漯河市场调研

1、目录漯河市项目调研城市概况市场概况项目解析2 20 01 17 7城市概况 城市特色 区位交通概况 社会经济状况 产业结构 城市人口 城市规划城市特色 漯河市面积2617平方公里，辖3区（郾城区、源汇区、召陵区）、2县（临颍县、舞阳县）和1个漯河高新经济技术开发区、1个西城区。 漯河全市现有各类文物景点200余处，其中全国重点文物保护单位6处7项，省级文物保护单位28处30项，市级文物保护单位27处。 漯河市位于河南省中南部，曾是“内陆经济特区”，现已被评为“中国品牌城市”，而且是中西部首个、全国第二个获此殊荣的城市。漯河市是中国首个食品名城。此外，漯河市还先后摘取国家园林城市、全国绿化模范城

2、市、国家森林城市、中国特色魅力城市、中国人居环境范例奖等桂冠。 历史悠久的文化名城、现代食品名城、园林城市漯 河 市 行 政 区 位 图漯河新郑机场 航空：距新郑国际机场100公里，开车50分钟到达，并已开通机场大巴。 铁路：石武高铁、京广、漯宝（丰）、漯阜（阳）4条铁路。漯河火车站为国家一级货运编组大站，在河南省仅次于郑州。 乘高铁：漯河北京 3小时40分 漯河郑州 40分钟 漯河武汉 1小时30分 高速：京港澳高速、宁洛高速、107国道及5条省道贯穿全境。漯河市具有良好的区位交通优势，现已成为中原地区重要的铁路、高速公路“双十字”交通枢纽区位交通概况宁洛高速京港澳高速京广铁路漯阜铁路漯丰铁

3、路石武高铁北京漯 河 区 位 交 通 图社会经济状况经济总量快速增加，增速逐渐放缓812.4861.5952.3992.91077.911.60%9.50%9.10%9%8%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%02004006008001000120020122013201420152016亿元增长率 漯河市2016年GDP增速居全省第7，人均GDP居全省第6。 2016年全市全年实现生产总值1077.9亿元，比上年增长8.0%。 2016年全年全市居民人均可支配收入18887.2元，比上年增长8.1%。居民人均消费支出12827.3元，增长8.2%。 2

4、016年全年全市社会消费品零售总额491.6亿元，比上年增长12.4%。 2016年全年全市固定资产投资（不含农户）1060.4亿元，比上年增长16.7%。20122016年漯河市GDP及其增速1913621173.823281.124754.6226617.51420315613.617254.418807.3220253.612.6%10.7%10%8.8%7.5%16.1%9.9%10.5%9%8.7%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%0500010000150002000025000300002012201320142015201

5、6城镇居民人均可支配收入城镇居民人均消费支出城镇居民人均可支配收入增长率城镇居民人均消费支出增长率元人均可支配收入及消费支出情况居民可支配收入与消费支出逐渐增加，增速放缓；消费观念转变，消费增长高于收入增长20122016年漯河城镇居民人均可支配收入及消费支出情况294.4336.1386.4437.4491.615.9%14.1%13.1%13.2%12.4%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%010020030040050060020122013201420152016亿元增长率社会消费概况 2016年社会消费品零售总额排全省第15名，

6、增速排全省第4名 。 批发业61.8亿元，增长9.7%。 零售业355.8亿元，增长12.9%。 住宿业3.1亿元，增长10.5%。 餐饮业70.8亿元，增长12.4%。在大环境影响下增速放缓，但依旧保持稳定增长20122016年社会消费品零售总额316378428476.2528.3212528.932.736.717.8%20.0%13.2%11.3%11.7%17.7%21.8%15.6%13.1%13.9%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%010020030040050060020122013201420152016游客人次/万人旅游经济收入/亿元旅游人次增长率旅

7、游经济收入增长率旅游人口及旅游经济收入逐渐稳步增长旅游业状况20122016年旅游经济收入、人次、增速 2017年前三季度游客人次444.6万人，同比增长10.71%。 旅游经济收入31.94亿元，同比增长12.08%。12.112.511.810.710.56967.868.86362.118.919.719.426.327.40%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20122013201420152016第三产业第二产业第一产业产业结构变化“十二五”末，三次产业结构比为10.7：63：26.3，二三产业比重达到89.3%，比“十一五”末提高2.1个百分点。2016

8、年第一产业增加值113.9亿元，增长3.8%；第二产业增加值669.0亿元，增长8.2%；第三产业增加值295.0亿元，增长9.5%；三次产业结构为10.5：62.1：27.4。农业现代化水平不断提高，工业实力不断增强，食品主导产业提质增效，新兴产业发展迅速，电子信息和生物医药等高技术产业增加值年均增长37.5%，占工业增加值的比重达到8.6%。服务业发展迅速，现代物流业不断壮大，电子商务等新业态蓬勃发展。10.5%62.1%27.4%漯河市2016年三大产业占比图第一产业第二产业第三产业第一产业比重较低，第二产业为主导，第三产业处于快速发展期20122016年三次产业结构占比图城市人口202

