石碣项目招商方案修

1、石碣·财富广场2012年招商策略富盈（商业）集团商业中心2012年5月20日目录一、 市场研究1、区域商业环境分析32、市场需求分析3二、 项目SWOT及招商情况分析1、S-优势分析 42、W-劣势分析 43、O-机会分析 44、T-威胁分析 55、项目目前招商情况分析 5（1）出租明细 6 （2）未出租商铺分析 6三、 项目定位补充调整1、经营调整定位72、消费定位调整73、功能调整方案74、租金调整方案8四、 招商策略1、基本策略102、执行策略113、招商政策124、招商方式及拓展计划125、招商任务分解13五、广告推广策略1、推广主题 152、推广策略 153、推广计划 （具

2、体推广计划，另呈）15前言本方案制定鉴于本年度的招商旺季，目前部分商业项目急需启动补位招商工作，本项目的招商难点和关键在四号公寓、名店街西面商铺。由于存在一定增容、消防、排烟和产品配套功能不足等明显的硬伤，使可能实现商铺的出租和客户选择面受到明显的限制，给招商带来一定的困难。而且项目位置稍偏，在当地现实商业环境中不具备引领作用，其总体的战略定位主要考虑对商业环境的适应性，以短、平、快的招商策略达成战略目标。所以，本项目招商策略的基本点是先名店街，后特色餐饮美食街；本地为主，外地为辅；以大带小，以点带面，实行“低门槛、放水养鱼”等的招商策略吸引品牌商家进驻，提升项目形象，带动项目的招商；并严格把

3、控以下五个招商关键控制点：市场了解程度与调控能力，招商目标的达成，招商推广的效果，招商准备，招商价格及策略的适应性。一、市场研究1、区域商业环境分析石碣镇处于广深走廊中间，与东莞市区一衣带水、隔江相望，是明末民族英雄袁崇焕的故乡，被誉为“东江之珠”。其位于东莞市东北部，地处东江河畔，东接石龙古镇，西临东莞市区，南距深圳78公里，北离广州62公里。全镇总面积36平方公里，下辖15个村（社区），户籍人口4万多人，新莞人18万人。鉴于石碣·财富广场项目毗邻石碣镇中心广场，紧临崇焕大道旁；项目所处地理位置较优越，但近一年来，东莞商业地产整体上不景气，呈现出供过于求的现象，商业地产租售开始下滑

4、，商铺开始滞销，商家入驻率走低。相对乐观的是，正在筹建中的石碣新城市中心沿袁崇焕大道西段两侧布局，规划用地总面积为2平方公里。新城市中心以市民广场为主体，以石碣镇行政办事中心为重点，包括公安大楼、交通大厦、供电大厦、体育中心、图书馆等市政公共设施，配套发展一批商业楼宇、高尚住宅、酒店商贸等项目，规划建设目标是集行政、金融、居住、文化、休闲于一体的新兴发展区。由此可见，本项目未来有望成为当地商业的标杆项目，成为石碣的城市名片。2、市场需求分析根据我们近期对崇焕大道及镇中心广场临街商铺的经营者与消费者的随机访谈了解调查分析（详细见附表），结果如下：（1） 经营者对品牌经营场地的需求：a) 品牌商铺

5、使用面积为30100平米；b) 商铺层高吊顶后在3.2左右；c) 商铺面宽要求在56米，与进深比在1：1.5左右。（2） 消费者对购物环境的需求a) 到项目的目的除购买餐饮、服装及日常生活配套用品外，其次是休闲与娱乐；b) 对项目满意度最好的购物环境为嘉荣SPAR超市，其产品质量与售后服务质量，不满意的是商业街购物环境；c) 对商业配套设施的要求依次是人流聚集的商业广场、特色的中西餐饮美食、休闲娱乐设施；二、 项目SWOT及招商情况分析1、 S-优势分析a) 项目地处石碣经济商圈紧临崇焕路与东风路交汇，周边具备成熟的商业氛围，地域优势明显，发展潜力和升值空间巨大；b) 开发商的政府背景：不仅具

