物业公共能耗管理

1、公共能耗的有效管控公共能耗的有效管控华南区域公司物业管理部耿利哲 2010-8-31主 要 内 容前前 言言第一章第一章 公共能耗的概念公共能耗的概念第二章第二章 相关法律法规相关法律法规第三章第三章 公共能耗统计分析公共能耗统计分析第四章第四章 公共能耗对比分析及改进公共能耗对比分析及改进第五章第五章 节能技术的收集应用节能技术的收集应用第六章第六章 支持性文件支持性文件前 言前 言 管理处在控制公共能耗方面，以往都是以控制“钱”为目的，要求水电分析报表中公共能耗费用与代收代付费用之和需与供电局或水务局收取的费用相等。而实际情况是代收代付往往存在盈利，管理处便将盈利用来冲减公共能耗费用，表面

2、看公共能耗费用降低了，甚至部分管理处公共能耗为“零”或者“负值”。管理处对每月公共能耗费用进行调整后，导致公共能耗实际用量失真，无法对公共能耗进行有效管控。 公共能耗管理应当以控制“量”为目的，每月月底进行抄表，以月度为周期对公共能耗用量进行统计。水务局和供电局每月抄录总表数据的周期不是很稳定，所以每月与管理处水电分析报表实际数据并不相等，有时相差很大，管理处可以将公共能耗费用与代收代付费用实际之和与供电局和水务局所收取的费用进行对比，得出水电费的盈余亏损。前 言前 言 虽然水务局和供电局每月抄表时间不是很稳定，但若以按年为周期进行统计对比，可得出在一年的周期内代收代付这部分费用的盈余亏损，最

3、终在年底由财务部考虑是否统一对各管理处公共能耗进行冲减，以保证公共能耗数据的真实性。 只有在获得了公共能耗真实数据的基础上，只有在获得了公共能耗真实数据的基础上，管理处才可以有目的实施节能降耗。管理处才可以有目的实施节能降耗。第一章 公共能耗的概念 公共能耗的定义公共能耗的定义 共用部位的定义共用部位的定义 共用设备的定义共用设备的定义 共用设施的定义共用设施的定义公共能耗的定义： 业主、使用人公有部位，共用设备、设施和在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗称为“公共能耗”，由此产生的费用为“公共能耗费用”。 第一章 公共能耗的概念 共用部位的定义： 指一幢住宅内部,由整幢住宅的业主、使用

4、人共同使用的门厅、 楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位; 第一章 公共能耗的概念 共用设备的定义： 指一幢住宅内部,由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备; 第一章 公共能耗的概念 共用设施的定义： 指物业治理区域内,由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水治理、化粪池、垃圾箱(房)、物业、业委会管理用房、居委会用房等设施。 第一章 公共能耗的概念第二章 相关法律法规中华人民共和国电力法中华

5、人民共和国电力法 供用电合同供用电合同中华人民共和国水法中华人民共和国水法中华人民共和国电力供应与使用条例中华人民共和国电力供应与使用条例深圳市节约用水条例深圳市节约用水条例中华人民共和国电力法 ：第三十一条用户应当安装用电计量装置。用户使用的电力电量，以计量检定机构依法认可的用电计量装置的记录为准。第四十三条任何单位不得超越电价管理权限制定电价。供电企业不得擅自变更电价。第六十条因电力运行事故给用户或者第三人造成损害的，电力企业应当依法承担赔偿责任。第七十一条盗窃电能的，由电力管理部门责令停止违法行为，追缴电费并处应交电费五倍以下的罚款；构成犯罪的，依照刑法第一百五十一条或者第一百五十二条的

