房地产2017年112月行业数据点评土地投资支撑力度不减

1、证券研究报告行业研究/行业月报2018 年01 月19 日土地投资支撑力度不减2017 年 1-12 月房地产行业数据点评2017 销售规模再创历史新高，2018 行业指标预期温和回归行业评级：房地产增持（维持）2017 全地产开发投资小幅增长，销售规模再创历史新高，资金面编号：S0570517090003研究员 jiayatong维持相对宽裕。展望 2018，我们认为“不炒”的方针指引下，线城市限购放松概率较低。但是非城市端在长效机制的建设以及地方的发展需求下或结构性的调整和机会，市场总体悲观相关研究情绪或有所缓和，行业预期以更加温和的方式回归理性。我们维持年度策略的，中性假设下预计 201

2、8 年销售面积下滑 6%、销售金额下滑 4%，1房地产:延续结构性调整2018.01开发投资增速为 4%。2绿地控股(600606,买入): 2017 业绩超预期，预增 24.34%2018.01土地成交对开发投资的支撑力度不减3房地产:复2018.01边际推动行业估值修2017 全地产开发投资主要支撑动力来源于土地成交热度的持续提升。我们认为背后在于部分城市经历快速去化之后的补库存需求以及行业集中度竞争格局下的排位争夺。此外新开工面积累计增速小幅提升，而施工面积累计增速略有放缓，竣工面积累计降幅显著扩大，表明资金投一年内行业走势图入的重点逐渐转移至产业链前段的土地获取和新开工环节，进一步反应

3、当前争夺资源储备的激烈程度。因此在土地投资所拉动的施工面积基数(%) 27和新开工意愿下，预计 2018 年初开发投资增速回落幅度或趋于平缓。192017 年末销售金额累计增速翘尾回升2017 年末全国商品房销售金额累计增速连续两月回升。我们认为单月成交均价的回升或反映出部分城市预售证管制放松的迹象，在产业链上游涨价113的传导下，非城市地方面对低库存格局（2017 年末全国商品房待售面积按照全年销售规模计算的去化周期仅有 3.31），为了加快(5)17/0117/03 17/05房地产17/0717/09 17/11沪深300潜在项目的入市节奏或进一步调整房价调控目标。在 2018 年初预期

4、积极的推盘节奏以及业绩滞后结转的动力下，市场或以高供给的方式换来对销 售数据的支撑。资料来源：Wind主动融资能力有所提升，资金面维持宽裕2017 年房地产开发企业到位资金累计同比增速较 1-11 月提升 0.5 个百分点至 8.2%，总体资金面依然维持宽裕。在个人按揭贷款增速持续放缓的背景下，自筹资金和其他资金的提升反映出主动融资能力的提升，未来短期融资端对投资端的限制或有所缓和。投资建议投资标的方面，目前行业龙头效应显著，TOP50行业水平；同时业绩确定性较高，TOP50 中2016 全年业绩的覆盖率均值达 1.7 倍；TOP50的销售增速大幅超越2017Q3 预收款对中目前 2018年P

5、E 均值为 12 倍（Wind 一致预期），低估较为明显。建议关注 A股中的 TOP50：万科、绿地、金地、南建设等。、新城、荣盛、中风险提示：宽松不及预期；地方跟进受阻；房贷利率水平持续抬升。1谨请参阅尾页重要及股票和行业评级标准行业研究/行业月报| 2018 年 01 月 19 日正文目录投资建议：2017 销售规模再创历史新高，2018 行业指标预期温和回归3土地成交对开发投资的支撑力度不减4开发投资增速回落放缓412 月单月土地成交维持高位4新开工意愿积极，短期入市节奏预期加快52017 年末销售金额累计增速翘尾回升7主动融资能力有所提升，资金面维持宽裕92谨请参阅尾页重要及股票和行业

6、评级标准淘宝“Vivian研报”首次收集整理“Vivian研报”获取最告及后续更新服务请在淘宝搜索或直接用淘宝扫描下方二维码行业研究/行业月报| 2018 年 01 月 19 日投资建议：2017 销售规模再创历史新高，2018 行业指标预期温和回归2017 年全地产开发投资完成额同比增速虽然较 1-11 月放缓 0.5 个百分点，但是依然实现对 2016 全年 0.1 个百分点的超越。全年投资数据的主要支撑动力依然来源于土地成交热度的提升。我们认为背后在于部分城市经历快速去化之后的补库存需求以及行业集中度竞争格局下的排位争夺。此外 2017 年 1-12 月数据显示新开工面积累计增速小幅提升

