场发展过程中，因本区域缺乏商业物业供应，部分商家遂转往十里河发展。因本区域的城市化率比十里河区域高，所以社区配套设施发展较早，服务能力较强，但总体仍处于自然形成的初级阶段

44、。区域内商业物业租金水平：区域内商业物业租金水平：2.56.5元/日/平米Worth本报告是严格保密的。 成寿寺成寿寺 区域！区域！业种业态之区域市场业种业态之区域市场业种业种比例比例五金机电五金机电3838家居卖场家居卖场25%25%建材装修卖场建材装修卖场23%23%金融服务金融服务1%1%物流服务物流服务2%2%餐饮餐饮7 7其他其他4%4%合计合计100%100%Worth本报告是严格保密的。 成寿寺成寿寺 区域！区域！业种业态之区域市场业种业态之区域市场车辆车辆数量数量比例比例高档轿车高档轿车7 75%中低档轿车中低档轿车828264%货车货车252519%巴士巴士12129%工程车

45、工程车3 32%合计合计129129100%双向车流双向车流1414：06061414：11 11 计计5 5分钟分钟129129辆辆双向人流双向人流14：1114：16 计计5分钟分钟109人人Worth本报告是严格保密的。 十里河区域十里河区域 ！业种业态之区域市场业种业态之区域市场区域界限：区域界限：本区域是目前京东南档次最高、规模最大的家装主题购物街，全长公里区域特点区域特点：区域内1万平方米以上的家居建材市场多达20多家，具有一定规模的商户余家，总体商业经营面积达到50多万平方米，年商品流通额50亿元。租金水平：租金水平：26元/日/平米在售商业项目价格：2050033000元/平米

46、（瑞安大厦）商业面积8893.47已售商业46.42销售率0.52%推广时间2005年6月签约时间2005-11-15Worth本报告是严格保密的。 十里河区域十里河区域 ！业种业态之区域市场业种业态之区域市场业种业种比例比例家居卖场家居卖场46%46%建材装修卖场建材装修卖场47%47%金融服务金融服务1%1%物流服务物流服务2%2%餐饮餐饮3%3%其他其他1%1%合计合计100%100%Worth本报告是严格保密的。 方庄区域方庄区域 ！业种业态之区域市场业种业态之区域市场区域界限：区域界限：方庄餐饮街东起方庄蒲方路东口，西至蒲方路中心环岛，全长750米餐饮特点：餐饮特点：街内有餐馆27家

47、，建筑面积1.6万平方米，营业面积近9000平方米。经营风味比较齐全。同时周边还聚集有大小餐馆170多家，为北京是十大餐饮街之一。区域内餐馆档次主要为中档或中高档。中式正餐为主，也有一定西餐分布。餐馆面积餐馆面积：501500平米租金水平租金水平：3.55元/平米中式正餐客均消费：中式正餐客均消费：4050元/人租金租金Worth本报告是严格保密的。 价格预期价格预期方庄餐饮租金水平：3.55元/平米十里河租金水平：26元/日/平米成寿寺区域内商业物业租金水平：2.56.5元/日/平米根据区域发展，未来保守预估租金根据区域发展，未来保守预估租金3-53-5元元按按10年租金年租金10%回报率回

48、报率销售底价：销售底价：3*30*12*10=10800销售高价：销售高价：5*30*12*10=18000估算均价：估算均价：14400元元/平米平米Worth本报告是严格保密的。 建议成交均价：建议成交均价：14400*0.95=13680元元/平米平米5*30*12/13680=13.2%最高年投资回报：最高年投资回报：13.2%若销售速度很快，就可顺利提升价格！若销售速度很快，就可顺利提升价格！基本与住宅价格比例一致！基本与住宅价格比例一致！因提前预支未来发展，基于项目开发现状，因提前预支未来发展，基于项目开发现状，应为投资客和未来商业多留些价格空间。应为投资客和未来商业多留些价格空间

49、。同时可以提高宣传空间及销售速度！同时可以提高宣传空间及销售速度！价格建议价格建议Worth本报告是严格保密的。 我们认为：我们认为：所有销售奇迹都不是发展出现的！所有销售奇迹都不是发展出现的！而是创造出来的！而是创造出来的！战略制胜战略制胜创造奇迹创造奇迹HOW本报告是严格保密的。 大单销售，小单填空，分批销售！大单销售，小单填空，分批销售！销售模式销售模式大单销售大单销售ABCDEHOW本报告是严格保密的。 价格策略价格策略 （ 打分评测）打分评测）HOWBLOCKBLOCKA AB BCCD DE E总分总分位置打分位置打分54.53.532.518.5空间打分空间打分4555524总分

