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文档简介
1、房地产金融练习题+答案第一局部.练习题第一章绪论一、单项选择题(每题1分。每题的备选项中,只有1个最符合题意。)1. 由于土地的稀块性而造成供束矛盾,而促使房地产价格上升,这一点决定了房地产资金具有 D 。A.回收期长B.风险性 C.运行的地域性 D.保值增值,性2. 土地的需求不断上升,而供给抑有刖性,这一特点决定房地产资金的(C )。A.回收期长 B.运行的地域性C.保值增值性D.风险性3. 房地产金融市场的主体构成要素包括居民、企业、金融机构和BoA.中A公司B.政府C.监管机构 D.行业协会4. 我国目前已形成以(D )为主的房地产金融体系°A.投资公司B.证券公司C.政府主
2、管部门D.各商业银行房地产信贷部5. ( B )是房地产金融的主要内容。A.房地产销伟贷款 B.房地产抵押贷款C.房地产租侈贷款D.房地产租赁贷款6. 由于房屋附着于土地上不能移动,比方上海的房地产需求就不能用武汉的工程去满足,因而房地产工程具有 A oA.地域性 B.非竞争性C.非流动性D.盈利性7. 某一房地产价格水平的上下,主要取决于C 。A.本地区房地产的供求状况B.全国房地产的供求状况C.本地区本类房地产的供求状况D.本类房地产的供求状况8. 房地产的(B ),决定了所形成的产品只能就地出侍和经营,因而具有明显的地域性。A.单件性B.不可移动性C.使用的长期性D.资金占用量大9. 一
3、般情况下所有的人却需要房地产金融提供效劳。这表现为房地产金融的D 。A.平安性 B.长期性 C.政策性 D.广泛性10. 房地产金融市场中货币市场的融资工具是(B )0A.长期贷款B.短期贷款 C.股票 D.长期债券11. 房地产金融市场的客体要索为(C )。A.中介公司 B.政府C.资金D.房地产企业二、多项选择题(每题2分。每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意。错选,此题不得分;少选,所选的每个选 项得0. 5分。)1. 房地产的形态有ABC:A、土地 B建筑物C房地合一 D附着物E定着物2. 开发性房地产金融赦劳,是指为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算等效劳的金融活动,其赦劳对象
4、是房地产的AB。A、经营者B建立者C、所有者D、购五者E抵押人3. 消费性房地产金融赦劳,是指为房地产的消费者提供各种金融效劳的金融活动,其效劳对象主要是CD等。A、经营者B建立者C、消费者D、购爰者E抵押人4. 房地产业延由房地产的ABCD 等多种行业构成的尻大的产业群,延国民经济中的重要行业。A开发B经营C销售 D效劳E居住5. 房地产业是综合性非常突出的产业群,其主要特点包括(ABCDJ :A房地产业投资大、借款多、周期长B房地产受区域因素影响较大C房地产具有投资和消费的双重性D房地产受国家政策与城市规划影响A次级 B可疑 C关注D损失3. 债务人无法足额归还债务,即使执行担保,也肯定造
5、成较大损失,这种贷款的风.险程度是B A次级 B可疑 C关注 D损失4. 伎务人的还款能力明显出现问题,完全依靠其正常营业收入无法足额归还债务,即使执行担保,也可能会造成损失,这种贷款的 风险程度是A A次级 B可疑C关注 D损失二、多项选择题1. 与银行其他信贷品种不同,个人住房贷款具有ABCE特点:A延银行主要消费信贷品种 B必须设立担保C根底是抵押权1)不可以实行证券化E业务具政策性且本钱较高、效益较好2. 目前,个人住房贷款归纳起来主要有以下类型ABC:A政策性个人住房抵押贷款B自营性个人住房抵押贷款C个人住房组合贷款D住房装修贷款E个人住房改造贷款3. 当前,我国个人住房贷款业务开展
6、环境ACDEA住宅业是我国新的经济增长点B城市化加速推升房价C住房制度改革有利于住房信贷开展D住房需求增长需要信贷支持E金融 开放需要业务创新三、填空题1. 目前我国个人住房贷款期限最长不超过W年.2. 贷款成数是指贷款额与所购住房购充价格之比。3. 月房产支出与收入比=本次贷款每月还款额+月物业管理费/月均收入4. 抵押率是指贷款额与作为抵押物的住房价值之比;质押率即贷款额与质物价值之比。5. 家庭年收入指家庭全体成员的工资、奖金及其他合法收入。其上下能说明家庭负债状况,也能间接地说明还债能力。四、名词解释个人住房贷款、借款人资信评估、房价收入比、贷款成数、抵押率、质押率、抵押物变现能力五、
7、简答题1. 简述个人住房贷款的概念、特点及种类。2. 简述个人住房贷款的发放程序。六、论述题1. 试述个人住房贷款的申请、审查和审批程序。2. 试述银行个人住房贷款的贷后检安内容与方式程序第五章房地产开发贷款一、单项选择题1. 借款人要求对贷款展期的,提出书面申请的时问应当在全部贷款到期前(A Al个月 B2个月 C3个月 D6个月2. 流动比率一般以(B1为最正确。Al:lB2:lCl:2D3:l3. 速动比率一般以C为好。A1:2B2:lCl:lD3:l4. 存货周转率反映存货,用来说明存货的。A周转次数、收益性 B运转次数、流动性C周转速率、平安性 D周转次数、流动性二、多项选择题1.