6、规定追究刑事责任。第二章 相关法律法规供用电合同： 无功电力应就地平衡。用电方应在提高用电自然功率因数的基础上，设计和装置无功补偿设备，并做到随其负荷和电压变动及时投入或切除，防止无功电力倒送。用电方在供电规定的电网高峰负荷时的功率因数应达到下列规定：(1)高压供电的工业用电和高压供电装有带负荷调整电压装置的用电，功率因数为0.90以上；(2)其他100千伏安(千瓦)以上用电(包括大、中型电力排灌站)，功率因数为0.85以上；(3)趸售和农业用电，功率因数为0.80。第二章 相关法律法规中华人民共和国水法：第四十九条 用水应当计量，并按照批准的用水计划用水。用水实行计量收费和超定额累进加价制度

7、。第七十条 拒不缴纳、拖延缴纳或者拖欠水资源费的，由县级以上人民政府水行政主管部门或者流域管理机构依据职权，责令限期缴纳；逾期不缴纳的，从滞纳之日起按日加收滞纳部分千分之二的滞纳金，并处应缴或者补缴水资源费一倍以上五倍以下的罚款。城市供水条例：第二十五条 禁止盗用或者转供城市公共供水。第三十二条 禁止擅自将自建的设施供水管网系统与城市公共供水管网系统连接；因特殊情况确需连接的，必须经城市自来水供水企业同意，报城市供水行政主管部门和卫生行政主管部门批准，并在管道连接处采取必要的防护措施。第二章 相关法律法规中华人民共和国电力供应与使用条例：第三十条 用户不得有下列危害供电、用电安全，扰乱正常供电

8、、用电秩序的行为： （一） 擅自改变用电类别； （二） 擅自超过合同约定的容量用电； （三） 擅自超过计划分配的用电指标； （四） 擅自使用已经在供电企业办理暂停使用手续的电力设备，或者擅自启用已经被供电企业查封的电力设备； （五） 擅自迁移、更动或者擅自操作供电企业的用电计量装置、电力负荷控制装置、供电设施以及约定由供电企业调度的用户受电设备； （六） 未经供电企业许可，擅自引入、供出电源或者将自备电源擅自并网。 第二章 相关法律法规深圳市节约用水条例明令淘汰的用水器具：铸铁螺旋升降式水龙头 ：该水龙头的密封垫容易损坏，造成关闭不严而漏水。此外，其生产工艺落后，阀体制造粗糙，阀体容易锈蚀，造

9、成出水水质差。 第二章 相关法律法规上导向直落式便器水箱配件 ： 直落式排水密封球塞与开关的把柄挑杆运动不一致，造成球塞复位不正导致漏水。进水系统无防倒虹吸装置，易造成自来水管道污染。进水噪音大（大于60分贝），无补水装置，卫生条件差。进水口低于水面的卫生洁具水箱配件 ：这类水箱配件的缺点是：进水阀防倒虹吸装置不可靠，容易造成水箱水返回进水管，污染自来水。 。第二章 相关法律法规冲水量大于9升的便器及水箱：旧式陶瓷便器的冲洗水量大多大于9L，与发达国家相比明显偏高。与旧式便器配套的老式冲洗水箱不但需水量大，而且进水阀和放水口易漏水，易损坏，导致水的浪费。有的便器水箱每天漏水达几十升，甚至几百升

10、，造成水资源的极大浪费。第二章 相关法律法规第三章 公共能耗统计分析 公共能耗管理模型公共能耗管理模型 公共能耗统计分析公共能耗统计分析 计量系统图应当由管理处工程主管进行编制。公共能耗台帐由管理处工程主管进行编制，应当准确完整。分析报表应由管理处工程主管负责编制，每月27日之前上报上月水电分析报表。节能技术应用能耗趋势分析能耗项目比例公共能耗抄表应由专人负责，每月25日对公共能耗进行抄表。第三章 公共能耗统计分析公共能耗管理模型公共能耗管理模型1、新入伙小区在入伙前2个月应当分别编制公共用电计量系统图、公共用水计量系统图。2、新接管小区应当在正式接管后1个月内分别编制公共用电计量系统图、公共

