福州马尾宗地2010-5号地块可行性分析报告

1、. 战略部 福州2010年10月马尾宗地2010-5号地块可行性分析报告1 地块情况1.1 宗地基本经济指标编号宗地位置出让时间土地面积土地用途容积率出让年限规划指标保证金/起始价（万元）马宗地2010-05号快安园区儒江大道东段北侧，原福建NEG公司部分用地201010月12 至10月259546平方米（合14.32亩） 商务金融用地3.240建筑密度：20%，绿地率：30%，高度：100米，1000/34501.2 宗地位置2 快安区域房产状况2.1 项目周边楼盘基本信息项目名称地址开发商开盘时间物业类别主力户型均价（元/）名郡江滨大道东段88号名城地产（福建）有限公司

2、2006-8-13公寓二房、三房8300长滩美墅江滨路东大道188号 福州阳光锦江房地产开发有限公司2007-10-1公寓及安置二房、三房 安置4500；公寓8000东方名城东江滨大道68号名城地产(福建)有限公司 2010-10-6高层 三房沿江15000-18000；不沿江10000-13000江滨锦城2005多层6000-65002.2 马尾区房地产价格走势2010年1-9月马尾商品房成交状况表：2.3 地块未来的产品价格预测目前地块周边公寓产品（70年产权）的二手房价格在75008500元/平米左右，沿江的价格在15000元/平米左右。因该地块产品产权（40年）、地段（不沿江、部分高层

3、可部分观江）、所处区域（工业区内），预计目前的基准价格在6000-6500元/平米。因产品类型是SOHO或酒店式公寓，可采用精装修或半精装修的方式（有助于二次装修时偷面积及销售），装修标准为500元/平米，故价格可上升至7000-7500元/平米。据调查，该区域内有8所教育设施待建，其中包括幼儿园、小学、中学（需切实论证）；若属实，则该地块有商业价值，具备在裙楼做部分商业的可能，并且小户型公寓销售不成问题。综述，我司按保守价格估计，精装修后，该地块的产品价格为：7000元/平米。3 产品建议3.1 物业形态 通过实地考察，目前该区域并不适合做商业及纯写字楼，建议做酒店式公寓及SOHO等小户型产

4、品，若有自用需要，可在顶层做部分大面积写字楼。3.2 建筑设计方向3.3项目规划与设计标准整体规划大厦顶部1、 主体建筑高度不高于100m，标准层总高度为85.6米，超过部分预留网架及女儿墙，以便竣工验收后可以偷出三层（4000平米）左右的无产权的面积来。标准层（附件1 示意图）1、 面积在1300平米左右；2、 内部分割成35-80平米的户型；3、 标准层公摊控制在25%以内；4、 标准层室内办公空间层高3.6m，净高在2.80m，走道净高在2.6m；5、 标准层层数21层。1、2层裙楼1、 裙楼面积控制在1600左右，部分掏空，以满足采光要求；地下室1层地下室满红线开挖，面积9000平米左

5、右，可容纳245个地下停车位，单层层高4.2m左右。4 利润测算及竞拍决策u 按起拍价测算利润马宗地2010挂-05号利润测算表起拍价地块要求土地位置用地面积（亩）土地出让面积（亩）规划指标要求土地性质开发周期（月）快安园区儒江大道东段北侧,快安29-2号地块14.3214.32容积率建筑密度绿化率建筑限高（米）商务金融333.220%30%100/建筑面积（m2)建安成本（元）售价（元）土地价格（元/亩）销售费用（占销售收入）管理费用（元/年）税费比例（占销售收入） 建设周期（月）基础数据总建筑面积30549.5 /2409217.9 3.0%2000000.0 12.5%24.0 商业0.

6、0 2000.0 12000.0 贷款利率（按年计息）园林景观（元/m2）前期工程费（元/m2）市政配套（元/m2）其他不可预见费用（占销售收入）写字楼(含精装)30549.5 2500.0 7000.0 8.0%100.0 100.0 0.0 2.0%地下车库8553.9 2200.0 4000.0 /成本测算名目金额（万元）销售收入测算名目金额（万元）盈利能力测算名目计算值/土地费用3450 商业0 利润6336 前期工程费305 写字楼21385 利润率25.5%建安9519 车库3422 年利润率9.3%市政、绿化29 /投资回报率142.4%管理费用550 年投回报率71.2%销售费

7、用744 /财务费用276 税费3101 其他不可预见费用496 总计18470 总计24806 u 拍卖警戒线利润测算马宗地2010挂-05号利润测算表警戒线地块要求土地位置用地面积（亩）土地出让面积（亩）规划指标要求土地性质开发周期（月）快安园区儒江大道东段北侧,快安29-2号地块14.3214.32容积率建筑密度绿化率建筑限高（米）商务金融333.220%30%100/建筑面积（m2)建安成本（元）售价（元）土地价格（元/亩）销售费用（占销售收入）管理费用（元/年）税费比例（占销售收入） 建设周期（月）基础数据总建筑面积30549.5 /3666201.1 3.0%2000000.0 1

8、2.5%24.0 商业0.0 2000.0 12000.0 贷款利率（按年计息）园林景观（元/m2）前期工程费（元/m2）市政配套（元/m2）其他不可预见费用（占销售收入）写字楼(含精装)30549.5 2500.0 7000.0 8.0%100.0 100.0 0.0 2.0%地下车库8553.9 2200.0 4000.0 /成本测算名目金额（万元）销售收入测算名目金额（万元）盈利能力测算名目计算值/土地费用5250 商业0 利润4392 前期工程费305 写字楼21385 利润率17.7%建安9519 车库3422 年利润率6.4%市政、绿化29 /投资回报率70.3%管理费用550 年

9、投回报率35.1%销售费用744 /财务费用420 税费3101 其他不可预见费用496 总计20414 总计24806 u 竞拍决策表马宗地2010挂-05号利润测算表土地总价 (万元）土地单价 (万元/亩）楼面地价 (元/m2）利润(万元）利润率投资回报率年投资回报率3450 241 1129 6273 25.5%142.4%71.2%4450 311 1457 5193 21.0%95.0%48.0%4550 318 1489 5085 20.5%91.6%45.8%4650 325 1522 4977 20.1%88.1%44.0%4750 332 1555 4869 19.6%84.

10、7%42.3%4850 339 1588 4761 19.2%81.4%40.7%4950 346 1620 4653 18.8%78.2%39.1%5050 353 1653 4545 18.4%74.8%37.4%5150 360 1686 4437 18.1%73.2%36.6%5250 367 1719 4329 17.7%70.2%35.1%5350 374 1751 4221 17.3%66.8%33.4%5450 381 1784 4113 16.9%63.4%31.7%5550 388 1817 4005 16.5%60.0%30.0%5650 395 1849 3897 16.1%56.6%28.3%5750 402 1882 3789 15.7%53.2%26.6%5850 409 1915 3681 15.3%49.8%24.9%5950 416 1948 3573 14.9%46.4%23.2%6050 422 1980 3465 14.5%43.0%21.5%注：红色标识为警戒线【