重庆房地产市场年度总结报告90页

1、 报告机构：重庆旭日房地产顾问有限公司旭日地产研究部报告时间：二九年一月前言： 刚过去的2008年，是及其不寻常的一年。宏观经济、房地产市场在短短的一年中经历了改革开发30年，房地产市场发展10年来最大的波动。经济由繁荣变为保守，房地产经过2007年的红火立即又降入了冰点.这样的变动使每一个房地产企业，房地产从业人员，在这场风暴中都受到了极大的影响。每一个人都谈论着经济的拐点，房地产的底线。但平心而论，这一切难以在短时间内有所结果，房地产的脚步依然是如履薄冰。摆在我们现实的问题是2009年宏观经济、房地产发展的方向是什么?企业、房地产从业人员如何在这一场变革中获得新的机会。为此，我们有必要对2

2、008年的宏观经济、房地产市场进行一个回顾和梳理，由此展望2009年，把握市场发展脉搏，在竞争中求发展，安全、稳定的渡过这个困难时期，以期在更久远的将来获得更大的提升。 综上，旭日公司以2008年房地产市场为基甸，以客观的市场数据分析为手段，总结2008，展望2009年，编制了2008年重庆市房地产运营年报。由于时间有限，部分数据官方尚未公布，本报告难免有不足之处，也希望各个同行指正。希望我们全行业能够充分交流，取长补短，共同营建健康的房地产市场，携手渡过难关 重庆旭日房地产顾问有限公司 2009年1月12日目录一、重庆房地产宏观市场41、宏观运营数据分析41.1 重庆房地产市场-房地产投资及

3、供应情况41.2 重庆房地产市场-商品房成交面积及金额51.3土地市场81.4 重庆房地产发展2009年预测92、宏观政策研究9二、重庆2008年主城板块房地产运营情况121、南部板块121.1综述121.2高层141.3花园洋房151.4 别墅162、北部板块171.1综述171.2 高层191.3 花园洋房201.4 别墅213、西部板块221.1 综述：221.2 高层241.3 花园洋房251.4 别墅26三、重庆主城区域房地产分析271、南岸区272、渝中区313、大渡口区344、江北区365、北部新区386、高新区407、九龙坡区428、沙坪坝区449、渝北区46四、热点板块分析4

4、81、滨江板块482、南岸区重点板块81五、总结89一、 重庆房地产宏观市场1、宏观运营数据分析n 要点提示：q 开竣工面积同比增加，但仅限于住宅物业，商业、写字楼大幅下降q 整体成交大幅萎缩，价格整体高于2007年水平。q 主城成交价格9月起开始大幅下跌，12月开始跌破去年同期水平q 主城成交6月份开始全面下跌，受到价格调控影响10、12月份有所提升q 南岸区销售位列各区之首q 土地成交急度萎缩，价格未见下浮1.1 重庆房地产市场-房地产投资及供应情况 1-11月 同比±%1房地产投资（亿元）825.5521.62施工面积（万平方米）10656.212.8 2.1住宅8508.11

5、16.8 2.2办公楼209.34-12.6 2.3商业营业用房1075.50-8.43竣工面积（万平方米）1353.327.9 3.1住宅1141.3615.5 3.2办公楼24.76-10.3 3.3商业营业用房112.27-30.1 （数据来源重庆市统计局）n 投资 2008年1-11月，重庆房地产开发投资总额825.55亿元，同比增长21.6%。n 开竣工分析q 商品房住宅市场的施工面积和竣工面积均保持12%的同比增长。但仅限于住宅物业。q 办公用房和商业营业用房的施工面积同比出现下滑，下滑幅度达到12.6%、8.4%。1.2 重庆房地产市场-商品房成交面积及金额1）重庆（含区县）成交

6、面积及金额分析注：数据来源：重庆市统计局08年的数据统计为08年1月-11月的数据（建筑面积价格）n 2008年重庆商品房销售呈下降趋势。从1月至11月，重庆累计商品房销售面积2273万平方米，同比下降17%。n 1月至11月，重庆市实现商品房销售额647亿多元，同比下降14.6%。n 整体价格达到2846.46元/平方米，同比上涨18%。2）重庆房地产市场-商品房成交面积（主城） （数据来源：重庆市国土房管局）n 2008年主城销售1220万平方米，同比下降21.8%。n 从今年6月起成交开始较去年全面下降。n 10月、12月有所反弹,反弹的原因一是价格下降，二是宏观调控刺激房地产发展的政策

