房地产评估市场比较法案例分析

1、整理ppt1房地产评估房地产评估- 市场比较法应用市场比较法应用侯梦宇、刘雪松整理ppt2A：滨河里小区：滨河里小区6+1户型户型位于第三层位于第三层建筑面积建筑面积117平方米平方米三室两厅三室两厅下房一间下房一间容积率容积率6产权产权50年年已使用已使用11年年一般装修一般装修评估对象评估对象整理ppt3 评估对象：秦皇岛市海港区滨河里评估对象：秦皇岛市海港区滨河里 小区小区 评估时点：评估时点：2011年年10月月1日日 评估方法：市场比较法评估方法：市场比较法整理ppt4交易实例：交易实例：项目项目可比实例可比实例1可比实例可比实例2可比实例可比实例3地址地址海港区滨河里小海港区滨河里

2、小区区海港区秦皇小区海港区秦皇小区海港区滨河里小海港区滨河里小区区交易情况交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易正常交易正常交易交易日期交易日期2010-09-302010-10-202010-3-12建筑结构建筑结构混合混合混合混合混合混合建筑总层数建筑总层数666所占层数所占层数413装修状况装修状况精装修精装修一般一般一般一般面积（）面积（）97105112交易价格（万元）交易价格（万元）76万万77万万73万万整理ppt5影响因素影响因素估价对象估价对象可比实例可比实例1可比实例可比实例2可比实例可比实例3交易情况交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易正常交易正常交易正常交易正常交

3、易交易日期交易日期2011-10-12010-09-302010-10-202010-3-12区区域域因因素素繁华程度繁华程度一般一般一般一般一般一般一般一般交通条件交通条件6、9、34、31路等路等6、9、34、31路等路等1、8、34、23、25、30路等路等6、9、34、31路等路等公共设施公共设施配套完备配套完备程度程度一般一般一般一般一般一般一般一般景观景观很好很好很好很好一般一般很好很好临街道路临街道路类型类型城市主干城市主干道道城市主干道城市主干道城市主干道城市主干道城市主干道城市主干道周边设施周边设施齐全齐全齐全齐全齐全齐全齐全齐全房屋功能房屋功能住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住

4、宅区域环境区域环境一般一般一般一般良好良好一般一般整理ppt6影响因素影响因素估价对象估价对象可比实例可比实例1可比实例可比实例2可比实例可比实例3个个别别因因素素朝向朝向南南南南东东南南土地平整土地平整度度四通一平四通一平四通一平四通一平四通一平四通一平四通一平四通一平装修程度装修程度一般一般高档高档中档中档中档中档层高层高6666设施设备设施设备齐全齐全齐全齐全齐全齐全齐全齐全所在楼层所在楼层3413有无下房有无下房有有有有无无无无建筑结构建筑结构混合混合混合混合混合混合混合混合面积面积11797105112成新率成新率78%80%86%80%整理ppt7影响因素影响因素估价对象估价对象可

5、比实例可比实例1可比实例可比实例2可比实例可比实例3个个别别因因素素朝向朝向1010610土地平整度土地平整度10101010装修程度装修程度10151313层高层高10101010设施设备设施设备10101010所在楼层所在楼层1010910有无下房有无下房101000建筑结构建筑结构10101010面积面积1089.410成新率成新率7.88.08.68.0综合打分综合打分97.81018691整理ppt8成新率成新率: :可比实例可比实例1 1：1-10/50=80%1-10/50=80%可比实例可比实例2:1-7/50=86%2:1-7/50=86%可比实例可比实例3:1-10/50=

6、80%3:1-10/50=80%待估实例待估实例:1-11/50=78% :1-11/50=78% 单价单价: :可比实例可比实例1: 760000/97=7835.051: 760000/97=7835.05平方米平方米/ /元元可比实例可比实例2: 770000/105=7333.332: 770000/105=7333.33平方米平方米/ /元元可比实例可比实例3: 730000/112=6517.863: 730000/112=6517.86平方米平方米/ /元元整理ppt9交易日期修正交易日期修正:(:(平均每月上涨平均每月上涨1%)1%)可比实例可比实例1 1：1+(3+9)1%=

7、112/1001+(3+9)1%=112/100可比实例可比实例2: 1+(2+9)1%=111/1002: 1+(2+9)1%=111/100可比实例可比实例3: 1+(8+9)1%=117/1003: 1+(8+9)1%=117/100区域因素修正区域因素修正（打分法）（打分法）项目项目估价对象估价对象可比实例可比实例1 1可比实例可比实例2 2可比实例可比实例3 3区区域域因因素素繁华程度繁华程度1010101010101010交通条件交通条件10109 911119 9临街道路类型临街道路类型1010101010101010公共设施公共设施9 99 910109 9基础设施基础设施10

8、1010109 91010离市中心距离离市中心距离1010101011111010社会条件社会条件1010101010101010自然条件自然条件10109 910101010房屋功能房屋功能1010101010101010区域环境区域环境1111101011111010综合打分综合打分10010097971021029898整理ppt10个别因素(秦皇岛还原利率为7%)可比实例1: 使用年期修正 1-1/(1+7%)39次方 K=- =99.57% 1-1/(1+7%)40次方可比实例2: 1-1/(1+7%)39次方 K=- =98.2% 1-1/(1+7%)43次方可比实例3: 1-1/(1+7%)39次方 K=- =99.57% 1-1/(1+7%)40次方 由以上得，待估房地产的评估价格为： （ 8722.36+8912.02+8327.04)/3 =8653.81/元整理ppt11项目项目可比实例可比实例1可比实例可比实例2可比实例可比实例3单价单价(/元元)7835.057333.336517.86交易情况修正交易情况修正系数系数100/100100/100100/100100/100100/100交易日期修正交易日期修正112/100111/100117/100区域因素区域因素100/97100/102100/98剩余使用年