公平视角下的宅基地流转浅析

1、2008年第8期国土资源情报一、问题的提出宅基地流转是指宅基地所有权、使用权在不同主体间的转移,宅基地所有权、使用权的取得可以是有偿的,也可能是无偿的。宅基地流转的主体主要有国家、村集体、农村居民和城镇居民,流转的形式包括国家征用、征收,村民从村集体取得宅基地使用权,村民之间转让宅基地使用权,村民跟非本集体成员间的宅基地使用权转让。对于前3种流转方式没有太大的争议,法律上有明确的规定。目前的主要争议是针对后一种宅基地流转方式的,即村民与非本集体成员间的宅基地使用权流转,本文所说的流转也是指这种流转方式。根据1999年土地管理法第六十二条规定:农村居民建住宅使用土地,不得超过省、自治区、直辖市规

2、定的标准。出卖、出租住房后再申请宅基地的,不予批准。对于“出卖、出租住房后再申请宅基地的,不予批准。”对这一规定有两种不同的理解:一种理解为只要出租、出卖住房后不再申请宅基地,就可以进行宅基地的出租、买卖;第二种理解为农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准,这是为了防止有的人多占土地建房后出租、出卖谋取不正当收入。国土资源部2004年11月2日印发的关于加强农村宅基地管理的意见规定:城镇居民不能购买农村的宅基地,国土资源管理部门也不能为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。由此可看出,政府部门更倾向于第二种解释。但随着城市住宅用地的紧张与住房价格的不断攀升,农村宅基地以

3、便宜的价格和充足的供应量引起人们的注意,宅基地隐性流转市场不断壮大,宅基地究竟能不能或该不该流转的争论再次白热化。二、有关宅基地流转的争论有关宅基地流转的争论主要有主张流转与反对流转两种观点。主张宅基地自由交易的理由综合起来主要有:第一,应当实行“同地同权”,禁止宅基地自由交易造成了同样用于居住目的的“城市建设用地使用权”和“农村宅基地使用权”不平等,是对农民手中财产的剥削;第二,农民发展需要资金的筹集,房屋作为农民重要的私有财产,是融资的重要途径,限制交易也就限制了农民融资的渠道;第三,禁止农村宅基地转让阻碍了农民到城市生活的可能;第四,城市出现了大量的低收入弱势群体,他们出现了向农村转移的

4、利益要求,禁止农村宅基地转让阻碍了他们以更广泛的方式改变生活的可能;第五,农村存在大量闲置的宅基地,既浪费资源又影响农村居民的生活,允许宅基地流转可增加宅基地整理资金,有利于宅基地管理;第六,随着农村经公平视角下的宅基地流转浅析*岳永兵(南京农业大学公共管理学院,江苏,210095*“构建国土资源保障科学发展新机制理论与实践”征文稿件,浙江国土资源推荐。收稿日期:2008-6-5作者简介:岳永兵,硕士研究生,南京农业大学公共管理学院,xiaoyuefeiren 。摘要:本文以公平视角,分别从禁止宅基地流转和允许宅基地流转两方面,分析了在城乡居民之间、集体成员内部所引发的公平问题。尝试寻求解决宅

5、基地城乡流转中所引发的公平问题。本文认为,现行文件规定“城镇居民不能购买农村的宅基地”是不公平的。农村居民可以到城市购买房屋,很多城镇居民也有到农村居住的意愿。建议允许宅基地与房屋分开流转,允许宅基地使用权随房屋灭失而消失。关键词:宅基地流转公平视角资源管理16国土资源情报济的发展以及城镇化的进程,现实中存在大量宅基地使用权的隐性流转,禁止农村宅基地转让落后于社会实践。反对开放宅基地流转市场的理由有:第一,宅基地的所有权属于集体,个人无权把宅基地使用权让渡于非本集体成员使用;第二,宅基地的流转会增加宅基地占用耕地的压力,不利于保护耕地;第三,住房和宅基地是农民安身立命的基本场所,允许宅基地流转

6、,农民在遇到急需用钱的时候,会卖掉房子,无家可归;第四,如果允许转让,一旦农民无法在城市立足,就会造成农民流离失所,带来社会问题,禁止自由交易可以保证农民在城乡二元经济体制下,自由进出城市,在城市生存困难时亦可回到农村。三、宅基地流转的公平视角分析公平有公正、不偏不倚、公平合理的意思,指对一切有关的人公正、平等的对待,下面将从社会公平的角度探讨宅基地的流转。1.城乡之间的公平我国1999年土地管理法第八条、第九条规定:城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。国有土地和农民集体所有的土地,可以依

7、法确定给单位或者个人使用。由此可见,不管城市居民还是农村居民,对于建房用地只有使用权没有所有权,城市居民购买的房屋或农村居民自建的房屋属于公民的合法财产。依据宪法规定,“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”。民法通则规定,“财产所有权是指所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益与处分的权利。既然农民依法对其私有房屋享有所有权,那么就依法享有对其私有财产占有、使用、收益和处分的权利。近年来诸多国务院文件禁止城里人到农村购买宅基地,这等于剥夺了农民对宅基地的处分权。物权法对宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利的时候,也有严格限制。同样是公民的合法财产,城市居民的房