7、连续出台。3)重庆房地产市场-商品房开盘成交率走势（主城） （数据来源：旭日研究部）n 5月起开盘平均销售率大幅下降，尤其是6、7、10月份表现得最为突出n 12月有所反弹，原因是价格下调以及宏观调控刺激了销售。4）重庆房地产市场-商品房成交价格（主城） （数据来源：重庆市国土房管局，建筑面积价格）n 2008年整体均价为4007元/平方米较2007年上涨25%。n 2008年价格明显高开低走，尤其进入9月份后价格开始全面松动，12月已经低于去年同期水平。n 进入11月份后，4000元/平方米（套内）以下开盘住宅逐渐增多，渐成市场主流，价格较前几个月明显走低，估计2009年的1季度，价格还有下

8、降的趋势。1.3土地市场1）供应 （数据来源：重庆市国土房管局）n 2008年土地成交面积大幅下跌n 2007年土地成交面积达到2878万平方米，2008年全年拟建商品住房面积主城区为1298.11万平方米。未来房地产供应量依然较大2）价格 （数据来源：重庆市国土房管局）n 2008年土地价格依然延续2007年高价情况。未来房价暴降的空间不大。1.4 重庆房地产发展2009年预测n 未来供应量较大。2006、2007年拿地项目建筑总面积达到5000多万平方米（主城），2008年新开工面积仅住宅就达到8508万平方米（含区县），这些体量均会在未来2-3年内逐渐进入市场。而重庆2008年销售量预计

9、不会超过2500万平方米（含区县），按照目前的供销比例，可以预见2009年依然竞争激烈。n 土地成本决定价格没有大幅下降的空间，2007年、2008年拿地项目平均楼盘地价已经超过1000元/平方米，套内销售价格4000元基本已经成为保本价格。n 销售量能否大幅提升关键看宏观经济的运作。价格目前还是比较有效的调控手段，但价格已无下降空间，因此除非有重大利好宏观消息，否则销售量不会有大的提升。2、宏观政策研究n 要点提示：q 9月份之前宏观调控的方向依然以稳定房价，防止通货膨胀为主。主要手段是加大廉租房建设，和提升利率。q 进入9月份后，经济危机影响日益加剧，宏观政策偏向于扩大内需，促进房地产行业

10、发展。主要手段为交易契税和利率的下调q 2009年预计将延续扩大内需，促进房地产发展的政策导向。调控的手段将多元化。2.1 2008年宏观政策一览表目的政策效果稳定房价，防止通货膨胀，防止经济过快发展n 1月3日国土资源部正式公布了土地登记办法，完成土地登记后，每幅土地都将发放由国务院国土资源行政主管部门统一监制的土地权利证书，即土地“身份证”n 重庆第四季度各月CPI都将在3%的警戒线以下运行。全年CPI涨幅在5.5%至6%左右，略低于全国平均水平n 6月起重庆主城房地产销售量开始低于去年同期水平n 08年，初步估计，全市生产总值比上年增长14.3%。增长幅度同比减少1.1%。n 1月7日国

11、务院下发国务院关于促进节约集约用地的通知后，要求从严征收土地增值税n 1月25日央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点至15%n 3月31日2780万平米危房拆迁 主要实行货币安置n 7月29日政府将拿出上百亿的资金收购一线的中低价商品房，以此代替大量建设安置房n 8月1日全市范围内推行新版商品房买卖合同扩大内需，促进房地产市场健康发展n 9月15日一年期人民币贷款基准利率下调0.27个百分点n 9月18日 国资委支持央企增持或回购上市公司股份 ，汇金宣布将购入工中建的股票 n 9月19日证券交易印花税改单边征收n 9月21日 取消二级市场回购审批许可n 2008年10月22日

12、交易税费下调及对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款首付可至两成，贷款利率下限扩大至0.7倍n 10月30日存贷款基准利率下调0.27个百分点 n 11月初国家出台了“扩大内需、促进经济增长十项措施”，拟花4万亿拉动内需保增长n 11月1日对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%n 11月9日央行宣布大幅度降息1.08个百分点，调整幅度创11年之最n 11月27日下调存贷款基准利率1.08个百分点n 9月15日一年期人民币贷款基准利率下调0.27个百分点n 12月17日减轻住房转让环节营业税负，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为n 超过2年(含2年)

13、转让的，免征营业税；对个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税n 12月23日下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整n 12月25日下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点n 9月份起房地产价格开始大幅下降，销售量略有回升，但仍然低于2007年同期水平n 12月价格已经低于去年同期。开盘销售率有所回升，与去年基本持平 2.2 政策走势分析 目前房地产宏观政策取得了一定的效果。但效果不明显，2008年10、11、12月份销售量较6-9月份有明显的提升，更大的原因是价格的同步下降刺