9、41340577682133.9951.1249.5955.7873.020100200300400500600700800900源汇区 郾城区 召陵区 舞阳县 临颍县面积/平方千米人口/万人 2016年年末漯河总人口276万人，常住人口257.5万人，城区人口65万人。全市城镇化率44.24%，比上年提高1.4个百分点。 2016年漯河城镇化率位居全省第10，处于中游。目前正在推进城乡一体化建设，城镇人口将会持续增长。城市人口基数小，城镇人口偏低，处于城镇化快速发展期城 乡 一 体 化 建 设 规 划 图城 市 人 口、面 积 分 布 图 “一主”：为老城滨水中央商业休憩区。 “两轴”：为沿

10、河发展轴、长江路-人民路发展轴。 “三副”为：西部副中心(高铁商务)、北部副中心（示范区核心）、东部副中心（人民路中山路）。 “六片区”：为郾城片区、源汇片区、召陵片区、国家漯河高新经济技术开发区片区、新区起步区片区、西城片区。城市总规城市沿“两轴” 及高铁站发展，未来重心在西城区漯 河 市 城 市 总 体 规 划 图近期规划空间结构 “双心引领”：西城区、城乡一体化示范区。 “三城共进”：龙江生态城、开源新城、东部新城。 “四区拓展”：沙澧、淞江、东城、经开四大产业聚集区。 “五线提升”：白云山路、太行山路、淞江路、中山路、长江路-人民路。以西城区、城乡一体化示范区为核心、拓展四大产业聚集区

11、漯 河 市 中 心 城 区 近 期 重 点 建 设 规 划 图2 20 01 17 7市场状况 住宅市场概况 商业体市场概况 电影市场概况 酒店市场概况 写字楼市场概况 市区常住人口流动当前整体入住率约：70%当前整体入住率约：75%当前整体入住率约：85%当前整体入住率约：60%2014年2005年2010年2013年随城市人口增加及城镇化发展，主城区人口开始向城市周边流动漯 河 常 住 人 口 向 周 边 分 流 及 周 边 新 兴 住 宅 区 入 住 率 指 示 图 均价：5200元/平方米均价：5100元/平方米均价：4500元/平方米均价：3900元/平方米均价：4800元/平方米均

12、价：3500元/平方米住宅市场小结临河住宅价格高，总体房价呈现西北高，东南低的格局住房需求方面：以刚需为主，90-120平方米户型最受欢迎。销售价格方面：截至2017年10月份，漯河平均房价比2016年平均房价上涨400元左右，好的楼盘依旧受人追捧，供需关系稳定。客群方面：客群主要来自周边乡镇，以投资为主，看重城区发展及教育资源。产品分布：临河高端住宅项目居多，全市住宅价格差异化明显。漯 河 市 区 域 住 宅 均 价 典型项目建业壹号城邦昌建MOCO新世界占地面积(平方米)22411268667建筑面积(平方米)620000310000容积率2.774.51开盘时间2010年2013年6月物

13、业类别住宅、写字楼、酒店住宅、写字楼、酒店建筑类别塔楼、小高层、高层塔楼、超高层目前均价(元/平方米)56005000去化情况1-4期售罄，5期少量剩余全部售罄入住率(%)1-4期约75约651、去化情况及入住率：会展中心附近新开发楼盘库存量不足20%，主力户型三房已经售罄，剩余在售以两房及顶层四房为主，入住率约50%。2、销售价格：新开楼盘价格多为每平方米5000元以上，每平方米较去年同期上涨400-800元。3、产品分布：主力户型为124-140三房为主，辅以适量二房及少量顶层四房。4、消费客群：客群多来自主城区及周边县乡，看重会展中心周边政务、商业、教育资源。5、周边配套业态：丹尼斯综合

14、购物广场，喜来登酒店，MOCO美食街，综合写字楼，会展中心，重点学校。城北会展中心周边住宅小结建业壹号城邦昌建MOCO新世界丹尼斯购物中心典型项目金色龙湾昌建东外滩占地面积(平方米)533333106720建筑面积(平方米)1000000400000容积率1.883.74开盘时间2015年1月2012年10月14日物业类别普通住宅、花园洋房普通住宅、标准写字楼 建筑类别板塔结合、小高层 塔楼、超高层 目前均价 (元/平方米) 43008500去化情况二期少量剩余云墅二期少量剩余入住率(%)20左右1、去化情况及入住率：新开楼盘较多，除了高档住宅小区外，其余优质楼盘已没有库存，由于刚交房，当前入