8、以下属于房地产开发贷款的操作流程的是ABDEoA递交申访、受理审爽B工程评估、评级授信C抵押登记、债务清偿 D核查审批、借款发放E贷后管理、收贷撤保2. 借款人申请房地产开发贷款的资格审炎要求证照齐全、资信条件好,其中的证照主要有ABCE 。A建立用地规划许可证B建立工程规划许可证C国有土地使用权证D房屋租赁许可证E建立工程开工证3. 房产开发贷软其特点是ABCDoA单项贷款规模大B受市场因素影响大C贷款对象较少1)风险性较高 E贷款收益率敢高4. 房产开发贷款具体的调炎包括ABCEDA对借款人资格的核查B调查核实工程情况 C核实确定担保方式D调查抵押物状况E借款人资金实际到位情况5. 房产开
9、发贷款审炎的主要内容包括(ABCE) °A调查部门提供的数据、资料是否完整B贷款投向是否符合规定C工程的评估情况D贷款是否合法、合理,贷款人是否可靠E贷款期限及担保的合法性、合规性、可靠性6. 评估报告是评估工作的最终成果,应以“实事求是、客观公正"为原那么,报告要求ACDEoA有事实、有数据 B有问题、有证据 C有分析、有结论D构造合理、重点突出 E简明扼要、条理清楚7. 工程的开发本钱构成包括ABCE oA土地费用 B前期工程费 C房屋开发费 D人工费用 E不可预见费和税费及其他8. 借款人非财务评价就是对借款人的根本情况进展必要的客睨评价,主要包括借款人的BCDE。A
10、主管部门、组织形式B历史沿革C产权枸成D职工人数及构成 E主要开发工程及业绩三、填空题1. 房地产开发贷款的审批要根据贷款审批权限及工程评估权限办理。2. 趋势分析法是将企业连续几年的会计报表的有关工程进展比拟,以观察企业财务状况、经营情况的变化,分析其变化原因并预测其 开展趋势。3. 流动比率是企业流动资产与流动负债的比值,它可以说明企业短期债务的偿债能力。4. 速动比率是速动资产与流动负债之比。所谓速动资产是指扣除存货后的各项流动资产。5. 弦利能力比率指标反映获取利凋的能力,它延用来衡量企业的能力和投资效益的指标,主要包括销倍利润率、投资利润率等指标。 在股份制企业,还应考核每股获利额、
11、市盈率等指标。6. 财务内部收益率要大于基准内部收益率,在基准内部收益率下,财务净现值要大于零。7. 贷款可以展期二次,展期期限不得超过原贷款期限的二至。四、名词解释房产开发贷款、贷款程序、工程评估、贷后管理五、简答题1. 简述房地产开发贷款的程序和流程。2. 房地产开发贷款的工程评估应包括哪些方面?3. 贷款银行对贷款人的评价应包括哪些内容?4. 房地产开发贷款贷后管理应包括哪些方面?六、论述题1. 试述房地产开发贷款的工程评估内容?第六章收益性房地产贷款一、单项选择题L如果有一个房地产投资工程是可行的,那么该工程未来的收益率必须大于或等于A 。A. 期望收益率B.内部收益率C.营业率D.保
12、本占用率2. 预测就是充分利用现有资料、信息求取C ) oA盈利 B贴现值 C未来期望收益 D未来值3. D是说明一投资工程能获取足够的收益、脂还债务和取得利润的可能性,它是借贷双方决策的关键囚索。A投资项测B估价C投资估算D可行性4. 某一房地产投资的风险,即资产的减值,是C风险。A个别 B系统性C非系统,性D组合二、多项选择题1. 房地产商业贷款的原那么有ABC。A.平安性B.流动性C.盈利性D.政策性E.无候,性2. 影响盈利水平的因素主要包括ABCD。A购置价格B未来现金流 C融资可能性及融资期限D税赋.3. 营业费用可以分成ABDEoA管理费用B消消耗用C租金D财产税及其他E维持费4
13、. 风险就延投资遇到同期望收益相反情况的可能性,分为ABCD:A甫业风险B金融风险C购置力风险1)流转风险5. 收益性房地产投资过程包括ABCDoA时机的发现 B初步预测C风险分析D粗略的投资分析 E收益的分成6. 影响房地产投资收益净收入的因索有(ABDE)。A利率水平B营业税C担保形式D财产税F:房地产税7. 决策者的个人因素对决策的影响非常重要,其中理性因素包括ACDE。A知识水平 B投资偏好C对社会的洞察力和判断力D对信息的处理能力 E经营管理水平8. 以下说法正确的选项是ABCEoA净营业收入就是营业收入减去营业本钱后的净值。B净营业收入是判断债务归还能力的标准之一C净营业收入也被称