14、激了销售。（见下表）在经济危机影响持续的前提下，国家必然会延续较为积极的调控策略，2009估计力度将加大。同时手段将更加丰富。目前主要的调控手段为降息，从9月到12月，就有5次降息，降息力度是罕见。这样的手段在效果不特别明显的情况下，估计2009年将减少，手段将从单独的降息向政府补贴消费者，税费、交易税的下调等多项政策发展 贷款基准利率下调0.27%存贷款基准利率下调0.27%降息1.08%，首付降至2成，利率下调为0.7倍减轻转让营业税负，存贷款基准利率下调0.27%二、 重庆2008年主城板块房地产运营情况（本章价格均为套内价格，所涉及户型均为套内面积）研究范围南部板块板块：南岸、巴南（渔

15、洞除外）、渝中北部板块板块：北部新、渝北（两路除外）、江北西部板块板块：九龙坡、大渡口、沙坪坝1、 南部板块本节导读：总体特征：性价比较高、主流中端消费者居家板块q 普通高层产品占绝对的主导。且以主流居家紧凑户型为主q 花园洋房、别墅户型紧凑、总价低，销售率较高。q 同质化竞争较为激烈，大打价格战1.1综述1）供销（数据来源：旭日研究部数据库）n 08年高层共推出24351套，三大板块中仅次于西部板块；n 洋房供应量不大，但销售率达到了95%，位居三大板块之首；n 别墅产品供应量在三大板块中位居首位；2）价格（数据来源：旭日研究部数据库，套内价格）n 洋房价格各板块中中最低，均价在5701元/

16、平方米，说明南部洋房还处于中低水平，品质感较差。1.2高层1）高层供销比（数据来源：旭日研究部数据库）（注：套内价格）n 以面对一次置业的紧凑型50-90平方米中小户型为主。n 30平方米以下小户型面积小，能很好控制总价，市场接受度最高，销售率81%n 110平方米以上的产品旺销得益于主要集中在景观最好的滨江市场2）高层均价（数据来源：旭日研究部数据库，套内价格）n 50-70平方米主流户型同质化竞争激烈，价格最低，陷入价格战的激烈竞争当中。n 30平方米以下由于面积小，总价可控制性，相对单价较高n 最高均价出现在130平方米以上的户型，主要还是因为大部分高价格的产品在滨江路。1.3花园洋房（

17、1）供销（数据来源：旭日研究部数据库）（注：套内价格）n 南部洋房以紧凑型产品为主，价值感不强n 销售率各面积区间段都比较高，得益于南部洋房的高性价比。（2）价格（数据来源：旭日研究部数据库，套内价格）n 洋房主力户型均价在6005元/平方米n 南部洋房价格不高，其品质和地气在与其他板块竞争中依然处于下风。只能依靠价格作为主要的竞争手段。1.4 别墅1)供销（数据来源：旭日研究部数据库）（注：套内价格）n 南部别墅是以紧凑型产品为主，250-350的别墅是主流n 销售率依然以250-350平方米紧凑型别墅最高n 低总价的紧凑型别墅是南部板块别墅类型的主流。2）价格n 南部别墅主力户型面积均价为

18、8139元/平方米，价格相对较低n 小面积多功能是南部别墅的主要特征（数据来源：旭日研究部数据库）n 南部别墅主力户型面积均价为8139元/平方米，价格相对较低。n 500平方米以上的户型主要集中在保利小泉等少数豪宅。2、 北部板块本节导读：整体特征：整体产品供应结构逐渐平民化q 保持重庆最高的区域单价。q 开发套数重庆各大板块最少。q 高层比例达到90%以上，与其他板块基本持平q 总价越发敏感，高层产品小型化，销售较好。q 花园洋房、别墅供应量、价格位居各个板块之首。但销售明显差于南部板块的经济型花园洋房/别墅。1.1综述1）供销（数据来源：旭日研究部数据库）n 08年高层共推出22776套

19、，三大板块中排在最后一位；n 洋房供应量较大，推出1738套，比南部高出7.8%；n 别墅产品供应量不多，与南部板块供销相当；2）价格（数据来源：旭日研究部数据库，套内价格）n 高层、洋房、别墅均为重庆各大板块最高价格。1.2 高层1）供销（数据来源：旭日研究部数据库）（注：套内价格）n 50平方米以下户型供应比例最大。面积小，能很好控制总价，市场接受度高，小户型公寓产品放量今年出现了井喷。2）价格（数据来源：旭日研究部数据库，套内价格）n 整体价格位居个板块之首n 小户型价格、高层豪宅的价格较高。高层豪宅大多出现在滨江沿线 1.3 花园洋房1）供销（数据来源：旭日研究部数据库）（注：套内价格

