购物中心的空间配置和品类规划及巡场

1、购物中心的空间配置和品类规划由于所在区位的差异,其土地取得的难易程度影响着土地取得的多少以及土地使用计划,因此主要土地配置计划会依所在区域位于繁华区与否而有所不同,但基本仍有数项原则是二者皆须考虑的:(一住宅区应与购物中心及人行步道相结合。(二购物中心应与其他商店及其他相关的具吸引力的中心连接。(三周边道路系统与公共运输系统完善。而在都会型购物中心,更需注意如下部分:(一维持都会中心发展的状态及方法。(二考虑位在社区邻里中的影响及与现有建筑物的关系。(三维持现有性质及未来发展的目的及方法。(四步道系统从过去、现在到未来的延续性。同时,一个优良的计划必须考虑将新的购物中心建筑融入既有的环境中,例

2、如现有街道可能可以改为人行步道或庭园,而沿街商店应有雨遮等,这些对于现有的街道景观皆有影响。另外,可能也有其他需要考虑的项目,例如以人行步道连接新旧建筑群,以及为露天市场或停车场加盖。而在其他案例方面,既有的商店可能需要更新,以利与新的购物中心连接等。在购物中心开发时另一主要空间是非卖场的部分,可能包括了住宅、酒吧、室内运动中心、办公室、旅馆等。任一项都需要特殊及复杂的考虑,而不仅是在通路及服务上做调整。例如在购物中心上建住宅,在机能、动线及景观上都需要做特别的考虑。对于购物中心的配置而言,其他尚需满足的项目如下:(一尽可能整合住宅区的人行步道,使其能与购物中心相连。购物中心的营业时间以外的时

3、间,应至少有一条通路可以出入购物中心。(二服务性的交通动线可以依机能集中或分散地设置,但不能干扰购物中心的活动。(三无论是在视觉上或心理上,各种机能都应为整体的一部分。位于都会区外、主要作为建立都会区副都会的购物中心,其土地成本较低,较易取得广大的土地面积,因而其主要配置计划可以水平式发展,使基地上的土地使用有多样的变化,天际线及建筑形态也能有多重面貌。而位于都会中心内的购物中心,其土地成本高,不易取得大面积土地,因而其配置形态可能需要垂直式的往天空及地底发展,而形成独栋式的建筑。由于此二者在配置概念上有所差异,因而以下便依水平配置及垂直配置形态分别论述。一、水平配置形式水平配置形的购物中心可

4、参考欧、美的案例。以美国的案例而言,购物中心通常为一、二层楼高,30至60公尺深的建筑。在此大型建筑内的各个店家所含括的区域大小不一,可能横跨整栋建筑的深度,如百货公司及超级市场,也可能小至仅有面宽6公尺、深度12公尺的范围,如一般的精品店等。购物中心通常可归纳为几种典型配置形式:(一传统商店沿街配置形式,商店沿着主要人行步道配置。(二建筑物自街面退缩形式,建筑物平面配置成U形或L形,商店沿着凹入的内庭配置,退缩的部分为庭园或停车场。将服务入口及卸货场配置于内庭,而将店面向外开向街道及人行步道。这是一种高密度的配置形式,适用于集中性的购物行为,但其停车量容易不足。(三建筑物平面配置同上为U形或

5、形,但店面开口面对中庭,停车场及购物中心入口在外围,四周有绿化的人行步道环境。若拉长内廷使其变长缩窄,及形成商店街或Mall的形式。(四以高密度族群方式配置,其停车场及入口在外围,而商店面对内部网状的人行步道。商店,特别是主要的卖点,都配置在人行步道沿线上。(伍如果能多层次的考虑以上的基础形式,则可有更多样的表现。如商店可有两个正面,分别向外部及中庭;或利用人车不同层方式促使人车分离,而使车辆也能穿越购物中心内部空间而不影响步行者,使购物者有更多的便利等。在高密度地区,购物中心也可以象三明治一样,在一个大建筑物内,上下两层为停车场,中间层为步行道。以美国的经验而言,最成功的配置形式为简单的形式