50、总分99.58.587.542.5计算均价计算均价（元（元/ /平米）平米）144841448415289.315289.31368013680128751287512070120708.58.51：1609.41609.4模糊均价模糊均价（元（元/ /平米）平米）144801448015290152901368013680128801288012070120701368013680面积面积（平米）（平米）7298.77298.72264.452264.451738.111738.111403.881403.881501.331501.3314206.4714206.

51、47销售金额销售金额1.061.06亿亿34623462万万23782378万万18081808万万18121812万万1.9431.943亿亿均价均价13680，总销，总销1.943亿。亿。本报告是严格保密的。 1 1、一期到底卖什么？、一期到底卖什么？3 3、一期项目售价如何合理评估、一期项目售价如何合理评估 ？4 4、一期项目营销如何实现利润最大化？、一期项目营销如何实现利润最大化？需要解决的问题需要解决的问题5 5、一期一期项目业态该如何规划？项目业态该如何规划？2 2、一期客户是谁？、一期客户是谁？6 6、C1C2C1C2定位的方向建议！定位的方向建议！本报告是严格保密的。 销售策略

52、销售策略完成基本利润价格完成基本利润价格销控策略：销控策略：A+B相互作用！相互作用！A位置最好；位置最好；B价格最低价格最低A实现高价；实现高价；E实现快销实现快销达到附加利润价格达到附加利润价格销控策略：销控策略：C+D相互作用！相互作用！市场基础市场基础:AE已完成造市已完成造市C、D均好性中间产品均好性中间产品乘价格之势完成较好价格。乘价格之势完成较好价格。实现超额利润价格实现超额利润价格销控策略：销控策略：B区压轴强势推出！区压轴强势推出！市场基础市场基础:势、市均好势、市均好B最好性价比最好性价比达到完成最佳利润。达到完成最佳利润。06.5月入市07.5月入住（一年时间完成百分九十

53、销售，争取07.10月开业）A+B=8800平米计算均价：14104元C+D=3141平米计算均价：13326可完成均价：14000B=2264平米可完成均价：1529006.5-06.12；1.24亿07.1-07.3；4397万07.4-07.5；3462万总完成销售：总完成销售：2.032.03亿亿本报告是严格保密的。 如果您身价没有千万，请回避！如果您身价没有千万，请回避！不负责任就是最负责任！不负责任就是最负责任！营销战略营销战略突破性观点突破性观点不包租！不返点！不包租！不返点！信心的博弈！信心的博弈！我们有信心，他们才更有信心！我们有信心，他们才更有信心！HOW本报告是严格保密的

54、。 招商部独立招商，不与销售部重叠！招商部独立招商，不与销售部重叠！帮租，而不是包租！帮租，而不是包租！营销战术营销战术租售并举租售并举主力店招商前期进行！主力店招商前期进行！以售为主以售为主租不只为了售，租不只为了售，而是作为更高的增值服务和宣传价值！而是作为更高的增值服务和宣传价值！HOW本报告是严格保密的。 人生钱印象！人生钱印象！中海大道，如雷贯耳！中海大道，如雷贯耳！推广战术推广战术广而告之，细而分之广而告之，细而分之买也痛，不买更痛！买也痛，不买更痛！聚宝盆印象！聚宝盆印象！广告造势，专业造市！广告造势，专业造市！HOW本报告是严格保密的。 1 1、一期到底卖什么？、一期到底卖什么

55、？3 3、一期项目售价如何合理评估、一期项目售价如何合理评估 ？4 4、一期项目营销如何实现利润最大化？、一期项目营销如何实现利润最大化？需要解决的问题需要解决的问题5 5、一期项目业态该如何规划？、一期项目业态该如何规划？2 2、一期客户是谁？、一期客户是谁？6 6、C1C2C1C2定位的方向建议！定位的方向建议！本报告是严格保密的。 五大消费需求：物质五大消费需求：物质+ +精神精神目的消目的消费费邮政、银行、药店诊所、宠物医院、冲印；邮政、银行、药店诊所、宠物医院、冲印；日常消日常消费费购物、超市、洗衣、美容美发购物、超市、洗衣、美容美发餐饮消餐饮消费费中餐、西餐、韩餐、咖啡、酒吧等；中