20、）n 北部洋房户型以较南部板块明显较大，品质较高。n 销售率与南部的经济型花园洋房相比，明显处于劣势2）价格（数据来源：旭日研究部数据库）n 北部洋房主力户型价格较高达到7962元/平方米n 紧凑型花园洋房和185平方米以上的豪宅花园洋房价格最高。1.4 别墅1）供销（数据来源：旭日研究部数据库）（注：套内价格）n 北部别墅主力户型面积区间为250-300平方米，面积适当，功能齐备n 紧凑型别墅产品供应量也比较大，销售率较高达到60%2）价格（数据来源：旭日研究部数据库）n 北部别墅主力户型价格与其他板块价格相当，北部区域豪宅逐渐向主流中高端群体倾斜。n 户型越大，品质越好的户型价格越高，体现

21、了产品的高品质与价格的同比关系。3、 西部板块本节导读整体特征高性价比，面对市场中低端客户q 高层供应比例各板块中最大，洋房、别墅供应在个板块中比例最小。且高层价格位居各板块最末一位，表明西区主要面向大众消费群的板块。q 高层销售率各个板块之首，性价比是关键。q 花园洋房、别墅物业价格高于南部板块，高端市场认同度逐渐加强。1.1 综述：1）供销（数据来源：旭日研究部数据库）n 西部高层共推出25815套，位于三大区域之首n 洋房供应量不大，推出1561套，也是三大区域量最少的比南部低出2.49%；n 别墅产品供应量小，比南部低出21.26%。n 高层销售去化率位居各区之首2）价格（数据来源：旭

22、日研究部数据库）n 西区高层均价是市场最低价格。n 西区洋房、别墅均价超过南部板块位居第二、说明西区板块高端物业品质认同感逐渐增强。1.2 高层1）供销（数据来源：旭日研究部数据库）（注：套内价格）n 两房小户型产品仍然为主流。n 大户型产品销售不太理想，主要是消费者消费能力及区域形象难以配比高层豪宅。2、价格（数据来源：旭日研究部数据库）n 主力户型价格在市场上的主力价格，4600元/平方米左右n 小户型产品，高品质、高价位，但能控制总价1.3 花园洋房（1）供销（数据来源：旭日研究部数据库）（注：套内价格）n 与南部板块类似，西区洋房仍以紧凑型产品为主。（2）价格（数据来源：旭日研究部数据

23、库）n 从价格上来看，主力户型均价在7174元/平方米n 比南部板块主力户型均价高出16.29%，说明西区洋房向高品质产品过渡1.4 别墅（1）供销（数据来源：旭日研究部数据库）（注：套内价格）n 西区别墅产品紧凑型小别墅受到消费者的青睐，销售率达到100%，说明这部分产品在市场上的稀缺性（2）价格（数据来源：旭日研究部数据库）n 西区别墅主力价格比南部、北部分别低出9.01%、24.66%，说明西区别墅在三大区域中价值感不及南部、北部，更适合资金有限但向往别墅居住的人群三、 重庆主城区域房地产分析综述： （数据来源：重庆市国土房管局，建筑面积价格）n 南岸区为2008年重庆市销售总量冠军，其

24、次为北部新区。n 价格北部新区最高，其次为渝中区、江北区，三区均价在4000元/平方米以上n 巴南、北碚、大渡口成交均价低于3000元/平方米，价格居最后三位。1、南岸区本节导读 销售量位居各区之首。 价格波动较大，9月起价格大幅下降。 以主流型高层为主，洋房、别墅较少且档次较低1.1南岸区2008年12个月销售量、价格走势（数据来源：重庆市国土房管局）（注：建筑面积价格）n 南岸区销售量高居各区之首，南岸区成为重要的房地产消费区域n 价格仅次于北部新区、江北区、渝中区位居第四。n 南岸区整体走势与重庆大势基本一致，7月份以后销售回落，除10月房交会以外，月均销售均在20万平方米以下。n 价格

25、9月开始大幅下降，跌破4000元/平方米。但销售量并为明显回升。1.2南岸区新增供应走势（数据来源：旭日研究部数据库）08年南岸区第二季度新增供应套数7394套，是全年放量最大的一个月，比一季度增加了51.75%，宏观调控后，三、四季度大幅回落，供应量萎缩。1.3南岸区新开盘价格及开盘销售率走势（数据来源：旭日研究部数据库）从均价上来看，仍然是第二季度达到最高，南岸区域均价5696元/平方米，同时也是销售率最高的一个季度，宏观政策调控后，三、四季度销售率均在29%，市场去化率慢，只是刚性需求拉动这部分成交。可见宏观调控前，市场仍处于供大于求的状态，宏观调控后，银根紧缩，消费者持币观望态度明显，