6、,如I型、T型及L型等,而复杂的平面配置则不易成功。对于Mall的最大长度并没有一定的标准,以开发者的角度来看,当购物者经过一些没有租出去的店面,这个Mall便算太长了。而根据针对美国的Mall所做的研究来看,最合适的长度是180公尺,最长不要超过240公尺。若长度太长,则建筑物可能会被街道所截断,且量体可能过大,此时便要注意与周围环境融合的问题。Mall内通道的宽度是很重要的,因为对于购物者心理上的影响很大。美国的Mall内的通道宽度大约界于9公尺-15 公尺,英国较窄,约7.5公尺-10.5公尺。二、垂直配置形式除非是坡度的关系使购物中心自然形成两层的形式,否则建议最好将Mall设在一围封

7、的单层购物中内。然而开发者通常会希望将购物中心推至三层、甚至五层,尤其是在都市中的购物中心。果真有此需求则建议将办公室、须预约及特殊的摊位(电影院、图书馆、舞厅等置于上层。依非都市土地工商综合区开发审议规范规定,大型购物中心供百货商场、量贩商场、便利商店、超级市场等大型贩售性质的空间,其楼层的使用配置宜以不超过七层为原则。目的在于避免大型商业空间使用超高层空间,并考虑消防云梯设施的能力,以确保购物人群遇急难时疏散安全。三、商店区位各种形态相异的商店所合适的区位各自不同。但大体上而言购物中心内的商店配置主要可依循如下的原则:(一购物中心的商店区位配置基本原则是将店面开设于步行交通量最大的动线上,

8、并使动线集中于某些通路,同时使其形成回路。为使顾客能在宽广的建筑物内容易辩识其所在,而能快速地到达其目的地且能于需要时迅速地离开,主要通道应经过中心地区,给予顾客深刻印象,有利于顾客建立方向感及场所感。(二某些形态的商店是促使顾客自发性前来的吸引源,像百货公司、精品店、大型专门店、流行服饰店,及超级市场等等。这些店不仅吸引顾客自发性前来,同时也能集中顾客形成人潮使其经过购物中心内的其他商家,增加消费行为。第二种吸引源如银行、邮局、快餐店及其他服务业(酒吧、美容美发、皮鞋修理、洗衣店也同样是吸引顾客前来购物中心的动力。商店是依靠人潮生存,而人潮是由提供多样化的物品及服务吸引的大量群众。(三一般购

9、物中心的商店配置,应该将主要商店放于中心店,若为有数个端点的聚集性的mall ,则可将主要商店放在各个端点,使其成为相对应的吸引点。(四服务出入口应放在建筑物边缘或较低楼层,避免与购物者的动线混淆。(五贩售同类商品的商店应聚集开设于一处,以利用聚集效应,活络交易,像食物、仕女服饰、家居服及家庭用品等。(六开放时段相同者如晚上仍开放的剧院、餐厅、乐房,应配置于同一区,一方面便于管理,减少管理费用及人力,并确保顾客及管理者在特殊时段的安全,另一方面也拥有类似聚集效益的功能。(七糖果、糕点、礼物、香烟及扑克牌等店铺,可设在人行动线交会点,零星分布于购物中心内。(八电影院、汽车用品店及超级市场等形态的

10、商店,本身的机能性强,足可吸引顾客,故配置于分离的独栋建筑物,或是MALL的非下面的地方,但可以由停车场直接到达的场所。(九人行步道的配置细节是重要的,如从停车场进来的入口及公车站、楼梯、电梯及手扶梯等其配置细节皆需注意。原则上购物中心在这方面所面临的问题与大型百货公司所面临的问题是颇为类似的。下列数点为各类商店在购物中心区位的指导原则:(一超级市场最好是与停车场位于同一层,以便利购物者购物推车可直接推至停车场。超级市场需要大面积空间,但是需要小的店面开口。虽然如此,商店的宽度仍然是很重要的,因为它影响到结帐柜台的数目。在小型购物中心,超级市场通常被规划为主要吸引源,因而必须位于可引导顾客进入

