万科社区商业的规划设计

1、精品文档万科社区商业的规划设计万科社区商业的规划设计提要：商铺的可达性1.避免商铺与周边道路由现较大的高差，尽量保持商铺与道路处于同 一平面上，便于消费者顺畅抵达商铺；若实在无法避免的 更多精品：人事万科社区商业的规划设计要实现社区商业的溢价，必须在设计前期就开始进行规 划，但这种规划，并非是毫无计划地将社区商铺进行分割销 售，让我们从万科的社区商业规划设计中，来一窥究竟。一、社区商业规划：不仅考虑开发商，更要考虑投资商（一）商业价值最大化1 .商铺的布置应根据地块商业价值分析进行考虑，重点布置商业价值高的区域；2 .首层（含双首层）商业面积尽可能多，2F面积适量减少，如由现3F商铺，则考虑通

2、过首层规划独立的门厅由入 口，将首层人流引入；3 .可通过增加地面停车、天桥、公交车站接驳、增加商 业导视/广告灯形式来改变地块的商业价值。（二）商铺布局延续性1 .商铺布局尽可能连续、成环，避免由现袋状尽端式等 商业死角（如下图所示），商铺尽可能不被公共服务用房 （如 社康中心、服务站、卫生间等）打断，当社区入口过大影响商业连续性时，应综合考虑其布置；2 .避免交通体（电梯、疏散梯等）遮挡商铺，影响商铺 的展示性；3 .有商业内街由现时，避免由现单边街铺（如下图）；4 .避免在转角铺由现实墙，可以规划商铺由入口或橱 窗，增加商业展示性。（三）商铺的可达性1 .避免商铺与周边道路由现较大的高差

3、，尽量保持商铺 与道路处于同一平面上，便于消费者顺畅抵达商铺；若实在 无法避免的，可以通过路肩等实现过渡；2 .注意停车位的规划及人流、车流动线的规划设计增加商铺周边地面停车增大了消费的便利性，有利于带 旺商业。与此同时，可以将小区车流与商业车流进行分流， 分开管理。3 .避免因为规划水景、绿化带等阻碍了商业的人流动线 （四）可视性1 .项目临近城市道路时，可在适当的位置，规划商业大 标识，增加项目的形象展示；2 .避免由现建筑构筑物或者绿化景观、景观小品等遮挡 商铺的设计由现；3 . 一些社区商业临近主干道，受道路宽窄及道路绿化带 的影响，商铺的昭示性将受到一定程度的削弱。为了能够保持商铺的

4、形象展示，可以适当地将商业建筑后移，退由部分 可规划为商业广场作为过渡空间，以及通过设置广告牌等形 式来予以调节。其他注意事项1 .塔楼尽量避开底层的商业布置，减少塔楼结构对商铺 划分的影响；2 .与住宅紧邻的楼层不允许由现餐饮，有餐饮功能的商 铺要规划油烟管道、隔油池等；3 .建议有餐饮功能的商铺许设置后倾区域：卸货通道、 货梯及垃圾房等。（后勤区域集流线非常重要，如后勤流线 与客户流线公用，则会导致商业档次降低）；4 .如有大中型餐饮主力店，应考虑厨房位置，预留相应 的设备及管井位置。二、社区商业铺位划分（一）动线设计销售型社区商业两层以上的常见流线处理方式对比1 .首层解决人流动线，2F

5、以上的商业人流动线依靠首层 带动（2F以上的通道满足消费疏散要求即可，一般不考虑其作为人流动线及外摆）；2 .若由现3F商业，则按照大铺考虑，并在首层预留独 立门面及数量交通保证人流从首层引入；3 .当外部条件影响（如场地有高差或有外部立体人流引入时），可考虑双首层及立体人流动线，视项目具体情况再议。（二）商铺划分1 .面积分配：通过商业价值排序分析，在适合放置商业 的区域，商业面积尽可能放在1F, 2F次之；若商业面积过大必须由现3F,则3F按照大铺考虑，并在首层预留3F商铺 的独立门面及立体交通；2 . 商业的外摆位不得占用商业面积，需保证商业的经营 面积；外摆位尽可能在一层设置或顶层露台

6、。3 .商铺划分原则（1）标准铺标准铺划分原则：a. 建议面宽进深比控制在 1:3以内，不超过1:4;标准 铺面宽视地下车库柱网而定，柱网一般为，所以面宽以为宜；b.单向疏散的标准铺进深建议控制在15m；c. 高层底商单铺面积大于 60 M （尽端可放大到75 m2） 的标准铺需两个门疏散，两个由入口之间间距大于5ml（2）宝瓶铺定义：两种情况下可能产生宝瓶铺（俗称大肚子铺）：1） 当标准铺进深超过1:4的时候，从利于销售的角度，将商铺 划分为“标准铺+宝瓶铺”的形式，（如上图左所示）；2）因 剪力墙位置原因产生的宝瓶铺（如上图右所示）。宝瓶铺划分原则：a.保证“瓶身”位置的进深能满足商业经营