14、为还债前收入D税前收入等于净营业收入减去债务E应税收入二净营业收入-折旧-利息三、填空题1. 收益性房地产投资经营主体可以是单一股东,也可以是组合性主体。2. “净收入乘数",即净收入提高的倍数,它说明在每盈利1元所付代价一样、利率保持一定的情况下,净收入提高所引起的房地产 价格升高的倍数。它能说明市场运行情况以及有无通货膨胀等。3. 最大毛收入等于出收面积和由市场供需所决定的单位面积租金的乘权04. 之所以称为终结而非佶价,是因为终结不仅包括销侈,同时还包括以融资。5. 资本化就是在一定利率水平条件下,由预测未来收入的财现值求算房地产价格的过程。房地产当前价值就是今后假设干年内预测
15、收 入的贴现值c6. 收入复原法的根本假设是:资产价值等于所有未来收入的现值。7. 将房地产价格与毛收入的比值定义为毛收入乘数。8. 净收入乘数是资本化率真正的倒数。9. 随着时间的推移,房地产需要一定的折旧。为了保证初始投资时的资产价值,每年都应从收入中抽提一局部来弥补建筑物损失,这 个过程可以称为资本重建。10. 保本点就是营业费用与债务之和同可能的毛收入的比值,它能说明抵押贷款的平安,性。11. 回收期是某一投资收曰原投资所需的年限,它延回收期间初始投资同年收益的比值“12. 现值盈利指教,即所有收益的贴现值与所有投资的贴现值的比值°13. 失败风险就延期望收益低于最低可承受收
16、益水平的可能性。9. 一项经营性房地产投资在经营终结时进展清算,所产生的各种收益用终结清单来表示,终结不仅包括销侍,同时还包括再融资。四、名词解释收益性房地产贷款、房地产评估五、计算题1. 某一工程第一年年初投入15000元,笫一年年末即收入2000元,笫二年到第四年都有5000元的收入。不考虑资金的时间价值,分别 考虑4.5%, 10%的折现率计算工程的可行性。(保存整数)解:1不考虑资金的时间价值M=2OOO+5OOO X 3-15000=2000 元该工程可行2考虑4.5%的折现率M=2000/(l+4.5%)+5000/(l+4.5%)2+5000/(1+4.5%y+5000/(1+4
17、.5%)七 15000=67 元该工程可行考虑10%的折现率M=2000/(1 + 10%)+5000/(1 +10%y+5000/(1 + 10%)3+5000/(1 +10%)七 15000=-1878 元该工程不可行六、简答题1. 简述影响收益性房地产投资及贷款决策的因素。2. 简述贷款人对贷款的评价应包括哪些方面的内容。3. 简述并比拟房地产评估中两种收益复原法。七、论述题1. 系统说明借款人评价与决策的过程、方法和内容。第七章住房公积金贷款一、单项选择题1. 住房公积金的管理机构是(D),这样既保证了住房公积金的运用平安,又可实现合理增值。A. 中国人民银行B.省、市人民政府建立行政
18、主管部门C. 住房公积金管理委员会 D.住房公积金管理中心2. ( C )年国务浣公布了?住房公积金管理条例?,对住房公积金作了明确的规定,包括住房公积金的缴存、提取、使用管理和监视等内 容。A. 1997 B. 1998 C. 1999D. 20003. 住房公枳金是为了推行住房商品化,实施房改政策而推行的政策性储蓄,它的一个重要特征是(C )A.风险性 B.自愿性 C.强制性 D.惩罚性4. 职工住房公积金按月缴存到住房公枳金管理中心委托的银行所设立的住房公枳金专户,职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低 于职工上一年月平均工资的(B )%。A. 3 B. 5 C. 6 D. 85. 新设
19、立的单位应当自设立之日起30 EJ内到住房公积金管理中心办理住房公枳金缴存赍记,并自登记之日起(B)日内持住房公积金管 理中心的审核文件,到受托银行办理住房公积金账户设立手续。A. 10 B. 20 C. 300. 406. 职工持证明向住房公积金管理中心申请提取住房公积金,中心应当自受理之日起(A)日内作出准予提取或不准提取的决定,并通知 申请人。A. 3 B. 5 C. 7D. 107. 职工、单位对住房公积金账户内的存储余额有异议,可申请受委托银行复核。对复核结果有异议时,可申请住房公积金管理中心重 新复核,受委托银行、住房公积金管理中心应当自收到申请之日起(A )日内给予书面答复。A.