26、导致市场放量紧缩。1.4 产品销售特征（1）高层（数据来源：旭日研究部数据库）（注：套内价格）n 南岸区供应以30-90平方米的小户型为主，紧凑型产品占主导地位。n 大户型产品销售率高，尤其110-130平方米达到了74%，主要集中在滨江市场(2) 2008年南岸区商品房住宅成交情况洋房（数据来源：旭日研究部数据库）（注：套内价格）n 南岸区洋房放量不多，中小户型为主，产品价值感不高。n 南岸区洋房以其性价比获得了较好的市场认同。(3) 别墅（数据来源：旭日研究部数据库）（注：套内价格）n 由于南岸别墅较少，南岸区仅有同景国际和庆隆高尔夫，且这两个盘推量较小，成交出现了滞销现象。2、渝中区本节

27、导读 销售量位居各区之首。 价格波动较大，9月起价格大幅下降。 以主流型高层为主，洋房、别墅较少且档次较低1.1渝中区2008年12个月销售量、价格走势（数据来源：重庆市国土房管局）（注：建筑面积价格）上图所示：08年渝中区整体而言，1月的成交量最大，其次为5月、9月和10月，成交量均在5万方以上。其他月份的成交量均在4万方以下。2月份的成交均价高达8104元/，排名第一位。1.2渝中区新增供应走势（数据来源：旭日研究部数据库）渝中区第一季度市场放量大，共推出1427套，第二至四季度供应量大幅下降，甚至到了第三季度，区域无供应量，到第四季度有小量回增。开发商和消费者均处于观望态度。1.3渝中区

28、新开盘价格及开盘销售率走势（数据来源：旭日研究部数据库）从销售率来看，第一季度仍然是四个季度中最好的，但成交量也不大，主要是因为渝中区持续加推项目比较多，新开盘项目比较少，消费者心理处于疲惫状态。价格上看第四季度价格最高，虽然有宏观调控，有小量反弹，市场处于平淡状态。3、大渡口区1.1大渡口区2008年12个月销售量、价格走势 （数据来源：重庆市国土房管局）（注：建筑面积价格）上图所示：08年大渡口整体而言，仅1月的成交量最大，其他都均保持一致，起伏较小，成交价格仅6月达到4037元/，其他月份都未能上4000元/，整体成交价格较平均。1.2大渡口区新增供应走势（数据来源：旭日研究部数据库）大

29、渡口区与渝中区供应形势相当，第一季度供应量最大，共推出1509套，从第二季度开始大幅度回落，下降了74.15%；从销售率来看，第二季度销售率最高，达到50%，在国家宏观政策调控下，消费者持币观望情绪严重，特别是为作西区的居住性区域，投资型购买本来就比较少，导致了第三，四季度销售回落，成交大多为刚性需求置业。1.3大渡口新开盘价格及开盘销售率走势（数据来源：旭日研究部数据库）从价格来看，第一季度到第二、三季度是呈上增趋势，第第三季到第四季度，又回落到第一季度的程度，销售不佳的情况下，大多开发商也打出打折优惠等措施，明增暗降，抢夺客户资源。4、江北区1.1江北区2008年12个月销售量、价格走势（

30、数据来源：重庆市国土房管局）（注：建筑面积价格）上图所示：08年江北区整体而言，1月的成交均价高达6552元/，排名第一位，价格最低在12月，均价3540元/。1月成交量最多，达到18.46万方，8月的成交量最低，降至6.6万方。1.2江北区新增供应走势（数据来源：旭日研究部数据库）江北区从供应量来看，第二季度供应量最大达到2415套，虽然有宏观调控的影响，但作为公寓型产品众多的江北区影响也不太大，有小幅回落，但未出现“金九银十”的销售状态。1.3江北区新开盘价格及开盘销售率走势（数据来源：旭日研究部数据库）（注：套内价格）从价格及销售率来看，第一季度成交均价10727元/平方米，主要是因为有

31、公寓型产品的开盘放量，拉升了整体均价，受宏观调控影响，从第二季度开始逐渐回落，第四季度成交均价5427元/平方米，可见江北公寓型产品逐渐向市场中端消费者靠近。销售率第三季度最高，因为有大量的公寓型楼盘开盘放量，刺激了销售。5、北部新区1.1北部新区2008年12个月销售量、价格走势（数据来源：重庆市国土房管局）（注：建筑面积价格）上图所示：08年北部新区整体而言，10月份的成交量最大，其次为7月和4月。成交价格而言，5月份的成交均价达到5800元/，其次2月份的均价达到5709元/。1.2北部新区新增供应走势（数据来源：旭日研究部数据库）北部新区供应量有明显的特征，第一季度量少，到第二季度大量

