深圳房地产月度统计分析报告4月

1、深圳房地产月度统计分析报告（09年4月）来源：szhome新闻与研究部  作者：吴上锦  张粉层目录第一部分：第一季度深圳宏观经济数据第二部分：土地市场 第三部分：新房市场 一、供应分析 1、新增供应量分析 2、新增预售分析 二、成交分析 附：深圳市各行政区08年4月09年4月新房成交走势图 三、4月份楼盘成交龙虎榜TOP10 第四部分：二手房市场 一、挂牌情况分析 1、4月份各区二手住宅挂牌均价 附：深圳市各行政区08年4月09年4月二手住宅挂牌均价走势图 2、4月份各区二手住宅租金均价 附：深圳市各行政区08年4月09年4月二手住宅租赁均价走势图 二

2、、成交分析1、4月份全市二手商品房成交概况附：深圳市08年4月09年4月二手商品房成交套数走势图 2、4月份二手房、新房成交比较 第五部分：小结第一部分：第一季度深圳宏观经济数据一季度深圳经济在国际金融危机的冲击下仍保持较好的增长态势，并朝着积极的方向发展。初步核算，一季度全市生产总值1740.90亿元，同比增长6.5%，略高于全国6.1%的增幅。其中第一次产业增加值1.55亿元，下降12.3%；第二次产业增加值781.46亿元，增长0.9%；第三次产业增加值957.89亿元，增长11.8%。工业生产开始回升，一季度全市规模以上工业增加值618.66亿元，同比增长0.2%。固定资产投资增速提高

3、，一季度全社会固定资产完成投资252.51亿元，同比增长8.9%，其中房地产开发投资70.09亿元，下降23.4%。消费市场增幅稳定，一季度全市社会消费品零售总额619.67亿元，增长12.3%。值得欣喜的是，受金融危机影响严重的外贸进出口降幅在第一季度收窄，一季度全市进出口总额518.44亿美元，下降19.4%，其中出口总额322.08亿美元，下降15.3%，进口总额196.36亿美元，下降25.4%。市场消费价格回落，一季度居民消费价格比上年同期上涨0.2%。第二部分：土地市场根据深圳房地产信息网的监测，2009年深圳市第一块居于用地于4月29日成功出让，该地块为位于龙岗龙城街道的编号为G

4、01020-0204和G01020-0205的两块居住用地，以捆绑的方式出让，总用地面积77725.99平方米，总建筑面积30.9万平方米，由深圳市尚模发展有限公司以8亿元竟得，折合楼面地价2586元/平方米。第三部分：新房市场一、供应分析1、新增供应量分析根据深圳房地产信息网的监测，随着楼市的不断回暖，成交量的稳定，刚性需求的集中入市，开发商也加快了项目的推盘量，4月份全市总推售面积89.4万平方米，环比增长1.4倍，总推售套数8631套，环比增长1.2倍，特区内共推售4380套/35.3万平方米，环比增长3.5倍/4.5倍，特区外共推售4251套/54.2万平方米，环比增长43%/72.9

5、%。4月份全市共有15个项目开盘（或加推），除圣莫丽斯3期和振业城为高端项目之外，其余项目均为普通住宅，关内项目均价集中在12000-16000元/平方米，关外项目均价集中在6800-10000元/平方米，入市项目户型丰富，包含1-4房不同面积的各类户型，为广大置业者提供广阔的选择空间。区域分布方面，罗湖区有两个项目开盘（或加推），总推售面积6.6万平方米，总推售套数697套，南山区共有4个项目开盘（或加推），多集中在前海区域，总推售面积28.6万平方米，总推售套数3683套，宝安区共有3个项目开盘（或加推），总推售面积9.7万平方米，总推售套数691套，龙岗区共有6个项目开盘（或加推），是本