56、餐、西餐、韩餐、咖啡、酒吧等；情感消费情感消费KTV、音像、花店、书店；、音像、花店、书店；健康消健康消费费健身、游泳、瑜伽、按摩；健身、游泳、瑜伽、按摩；惯性消惯性消费费五金、建材；五金、建材；本报告是严格保密的。 业态划分五大原则业态划分五大原则一、根据区域消费需求一、根据区域消费需求 目的行、日常型、餐饮型、情感型、健康型、惯性型目的行、日常型、餐饮型、情感型、健康型、惯性型二、根据商业未来发展方向二、根据商业未来发展方向 中层消费的聚集之地中层消费的聚集之地三、根据商业价值的不同细分（经营成功的可能性）三、根据商业价值的不同细分（经营成功的可能性）考量不同位置的不同使用性，不同业态的不

57、同价值性考量不同位置的不同使用性，不同业态的不同价值性四、根据业态四、根据业态“链式经营链式经营”的聚集效应的聚集效应5块商业不是联体，实现小集中块商业不是联体，实现小集中五、根据销售、推广宣传的最大发挥性五、根据销售、推广宣传的最大发挥性5个主题的概念及包装发挥、餐饮的最大需求利用个主题的概念及包装发挥、餐饮的最大需求利用本报告是严格保密的。 ABCDE五大主题五大主题BLOCK本报告是严格保密的。 业种业态业种业态主题主题BLOCKBLOCKABCDEA、7298.7平米平米 美食美食BLOCKB、2264.45平米平米 休闲休闲BLOCK（美食）（美食） C、1738.11平米平米 建材

58、建材BLOCKE、1501.33平米平米 魅力魅力BLOCKD、1403.88平米平米 服务服务BLOCK本报告是严格保密的。 主题主题BLOCKBLOCK主力商家模拟。主力商家模拟。A、美食、美食BLOCK：中餐（无烟道地方设邮政、银行等）：中餐（无烟道地方设邮政、银行等）太熟悉家常菜、福华肥牛城、三千里烤肉、郭林家常菜、太熟悉家常菜、福华肥牛城、三千里烤肉、郭林家常菜、金百万烤鸭等大型家常菜、（工商银行、邮政）金百万烤鸭等大型家常菜、（工商银行、邮政）7298.7平米本报告是严格保密的。 主题主题BLOCKBLOCK主力商家模拟。主力商家模拟。B、休闲、休闲BLOCK ：咖啡馆、西餐、蛋糕

59、店、茶馆、：咖啡馆、西餐、蛋糕店、茶馆、24小时小时便利店、台球厅便利店、台球厅木槿花韩餐、星巴克、天福茗茶、木槿花韩餐、星巴克、天福茗茶、7-11/快克快克24小时便利店小时便利店C、五金、五金BLOCK：建材五金零售（售给建材商户）：建材五金零售（售给建材商户）朝龙五金租户、十里河建材五金、周边建材五金商家朝龙五金租户、十里河建材五金、周边建材五金商家2264.45平米1738.11平米本报告是严格保密的。 主题主题BLOCKBLOCK主力商家模拟。主力商家模拟。D、服务、服务BLOCK ：诊所、宠物医院、药店、花店、音像店、冲印店、书店诊所、宠物医院、药店、花店、音像店、冲印店、书店牙医

60、牙医/洗牙诊所、宠物医院、金象洗牙诊所、宠物医院、金象/同仁堂连锁药店、柯达冲同仁堂连锁药店、柯达冲印、美亚音像连锁、贝塔曼连锁书屋、福奈特印、美亚音像连锁、贝塔曼连锁书屋、福奈特/荣昌连锁干荣昌连锁干洗店洗店E、魅力、魅力BLOCK ：美容美发、足疗按摩：美容美发、足疗按摩金棕榈美发连锁、百莲凯美容连锁、良子足疗金棕榈美发连锁、百莲凯美容连锁、良子足疗1403.88平米1501.33平米本报告是严格保密的。 1 1、一期到底卖什么？、一期到底卖什么？3 3、一期项目售价如何合理评估、一期项目售价如何合理评估 ？4 4、一期项目营销如何实现利润最大化？、一期项目营销如何实现利润最大化？需要解决