20、 5 B. 10 C. 15D. 308. 从资金来源看,住房公积金贷款是一种(C )。A.信用贷款 B,基金贷款 C.委托贷款 D.无息贷款9. 住房公枳金在本质上是一种(I) )aA.信托贷款 B.按揭贷款C. 信用贷款 D.基金贷款10. 我国的住房公积金制度是配合城镇住房制度改革进展的制度性安排,已成为住房金融体系的重要组成局部,属于(C)。A.商业性住房金融B.福利性住房金融C. 政策,性住房金融D.保岸性住房金融11. (A )年我国率先在上海实行住房公积金制度。A. 1991 B. 1992 C. 1993 D. 199512. 新加坡中央公积金的储君利率和贷款利率采取(A )的
21、形式。A.固定利率 B.浮动利率C. 自有利率 D.银行利率13. 新加坡成功地解决了国民住房问题,它采取的住房金融制度类型是(C )。A.抵押银行制度B.合同储蓄制度C.住房公积金制度 D.住房合作社制度14. 缴存住房公积金的职工,在购套自住商品房时,可向住房公积金管理中心申访住房公积金贷款,中心应当自中访受理之日起 (C )日内作出准予贷款或不准贷款的决定,并通知申待人。A. 5 B. 10 C. 15 D. 3015. 住房公积金增值收益用于建立住房公积金贷软风险准备金的比例不得低于(C),具体比例由各省、自治区、直雄市财政厅确定。A. 40% B. 50% C. 60% D. 70%
22、16. 房地产保险产生的直接原因是(C )。A.房地产价值商 B.房地产寿命期长C.房地产面临的风险大D,房地产是根本生产生活必需品二、多项选择题1. 直辖市和省、自治区人氏政府所在地的市以及其他设区的市,应当设立住房公积金管理委员会,住房公积金管理委员会需履行的职 责有(CD )。A. 负责住房公积金的核算B. 负责住房公枳金的保值和归还C. 确定住房公积金的最高贷轶额度D. 编制、执行住房公积金的归集、使用方案E. 根据有关法律法规规定,拟订住房公积金的具体缴存比例2. 住房公积金制度在推动住房制度改革、加快租房建立,扩大住房需求等方面发挥巨大作用,表现为(ACDE )oA. 有利于筹集建
23、房资金B. 转变职工住房状况,防范房地产住房危机C. 促进住房消费的增长,活泼住房消费市场D. 推进住房分配货币化进程,提高职工买房的支付能力E. 利于引导居民调整不合理的家庭生活消费构造,抑制通胀3. 娥存住房公积金的职工在(ABDE )情况下,可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。A.离体、退休的 B.归还购房贷款本息的C. 建造、翻造、装修自住住房的D. 房租超出家庭工资收入规定比例的E. 户口迁移所在的市、县或者出境定居的4. 我国的住房公积金是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工 缴存的长期住房储金,归职工个人所有,并具有
24、(BDE)的特点。A.自觉性B.专用性C.福利性 D.强制性 E.互助性5. 以下说法错误的选项是(BD)OA. 每一个职工只能有一个住房公积金账户B. 单位应当于每月发放职工工资之日起10日内将单位缴存的和为职工代缴的住房公积金汇缴到住房公积金专户内C. 单位新调入的职工从调入单位发放工资之日起缴存住房公积金,月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例D. 新参加工作的职工从参加工作的当月起开场缴存住房公积金,月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例E. 单位应自单位合并、分立、撤销、解散或破产之日起3()日内由原单位或者清算组织到住房公积金管理中心办理变更或者注销登记
25、6. 住房公积金制度延一种特殊的储善制度,其特殊性表现在BDE ) oA.随意性B.限制使用C.以盈利为目的D.定向使用E.强制性三、 案例分析题(每题2分。由单项选择或多项选择组成。错选,此题不得分:少选,所选的每个选项得0. 5分。)(一)某单位职工准备购直一套商品房,用于自住,该职工猊有本人的个人住房公积金账户,待答复以下问题°1. 住房公枳金的本质属性是(C)。A.福利B.奖金C.工资D.劳保2. 住房公积金全部归职工个人所有,计入职工个人的住房公积金账户,用于(ABC )向住住房。A.建造B,翻建C.购置D.小修3. 我国的住房公积金缴存比例实行动态调祭机制,具体缴存比例由
26、城市住房公积金管理委员会拟订,经各级政府审核后,报省、自 治区、直辖市人民政府批准后执行,一般不得(A )。A.低于5% B.高于5% C.低于8% I).高于8%4. 住房公积金制度是一种社会综合保障制度,住房公积金管理费用率是(D ),A. 当年管理费用支出额i(住房公积金支出额X住房公枳金增值收益率)X1(X)%B. 当年管理费用支出领:(住房公枳金当年归集额X住房公积金弟集率)X100%C. 当年管理货用支出额-(住房公积金当年实际缴存额X住房公积金增值收益率)X100%D. 当年管理费用支出额亏(住房公积金当年归集额X住房公积金增值收益率)X100%5. 住房公积金贷款与一般个人住房