11、用水计量系统图。3、计量系统图应当准确完整，在接管过程中发现计量不完善的位置，应及时向相关方反馈。第三章 公共能耗统计分析1、公共能耗统计台帐应当在编制计量系统图后1周内统计完成，应当完整准确。2、能耗统计台帐应当按功能类别对公共能耗设备进行统计，公共能耗设备清单应当完整，每月功耗应当根据实际使用情况计算得出。第三章 公共能耗统计分析1、 管理处应安排专人负责公共能耗的抄表，每月25日统一对公共能耗计量装置进行抄表，使用公司标准抄表记录本，并在30日之前统计完成并上报相关部门。2、代收代付部分用户能耗计量装置应当在每月25日至30日之间进行抄表，使用公司标准用户抄表记录本。3、每月将分表和总表

12、抄完后，应当计算分表总和和总表之间的误差，得出线路的损耗，线路损耗超过5%应当进行原因分析。第三章 公共能耗统计分析1、管理处每月使用的公共能耗费用和代收代付的用户能耗费用，应当在每月25日制定上期分析报表，并于30日之前交至相关部门处。含有代收代付费用的分析报表，应当统计收缴率和代收代付盈亏金额。2、地下车场、中央空调、中水系统、供暖系统等单独核算的部分能耗应当在分析报表中单独列出。3、公共能耗需要分摊给业主的管理处，应当按分摊标准计算出每户分摊的费用。每月分析报表中应当包含水务局、供电局等所收取的能耗费用，并与管理处自己抄表得出的能耗费用进行对比分析。第三章 公共能耗统计分析1、管理处工程

13、主管应当每月对公共能耗数据进行统计分析，采用柱状图对去年同期和每月之间进行对比，浮动超过10%应当说明原因和整改措施。2、管理处应在每年12月制定出下年度能耗管理方案，能耗管理方案应包含在工程服务方案内报物业管理类部门审核批准。3、公共能耗应当进行年度趋势分析，采用曲线图对最近三年公共能耗数据进行对比，根据分析结果制定相应措施。每年12月底对本年度的公共能耗中各类别能耗数据采用饼状图进行对比分析。第三章 公共能耗统计分析第四章 公共能耗对比分析及改进 公共能耗计量系统图公共能耗计量系统图 公共能耗计量台帐公共能耗计量台帐 能耗分析报表的编制能耗分析报表的编制公共能耗计量系统图： 是为了准确掌握

14、公共能耗的组成部分，进而对公共能耗进行完善准确的计量和管理。三级计量体系管理： 对能耗计量装置按计量范围的不同分为三级，每一级计量装置分别用A、B、C进行编号。第四章 公共能耗对比分析及改进（或者是进入小区的总水表） （或者是安装在现场的水表） 第四章 公共能耗对比分析及改进公共用电计量系统图公共用电计量系统图低压进线柜总表计量A1开关柜计量总线计量B1开关柜计量开关柜计量B2电梯机房计量C1水泵房计量C2管理处用电计量C3员工宿舍计量C4路灯景观计量C5停车场设备计量C6活动中心计量C7公共照明计量C8风机房计量消防中心计量三级计量三级计量一级计量一级计量二级计量二级计量公共能耗计量台帐的建

15、立与完善：公共能耗计量台帐的建立与完善：制定公共能耗计量系统图统计公共能耗设施设备数量、功率根据运行时间、系数计算每月功耗制定公共能耗统计、计量台帐通过每月抄表，完善水电表计量系统第四章 公共能耗对比分析及改进公共能耗计量台帐公共能耗计量台帐1、公共能耗抄表时间、周期要稳定，2、每月对损耗、变量进行分析。 3、用水、用电总表度数均应以管理处抄表数据为准。第四章 公共能耗对比分析及改进公共能耗抄表记录公共能耗抄表记录第四章 公共能耗对比分析及改进每月用电情况分析报表每月用电情况分析报表分摊方式分摊方式费用计算费用计算适合区域适合区域备注备注管理费承担公共能耗小区内公共能耗由管理费承担，公共能耗应