32、的楼盘开盘放量，市场供应2507套，三季度宏观调控后有明显的回落，区域内的楼盘也在调整汇合，但无法阻止北部新区的地理优势，四季度又回升到2498套，与二季度相当。1.3北部新区新开盘价格及开盘销售率走势（数据来源：旭日研究部数据库）（注：套内价格）销售率上来看也是此情况，第一季度到四季度虽然上升幅度不大，但仍然有上升的空间，但成交均价却相反，一路回落下来，从8972元/平方米跌至5280元/平方米，经过市场调整，最终向大众消费者靠近，所以在宏观调控下，成交量仍然有小量的上升。6、高新区1.1高新区2008年12个月销售量、价格走势（数据来源：重庆市国土房管局）（注：建筑面积价格）上图所示：08

33、年高新区整体而言，由于5月春交会的推广，以12.3万方的成交量排名第一位，其次为1月和7月。而成交价格最高出现在4月，5月虽然成交量最大，但是成交价却为各月成交中最低的，形成强烈的反差。1.2高新口区新增供应走势（数据来源：旭日研究部数据库）高新区第二季度供应1182套，第三季度有小幅回落，到第四季度无供应量。销售受其影响，第四季度也无销售，一至三季度，销售率呈上升趋势，未受到大环境影响，四季度因为无供应放量，销售也自然为零。1.3高新区新开盘价格及开盘销售率走势（数据来源：旭日研究部数据库）（注：套内价格）价格上，第二季度达到最高5825元/平方米，比一季度高出25.32%，究其原因是有品质

34、楼盘开盘放量，导致价格小幅度上扬。7、九龙坡区1.1九龙坡2008年12个月销售量、价格走势（数据来源：重庆市国土房管局）（注：建筑面积价格）上图所示：08年九龙坡区整体而言，12月份的整体成交量最多，达到12.16万方，其次出现在7月份和10月份，成交量分别为12万方和11.5万方。成交均价仍然以12月成交价格最高，达到了4561元/，而1月份的成交价格最低。1.2九龙坡区新增供应走势（数据来源：旭日研究部数据库）九龙坡区作为大西区的居住型区域，供应量比较大，第一季度就供应了3178套，第二季度持续拉动供应达到了4898套，市场供应出现井喷现象，经过大政策环境的影响下，第三季度极巨紧缩供应量

35、，仅有1834套，收缩了62.55%；1.3九龙坡区新开盘价格及开盘销售率走势（数据来源：旭日研究部数据库）（注：套内价格）从价格上来看，一至四季度价格都比较平衡，价格受政策影响不大，同时成交量也是受影响不大。8、沙坪坝区1.1沙坪坝区2008年12个月销售量、价格走势（数据来源：重庆市国土房管局）（注：建筑面积价格）上图所示：08年沙区整体而言，12月份的整体成交量最多，达到17.56万方，而成交均价为2614元/达到12个月的最低形成强烈的对比。1.2沙坪坝区新增供应走势（数据来源：旭日研究部数据库）沙坪坝区，一至四季度供交量比较平均，一季度放量稍大一些，该区域也是作为西区的居住型区域，当

36、然比起九龙坡区投资型产品要多一些，必竟作为重庆的学府区域，有一定的投资价值。 1.3沙坪坝区新开盘价格及开盘销售率走势（数据来源：旭日研究部数据库）（注：套内价格）销售率来看，第一季度较高，二季度有小量的萎缩，三季度又有拉升，四季度成交有一定的萎缩。价格上来看，第二季度达到6187元/平方米，主要是因为沙坪坝中心区域高档楼盘的开盘放量拉升总整均价，从整体来看，还是保持区域均价。9、渝北区1.1渝北区2008年12个月销售量、价格走势（数据来源：重庆市国土房管局）（注：建筑面积价格）上图所示：08年渝北区整体而言，全年的均价均保持在4000元/，成交量最多的为10月，由于房交会的推广，使得渝北区

37、在10月份的成交量尤为突出。1.2渝北区新增供应走势（数据来源：旭日研究部数据库）渝北区作为三北区域里的居住型区域，是继九龙坡区后又一市场放量较大的区域。一、二季度放量相当，市场处于平衡状态，三季度国家控制下不但没降反而有上升的趋势，供应了4488套，上升幅度超过50%以上，四季度影响比较大，极度萎缩仅有1766套。1.3渝北区新开盘价格及开盘销售率走势（数据来源：旭日研究部数据库）（注：套内价格）从销售去化率来看，受宏观政策调控影响大，三季度在大供应量的情况下，仅成交了28%，消费者大多处于持币待购状态，到四季度成交率更低，投资型购买几乎为零。从价格上看，三季度也是达到了最高5474元/平方