7、的需要；b.保证“瓶口”位置的面宽满足正常的标准铺面宽。（3）转角铺定义：转角位置商业价值较高的铺转角铺划分原则：a.在商业价值较高的临街面，转角铺要保证朝向主街道 的个数；b.每个转角铺保证尽量不出现大面实墙，保证橱窗的展 示面；c.转角铺前面尽可能不要有楼梯、景观灯遮挡。常见的两种转角铺设计思路：保留转角界面完整，考虑品牌主力店，规划为大铺（如 下图左所示）考虑转角界面价值最大，划小铺（做下图右所示）（4）其他情况当商铺位于塔楼投影部位时，受到住宅剪力墙结构限 制，会由现商铺形状不规则，或内部有横向剪力墙导致商铺 空间不完整。设计原则：a.根据剪力墙位置划铺，商铺内尽量避免横向剪力墙（如下

8、图左）；b.当确实无法避免横向剪力墙时，保证该铺的实际使用面积和有效展示面万科社区商业的规划设计提要：商铺的可达性1.避免商铺与周边道路由现较大的高差，尽量保持商铺与道路 处于同一平面上，便于消费者顺畅抵达商铺；若实在无法避 免的更多精品：人事,并结合业态考虑其使用(如下图右)。(5)二层以上商铺的消防疏散问题内廊：不影响外观，可兼做后勤通道，但需要计容，降 低了商铺的实用率。调整建议：在满足两疏散门间距5m基础上，可以将两 侧的商铺划大，减少走廊面积，提高实用率。外廊：实用率较高，不计入容积率面积计算，并可以作 为商家的外摆区域，但会影响外立面的完整性和商家昭示 性。三、四种常见业态规划满足

9、基本生活功能一一客户提及率 >50%提高生活质量功能一一20%休闲游憩功能一一客户提及率 1.“满足基本生活”类主要业态包括综合超市、 菜市场、购物中心和银行，基本满足客户的日常购物需求。客户对业态提及率2. “提升生活质量”类的主要业态包括药房、诊所、餐 馆、邮局、健身中心等，有邮政、电信、警察所、医疗中心 等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务。3. “休闲游憩”类的主要业态包括书店、游泳池、娱乐中心、老年活动中心等，以及社区的娱乐休闲场所和设施。客户对业态提及率在考虑客户以上需求的基础上，需在2公里的客户消费半径内研究已有的商业布置，以确定社区的具体商业职能。步行5分钟

10、到达“便利店”，约300m；步行10分钟到达超市和餐饮店，约 500m；骑车15分钟到达购物中心。商家需求（超市）：客流量是决定超市配套的关键。（1）超市前提条件：分钟步行距离以上无中大型超市，应配中大 型超市（3000-5000 M）;分钟步行距离内有中大型超市，应 配小型超市（小于 1000 M）; c.万科返租，控制业态。具体要求：1） 位置：应位于业主回家路线上；小型超市控制在10分钟内步行距离、中大型超市控制在10-15分钟步行距离（设 计）；2） 价格：不宜高于区外价格 15额上；3）品质：应销售品牌产品，保证无假冒伪劣、过期商品；4）品种：中大型超市应品种齐全，且提供多个品牌供选

11、择；如步行15分钟内没有大型菜市场的，应设置肉菜专柜；5）服务：中大型超市应是品牌连锁，并提供质量保障和 送货服务；经营时间宜在 8: 00-22: 00;6）环境：应做到灯光明亮、地面干净，摆放整齐、分类有序；（2）菜市场：在前期客流量有限的情况下，菜市场是超市的最优替代。前提条件：分钟步行距离内，无中大型菜市场，配中大型菜市场（1500-2000平方或更大）；分钟步行距离内有中大型菜市场，配小型菜市场或超市肉菜专柜（小于 500平方）；c. 万科返租，控制业态。具体要求：中型市场1 ）位置：应控制在步行15分钟距离范围内；有人行道, 适合步行；2 ）品种：应至少有蔬菜、肉类、鱼类、海鲜、水

12、果等；3 ）价格：宜与市场价格接轨；4 ）新鲜程度：蔬菜应保证新鲜；5 ）环境：明亮、干净、无异味；小型菜市场或超市肉菜专柜1 ）位置：控制在步行 5-10分钟距离内，营业时间 8: 00-20: 00,满足业主不同时段需要；2 ）品种：宜提供当季蔬菜、猪肉等；3 ）价格：业主可接受价格比市场价高约20-30%;（3）银行：商家需求（银行）：银行配套与否取决社区 周边的配套现状。前提条件：a.社区周边没有，则配；b.万科返租，控制 业态。具体要求：a.品牌：至少有一家国有四大银行。 需求以四大银行（中 国银行、建设银行、工商银行、农业银行）为首选。其次， 为招商银行、广东发展银行等；b.柜台业务：应提供存取款业务、 转账汇款、水电缴交、 办理贷款还贷业务、基金等投资业务等；机：应有存款、取款、存折打印、羊城通或深圳通充值 等基本业务；保证机器的稳定运营、及时报修、有足够的现 金可取（注：ATm机个数需求不明显）；d.安全性：应提供银行内的安全性保障设施、监控设备，并保证ATm机之间的距离等；（4）药店：药店配套与否取决社区周边的配套现状。前提条件：a.社区周边没有，则配；b.万科返租，控制 业态。具体要求:1） 位置：控制在步行