滨江城市综合体策划与赢利模式研究

1、滨江城市综合体策划与赢利模式研究类别:我的文章 评论(0) 浏览(592) 2009-09-04 09:07标签：滨江城市综合体策划与赢利模式研究一、 滨江城市综合体的特点南湖新城位于湘江东岸，北起西湖路，南至南二环，西滨湘江，东抵书院路，是长沙市的主城核心区。该区域总面积3.57平方公里，折合为5457亩，其中可开发用地面积为2418亩。根据规划，南湖片区被规划为一个集休闲、旅游、商务、文化、居住为一体的崭新板块。从规模方面来说，该片区拥有5.36公里的江岸线，是主城核心区内仅存的大规模滨江区域。图1 长沙市南湖新城区域卫星图图2 南湖新城区域示意图 图3 南湖新城规划效

2、果图    该区域的城市设计思路是：该片区将在建设好湘江风光带控制沿江天际线基础上，控制各垂直湘江风光带的城市干道景观，形成绿色通道，把湘江、橘子洲和岳麓山的景致引入城市中心区，并点缀以不同面积的绿色园林，充分体现长沙“山、水、洲、城”特色。  湘江风光带沿江建筑将采用波浪形，高低错落，越近江岸越低，与白色、浅绿、淡黄为主的造型活泼的临江建筑立面相映成趣。湖南第一师范与文津渡等将打造成一条景观视线通廊，使行人和游客在往返于风光带与湖南第一师范的途中，或购物或享受美食或轻松休闲，感受古朴风韵。 图2 南湖新城夜景效果图。  &

3、#160; 长沙市南湖新城建设开发有限责任公司于2007年7月5日注册成立，注册资金人民币3.1亿元。公司由长沙市城市建设投资开发有限责任公司和天心城市建设投资有限责任公司共同出资组建，所占股本比例分别为51%和49%。公司作为南湖片区的投融资主体，独立承担“南湖片区”及政府指定的其他项目的建设开发和土地一级整理工作。目前即将出让的这块地北起南港路、南至南湖路、西滨湘江大道、东抵书院路，总面积为159.85亩，总建筑面积为444500平方米。 图3 160地块初步规划效果根据区域特点，项目商业部分适合开发大型城市商业综合体。鉴于片区滨江特点，我们认为未来打造的滨江综合体将会有如下特色

4、：1.充分考虑本地顾客和外地游客的消费特点 酒吧和餐饮业态需要占有相当比例2.新的滨江综合体大多不在核心商圈内，因此商业需要充分考虑青春时尚消费群体。二、 法国巴黎赛纳河沿岸城市规划对我们的启发赛纳河是巴黎的“母亲河”，2000 多年前的古代巴黎是塞纳河中西岱岛上的一个小渔村，公元前1世纪，罗马人在此定居并逐渐将其发展成城市，公元3、4 世纪命名为“巴黎”，从6 世纪起，巴黎开始成为法国的王都，11至12 世纪的巴黎就沿着塞纳河发展起来，从此历代国王大兴土木，相继建成教堂、博物馆、桥梁等各种建筑，不断向外扩张蔓延，才成就了今天的巴黎。1989 年，巴黎市政府根据城市建设新规划，将市区

5、12 公里河段划分为A、B、C 三区段，每段4 公里。A段为旅游区，位于城市中心。该段河畔集中了巴黎历史悠久的文物古迹，如著名的罗浮宫、埃菲尔铁塔、巴黎圣母院等。B段为旅游、商业区，在这里既可以发展旅游业，两岸又有许多商业设施。原有的工厂在1996 年全部迁往C 段，C 段为工业区，集中发展工业。    目前，赛纳河水上旅游年接待游客达500 万人次，约占巴黎年接待游客量的11，创造的旅游收入占巴黎旅游总收入的11。没有賽納河，就没有巴黎的繁榮，没有巴黎的文化底藴，没有巴黎的浪漫和人氣。巴黎赛纳河沿岸城市规划注重城市天际线，沿岸基本都是多层建筑。新开发的赛纳河左岸

6、新区中很多小区建筑外观保持一致性，豪华住宅主要体现在内部装修方面，注重社会不同阶层的和谐。长沙人口众多，全部做多层建筑不够现实，但是以小高层为主，让更多的居民分享湘江的景观资源，而不是简单地制造地王，牺牲城市的整体利益换取局部利益，因此我们建议南湖新城沿江200米范围整体高度不宜超过100米，400米范围不宜超过150米。 图4 巴黎赛纳河沿岸城市规划 图5 巴黎赛纳河沿岸城市建筑三、 滨江城市综合体的商业规划商业规划地上6万平方米   地下1万平方米四、 滨江城市综合体的赢利模式不同的物业产品组合，直接影响项目赢利。物业组合：住宅2

7、0.9万平方米，商业部分23.5万平方米。其中商业物业23.5万平方米建议采取如下物业组合：建议写字楼和酒店采用连体的模式，名品街区围绕酒店部分。对于住宅部分以6000元/平方米销售将会给客户预留升值空间，以8000元/平方米销售沿江部分尚有升值空间，但消化速度较慢。图6 地块卫星图图7 180亩项目红线新摩尔公司经过系统思考后，提出一个较优赢利模式的规划方案思路：将五星酒店和写字楼放在靠近湘江大道位置，名品街区从书院路延伸到湘江大道。青春时尚主题商场放在书院路与南湖路交叉位置。两个地块形成相对对称的中间花园，形成空间联系。酒吧街区重点放在酒店东侧沿着湘江大道分布，以两层酒吧为主，局部三层，端

8、点设置主力品牌酒吧，可以观赏湘江风光。投入产出初步分析表1 南湖新城南湖路160项目经济测算简表拆迁成本计算 80亩5.32万 平方米 按照现有容积率3计算 每平方米拆迁费用为3000元估算，4.7亿元注：对利润额变化不确定因素1、 地价   容积率   建安成本  物业销售价格  5、可售物业面积比例表2不同地价的投资价值分析通过分析可以看出本项目地价超过800万元，企业投资利润大幅下降，成为不理性的投资。制造地王的害处如下：1. 会拉动长沙房价上升，不利于长沙房地产市场的长远发展。2. 高地价势必带来

9、了建筑高度和容积率的攀升，剥夺更多居民分享江景资源。3. 不利于旅游业发展，湘江旅游今后在湖南占有更大分量。长沙新河三角州表面高地价出让，好像是政府增加了土地收入，实际上难以动工。不仅对北辰实业公司是个困难，长沙市政府也是失败者。过去的地王案例告诉我们，大多以盲目和冲动开始，以悲剧结尾。五、 滨江城市综合体的运营思考提高运营收益的措施1. 通过高水平的设计吸引本地顾客和外地游客消费。 特别是酒店部分力争开房率达到90%。通过游客带动餐饮酒吧和商场的纪念品销售。2. 做好购物中心的营销工作，与本地媒体和电视建立良好合作关系，成为名副其实的青年城。运营成本控制1. 在设计中考虑设置合理的开放空间，积极采用节能设备。2. 加强管理 降低人员成本和消耗，控制好采购成本，提高物品使用率。3. 注重环境保护 建立完整的环境质量管理体系。研究结论湘江是