8、屋可以自由流转,农村居民房屋在流转上却要受到限制。农村居民可以到城市购买房屋,城镇居民却不允许到农村购买房屋,是对城镇居民选择权利的剥夺,尤其是现在城市房价居高不下的情况下,很多城镇居民有到农村居住的意愿,国家的一纸禁令,排除了城镇居民到农村居住的可能。面对城镇日益高涨的房价,农村居民进可以到城市买房,与城镇居民竞争房子,退则可以回农村建房,选择最低的居住成本,这种单向的流动加剧了城镇居民买房的压力,对于城镇居民也是不公平的。2.同乡之间的公平宅基地作为农村集体所有的财产,是全体村民共享的财产,只要是村集体的成员就有合法享受公共财产的权利。当村民转让房屋时,宅基地使用权随房屋一同被转让,宅基地

9、的使用权让渡给了非本集体成员。在此过程中,宅基地出让主体对于集体所有财产的处置,没有考虑其他成员,导致宅基地处置权的不公平。房屋出让金的构成应包含宅基地使用权价格,若没有包含宅基地使用权价格,即宅基地使用权出让价格为零,个人把集体土地免费让渡于他人使用,是对集体财产的侵害;若包含宅基地使用权价格,则个人无偿从集体取得的宅基地使用权,却通过有偿转让从中获利,也侵害了集体利益。即使宅基地使用权人在当初取得宅基地时是有偿的,由于宅基地含有福利性质,若按照当初宅基地使用权取得价格转让,其宅基地转让价格是偏低的,也造成了集体利益的损失,个人利益的实现损害了大家的共同利益,对于集体其他成员是不公平的。从资

10、源配置角度看,宅基地对村民来说是由大家等量消费的(一户一宅具有福利性质;在宅基地供应充足的时候,彼此取得宅基地是非竞争的,但随着宅基地供应量的压缩,村民在取得宅基地的时候相互竞争情况显现,若有人把宅基地转让给非本集体成员,则本集体宅基地的面积减少,加大了集体其他人和后人依法取得宅基地的难度,对于集体成员和下一代是不公平的。四、宅基地流转的建议保护农村居民私有财产和保护集体利益陷入两难的境地,目前的法律法规主要通过牺牲个人利益来保护集体利益。这是非常时期的非常选择,即使如此也应把个人利益的损失降到最低,以下几点建议有助于帮资源管理172008年第8期国土资源情报助解决当前的困境:1.宅基地与房屋

11、分开流转农村居民拥有房屋的所有权和宅基地的使用权,农村居民房屋转让的同时宅基地使用权一起转让,宅基地受让人补交宅基地使用权出让金,出让金归集体所有。房屋的转让金归个人所有。这样个人和集体作为宅基地和房屋的所有权主体,都在经济上得到了体现。2.宅基地使用权随房屋灭失而消失规定宅基地受让人不准在宅基地上翻建、改建、扩建住宅,宅基地使用权随房屋灭失而消失,或规定宅基地的出让年限,受让人在房屋灭失后,宅基地被所有人收回,其间不得转让、出租、出售,保障集体成员代际间平等使用宅基地的权利。3.限制房屋转让条件严格执行一户一宅政策,对于不符合规定的宅基地禁止转让,并规定房屋转让的条件,规定新建成的房屋在几年

12、内(如10年不得转让,防止个人故意转让房屋从中牟利。参考文献1孟勤国.物权法开禁农村宅基地交易之辩J.法学评论, 2005,(42韩世远.宅基地的立法问题兼析物权法草案第十三章“宅基地使用权”J.政治与法律,2005,(53陈柏峰.农村宅基地限制交易的正当性J.中国土地科学, 2007,(84朱岩.宅基地使用权评释J.中外法学,2006,(1!印度国家矿业开发公司董事长Rana Som称,力拓公司即将与该公司就铁矿石勘探问题鉴定协议。Rana Som说:“双方将签订谅解备忘录,主要项目是开展铁矿石勘探。力拓公司期待着在印度开展铁矿石勘探工作。”按照该项协议,双方准备在印度以外以及印度次大陆上进

13、行铁矿石勘探。Rana Som说,NM DC公司将帮助力拓公司在印度勘查铁矿石。印度铁矿石年出口量大约为9000万吨,主要面向中国。印度的铁矿石出口大多为现货交易,除非另有大型供应商签订长期合同。Rana Som说,公司官员已确定了具体时间前往日本与买家洽谈铁矿石价格问题。2007年初,印度政府征收的铁矿石出口关税为:较高品位铁矿石为300印度卢比/吨,较低品位铁矿石为50印度卢比/吨,以此来限制铁矿石出口量,保持对国内钢铁业的供应量,而且印度的许多钢铁厂正计划扩大生产。印度矿山部2008年6月说,该部反对这种高额关税政策,并希望鼓励本国公司外销铁矿石。然而,印度政府正努力抑制本国激增的通货膨胀,故而说服国内钢铁公司从2008年