27、贷款有(ABDE)的区别。A.性质和资金来源不同B.贷款对象有所不同C.抵押人和贷款风险不同 D.贷款条件有所不同E. 住房公积金贷款利率比个人住房贷款利率优惠(-)1. C 2. ABC 3. A4. D 5. ABDE四、名词解释住房公积金、住房公积金制度、住房委员会、住房公积金食款五、简答题1. 简述住房公积金制度的概念、特点。2. 我国住房公积金是如何管理的?3. 简述住房公积金贷款的贷款程序。4. 简遂住房公积金贷款的担保形式、特点和操作流程。六、论述题试述我国住房公积金制度的历史、现状及面临的问题。第八章房地产保险一、单项选择题1. 房地产抵押贷款保险的目的延保护(C)。A.孑氐押
28、人的利益B.保险机构的利益C.放款机构的利益D,开发商的利益2. 有一房主向甲保险公司投保该房屋火灾保险,保险金额是80万元,同日向乙保险公司投保该房屋火灾保险,保险金额为18()万 元,其房屋价值为250万元。假设发生火灾事故,被保险人最多能得到(C)万元损失赔偿。A. 80 B. 180 C. 250 D. 2603. 在贷款合同期内,由于市场利率变动而导致借软人提前归还贷款,发生理性违约,贷方会因此遭受损失而形成(C)。A.流动风险B.违约风险C.利率风险 D.提前还款风险4. ( B )是房产保险人与投保人之问签订的正式保险合同,是最完整的保险合同形式。A.批单 B.保险单 C.保险凭
29、证一 D.投保单5. 个人住房担保贷款为组合贷款的,抵押人在办理抵押物财产保险时应明确(D )为保险的第一受益人.A.抵押权人 B.商业银行C.贷软委托人 D.住房公积金贷款委托人6. 被保险房屋发生保险事故是由“第三者”造成的,保险人可以先按合同向投保人赔偿,然后代表投保人向“第三者”行使索赔权, 这种权利称为(D )。A.间接索赔权B,后续求偿权C.代替求偿权D.代位求偿权7. 进展房屋投保时,被保险房屋的价值(D )。A.由保险机构认定B.根据市场价值确定C.根据购置时价值确定 D.由专业评估机构经评估确定8. 受风险不同的影响,房地产开发企业发行的债券利息率一般应(A )政府债券的利息
30、率。A.高于 B.低于 C.等于 D.不高于9. ( C )是在保险单或保险凭证未出具之前,房地产保险人或保险代理人向房产投保人签发的证明房产保险人已经承保的书面证 明。A.投保单 B.批单 C.暂保单 D.保单10. 以房屋作为标的物的保险延一种(A )。A.财产保险 B.信用保险C.实物保险 D.价值保险11. 由于抵押物产权问题而产生的风险是(C )。A.抵押物价格风险B.抵押物风险C.抵押物产权风险D.抵押物违约凤险12. (D )是房地产保险投保人、保险人在意思表达一致根底上的法律行为。A.房地产保险合同的变史B.房地产保险合同的终止C.房地产保险合同的履行D.房地产保险合同的订立1
31、3. 保险是通过有关组织的资金运作,使面格特定危险的人以一定的代价获得( D 。A.实物产权B.权利保障C.额外收益D.经济保障14. 房地产保险中,投保雇主责任保险的是A 。A.房地产开发商、承包商 B.施工人员C.房屋购置者 D.房屋出租人15. 房地产保险的被保险人或受益人在发生约定的保险事故时,根据合同向保险人提出保险金赔偿要京的法律行为称之为D。A.赔偿B.索取C.理赔 D.索赔16. ( B )是与房地产保险合同有经济利益关系,而不一定直接参与房地产保险合同的订立的人。A.当事人B.关系人 C.辅助人 D.经纪人17. 判断保险事故与保险标的损失之间的因果关系,从而确定保险赔偿责任
32、的根本原那么是保险中的 D 。A.最大诚信原那么 B.保险利益原那么C.补修原那么D.近因原那么18. 在房地产保险中,保险标的损失属于保险责任内的损失,且依法应由第三者承当赔偿责 任,那么D °A. 保险人无需赔偿,但保险人可进展代位追偿B. 保险人不必赔偿C. 保险人进展赔偿后,可进展物上代位D. 保险人进展赔修后,可进展代位追修19. ( A )是以自己的信用为保险标的,要求保险人担保自己的作为或不作为的一种保险,承保的是自己不能履行合约时给债权人造 成的损失。A.保证保险B.房地产信用保险C. 职业责任保险D.预付款保险二、多项选择题1. 房地产保险合同终止是指保险合同成立后
33、因法定或约定的事由出现而使房地产保险合同当串人的权利和义务消灭的法律事实,包 括出现以下(ABCD )情况,房地产保险合同终止。A.自然终止 B.履约终止 C.合同无效D. 合同解除E.变更终止2. 保险责任是房地产保险人根据保险合同的规定承当房地产被保险人经济损失补偿或人身保险金给付的责任,房地产保险责任包括 (ABCD )0A.责任赔偿 B.费用负担 C.保险金给付D. 损害赔偿 E.人道主义赔偿3. 房地产保险的保险费是投保人按一定的保险条件,取得保险人的保障,向保险人交付的价金,而制定房地产保险费率应遵锵的原 那么有(ABDE )oA.保证偿付能力的原那么B.促进防实防损的原那么C.
