个人理财规划之买房规划案例

1、新婚夫妇的购房方案戴先生，30岁，月收入8000元；妻，28岁，月收入6000元。两人年终奖金都可多领 一个月。根本支出：生活费5000元，孝养金1000元，交际开支1500元，年度旅游支出 3000元，每 月固定归还小额信用贷款500元，基金定期定额投资 1500元，保险费支出200元。目前资产：股票型基金20000元，定期存款10000 利率4%，活期存款5000元。问题：1、现阶段是选择租屋或购屋划算？2、如果3年后自行购屋，不知可行否？又该怎样进行准备？、财务状况及分析首先来看该家庭的资产负债情况:资产负债表资产负债工程金额占总资产工程金额占总资产现金，活期存款5,00014%信用卡/

2、信贷应付款6,00017%定期存款10,00029%负债总额6,00017%共同基金20,00057%净资产资产总额35,000100%净资产总额29,00083%目前负债比率只有17%根本财务状况尚称稳健良好，但整体资产属性偏保守，而负债 工程中全是消费性贷款， 贷款利率远远高过于存款利率，未来应优先考虑以手边存款清偿此项负债。其次，简要分析一下该家庭的现金流量:现金流量表类别工程金额百分比说明收入先生年收入7800059.8%夫收入奉献度太太年收入5200039.9%妻收入贝献度工作收入130,00099.7%工作收入依赖度理财及其它收入4000.4%替代收入来源年度总收入130,4001

3、00%支出生活消费支出94,00072.1%消费率偿债支出6,0004.6%财务负担率保障型保费支出2,4001.8%年度总支出102,40078.5%支出比率结余总结余可储蓄额28,00021.5%储蓄率还本投资额18,00013.8%固疋储畜方案自由储蓄额10,0007.7%自由储蓄率每月支出结构分析表消费生活支出细项金额占总消费支出%食2,00026.7%衣送洗，一般添购1,00013.3%住房租，水电气， 1,00013.3%行交通费，油钱1,00013.3%交际费1,50020.0%奉养长辈1,00013.3%消费生活支出小计7,500100.0%从收支结构来看，年度净结余为正数，支

4、出比率78.8%,可储蓄率21.2%,属偏低范围。收入全来自于工作收入，理财收入不多，要注意到收入中断可能造成的冲击。支出方面，财务负担率并不高低于20%，但消费率高达 72.1%，有过度消费之虞，且外食与交际费用合计高达生活支出的46.7%，略嫌偏高，应考虑节流。、购屋或租屋评估1、租屋的净现金流现值=-48,000 /( 1.03 )- 48,000*1.06 /( 1.03A2 )- 480,00* (1.06A2 )/( 1.03A3 )-48,000* ( 1.06A3 )/( 1.03A4 )- 48,000*(1.06人4 )/( 1.03人5 )=-46,602 - 47,95

5、9 - 49,356 - 50,794 - 52,273=-246,984 元。2、购房的净现金流现值购屋自备 20 万元，贷款利率 4.5%， 20 年房贷，每年本利摊还额 =贷款金额 60 万/标准 年金现值系数 13.00794 n=20， i=4.5 =46,125.67 元。5年房贷支出总现金流量现值=-每年本利摊还额*房贷支出年金现值倍数n=5, i=3 4.580= - 211,242 元。假设 5 年后售屋：当时房价 =80 万*复利终值系数 XXXn=5， i=8 =1,175,462 元。当时房贷本金余额 =-每年本利摊还额 46,125.67* 房贷支出年金现值倍数 n=

6、15， r=4.5 =495,369 元。当时售屋净所得=1,175,462 - 495,369=679,993 元。售屋所得现值 n=5， i=3 =586,567 元。购屋净现金流现值 =自备款 -200,000 +5 年房贷支出总现金流量现值 -211,242 + 售屋所得现值 586,567 =175,325 元。3、结论因为购屋净现金流 175,325 -租屋净现金流现值 -246,984 =422309元0 目前购屋合算4、贷款额度概算理想房子三年后价格 =800,000* 复利终值系数 1.25971 n=3， i=8 =1,007,768 元。房价*25%=届时需自备金额 25

7、1,942 元。房价 *75%=届时需贷款金额 755,826 元。5、购房能力评估A. 自备款额度评估在其它条件不变的情况下，目前可能用作自备款来源有两部份：1依资产负债表，现有净资产可投入=金融资产-消费负债=29,000元。2依现金流量表，未来每年可再投入=年度总结余可储蓄额 28,000+已清偿消费负债6,000=34,000元前项已经扣除。三年后总储蓄额度=29,000*复利终值系数1.33100 n=3，i=10+34,000* 年金终值系数 3.31000 n=3，i=10112540=38,599+112,540=151,139 元自备款金额 251,942 元。自备款准备尚缺

8、乏，差额 =100,803元。B. 每年偿债能力评估已清偿消费负债 6,000元后，每年度总结余可还房贷金额28,000+6,000=34,000每年摊还金额 58,105元。每年偿债能力尚缺乏，差额 =24,105元。结论：前述购屋方案无法以目前收支结构达成。C. 如何调整收支自备款缺乏局部，每年需要多储蓄额度=100,803/年金终值系数3.31000 n=3，i=10=30,454 元。房贷归还局部，每年差额 =24,105元。故，未来三年，每年比现况需多储蓄金额=30,454，=每月多储蓄2538元即可。购屋之后，每年比现况需多储蓄金额=24,105=每月多储蓄2021元即可。建议减少交际费支出及不必要的娱乐支出，或寻找薪资更高的工作时机。6、投资组合调整现有资产与未来的储蓄，将股票基金的比重提高至少到七成左右。以下的组合仅供参考，并非唯一答案，报酬并非保证，波动风险仍需纳入考虑工程金额目前占金融资产组合比重预估报酬率加权预估报酬率建议调整后百分比调整后加 权预估报 酬率活期存款5,00014%2.5%0.35%0.00%0.00%定期存款10,00029%4%1.16%5.00%0.20%债券基金00%6%0.00%25.00%1.50%股票基金20,00057%12%6.84%70.00%8.40%调整前投调整后投资组合报8.35%资组合报10.1%酬