38、米，主要是因为有别墅项目的开盘，拉升了整个区域的均价。渝北区整体水平在4500元/平方米左右，是该区域的真实消费水平。四、热点板块分析此节涉及到价格均为套内价格，涉及到户型均为套内面积1、滨江板块1.1、综述南滨路北滨路沙滨路九滨路07年12月-08年12月推出体量（万平方米）78.942.721.420总体量（万平方米）595.2393205294n 滨江路已经亮相项目总放量达到1487万平方米，其中2008年放量为163万平方米。滨江未来放量依然较大，其中尤以南、北滨路为主n 07年12月-08年12月，南滨路推出体量78.9万方，四条滨江路中排名第一位。1.2 南滨路n 楼盘主要分布在南

39、滨路从长江大桥到大佛寺大桥沿线n 目前在售楼盘比较多，以珊瑚水岸为品质性代表n 由于本地块处于第一江岸旁，该区域仍然处于不成熟区 n 南滨路商品房放量、处于四条滨江路中第一位。n 南滨路商品房销售率位居四条滨江路中最末一位。n 整体价格仅次于北滨路位居第二。n 南滨路目前推出产品大多不看江，以70-90平方米产品为主，但销售率一般；滨江大户型销售率最高，但主要集中在2008年上半年销售。n 非临江户型其价格、销售率均较低，抛开景观价值南滨路附加值依然较低1）供销情况n 整体销售率为55.49%，看江户型80%以上集中在今年上半年销售。n 从销售率来看，滨江户型更受认可，南滨路依然首要

40、卖点依然是景观。n 看江户型均价比不看江的均价高出1957元/平方米，同比高出25.93%。2）看江户型供销情况n 南滨路看江的产品主力户型在110-130平方米，主力户型在各个滨江路中面积最大；n 销售率上看也是此类产品销售率最高，消费者接受度强；n 主力户型的价格在8269元/平方米，体现滨江楼盘的高品质感。3）不看江户型供销情况n 南滨路不看江的产品主力户型在70-90平方米，舒适型两房为主，销售率偏低，离开景观价值南滨路其他附加值不足。n 主力户型的价格在5242元/平方米，不看江户型价格与南岸区普通住宅相当，由此可见南滨路价值感还未完全体现。4）新增供应量、开盘销售率走势，新开盘价格

41、走势南滨路一至二季度新增供应以小户型为主，三季度至四季度新增供应以中型户型为主，特别是宏观调控后，70-90平方米的产品供应量最大，滨江物业已从大户型过渡到中小户型，更适合普通消费者置业购买，产品定位逐渐从舒适性产品过渡到刚性需求的紧凑型产品，滨江物业也与普通住宅抢夺客户资源，竞争十分激烈。从销售均价来看，二季度达到全年最高7527元/平方米，三、四季度受大环境的影响，有明显的回落趋势，相比二季度三季度下跌了32.82%，四季度下跌了22.43%。二季度销售率在40%，三季度受价格下跌的影响，成交量有明显上升，销售率为59%，四季度因为各方面的影响及市场自身的调整，销售率又滑到37%，未来滨江

42、物业的竞争将越来越激烈。旭日观点：南滨路物业从大户型舒适型产品逐渐过渡到中小紧凑型产品，定位为配套设施更成熟的滨江居住带。5）08年主要供应项目时间楼盘供应量（套） 销售量（套） 截至时间月均销售套数价格（元/平方米）产品面积一季度 （1-3月）阳光100国际新城6008年3月底60套30750082-127二季度 （4-6月）骏逸第一江岸13009年1月10日90套106800143-155龙湖郦江（洋房）32808年6月28日328套1648300114-161龙湖郦江（高层 跃）14409年1月12日80套11630077-94武夷滨江12609年1月12日116套138000118-1

43、50阳光100国际新城6408年6月底64套20800082-127三季度 （7-9月）骏逸第一江岸23609年1月10日170套25480049-69龙湖郦江（高层 跃）14409年1月10日60套10620077-94龙湖郦江（高层）19609年1月10日180364680 （折后）74-110阳光100国际新城36409年1月10日8020450046-100四季度（10-12月）龙湖郦江（高层）29209年1月10日202套674700 （折后）74-110珊瑚水岸38209年1月10日189套94830073-191中海国际社区60009年1月10日410套1364389 （折后）4

44、6-1006）打折走势分析注：直接优惠到金额的方式(如一平方米优惠300元)我们根据房屋总款，折算为折扣统计如上图所示08年南滨路楼盘中，一季度楼盘整体在96-98折，二、三季度出现以9.4-9.6的折扣为主力的趋势，由于宏观政策的出台和房价的过高，导致目前购房者出现观望状态，在第四季度中，各大楼盘为了促进销售，打折力度较大，折扣从之前的98-99跌至到94-96，甚至某些楼盘出现一口价，各种各样的折扣最后仍然是为了吸引购房者的热情。7）重点楼盘龙湖郦江一、项目基本资料总体规划：由滨江电梯花园洋房（6+1）、3栋30F小户复式楼（龙湖首次创新小户跃层）、9栋30F精装高层、3栋30F全江景楼王