6、月新推楼盘数量最多的区域，同时也是推盘量最大的区域，总推售面积44.5万平方米，总推售套数3560套。2、新增预售分析根据深圳房地产信息网的监测，为迎接五一楼市传统旺季的到来，开发商积极备战，加快项目开发步伐，力争在四月份取得预售证，借“五一”小长假入市，赢取市场先机，和前几个月份相比，四月份新项目获批量明显增大，全市总批售面积60.8万平方米，环比增长58%，总批售套数7245套，环比增长1.7倍，获批套数涨幅是获批面积涨幅的3倍，说明本月新获批项目中小户型所占比例较大，其中特区内获批2774套/21.6万平方米，特区外获批4471套/39.2万平方米，环比增长65.4%/1.7%。本月全市

7、共有15个住宅项目取得预售许可证，主要集中在南山和龙岗两个区域，南山区共有4个项目取得预售许可证，总批售面积20.6万平方米，总批售套数2726套，位于南山前海的恒立心海湾花园获批1614套住宅，获批面积13.6万平方米，是本月全市获批量最大的楼盘。龙岗区共有9个项目获批（第五园分两批取得预售证），总批售面积36.2万平方米，总批售套数4299套，是全市获批量最大的区域，仙湖明居是罗湖区四月份唯一获批的住宅项目，共获批48套住宅，获批面积10632.88平方米，位于宝安龙岗的圣莫丽斯获批172套住宅，获批面积30006.53平方米，是宝安区四月份唯一获批的项目。商业批售方面，本月全市共有8个商

8、业项目获批，总批售面积51019.71平方米，总批售套数237套，龙岗区是商业获批量最大的区域，共有6个项目获批，总批售面积34247.82平方米，总批售套数125套，振业峦山谷获批5套商业，获批面积23672.65平方米，是全市商业获批量最大的楼盘，南山共有2个项目获批，总批售面积16771.89平方米，总批售套数112套。二、成交分析成交量高位回落，成交均价创今年新高深圳新房的成交量经过阳春三月的加温并创下两年多来的新高后，4月份出现高位回落，但仍然保持较大的成交量。根据深圳房地产信息网的统计数据，4月份深圳新房的销售面积为74.6万平方米，环比减少近8，成交套数为7694套，环比减少近1

9、0，日均成交约256套。由于以圣莫丽斯为首的高端项目在4月份放量成交，使得在成交量减少的背景下，成交金额环比仍然增加2.7，达92.3亿元，成交均价环比更是大涨11.5强势收复12000元/平方米关口，报12381元/平方米，为今年以来最高。特区内：量价齐升；特区外：量减升价在罗湖区和南山区新推项目热销的带动下，特区内4月份的新房成交突破3000套，为3071套，环比增加17.3，成交面积为25.7万平方米，环比增加14.2，成交金额为41.4亿元，环比增加近18，成交均价小幅上扬3.1突破16000元/平方米，报16101元/平方米。由于宝安区的成交量大幅减少，使得特区外4月份的成交量也随之

10、大幅减少，共成交新房4623套，环比减少21.5，成交面积为48.9万平方米，环比减少16.5，在高端项目的支撑下，成交金额的减幅相对小些，为7，接近51亿元，成交均价大涨11.3收复万元关口，报10425元/平方米。罗湖南山龙岗成交量创至少30个月以来新高，宝安福田盐田量减价升航天晴山月的加推单位、新入市的峰度天下以及在售的鸿翠苑、百仕达东郡广场等在4月份都取得了良好的销售业绩，新老项目同时发力使得罗湖区4月份的新房成交量创至少30个月以来新高，共成交新房620套，环比增加近一倍，成交面积为5.3万平方米，环比增加1.1倍，成交金额为7.2亿元，环比增加1.2倍，成交均价小幅上涨3.6至13