11、mall的位置。(二食品店如洋酒专卖店、南北货专门店等,需要有小面积展示空间的店面,适于配置于超级市场入口及出口周围,但并不是位于主要区位上,也不是最高租金的地方。(三精品服饰店适于集中配置于一处,且像百货公司的售货场般有秩序地排列,如鞋类、袜类、妇女贴身衣物、套装、宝石、流行配件、女帽、外出服、香水及化妆品等。这些店需要位于重要的区位上,最适于购物中心的主要mall上,且远离食品店。它们需要良好的展示正面,同时也非常依仗宽广的人行步道经过它们。因而最好的方法是将它们集中于一处,使其能依其本身的特点形成一个吸引点以招徕顾客。(四服务性商店这类商店在夜间购物中心关闭后仍有可能开放,例如便利店及自

12、助邮局等。这些店有两种做法,其一是这类店可设有两个正面,当晚上mall关闭之后,顾客仍可自外部的停车场得到服务;或者是可独立于mall外,但位于mall的入口附近。服务性商店通常配置于较不显眼的区位,其店面较小,租金较为便宜,例如位于次要的mall或较上层的楼层。因为顾客会倾向于自己去寻找服务性商店。服务性商店仅需小的门面及展示即可。(五特殊性商店这类商店包括贩售皮制品、礼品、文具、摄影器材、花材、玩具及布料,需要良好的、显眼的区位及良好的展示正面。有时也可将其配置于较为特殊的地方,例如家居用品及家具等层使较为平淡的区域能具有生命力。这类商店特别能适应不同的店面面积及外貌。(六百货公司这类商店

13、是大空间的使用者,且能创造出其自身的重要性。它们需要2至5层的低租金的楼层。其在购物中心内的设计及配置,受到其显眼与否的影响很大。最好的配置位置是位于主要mall的端点。对于百货公司而言,太多的窗边地区是过于奢华的,最好是为一面对mall的矩形基地。(七餐厅对于购物中心而言,这是非常重要的商店。它们可位于任意区位,即使是由主要的mall上仅一小部分也无所谓。专家的意见是将其散置于购物中心中,且于主要区域内,且占所有面积的5%。(八啤酒屋等场所啤酒屋可以有许多不同的单元形式。在mall关闭时,能有通路可以进入,如果可能也尽量配置于停车场附近。通常适用于地下室及二楼。(九家具、汽车用品及家庭用品这

14、部分包括许多家居所需用品,包括硬件、电器用品、电视及收音机、家具、布料及古董。这类店铺可以聚集于同一处,也可分处多处。大型商店,尤其是家具店,需要小型出入口的大面积卖场。许多家具店需要最大的墙间距以利在其间布置商品。这类商店需要的配置形式为L型及T型的平面配置,且需要大的展示空间。(十百货店大一点的百货店会严格要求主要正面形式,且通常会严格要求最小宽度在12公尺-18公尺之间。同时它们也适于面对面地相连配置,顾客在这一家店选逛时可看到下一家店。最好将其配置于mall中点或端点,如此可以吸引大量的顾客从该处进入进而穿过购物中心。(十一其它承租户包括mall内的小贩卖亭、mall广场内的路边咖啡座

15、、自动贩卖机(包括食物及饮料、广告招牌、寄物柜、电话等在mall中都可以找到。除此之外,在购物中心外部者如汽车修理场、洗车场、可开车进入的银行等可有两个正面(一个朝向mall内部,一个朝外。购物广场的巡场工作管理细则1、巡视范围及路线1.1巡场范围:内街、主力店及各商铺、停车场。1.2 全场路线：办公区-2 号楼二层餐饮商铺-3 号楼二层商铺（如有）-1 号楼店铺由西向东-2 号楼北侧商铺-2 号楼南侧商铺-1 号楼西侧-3 号楼北侧商铺-内街广场-停车场。 1.3 责任路线（各主管）：-2、巡视频次 2.1 营运主管：责任路线巡视每天 4 次，即：开业巡视、营业中巡视（下午 3 点、下午 5