34、老实信用的原那么D.费率相对稳定的原那么E, 公平合理的原那么4. 投保人在办理房屋投保手续时,应一次性交清保险费,保险费是保险合同生效的重要因素,保险费数额取决于(ABC)oA.保险费率 B.保险期限 C.保险金额D. 保险种类保险标的物类型5. 已经投保的房屋,遭到以下(BD )怖况时,保险公司应予以赔偿。A.地震 B.火灾烧毁 C.战争破坏 D.泥石流冲毁E. 核反响污染6. 从严格意义上来说,房地产保险可按保险对象划分为(BCD )。A.房地产价值保险 B.房地产人身保险C.房地产责任保险D.房地产财产保险E. 以上均是7. 以下(ABCE )等事故发生时,所造成的损失由保险公司负责赔
35、偿的险种为房地产财产损失保险。A.慕雨 B,寂风 C.火灾 D,遭窃 E.爆炸8. 根据风险成因来划分,房地产住房掘押贷款风险可分为(BCDE )oA.利率风险 B.信用风险C.贷款条件风险I).抵押物处分风险E.抵押物价格风险9. 房地产保险的作用是(BCE)OA. 促进住房消费的增长B. 意外不幸,实现经济补偿C. 增强投保人的信用,促进资金融通D. 抑制通货膨胀E. 为抵押二级市场的开展提供了坚实的根底10. 保险单的主要内容为(BCE )。A.投保方式 B.保险标的 C.保险期间D. 投保途径E.保险价值11. 如果允许(ACD )参与到房地产金融市场体系中,将有利于整个房地产风险的分
36、散。A.保险公司 B.律师事务所 C.投资基金D.住房公积金 E.会计师事务所12. 最大诚信原那么的内容包括BDE oA.老实 B.告知C.信用 D.保证 E.弃权与制止反言13. 个人购置住房可选择的房地产保险种类有ABE )。A.家庭财产保险 B.房屋j氐押贷款保险 C.公众责任保险 I).预付款信用保险房地产买方保证保险三、名词解释保险、房地产保险、保险合同、房地产保险产品四、简答题简述保险的含义、特征、性质、职能和作用。简述保险的四种根本原那么。简述保险合同的含义、特征和要素。简迷房地产业务保险的内容。房地产保险是如何运作的?第二局部.答案第一幸名词解释房地产:房地产是指土地、建筑物
37、及固着在土地、建筑物上不可别离的局部及其附带的各种权益。金融:是指以银行为中心的各种形式的信用活动以及在信用根底上组织起来的货币流通。资金清算:是金融机构之间办理资金调拨、划拨支付结算款项,并对由此引起的资金存欠进展的清偿。房地产业:是由房地产的开发、经营、销售、效劳等多种行业构成的庞大的产业群,是国民经济的重要组成。房地产金融:1、广义上是利用各种可能的方法、工具为房地产业各相关部门筹集、融通、清算资金,提供相应效劳的所有金融活 动。2、狭义的是金融效劳于房地产业的行为。3、本课程的概念不包含资金清算局部的广义房地产金融,特别是指与房地产经营有关的金融行为。开发性房地产金融效劳:为房地产的开
38、发经营提供融资、筹资、结算等效劳的金融活动,对象为经营者、建立者 消费性房地产金融效劳:为房地产的消费者提供各种金融效劳的金融活动市场化房地产金融效劳:是指围绕着房地产市场,为广阔的金融市场参与者提供全方位金融效劳的金融活动。房地产市场的区域性:房地产具有地区性和不可移动性,仅能供给一定区域范围的市场,满足一定区域范围客户的需 求。住宅合作社:是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体,属集体合作性质。它是以建房资金融通及储蓄、建立和管 理一体化解决住房问题的合作社。房地产业:是由房地产的开发、经营、销售、效劳等多种行业构成的庞大的产业群,是国民经济的重要组成。 公积金:公积金制度:是包含医疗、退
39、休和住房等各种社会保障功能的制度安排,也是强制性的社会制度 简答题1、简述房地产业的特点及其重要性。1)房地产业投资大、借款多、周期长2房地产受区域因素影响较大3房地产具有投资和消费的双重性4房地产受国家政策与城市规划影响2、简述房地产金融的作用。1)房地产金融是房地产业开展的保障,房地产的开发、销售等都是在金融部门的支持下进展的。2)房地产金融政策是房地产宏观调控的重要手段,房地产金融被称为房地产市场的“调节器”。3房地产金融足引导房地产消费、促进住房制度改革的有效途径。4)房地产金融政策调整储耆、投资和股市间的关系。3、简述房地产业同金融业的关系。按照现代经济理论,金融业是符号经济的代表,
40、房地产业属于实体经济,但二者的关系非常密切,相互作用、相互联 系、相互依赖:1房地产业越兴旺,与银行业的关系就越密切,依赖性越强2房地产业与银行业相互促进3)房地产业的不良开展会影响金融业的正常运行,实践证明,在房地产业的景气周期中,受影响最突出最深刻的就 是银行金融效劳业。4、简述国外房地产金融开展的三种主要形式。1建筑业协会Building Society是房地产金融业最初的专门形态,实质是“互助"和“集资建房",最初是地方性组织, 后来逐渐开展成为全国性组织,变成具有银行储蓄、贷款功能的金融机构。2 土地开发银行是有重要的政府参与或规制的房地产金融效劳,其开展经历了三
41、个阶段:a.早期阶段1769-1849土 地开发银行的核心是土地,最重要的主体是地主,政府强制地主参加,同时出资并参与管理、监视,地主以其土地 作抵押取得贷款进展土地开发经营,效劳于一定地区的民众b. 中期阶段1850-1873取消了原来只有地主才能参加的限制,并开展了抵押土地证券化,还是主要为本地居民效 劳。c. 后期阶段1874中央银行成立,地区性的土地开发银行也因中央银行中的土地开发银行功能的表达而得以形 成链条式的构造,开发规模和周期都有了长足的开展。3公积金制度始于1955年,是包含医疗、退休和住房等各种社会保障功能的制度安排,也是强制性的社会制度。5、简述我国房地产金融开展历程。建