7、，而施工面积累计增速略有放缓，竣工面积累计降幅显著扩大，表明资金投入的重点逐渐转移至产业链前段的土地获取和新开工环节，进一步反应当前争夺资源储备的激烈程度。因此在土地投资所拉动的施工面积基数和新开工意愿下，预计 2018 年初开发投资增速回落幅度或趋于平缓。2017 全国商品房销售面积累计增速较 1-11 月继续小幅回落，而商品房销售金额累计增速连续两月回升。我们认为单月成交均价的回升或反映出部分城市预售证管制放松的迹象，城市地方面对低库存格局（2017 年末全国在产业链上游涨价的传导下，非商品房待售面积按照全年销售规模计算的去化周期仅有 3.31），为了加快潜在项目的入市节奏或进一步调整房价

8、调控目标。在 2018 年初预期积极的推盘节奏以及业绩滞后结转的动力下（尤其是市占率较高的龙头超额完成 2017 全年销售目标），市场或以高供给的方式换来对销售数据的支撑。展望 2018 年，我们认为“不炒”的方针指引下，线城市限购的发展需求下或放松概率较低。结构性的调但是非城市端在长效机制的建设以及地方整和机会，市场总体悲观情绪或有所缓和，行业预期以更加温和的方式回归理性。我们维持年度策略的，中性假设下预计 2018 年销售面积下滑 6%、销售金额下滑 4%， 开发投资增速为 4%。投资标的方面，目前行业龙头效应显著，TOP50的销售增速大幅超越行业水平；同时业绩确定性较高，TOP50 中2

9、017Q3 预收款对 2016 全年业绩的覆盖率均值达 1.7 倍；TOP50目前 2018 年PE 均值为 12 倍（Wind 一致预期），中低估较为明显。建议关注中的 TOP50、中南建设等。：万科、绿地、金地、新城、荣盛、3谨请参阅尾页重要及股票和行业评级标准行业研究/行业月报 | 2018 年 01 月 19 日土地成交对开发投资的支撑力度不减开发投资增速回落放缓2017 年全地产开发投资累计完成额为 10.98 万亿元，同比增长 7.0%，增速环比 1-11月下滑 0.5 个百分点；其中住宅开发投资累计完成额为 7.51 万亿元，同比增长 9.4%，增速环比 1-11 月下滑 0.3

10、 个百分点。12 月全地产开发投资完成额为 9812.00 亿元，环比下滑 4.4%，同比增长 2.4%。12月全国住宅开发投资完成额为 6477.52 亿元，环比下滑 4.7%，同比增长 5.9%。图表1： 全地产开发投资累计完成额图表2： 全地产开发投资当月完成额房地产开发投资当月完成额(亿元)当月环比12房地产开发投资累计完成额(万亿元)25%12,00020%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%累计同比当月1020%19.8%10,0002%16.2%88,00015%6%6,000-4%10%44,000%7.0%5%22,0000%000%20

11、12201320142015201620172017/07 2017/08 2017/09 2017/10 2017/11 2017/12资料来源：，研究所资料来源：，研究所图表3： 全国住宅开发投资累计完成额图表4： 全国住宅开发投资当月完成额住宅开发投资当月完成额(亿元)当月环比当月同比876543210住宅开发投资累计完成额(万亿元)25%9,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000020%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%累计同比20%5.92%19.4%15%1.4%9.4%10%-4%5%0.4%

12、0%2012201320142015201620172017/07 2017/08 2017/09 2017/10 2017/11 2017/12资料来源：，研究所资料来源：，研究所12 月单月土地成交维持高位2017 年全地产开发企业土地购置面积为 2.55 亿平，同比增长 15.8%，增速环比 1-11月下滑0.5 个百分点。12 月土地购置面积为3349.76，环比增长7.7%，同比增长12.4%。4谨请参阅尾页重要及股票和行业评级标准.73.38.381.10.56.9同比19.26.4行业研究/行业月报 | 2018 年 01 月 19 日图表5： 全地产开发企业土地购置面积累计值图

13、表6： 全地产开发企业土地购置面积当月值本年土地购置面积累计值（）45,00040,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,000020%4,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000本年土地购置面积当月值（）50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%累计同比15.8%当月环比当月同比10%8%0%-3.4%12%-10%7%-1%-1%-20%-30%-3%-40%2012201320142015201620172017/07 2017/08 2017/09 2017/10 2017/11 2017/1

14、2资料来源：，研究所资料来源：，研究所新开工意愿积极，短期入市节奏预期加快2017 年全屋新开工面积为 17.87 亿平，同比增长 7.0%，增速环比 1-11 月上升 0.1个百分点。其中住宅新开工面积为 12.81 亿平，同比增长 10.5%，增速环比 1-11 月下滑0.3 个百分点。12 月全屋新开工面积为 16975.35，环比增长 2.6%，同比增长 8.6%。12 月全国住宅新开工面积为 12008.60，环比增长 0.4%，同比增长 7.9%。图表7： 全屋新开工面积累计值图表8： 全屋新开工面积当月值当月新开工面积（，）房屋新开工面积累计值（亿平） 累计同比20,00030%