16、当是按能耗项目来计算，如电梯、水泵房、公共照明等。深圳地区业主分摊公共能耗小区内公共能耗由全体业主进行分摊，公共能耗应当按栋和楼层来计算，如每栋的公共照明、电梯用电等。深圳以外地区公共能耗分摊方式公共能耗分摊方式第四章 公共能耗对比分析及改进每月水电分析报表填写指南每月水电分析报表填写指南项目项目明细明细填写方法填写方法支持文件支持文件备注备注公共用水、公共用电计量点对各类公共能耗设施设备的分类计量，可以对部分设备进行合并计量公共能耗计量装置台帐上月用量上月抄表的用量公共能耗抄表记录本月用量本月抄表的用量公共能耗抄表记录本月费用公共能耗计算单价公共用水：方/4.30元公共用电：度/0.944元

17、水电单价应根据各地具体情况而定停车场用水、停车场用电用量和费用停车场能耗需单独计量核算，管理处自主经营的停车场能耗可以放到公共能耗里面第四章 公共能耗对比分析及改进代收代付(以制作1月水电分析表为例)计量点收费方式应收金额通过抄表，按相关水电费价格计算出应收费用，包含2部分：1.2月银行托收（1月水电费）2.2月现金收取（12月的水电费）2月银行托收情况统计表2月现金收取统计表主表1实收金额包含2部分：1.银行实际托收（1月水电费）2.现金实际收取（12月的水电费）当月银行托收情况统计表当月现金收取统计表主表1收缴率实收与应收的比率合计银行托收与现金收取的合计第四章 公共能耗对比分析及改进项目

18、项目明细明细填写方法填写方法支持文件支持文件备注备注损耗盈亏本月损耗盈亏公共+停车场+代收代付实际收取供电局（水务局）收取费用每月水电分析表本年度盈亏每月累加每月水电分析表本月水费本月电费费用金额水务局、供电局收取费用每月电费通知单、水费回执单用水总表度数用电总表度数总表度数水表总表度数，电表安装在配电房低压进线柜的总表每月抄表记录损耗各分表总和与总表度数的差额比率每月抄表记录第四章 公共能耗对比分析及改进第五章 节能技术的收集应用 节能降耗管理方法节能降耗管理方法 T5T5节能灯及节能灯及LEDLED节能灯节能灯 零耗能人体感应开关零耗能人体感应开关 太阳能照明太阳能照明 电梯节能技术电梯节

19、能技术 无负压水泵无负压水泵 中央空调水蓄冷节能技术中央空调水蓄冷节能技术 节能方案编制方法节能方案编制方法 节能降耗的实施不应违反国家和行业相关的法律、法规，节能降耗措施应充分考虑业主/住户对此的满意度。 对节能降耗技术应当进行及时有效的采集和研究，进而对可以应用的技术进行推广。 在节能降耗实施过程中，管理方法很重要，成功的节能方案中=80%管理方法+20%节能技术相结合。第五章 节能技术的收集应用节能降耗管理方法：节能降耗管理方法：（1）从提高各人节能降耗意识入手，养成自觉节能的好习惯 ；（2）从设备改造入手，提高住宅物业管理的科技含量； （3）从员工日常工作入手，把节能降耗作为自觉行动；

20、 每日做好能耗记录，要求数据准确； 做好能耗的统计分析，发现能耗异常及时进行分析。（4）严格按公司节能降耗具体措施操作，设施设备启停时间根据不同情况随时调整。有效控制耗电总量，减少高峰时段用电量。 （5）做好设施设备运行能耗统计分析工作，每月统计各区域用水用电量，及时处理堵塞漏洞，防患于未然。 T5节能灯： 安装方便，只需取下原灯管及启辉器，装上一体化荧光灯即可 无需更换原有支架和线路 高效节能40以上，亮度增加10 功率因数高达0.95以上 电压使用范围150V-240V，频率50Hz-60Hz 无噪音，无须启辉器，低电压可正常启动 产生热量小，安全可靠 稀土三基色灯管平均寿命10000小时