42、国以来,我国房地产和房地产金融的开展经历了三个特征非常鲜明的阶段:1住房建立资金管理阶段C1949-1978年方案经济时期:福利住房制度是国家将应发放给职工的住房费用,集中 统一使用,建造房屋,然后分配的过程。50年代后期提出自建公助,六七十年代国家对住房投资的重视程度继续降低,越来越重生产,轻生活2房改金融阶段(1978-1990年1978年后我国开场住房制度改革,经历了前期探索、租金改革、筹资模式改革和 房地产金融市场化改革等不同改革阶段前期探索阶段企业单位和国家、地方政府都不堪重负,改革成效非常不满意。 租金改革阶段,最终促成了住房制度的全面改革,使房地产金融进入到住房建立、分配、消费的
43、各个环节。这个时期 房地产金融主要以房改金融为特点3市场化房地产金融阶段90年代以后房地产的大规模开展有力地促进了房地产金融的开展成长,使我国的房地 产金融进入了市场化阶段。6、分析我国房地产金融开展中存在的问题,并提出解决思路。房地产金融市场的资金来源单一,必然造成风险单一,非常容易形成非周期性系统性风险。房地产贷款品种可选择性差房地产金融市场的法律体系不完善房地产金融市场发育滞后银行的经营机制有待转变房地产金融风险意识有待提高解决思路1房地产开发的预先介入机制。2)全程管理机制。3科学决策机制。4呆坏账预警处理机制。5建立科学决策的方法和指标。7、简述成熟的房地产金融市场的标志。完善的法律
44、体系 完善的市场构造 丰富的市场产品 大规模的交易 高效的市场效率严格的风险管理第二章名词解释房地产周期:汇率:就是一国货币对别国货币的汇兑比率。利息:对借款人来说就是资金占用的本钱,而对放款人来讲就是借出资金获得的补偿即收益。利率:是资金占用的单位本钱即价格。名义利率票面利率:借贷双方在订立合同时共同约定的利率。从借出资金一方而言,利率反映了资金的时间价值, 实际上利率就是到期收益率。利率集:就是名义利率的组成,即在名义利率中到底包含了哪些利率。从放款人的角度来说,也就是资金收益到底由 哪些局部组成;而从借款人的角度,那么是其借款本钱到底包含哪些。实际利率:是名义利率经实际或预测的货币购置力
45、变化校正后的利率,是借款人所付利息率减去通货膨胀后的利息水 平,即贷款人所取得的利息或利润减去通货膨胀后的利息率水平。期限构造溢价:因期限差异造成的利率差异未来值:就是存款经过一段时间后的价值,包括本金和利息。净现值:各期未来收益财现值总和与初始投资的差。资产收益率:是指该项资产所有净营业收益总额与该项资产价值总额的比值,说明整个资产的收益水平。计算公式:资产收益率二净营业收益/资产价值二营业收益-经营费用/资产购置价格权益收益率:是股东所占权益对应的收益水平,在房地产中是专指按揭贷款借款人所拥有的权益自有资金的收益 水平,其数值为税前收益与自有资金的比值,即:权益收益率二税前收益/自有资金=
46、净营业收入-年还款额/自有资金有效内部收益率:是指能使房屋的未来收益与其终值即房屋的处置价之和的贴现值等于现值的贴现率。信贷:是借款人由于自己的良好市场信誉,在没有任何其他承诺仅以借款合同的约定就获得银行一定数量的贷款的融 资活动。是借款人与银行之间发生的“纯信用”关系。担保贷款:是银行为了保证自己的资金的平安,在贷款时除借款人的还款承诺之外附带更加严格的条件的借贷活动。 是借款人与银行之间发生的“泛信用”关系。保证贷款:保证贷款狭义的担保贷款在借款人出现违约时,由第三人担保方提供保证和代偿的贷款方式; 质押贷款:是指借款人或第三方将等价的各种权益凭证交给贷款银行作为贷款还款的保证而产生的借贷
47、关系 抵押贷款:抵押贷款是指房屋所有人或购置人将房屋或预售房屋作为自己归还贷款或履行合同的担保而进展的借贷关 系,是担保贷款的特殊方式之一。一般地,以完全权益的房屋作抵押的称为“抵押贷款",以非完全权益的房屋作抵 押的称为“按揭贷款”mortgage。简答题1. 简述影响房地产金融市场的社会经济因素。通货膨胀的变化、银行利率的变化、所得税法的变化、货币汇率的变化、日用品价格的变化房地产证券和其他投资工具回报率的变化、金融政策、社会福利制度2. 说明利率、船现率、现值、未来值的概念及其计算方法计算方法见PPTL利率:是资金占用的单位本钱即价格。贴现率:由于资金具有时间价值,一笔资金假设
48、干时间之后的价值购置力与现在的价值购置力是不同的,二 者的比值就是贴现率。现值:资金的未来收益通过贴现的方法换算成现在的价值量就是其现值,即时间为零时的价值堇。未来值:就是存款经过一段时间后的价值,包括本金和利息。3. 如何准确界定资产收益率、权益收益率和有效收益率的概念?资产收益率的变化主要取决于资产房地产)的收益水平变化;权益收益率的变化既取决于资产房地产的收益水平,也取决于资产房地产中按揭购房者的权益比例首次 付款比重与已归还贷款比重之和。有效收益率是购房者实际能取得的收益率,所有又称为内部收益率。4. 如何准确界定信贷、担保贷款和抵押贷款的概念?E房地产投资收益性率高6. 根据我国房地
49、产资金的来源和金融机构的作用,可以将我国的房地产金融开展分成BCD等特征非常鲜明的阶段A房地产金融萌芽阶段 B住房建立资金管理阶段 C房改金融阶段 D房地产金融阶段E房地产调控阶段7. 般认为,成熟的房地产金融市场应该具有ABDE特征:A完善的法律体系 B完善的市场构造 C较低的贷款利率 D丰富的市场产品和大规模的交易 卜:高效的市场效率和严格的风险管 理8. 目前我国的房地产金融市场极为不标准、不成熟,存在许多急需改进的地方。概括来讲有ABCD:A资金来源单一 B贷款品种可选择性差 C法律体系不完善 D市场发育滞后 E人民银行经营机制有待转变9. 房地产金融是指为房地产生产、流通、消费而筹集