15、20%10%0%-10%-20%-30%-40%当月环比(右轴)当月同比(右轴)2515%10%5%0%-5%-10%-15%-20%13.5%82%15,00020%8.1%0%1510,00010-7%5,0003%5.0%002012201320142015201620172017/07 2017/08 2017/09 2017/10 2017/11 2017/12资料来源：，研究所资料来源：，研究所图表9： 全国住宅新开工面积累计值图表10： 全国住宅新开工面积当月值当月住宅新开工面积（）住宅新开工面积累计值（亿平） 累计同比15,00030%20%10%0%-10%-20%-30%-

16、40%当月环比当月同比161412108642015%10%11.6%7.85%8.7%0.5% 5%0%0%-5%-10%-15%-20%10,000-4%.2%.6%5,0002012201320142015201620172017/07 2017/08 2017/09 2017/10 2017/11 2017/12资料来源：，研究所资料来源：，研究所5谨请参阅尾页重要及股票和行业评级标准.3714.64.56.43.69.8-141-11-147.10.-7.1.74.09.5行业研究/行业月报 | 2018 年 01 月 19 日2017 年全屋施工面积为 78.15 亿平，同比增长

17、3.0%，增速环比 1-11 月下滑 0.1 个百分点。2017 年全3.4 个百分点。屋竣工面积为 10.15 亿平，同比下滑 4.4%，增速环比 1-11 月下滑图表11： 全图表12： 全屋施工面积累计值屋竣工面积累计值房屋施工面积累计值（亿平） 累计同比房屋竣工面积累计值（亿平）累计同比908070605040302010018%16%14%12%10%8%6%4%2%0%1210%8%6%4%2%0%-2%-4%16.1%5%10%82%9%2.0%6420%.4% -6%0%9%-8%201220132014201520162017201220132014201520162017资

18、料来源：，研究所资料来源：，研究所6谨请参阅尾页重要及股票和行业评级标准7.3-6.3.23.-46.1.913.1.3.2行业研究/行业月报 | 2018 年 01 月 19 日2017 年末销售金额累计增速翘尾回升2017 年全国商品房销售面积为 16.94 亿平，同比增长 7.7%，增速环比 1-11 月下滑 0.2个百分点；其中，商品住宅销售面积为 14.48 亿平，同比增长 5.3%，增速环比 1-11 月下滑 0.1 个百分点。12 月全国商品房销售面积为 22840.00，环比增长 40.0%，同比增长 6.1%；其中，商品住宅销售面积为 18751.80，环比增长 36.0%，

19、同比增长 4.3%。图表13： 全国商品房销售面积累计值图表14： 全国商品房销售面积当月值商品房销售面积累计值 （亿平）18161412108642025%2500040.00%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%当月商品房销售面积（）累计同比17.3%20%15%当月环比当月同比.5%2000010%150007.7%6.5%5%6%1.8%100000%-5%5000-7.6-10%20122013201420152016201702017/07 2017/08 2017/09 2017/10 2017/11 2017/12资料来源：，研究所资料来源

20、：，研究所图表15： 全国商品住宅销售面积累计值图表16： 全国商品住宅销售面积当月值商品住宅销售面积累计值 （亿平）161412108642025%20%15%10%2000018000160001400012000100008000600040002000050%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%当月商品住宅销售面积（）35.95%累计同比17.5%.4%当月环比当月同比6.9%5.3%5%2.0%0%-5%-10%-15%4%-9.12012201320142015201620172017/07 2017/08 2017/09 2017/10 2017/

21、11 2017/12资料来源：，研究所资料来源：，研究所2017 年全国商品房销售金额为 13.37 万亿元，同比增长 13.7%，增速环比 1-11 月上升 1.0个百分点；其中，商品住宅销售金额为 11.02 万亿元，同比增长 11.3%，增速环比 1-11 月上升 1.4 个百分点。12 月全国商品房销售金额为 18220.00 亿元，环比增长 45.9%，同比增长 20.5%；其中，商品住宅销售金额为 14477.92 亿元，环比上升 41.5%，同比上升11.3%。7谨请参阅尾页重要及股票和行业评级标准%22.31%.1422行业研究/行业月报 | 2018 年 01 月 19 日图

22、表17： 全国商品房销售金额累计值图表18： 全国商品房销售金额当月值20,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000060%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%商品房销售额当月值(亿)商品房销售额累计值（万亿）161412108642040%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%当月环比当月同比累计同比34.8%45.87%26.3%20.47%14.410.07%-6.32012201320142015201620172017/07 2017/08 2017/09 20