6、有良好的公众信誉度，同时，项目运作可利用的社会资源相对充足；c）项目商业部分采取统一规划、统一经营管理、并有意向品牌商家麦当劳与现实的经营品牌-财富广场向投资者投资保障，有利增强投资信心。2、W-劣势分析a) 由于地块条件限制，项目临街商铺离商业广场聚集较少，商业氛围不够浓厚，缺乏形象感和地标性。b) 土地性质为商业用地，物管、水电成本较高，增容、消防等问题给经营者带来一定压力，增加出租的难度。b) 停车方面，临街商铺地上停车仅约为60个，数量明显区域配备相对偏少。c) 商业街部分位置偏后，人流较难聚集，招商有一定的难度。3、O-项目机会a) 正在筹建中的石碣新城市中心沿袁崇焕大道西段两侧布局

7、,未来将为本项目带来持续的消费者；b)项目重新定位招商推广，将提高项目的形象，提升项目的知名度与名誉度，为未来投资经营者带来持续的商机;c)走访过市区与镇区休闲娱乐、餐饮等多个行业，门前转让广告较多，可见周边的商家可能流入石碣，举个例子：如石碣百汇中央规划的餐饮区域租金每平方仅18-25元，百汇中央左侧西餐厅每平方仅45元，导致部分客户因为价格原因流失到该项目。d)石碣商业圈正在增加如君悦天城、百汇中央、新世纪、万货城、盛妆百货、七里香等商业分流我司客源。4、T-威胁分析a)当前通胀是众多商家头痛的问题，商家反映招工难与租金高、原材料上涨、回笼资金难、商品销售量降低等压力导致商家对投资尤为谨慎

8、。 b)政府规划存在的不确定因素和实施上可能存在的变数，对项目的定位及后期的经营有直接的影响。 c)与项目同步招商，石碣与周边（石龙）商圈市场总体投放量的影响，大型商业项目众多，营销上的竞争将达到白热化，其焦点将集中在优质投资客户和商业资源的争夺上。对本项目的直接影响是广告推广存在一定的压力。5、项目目前招商情况分析（1）出租明细（数据统计截止到2012年5月20日）项 目可出租面积（）已出租面积（）出租率缤纷世界(包含三楼东莞证券)5,019.355,019.35100%财富广场（含嘉荣SPAR）16,853.2415,449.691.67%四号公寓165276746.43%盈翠豪庭（富盈花

9、园）1,497.51607.6140.57%盈翠豪园2,021.372,021.37100%项目总招商率27,043.4723,864.9388.50%详见各分区租控图：（2）未出租商铺分析石碣项目未租铺位统计表区域未租铺位(间)数合计建筑面积（）占比率四号公寓1588554%财富广场（名店城，不含嘉荣SPAR）231,403.6155%富盈花园11889.959%合计：49间3,178.51石碣·财富广场项目自2010年6月份重新制定租金价格策略后，经项目组的努力，近期招商情况已稍有好转，将伴随新一轮项目规划于今年6月份重装出炉，项目面貌将焕然一新，届时连同KTV将新增休闲酒吧街、

10、特色风情（台湾）美食街等业态，使得项目业态多元化、一站式休闲购物广场的优势突显出来。目前，新规划方案正在紧张的微调当中，预计今年6月项目重新包装规划后全面推出。但项目目前整体出租率仍不尽如人意，部分出租率均不达50%（不含盈翠豪园）招商陷入停滞、疲软状态。三、 项目定位补充调整1、 经营定位调整综合项目上述商业的发展现状，结合周边市场消费要求。石碣财富广场今后的整体经营思路，将围绕作为区域商业的业态补充、区域商业的亮点体现、区域消费的需求服务为重心调整经营方向来全面展开：以周边社区与工厂配套消费服务为宗旨，成为个人就业、创业、消费、生活、休闲娱乐、服务中心；以地方餐饮、文化旅游消费服务为宗旨，