50、、融通、清算资金的所有金融行为的总称,其主要特征包括(BCD)oA.宏观性 B.多样性 C.长期,性 D.平安,性E.风险性10. 以下属于房地产金融的业务种类的是(ACDE )。A.房地产信托B.房地产股票 C.住房储蕾业务D. 房地产抵押贷款 E.房地产开发与经营贷款11. 从经济适用住房的经济属性看,经济适用住房是一种(BCE )。A.福利房 B,商品房 C.微利房 D.集资建房E. 面向中低收人家庭出佶的住房12. 金融机构应当成为房地产业的(BCD )。A.决策中心B.信贷中心C.结算中心I).信息中心E.研究开展中心三、填空题每空0.5分)1-房地产是指土地、建筑物及固着在其上不可
51、别离的局部及其附带的各种权益。2. 房地产由于其特点即位置的因定,I生和不可移动,I生,在经济学上又被称为不动产。3. 金融是指以银行为中心的各种形式的信用活动以及在信用根底上纽织起来的货币流通。4. 消费性房地产金融赦劳,放根本的产品就是按揭和保险。5. 市场化房地产金融效劳,是指围绕着房地产市场,为广阔的金融市场参与者提供全方位金融效劳的金融活动,其效劳对象是形形色 色的市场参与者。6. 目莉,我国调控房地产业的措施以行政命令为主,并辅以一定的法规和经济措施°7. 在西方国家,主要是通过金融、税收等政策措施间接调控房地产市场。8. 住宅合作社是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体
52、,属条体合作性质。9. 2003年8月份,国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业。2004年3月,“831”大限提高拿地“门槛”,房地产调控开场。10. 2021年4月份,在国内各大城市房价狂叙的靖形下,在一季度GI)P增长超过11%的前提下,中央终于下定决心,对房地产市 场进展史上最严厉的宏观调控,出台?国十条?,提出限制异地购房、二套房贷标准大幅提宏等具体可执行性的措施“四、名词解释每个3分)房地产、金融、资金清算、房地产金融、开发性房地产金融效劳、消费性房地产金融效劳、市场化房地产金融效劳、房地产业、房地 产市场的区域性、住宅合作社、公积金制度五、简答题每题5分)1. 简述房地产业
53、的特点及其重要性。2. 简述房地产金融的作用。3. 简述房地产业同金融业的关系。4. 简述国外房地产金融开展的三种主要形式。5. 简述我国房地产金融开展历程“6. 简述成熟的房地产金融市场的标志。六、论述题每题10-15分7. 分析我国房地产金融开展中存在的问题,并提出解决思路。第二章房地产金融根本知识一、单项选择题1. 土地及房产价格长期上升的趋势以及房地产适于充当抵押品的特性,决定了房地产抵押贷款的(A )o壁就是借款人由于自己的良好市场信誉,在没有任何其他承诺仅以借款合同的约定就获得银行一定数量的贷款的融 资活动。是借款人与银行之间发生的“纯信用”关系。担保贷款是银行为了保证自己的资金的
54、平安,在贷款时除借款人的还款承诺之外附带更加严格的条件的借贷活动。是 借款人与银行之间发生的“泛信用”关系。抵押贷款是房地产金融业务中最主要的内容,牵涉面广,需注意的细节多,贷款周期较长,管理比拟复杂。5. 简述信贷与抵押贷款的关系?信贷与寸氐押贷款都是借贷关系,但二者有着重要的区别:信贷以借款人的信誉和经济实力为还款保证,才氐押贷款以借款人的物业价值为还款保证;抵押贷款的平安性要高于信贷,即信贷不容易,而抵押贷款较容易;房屋的不可移动性、价值稳定性使其抵押比例可以较高,从而使房屋的按揭业务成为普遍的住房消费的实现手段。6. 设定抵押的条件是如何规定的? 可设定为抵押物的房地产包括:依法通过出
55、让、转让方式获得的国有土地使用权;企业、公司、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、自用住宅等建筑物;依法获得的房屋期权;依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物; 依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等地的土地使用权。7. 不可设定抵押的房地产有哪些?权属有争议或不清的房地产;(2)已依法公告在国家建立征用拆迁范国内的房地产;用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;列为文物保护的古建筑,有重要纪念意义的建筑物;被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产;(6)未依法登记领取权属证书的房地产;未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产;行政机构所有的房地产,政府所有、代管的房地产;耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律允许j氏押的除外;(10)划拨土地使用权。8. 设定抵押时的考前须知有哪些?我国房地产的产权构造复杂,在产权多元化或产权不全的房屋设定抵押时应注意以下问题:共有房屋可以2氐押,但需经其他共有人书面同意。已出租房屋可以抵押,但需尽告知义务,租赁合同继续生效;目前公房不
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