23、17/10 2017/11 2017/12资料来源：，研究所资料来源：，研究所图表19： 全国商品住宅销售金额累计值图表20： 全国商品住宅销售金额当月值41.53%商品住宅销售额累计值（万亿）16,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000050%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%1240%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%商品住宅销售额当月值(亿)累计同比当月环比当月同比36.1%1026.6%816.611%610.93%42-7.802012201320142015201620172017

24、/07 2017/08 2017/09 2017/10 2017/11 2017/12资料来源：，研究所资料来源：，研究所2017 年末商品房待售面积 58923，环比 11 月末减少 683；其中，住宅待售面积为 30163，环比 11 月末减少 670。2017 年末商品房待售面积去化周期为 3.31，环比 11 月末减少 0.4。图表21： 商品房待售面积及去化周移动平均）商品房待售面积（，）去化周期（月，右轴）80,000870,000760,000650,00040,00030,00020,00010,00054321002015/022015/072015/122016/05201

25、6/102017/032017/08资料来源：，研究所8谨请参阅尾页重要及股票和行业评级标准%.2811.%13.行业研究/行业月报 | 2018 年 01 月 19 日主动融资能力有所提升，资金面维持宽裕2017 年房地产开发企业到位资金为 15.61 万亿元，同比增长 8.2%，增速环比 1-11 月上升 0.5 个百分点。其内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金分别为 16.2%、0.1%、32.6%、51.1%。12 月到位资金为 16564.22 亿元，环比增长 22.3%，同比增长12.5%。图表22： 房地产开发企业到位资金图表23： 房地产开发企业到位资金房地产开发资金累计值(万

26、亿元)房地产开发资金当月值(亿元，)18161412108642030%25%20%15%10%5%0%-5%18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000030%20%10%0%-10%-20%-30%-40%当月环比(右轴)累计同比12%当月同比(右轴)26.50%15%22%12.70%8%2%-0%2012201320142015201620172017/07 2017/08 2017/09 2017/10 2017/11 2017/12资料来源：，研究所资料来源：，研究所图表24： 2017 年房地产开发企业到位资金16.18%0

27、.11%国内贷款累计值利用外资累计值自筹资金累计值51.12%其他资金累计值32.60%资料来源：，研究所房地产开发企业到位资金中，2017 年国内贷款为 2.52 万亿元，同比增长 17.3%，增速环比 1-11 月下滑 0.7 个百分点。12 月国内贷款为 2592.76 亿元，环比增长 40.1%，同比增长 12.1%。图表25： 房地产开发到位资金内贷款累计值图表26： 房地产开发到位资金内贷款当月值房地产开发资金当月环比当月同比内贷款当月值(亿元)房地产开发资金元）33.10%内贷款累计值（万亿40.06%3,0002,5002,0001,5001,000500050%40%30%2

28、0%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%335%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%17%213.20%8%12%6%1-4%02012201320142015201620172017/07 2017/08 2017/09 2017/10 2017/11 2017/12资料来源：，研究所资料来源：，研究所9谨请参阅尾页重要及股票和行业评级标准.80.00.09.45.26.40.30.11.63.18.21行业研究/行业月报 | 2018 年 01 月 19 日房地产开发企业到位资金中，隶属于“其他资金”的个人按揭贷款 2017 年累计值为 2.39万亿元，同比下

29、滑2.0%，增速环比1-11 月下滑0.4 个百分点。12 月个人按揭贷款为2294.15亿元，环比增长 13.2%，同比下滑 5.7%。图表27： 房地产开发到位资金中个人按揭贷款累计值图表28： 房地产开发到位资金中个人按揭贷款当月值房地产开发资金中个人按揭贷款当月额(亿元)当月环比房地产开发资金中个人按揭贷款累计值（万亿元）2,50020%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%当月同比13.23%累计同比46.50%350%40%30%20%10%0%-10%2,00033.30%1,500221.30%21.90%-5%1,0001-2%-2%50000201220

30、1320142015201620172017/07 2017/08 2017/09 2017/10 2017/11 2017/12资料来源：，研究所资料来源：，研究所风险提示：宽松不及预期；地方跟进受阻；房贷利率水平持续抬升。10谨请参阅尾页重要及股票和行业评级标准.72.60.00行业研究/行业月报| 2018 年 01 月 19 日免责申明本报告收到本报告而视其为客户。（以下“本公司”）客户使用。本公司不因接收人本报告基于本公司认为可靠的、已公开的性不作任何保证。本报告所载的意见、评估及编制，但本公司对该等的准确性及完整仅反映报告发布当日的观点和。在不同时期，本公司可能会发出与本报告所载意见、评估及不一致的研究报告。同时，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。本公司不保证本报告所含保持在最新状态。本公司对本报告所含可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的观点、结论和建议参考，不所述证券的出价或征价。该等观点、建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不对客户私人投资建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解