11、成为地方餐饮、旅游文化消费的展示中心；以填区域商业配套服务为宗旨，成为区域商业的特色化亮点消费服务中心。2、 消费定位调整 消费群体定位：本地居民及外来流动人口；终极消费目标：周边社区居民与工厂的工人、酒店与旅游人口、流动人口。3、 功能调整方案 原功能规划新功能调整方案，如下：表示为：米兰酒吧街 表示为：潮流时尚街 表示为：特色餐饮美食街4、 租金调整方案鉴于目前市场经济不景气，项目招商局面难以展开，为了更好促进项目的招商，加大招商力度，同时以“低门槛，放水养鱼”的招商策略，吸引品牌商家进驻，特此做以下租金调整：注：以上红色字体为最新调整部分。四、 招商策略1、基本策略（1）、商家摸底调整策

12、略对现有商家从经营业态、铺面装修、货物摆设、经营远景方向及与项目定位升级的匹配度等角度综合评估考虑，对“形象档次低、不服从经营管理”的商家，合同到期不给予续约，坚决清理，扶持“经营业态好、店面形象好、配合项目升级改造”的商家经营，并持续引导“定位升级犹豫型”商家进行经营方向转变。（2）、业态布局遵循产业集中、品牌商家靠前的策略街区功能区划按照各类业态的经营互动原则，进行科学布局（即在后期将微调现有商家经营位置，坚持“品牌商家展示面好的位置、次品牌商家较偏位置”的原则）。（3）、主力商家“羊群效应”策略充分巧妙的利用现有商家及日后主力品牌商家的影响力和号召力，带动次主力商家和散户的入驻。操作要点

13、：未签定正式合同之前，在获得品牌与大商家允许的前提下，在项目现场及其它可能利用的场合，以极具冲击力的表现形式在显目的位置设置LED广告牌，以展现品牌大商家风貌，吸引其他商家关注。（4）、高姿态招商洽谈策略在招商洽谈时机和场合，均要求将财富广场功能街区发展规划、品牌升级思路作为洽谈要点，将招商条件作为次要洽谈内容，在客户表现出极大进驻意向后再行深入洽谈招商条件。招商洽谈过程，规避“招商”、“想找场所”等口语化词汇，多使用“引进”、“品牌升级”、“要求”、“联手”等高姿态词汇，多介绍已进驻的品牌商家。实施要求：宣传推广配合恰当到位；现场包装极具引导性；招商物料合适，要点实在凸出；招商专员熟练掌握项

14、目各种资料和品牌升级思路，必须表现出高度专业，忌讳草率和低姿态。（5）、品牌层次控制策略严格控制招商品牌的层次，前期利用自身优势吸纳合适项目发展规划亮点品牌。这是保证从主力店到散户招商全面实现的必要条件。2、执行策略（1) 先大后小，以点带面：先攻克各组团品牌店大客户，再借助品牌主力的影响力，渲染组团魅力，带动散户逐步进场；（2) 以老带新（以内引外），圈层发动：充分利用已进场经营的商家，利用“介绍商家进驻送一个月免租期”等优惠政策，刺激商家介绍新客户进驻；并利用品牌商家的影响力，吸引商家进驻；（3) 多管齐下，泛渠道拓展，联动发动：充分发挥公司商业资源、招商队伍及现有商家的关系资源，打开拓展