16、 点各一次）、闭店巡视。 2.2 营运经理：营业时间内对各主力店每天巡视 2 次，全场路线巡视 1 次。 2.3 营运部经理：（暂定）在营业时间内对各主力店每天巡视一次全长路线每 2 天巡视一次；开闭店工作抽查每周 2 次。 2.4 主管副总经理：（暂定）每周一 15：00-16：00 组织营运部管理人员进行 集体巡场，全面检查现场营运管理情况；开闭店工作抽查每周 1 次。 3、巡视内容 3.1 营业状况： 3.1.1 检查各商铺员工到岗、在岗情况，着装、佩戴工牌是否规范，有无聊天、 串岗、满带顾客等不符合制度要求行为，有无违章上岗的情况。 3.1.2 检查各商铺营业准备工作、卫生、灯光开启等

17、是否规范。 3.1.3 检查各商铺营业时间是否符合要求。 3.1.4 检查各商铺的员工精神、态度和服务、行为规范是否符合要求，是否及时 处理投诉及纠纷。 3.1.5 检查各商铺有无货品突然减少，或发现非正常退货，及时了解情况并汇报 给营运经理。 3.1.6 检查各商铺有无私自转租、私自变更经营范围（品类、品牌）而没有上报 的情况。 3.1.7 检查施工商铺的装修及装饰是否有施工许可证，是否按要求施工。 3.1.8 检查各商铺门头、货柜、道具、地板、吊顶、灯光等是否完好。 3.1.9 检查各类展架、宣传品的陈列是否美观，及时补充并清除无关的或过期的 宣传品。 3.1.17 检查各商铺的经营证照是

18、否齐备，是否亮证经营，新增货品必要的文件 是否齐全。 3.1.10 检查商铺是否违规使用音响设备。 3.1.11 检查临时促销是否按照批准的范围、内容和方式进行。 3.1.12 及时提醒商铺水电气电费用充值、邮件领取、促销广播申请、费用缴付 等。 了解核实各商铺昨日及近期的销售状况，有无促销活动。 3.1.13 对商铺的报修内容进行及时跟进和协调落实。 3.1.14.及时协助处理客户及顾客投诉事宜，并做好记录备案。 3.1.15 检查公共区域的环境卫生是否符合要求；公共区域的广告等环境布置是 否有损坏，是否视觉效果不佳或超过时效。 3.1.16 检查区域内有无乱派宣传品及资料的现象、未经批准的

19、推销行为、各类 窥测商业信息的行为。 3.1.17 检查区域内是否有顾客未按规定管理宠物，及时制止不文明现象。 3.1.18 观察商场内客流情况，冷区，热区，及时了解来自顾客的信息反馈。 主动为顾客提供服务，客流高峰期间对年老体弱、孕妇予以重点关注。 3.1.19 及时发现安全隐患，做好安全防范工作，及时了解区域内的安保情况， 客流高峰期间对商铺进行安防提醒及指导。 3.2 餐饮区清洁卫生状况： 3.2.1 人员-检查各餐饮商铺的店内、厨房、后通道的清洁情况（每天上下午 各一次），油烟设备是否正常工作，地沟有无积水，厨房后门是否及时关闭等， 不合格的立即予以纠正。 3.2.2 检查各商铺门头装

20、饰及广告、卷帘门、橱窗的卫生状况和完好情况。 3.2.3 检查各主要通道（包括消防通道）、公共区域（包括公共卫生间）的清洁 卫生情况，垃圾桶是否需更换。 3.2.4 检查各商铺是否按规定的时间、地点和路线，存放以及用合格的工具托运 货品和垃圾。 3.2.5 雨雪天注意通道口是否有积水等现象，是否铺设防滑毯。 3.3 商品情况： 3.3.1 检查各商铺的店内 POP 摆放是否符合广场的管理要求，包括内容、书写形 式，张贴方式、时间等。 3.3.2 检查各商铺标价卡放置是否规范、整齐，内容有无失实。 3.3.3 检查各商铺的广告展架是否置于店外通道或其他未经批准的公共区域。 3.3.4 检查各商铺新品上柜及货品情况等。有无陈列过季商品，如有则即时提醒 对方予以更换。 3.3.5 检查商品标识是否符