21、以上 低谐波型设有电压等异常保护功能 灯架使用寿命长达5年以上 标准型、低谐波型可选 功率可选(24W、18W、11W等) 第五章 节能技术的收集应用产品类别参数普通电感式荧光灯(43W)欧凡一体化直管节能荧光灯(24W)备 注配 置电感镇流器、启辉器、灯管一体化（镇流器加灯管）输入功率43W左右24W节 电 率无35-45%电压及原配置器件的耗电量对节电率有影响,平均为40%耗 电 量0.043度/小时0.024度/小时节省0.019度/支/小时使用寿命一般灯管只有5000小时左右正常使用可达10000小时以上电费(月)0.043kw*24h*30d*0.85/kw.h=26.31元元0.0

22、24kw*24h*30d*0.85/kw.h=14.68元元每月每支节省电费11.63元每年每支节省电费139.56元LED节能灯：节能灯：1.规格：规格：T8 600mm；2.电压电压:100-240VAC；3.功率功率:10W；4.型号：型号：SG-DL10W-015.光通量：光通量：800LM；6.色温：色温：2800K-7000K；7：材质：铝座加：材质：铝座加PC罩罩 更节能更节能采用半导体发光原理，直流驱动，超低能耗（单管最低0.03瓦），电光功率转换接近100%，磊晶光效超过120LM/W，且每年还以30%的速度在提升。比白炽灯省电90%，比传统电子节能灯省电80%，LED堪称是

23、照明技术的伟大革命。更长寿更长寿LED光源使用寿命可达5万到10万小时，比传统光源寿命长10倍以上，大大减少了光源的更换和维护成本，被誉为永不熄灭的灯。更环保更环保LED是一种绿色环保光源，光谱中没有紫外线和红外线、热量低、无辐射；无频闪可视力；不含汞元素，且可杀灭空气中的有害物质，除去各种有毒化学物，除去生活中的各种异味，迅速消除空气中的烟雾。零耗能人体感应开关： 楼层公共区域的照明方式，大多采用普通声光控开关控制25W白炽灯，按天平均使用2小时计算，每年将用电46.25度。 改为人体感应开关控制5W节能灯以后，每年将用3.65度电，一组开关和灯源每年将节电42.6度电。每个小区都有很多的公

24、共照明，每年的耗电量是很惊人的，若改为节能型开关和节能灯以后将会大大减少用电量。第五章 节能技术的收集应用感应方式被动式工作电压110V-AC240V(50Hz/60Hz)感应原理人体红外自身功率25ua感应距离7米负载能力阻性200W,感性100W感应角度140度圆锥角负载范围各类灯具光控感应5LUX-500LUX(可调)环境温度-20+50太阳能照明： 太阳能是地球上最直接最普遍也是最清洁的能源，太阳能作为一种巨量可再生能源，每天达到地球表面的辐射能大约等于2.5亿万桶石油，可以说是取之不尽、用之不竭。 太阳能灯采用高效照明光源设计,以太阳光为能源白天充电,晚上自动照明，安全、节能、无污染，充电及开 / 关灯过程由微电脑智能控制，并有工作状态显示 , 无需人工操作，属于当今社会大力提倡利用的绿色能源产品。 主要应用于城市道路、小区道路、工业园区、景观亮化、旅游风景区、公园、庭院、绿化带、广场、步行街、健身休闲广场等场所不同的照明及亮化装饰。第五章 节能技术的收集应用电梯节能技术： 将电梯运动中负载上的机械能（位能、动能）通过能量回馈器变换成电能（再生电能）并回送给交流电网，供附近其它用电设备使用，使电机拖动系统在单位时间消耗电网电能下降，从而达到节约电能的目的。 能量回馈器的作用就是能有效的将电容中储存的电能回送给交流电网供周边其它用电设备使用，节电效果十分明显，一般节电率可