11、565元/平方米。南山区的情况也类似，新入市的四海公寓和卓越维港的新推别墅都迅速售罄，同时，诺德国际、半岛城邦二期、香瑞园、华联城市山林也都有超过万平的销量，使得南山区的成交量高位继续攀升并创下至少30个月以来新高，4月份共成交新房1795套，环比增加19，成交面积接近15万平方米，环比增加近15，成交金额超过24亿元，环比增加近23，成交均价环比上涨7.1至16123元/平方米，为今年以来最高。龙岗区4月份的加推项目较多，中海大山地、公园大地、振业城、君悦龙庭、中海康城花园都有新推单位，并且都取得了优良的销售业绩，使得龙岗区4月份的成交量也创下至少30个月新高，共成交2774套，环比增加10

12、.3，成交面积为27.8万平方米，环比增加近16，成交金额接近24亿元，环比增加约23，成交均价环比上涨6.3至8630元/平方米，为最近七个月最高。宝安区由于4月份的推盘量减少，导致新房成交量跌至最近六个月最低，为1849套（21.1万平方米），环比大幅减少45.2（38.9），成交金额接近27亿元，环比减少23.6，在高端项目圣莫丽斯、曦城等的支持下，成交均价暴涨25至12787元/平方米，为最近六个月最高。福田区4月份的新房成交量环比也大幅减少超过2成，为387套（3.4万平方米），环比减少22（25.8），成交金额为6.7亿元，环比减少22.2，成交均价上涨4.8至19787元/平方米

13、，为最近十个月最高。盐田区4月份的新房成交量环比也有明显的减少，共成交269套（2.1万平方米），环比减少8.8（14.2），成交金额为3.4亿元，环比减少6.4，由于东部华侨城的天价别墅天麓以及万科东海岸的支撑，使得成交均价环比大涨9.1，为16338元/平方米。附：深圳市各行政区08年4月09年4月新房成交走势图三、4月份楼盘成交龙虎榜TOP10根据深圳房地产信息网的监测，深圳全市4月份成交量最大的前10名楼盘共成交近24万平方米/2405套，约占全市总成交量的三成多。高端大盘圣莫丽斯携其湖景大宅问鼎4月份全市楼盘成交龙虎榜冠军，狂卖36615.72平方米/205套，轰动深圳楼市，成为高端

14、市场4月份最耀眼的明星，四海公园则以低价制胜，令市场极度意外的低价使得该盘迅速售罄，以34344.08平方米/595套的销售业绩取得了全市亚军排名，中海大山地的新推高层单位也收到市场的青睐，以26647.71平方米/288套的成交量位居全市季军，位于龙岗中心城、有龙城第一大盘之称的鸿荣源得意之作公园大地以25048.93平方米/191套连续第四个月跻身全市楼盘成交龙虎榜TOP10，成为全市畅销楼盘的代表之一，振业城则成为别墅市场的最大赢家，以22973.64平方米/78套位居第五，君悦龙庭在沉默中爆发，一鸣惊人，以21459.98平方米/171套位居第六，中海康城花园销售势头良好，以21448

15、.99平方米/256套位居第七，诺德假日花园和茗萃园也是深圳楼市的畅销代表楼盘，连续三个月进入全市楼盘成交龙虎榜TOP10，其中，诺德假日花园4月份共销售19176.16平方米/265套，位居第八，茗萃园共销售15841.44平方米/194套，位居第十，半岛城邦二期凭借其无敌海景也频频荣登TOP10，4月份以16152.24平方米/162套位居第九。第四部分：二手房市场一、挂牌情况分析1、4月份各区二手住宅挂牌均价根据szhome二手房栏目的监测，深圳二手房4月份的挂牌均价继续延续上涨势头，上扬4.9收复12000元/平方米关口，报12505元/平方米，为2008年3月份以来最高，与去年同期相

16、比（12473元/平方米）微涨32元/平方米，同比涨幅为0.3。各行政区方面，全市六区4月份的二手住宅挂牌均价环比都有明显的上涨，盐田区、南山区、罗湖区、宝安区环比都上涨超过5其中，盐田区环比上涨近6突破11000元/平方米至11525元/平方米，为2008年8月以来最高，南山区环比上涨5.7突破13000元/平方米涨至13582元/平方米，为2008年5月以来最高，罗湖区环比上涨5.4突破11000元/平方米至11242元/平方米，为2008年5月以来最高，宝安区环比上涨5.2突破9000元/平方米至9410元/平方米，为2008年1月以来最高，福田区的挂牌均价也有接近5的上涨，报15752