15、住率不高。2、销售价格：河北、河西小区多为高档住宅小区，售价5000-11000元/，桥东小区售价3200-4500 元/.3、产品分布：主力户型为110的三房、90的三房和170的四房。4、消费客群：客群多来自主城区及周边县乡，看重临河居住环境。5、周边配套业态：东外滩丹尼斯综合购物广场、娱乐广场、连锁酒店、餐饮广场、写字楼。东外滩周边住宅小结金色龙湾昌建东外滩昌建东外滩购物中心商业市场 主城区商圈占主导地位，新商圈快速发展2004年以前，漯河老商圈主要由交通路与人民路交叉口亚细亚等老商场、老街、马路街组成。随着主城区人口逐渐增多，主干道翻新改造，至2009年形成了北起老大桥，南至人民路，东

16、起火车站，西至丁湾桥的现代化主城商圈。随着主城区人口向城区周边分流，周边乡镇人口汇入，形成了以东外滩、会展中心、开源森林公园为中心的区域性商圈。2007会展中心2014.9新丹尼斯2015.7东外滩2004.1森林公园2009.6千盛购物中心2008.1新玛特购物中心2006.9新天地步行街2016.12昌建广场大商新玛特昌建广场新天地广场千盛广场漯 河 商 业 体 区 域 划 分项目信息建筑面积（万平方米）80占地面积（亩）185业态分布集写字楼、住宅楼、连锁餐饮、游戏娱乐、奥斯卡激光影城、服装购物为一体的综合商业体，昌建物业统一管理。消费水平中高端未来趋势位于主城商圈核心位置，业态新颖，未

17、来将在主城区商圈占据主导地位。楼层商铺商铺租金均价(元/平方米/月)商铺入住率(%)主要业态三层11090电影院、游戏厅、餐饮二层120-15090服装、儿童乐园二层玻璃房300100小吃、饮品一层朝南160100小吃、饮品、便利店一层其余120-15090珠宝、服饰、餐饮负一层200元80餐饮、美甲等昌建广场昌建广场内广场昌建广场外广场特色综合商业街新天地步行街2k 4k 6k 8k100-120元/月125元/ /月 35-150元/ /月 美食街商铺月租金区域租金价格：餐饮人均消费：10-50元项目信息建筑面积(万平方米)21占地面积(亩)171业态类别服饰、小商品、小吃、连锁餐饮、游戏

18、娱乐、休闲广场、科技市场、大型购物超市、酒店住宿、商业办公写字楼。消费水平中低端未来趋势地处主城区商圈核心位置及城区交通枢纽路口，市场成熟，未来依旧会保持较高人流。新天地广场东外滩商铺租金及业态分析女人街：30-45元/月一层：35-45元/月二层：30-45元/月三层：30-45元/月首层：60-85元/月二层：20-30元/月首层广场：75-105元/月二层三层：20-30元/月项目信息建筑面积(万平方米)37规划面积(亩)160业态分布电影院，小吃、连锁餐饮、大型购物超市、国美电器、步行街、儿童乐园、KTV、酒店。内场物业统管。消费水平中低端未来趋势依靠沙河景区，综合业态齐全。由于刚开业

19、，整体热度不高，未来随着自身业态调整，周边小区入住率提升的情况下会迎来新的发展，目前对城市整体商业格局影响不大。未来会是成熟的区域性商圈。商铺入驻率女人街商铺入驻率40%，潮流服装购物街二三层入驻率15%，其余商铺均已驻满。商铺售价：20000元/住宅售价：5000-6000元/东 外 滩 购 物 广 场 区 域 租 金 价 格项目信息建筑面积(万平方米)6租金(元/平方米/月)五楼餐饮区提取营业额30%作为租金，其余内外商铺租金均价为：130-180。特色业态大地影城、德克士、连锁餐饮、大型购物商场、新玛特超市、儿童乐园。内场物业统管。消费水平中高端周边状况地处房价较高地段，依靠沙河景区，东

20、面为市区一流中学及小学，周边为老城人口密集区，南边为老商业街中华市场。未来趋势综合业态齐全，区域人流稳定，当前是漯河市人气最高的商场，随着昌建东外滩及昌建广场热度增加会对顾客造成分流，未来依旧是人气火爆的购物商场。商铺入驻率(%)100特色综合商业体大商新玛特项目信息园区面积(万平方米)57特色业态特色的商业旅游景区、儿童乐园、酒吧街、小吃街、红色旅游景点、文玩商店、古玩街、餐饮饭店、酒店宾馆。消费水平中高档商铺租金(元/平方米/天)临街1.5，内街1.3，布衣巷美食街为免租统一管理，提取营业额25%为管理费。未来趋势当前在建有民国河上街、大汉河上街、炎黄河上街三条特色步行街区，加上大唐河上街