45、以及水岸商业长滩等业态共同组成商业街（最右侧现为销售处）11栋电梯花园洋房好望岭22、23号楼好望岭24号楼3栋江景楼王3栋Townhouse第5批第4批第3批第2批第1批（规划平面效果图）二、产品供销走势从上图可以看到，龙湖郦江于2008年4月、5月推出花园洋房取得了较好的销售业绩；6月、8月推出的复式高层前期销售状况教好，但8月因临近房交会，客户观望情绪较重，成交大幅萎缩；9月、10月受全球经济海啸影响，该项目推出产品主要为100平米以内的中小户型产品，同时价格也大幅“跳水”，售价突破了购房者的价值预期，销售状况较好；11月、12月推出产品尺度有一定提高，并再次下调价格，但目前刚性需求为主

46、的市场对该类型产品支持力较小，虽然降低了推盘量，但成交率仍持续下降。三、优惠活动及未来发展趋势优惠活动第一次开盘（洋房）一次性付款优惠200元/ ，开盘当天签署认购书且于4日内付清应付房款优惠300元/ 。第二次开盘（复式高层）当天下定优惠200元/ 。团购优惠：2人20元/ 、3人50元/ 、5人100元/ 。一次性付款优惠200元/ 。第三次开盘（高层）第四次开盘（高层）一次性付款97折，老带新优惠50元/，会员优惠100元/。第五次开盘（高层）当天下定优惠200元/, 持礼金券优惠5000元, 会员优惠100元/,老带新优惠50元/。 第一、二次开盘的优惠力度较大，也是项目热销的重要原因

47、，同时从第二次开盘开始的“当天下定优惠200元/”政策也对观望客户的成交起到了一定促进作用。从第三次开盘开始，增加了对老带新及会员的优惠，加大了培养品牌忠诚度的投入。 预计2009年，该项目产品线将主要以中小户型为主，优惠活动将主要针对团购客户、老带新及会员展开。骏逸第一江岸一、项目基本资料总体规划：项目二期由1栋11层小高层，1栋18层5.4米小跃和3栋33层高层及600米滨江商业风情街组成。（规划平面效果图）二、产品供销走势07年2次开盘都是平层大户型，08年4月第3次开盘也是以观江大户型为主。08年7月则是50-70平方米的5.4米小跃产品。从上图可以看到，骏逸·第一江岸每次开

48、盘销售情况都不太好，其原因是由于本项目交通配套不成熟，区位条件不好。前3次开盘的户型面积都较大，总价较高。07年8月开盘产品为观江产品，价格与同年7月开盘均价明显上升1100元/平方米，价格较高，观江效果并不好，销售情况不理想。08年4月开盘产品为观江产品，价格较高，正看江均价为6800元/平方米， 侧看江均价为5500元/平方米，顶跃达到了8000元/平方米。08年7月这次开盘销售率较高，主要是由于本次开盘的产品是5.4米小跃型产品，价格也较低，与07年第一次开盘价格差不多。三、优惠活动及未来发展趋势优惠活动第一次开盘（07年7月）（高层）一次性付款优惠98折，按揭99折。第二次开盘（07年

49、8月）（看江）一次性付款优惠97折，按揭98折 ，另外有3000-10000元不等的现金抽奖第三次开盘（08年4月）（高层）一次性付款优惠97折，按揭98折。第四次开盘（08年7月）（5.4米小跃）一次性付款优惠96折，按揭97折，VIP卡交5000元抵8000元 第二、四次开盘的优惠力度较大，项目并未得到热销，同时从第四次开盘优惠折扣和销售情况来看，抵房款、降价等形式并未刺激到消费者的观望情绪。珊瑚水岸一、概况珊瑚水岸处于南滨路之黄金地段，占地面积200亩，建筑面积45万平方米，容积率3.5，总户数约2000户，主要由高层、超高层、TOWNHOUSE、LOFT公寓组成，项目定位为中高档滨江复合社区。二、整体规划要点6万方的商业街9幢高层TOWNHOUSE1、珊瑚水岸在规划布局上，该项目一期临江地块依托南滨路较为成熟的商业氛围设置商业配套，靠后地块则依山就势依次设置19层、24层高层以及48层超高层，同时还规划有少量的TOWNHOUSE、LOFT公寓等物业形态。2、该项目一期在规划布局上采用围合式布局，并形成中庭绿化景观。三、景观分析珊瑚水岸，面临长江的南滨路上，背依南山，视野空旷，坐拥无敌江景。与市中心解放碑隔江相望，收尽城市