17、元/平方米，为2008年5月以来最高，龙岗区环比上涨4.6突破7000元/平方米，报7239元/平方米，为2008年5月以来最高。附：深圳市各行政区08年4月09年4月二手住宅挂牌均价走势图2、4月份各区二手住宅租金均价根据szhome二手房栏目的监测，4月份全市的住宅租赁均价为37元/平方米/月，环比上涨元/平方米/月。各行政区方面，除南山区的住宅租赁均价环比上涨了1元/平方米/月外，其余五区本月的住宅租赁均价都与上月持平。附：深圳市各行政区08年4月09年4月二手住宅租赁均价走势图二、成交分析1、4月份全市二手商品房成交概况 日均成交449套，成交量创21个月新高根据深圳房地产信息网的监测

18、，4月份是深圳二手楼市成交量再次冲高的一个月份，自从“营业税减免新政”开始实施，惨淡了许久的二手房市场被全面引爆，观望了一年之久的刚性需求集中入市，成交活跃，交易量在刷新高，4月份全市二手房共成交13477套，环比增长22%，成交量创21个月新高，日均成交449套，共有15个交易日成交量在600套之上，其中5个交易日成交量在700套之上，并于4月10日创下日成交798套的单日新高记录，4月份全市二手房成交面积120万平方米，环比增长20.2%。 特区内、外成交比为1.9：14月份特区内、外成交套数比为1.9：1，特区内成交涨幅略低于特区外成交涨幅，特区内共成交8786套，环比增长21.8%，成

19、交面积73.1万平方米，环比增长17%，特区外共成交4691套，环比增长22.4%，成交面积46.7万平方米，环比增长25.5%，特区内二手房成交以中小户型为主，特区外中大户型是成交主力。 两区总量冲上6000套，福田、罗湖小户受宠二手房买家的集中入市，使得各区成交量不断攀高，福田、罗湖作为全市地段最优越、配套最齐全、交通最便利、社区最成熟的两大行政区，二手房成交量一直处于领先地位，4月份成交量均冲上3000套，福田区以3141套/28.1万平方米的成交量居于全市首位，环比上涨22.1%/13.5%，罗湖区成交3094套/22.5万平方米，排名第二，环比上涨18.7%/17.9%，南山区成交2

20、551套，环比上涨25.3%，成交面积22.5万平方米，环比上涨20.8%，关外两大行政区龙岗和宝安成交以中大户型为主，龙岗成交2495套/26.6万平方米，环比上涨27.5%/31.3%，是4月份涨幅最高的行政区域，宝安成交2196套/20.1万平方米，环比上涨17%/18.7%，盐田4月份无成交。附：深圳市08年4月09年4月二手商品房成交套数走势图2、4月份二手房、新房成交比较4月份深圳新房的成交量有所回落，但二手房的成交量继续放大，因此4月份深圳楼市中二手房占有明显的优势，全市二手房的成交量是新房的1.6倍以上，各行政区方面，罗湖区由于4月份新房的成交量成倍增加，使得二手房新房的成交量之比有所下降，但仍达到5：1左右，福田区的差距最悬殊，二手房的成交量是新房的8倍多，南山区是1.4倍以上，盐田区4月份没有二手房成交，关外4月份二手房成交量占比明显提升，几乎和新房平分天下，其中，宝安区由于新房的成交量大幅减少，使得二手房的成交套数比新房多20，但成交面积则相差不大，龙岗区4月份二手房的成交量略少于新房的成交量，两者比例约为1：1。第五部分：小结受五一春交会及楼市传统旺季来临的影响，四月份深圳楼市推盘量和新增预售量大幅增加，推