21、和神州鸟园节假日比较火爆，未来依旧会是漯河特色人气景区。商铺入住率(%)布衣巷100，其余临街内街70。开源神州鸟园、河上街开源神州鸟园、河上街景区平面图酒店市场信息分布概况漯河市区共有宾馆酒店约129家，主要分布在火车站、政务中心、综合商业体周边。其中五星级酒店2家、四星级酒店5家、3星级酒店8家、品牌快捷连锁酒店9家。市场现状高端酒店较少，多分布在市区3公里范围之外，客户需求多为政商招待、会议、宴请。市区及旧火车站附近多为快捷酒店，价位相对较低。未来市场发展趋势西城区南临澧河，北靠沙河，坐落有高铁站，且高铁站方圆3公里范围内仅有2家酒店，分别是2016年开业长申一家人和2004年开业的金都

22、大酒店。作为漯河市重点发展的西城区，在高铁商务的带动下，未来将会有更大市场需求和发展空间。优质连锁酒店数量不多，西城区酒店市场具备很大发展空间 酒店市场金都大酒店长申一家人酒店迎宾馆建业喜来登酒店酒店名称最低房价/元/天酒店类型周边环境业态漯河迎宾馆365豪华型市政府、人民会堂等政务机关漯河喜来登酒店360豪华型会展中心腹地，热门写字楼漯河外滩商务酒店128舒适型沙澧风景区、大商新玛特、昌建外滩漯河晶都商务酒店109快捷型火车站、千盛百货、新天地步行街漯河摩尔港时尚酒店158舒适型黄河广场、美高美夜总会、漯河职业技术学院长申一家人289高档型漯河西站锦江之星品尚159舒适型市中心商圈漯河金凤凰

23、大酒店210高档型神州鸟园、河上街漯河金都大酒店188豪华型漯河市体育场漯河凯悦酒店125高档型漯河医专、漯河职业技术学院漯河盛鑫精品酒店139舒适型盛鑫红场、漯河汽贸建材城、汽车城漯河城市便捷酒店150舒适型漯河东外滩漯河中州商务酒店128舒适型漯河东外滩漯河龙和大酒店199舒适型漯河汽车城、漯河贸易区如家(神州鸟园店)125快捷型神州鸟园、河上街漯河主要酒店价格电影院市场漯河市/年201420152016截至2017.10.13总票房/万元17203773.14582.74258.1电影院数量5101213观影人次/万人次53.7132.4167.2157.7未来趋势区域化明显，受乡镇人口

24、不断涌入城区消费的影响，总观影人次及票房依旧有增长空间，西城区暂无影城项目，也具备潜在发展空间。00.511.522.533.544.552014201520162017.10.13千万大地新玛特辽河路奥斯卡千盛大商影城东外滩影城开源影城漯河市总票房 电影市场小结1、受全国电影市场影响，漯河电影市场总票房由2015年翻倍增长到2016年放缓增长，截至2017年10月13日漯河市总票房4258.1万元，相较去年同期票房高506.9万元，预计今年总票房将高于2016年，但涨幅将继续下降。2、漯河电影市场稳定发展，观影人次不断增加，电影院也在不断增多，总票房升高。由于新开影城增多，造成观影人群分流，

25、单体影院票房持续降低。3、漯河影城配置主要呈现多厅少座低配的特点，观影效果一般。4、市场区域化明显，电影院均依附于综合商业体存在，与商业体互相吸引人流。写字楼市场项目配套停车场、连锁餐饮、银行项目名称租金均价(元/平方米/天)销售价格(元/平方米)物业费用(元/平方米/天)出租率(%)行业类别美盛大厦0.8775001.590装饰公司、美容机构、律师事务所、商贸公司、传媒公司、工程建设咨询公司、教育培训机构、金融机构、保险公司、餐饮管理公司等。昌建广场1.758000320昌建金融大厦1.2563002.590建业壹号1.365003.570MOCO企业大厦162002.570舒漫财富中心0.950281.750玉兰大厦7200在建、未开业项目建业智汇港60002MAX世界港 1.46800漯河写字楼主要集中在市区及会展中心周边，客群行业广泛，整体出租率不高2 20 01 17 7项目解析 项目区位、交通 周边状况 SWOT分析项目区位、交通 本项目位于漯河城区西部，东起107国道，西至沙澧连通处的沙澧河两岸。地处沙澧河发展轴，围绕漯河市未来重点发展的西城区，紧邻挨高铁站，南北相邻松江产业区和沙澧产业区。 项目紧邻高铁站，乘高铁40分钟可到郑州。沿项目所在区域内的长江路向东10分钟即可进入主城区，向南10分钟可达南环路、漯舞路和南洛高速，向北5分钟可到松