15、接触目标商家的多条渠道，加快招商速度。（4) 小题大作，提升形象：在招商过程中，把项目形象调整放到品牌升级、经营升级的方向，提升项目高度和影响力。（5) 多方推广，立体作战：利用地面部分、品牌商家、广告、网站、关系户、现场包装全方位宣传、造势、吸引客户。（6) 发动代理公司内部资源及通过招商员上门拜访形式进行发动。3、招商政策基本政策： 新进场的商家：租赁100平方米以下 免租三四个月（视品牌商家实力评估而定）租赁100300平方米 免租六个月租赁300500平方米 免租八个月租赁500平方米以上 免租十个月（以上免租期含装修期，不含物业管理费）商户引荐商家进场可享受增加免租一个月；新商家免收

16、进场费，暂免市场统一推广宣传费半年；免商家户外广告策划费；免收广告制作费（仅收制作材料费）； 免费提供使用停车位及广告位半年； 新进场商户，楼体广告位免费使用半年； 新进场商户我公司将为其争取相应税收减免优惠政策，并协助办理相关经营证照。特殊政策： 2012年7月份以前进场的商家：一次性交清（合同）一年按7折收取租金；一次性交清半年则按8折收取租金。 2012年9月份之前进场的商家：一次性交清（合同）一年按8折收取租金；一次性清交半年则按9折收取租金； 附加补充：主力品牌商家、特色业态、或经营面积在500平方米以上的商户，免租期可根据实际招商情况而定，最多十个月；9月份之后进场的商家优惠政策，

17、待视之前的招商结果另议定。4、招商方式及调整拓展计划立足东莞本地市场面向周边城市，采取“内外招商”相结合走出去请进来的方式。围绕石碣财富广场重心业态调整和定位，以本地商家资源和增城、广州、惠州、深圳等地资源为主。同时结合其它城市的相关专业市场和主力业态商品，进行目的性的全方位招商邀请。目前开展招商工作仍重心将是针对石碣整个项目的招商业态进行重新调整升级，引进形象优质、具备实力以及核心竞争能力的业态到场进驻，引爆商业街的投资热潮，稳定消费客源，工作表现在：调整客户拓展方向：根据现有完成的石碣招商拓展客户策略，指导员工根据市场业态的发展趋势不断地发展拓展渠道，如网络、报纸、多媒体、上门拜访、同行。

18、具体表现如下：充分利用公司现有资源平台，进行附带性招商；联系相关行业协会（比如：台协会）、社会团体，进行项目合作性招商；根据项目业态的需求，发掘目标客户，全面进行市场撒网式招商，针对性相关业态商家，派招商人员电话预约、上门拜访招商。调整招商目标：进行业绩考核制度绩效考核，对部门负责人以及员工进行奖罚方案，对员工严格要求的同时也带动了员工的工作积极性。定时市场调研与监控：根据客户提出建议、要求和客户流失情况，不间断地对周边商圈的竞争对手进行调研，根据客户提出的条件要求进行验证。通过商家访谈，现场的商业部门咨询，制定出相应的招商策略，以应付客户不断提出的需求，为招商成交做铺垫。不定时进行商业培训：

19、实时了解周边城区、镇区商圈，通过对其发展了解，参照其发展模式，再根据项目自身的软硬条件，制定出相关招商手段，招商策略，通过学习其优势，优点，结合本项目的客观条件，进行优化、学习，扬长避短。建立及不间断完善客户资源库：通过各成熟商圈的成功项目，发掘各大行业的实力客户资源，如品牌主力店类、品牌奢侈品类、品牌餐饮类、高端娱乐休闲类、品牌名店服装类、品牌社区配套类、高端品牌养生美容类。不间断进行大力推广：运用网络信息平台，进行网上项目推广性招商；通过电话、短信、网络推广富盈商业，为富盈商业其它项目模式埋下伏笔。5、招商任务分解表区 域财富广场（名店城）4号公寓富盈花园小木屋未租间数23(间)15(间)

20、11(间)15(间)面积（）1403.61885889.9 5月份45%46%41%6月份50%53%45.00%10%7月份60%60%55%20%8月份68%75%60%40%9月份78%83%75%60%10月份85%90%85%80%11月份93%95%93%90%12月份100%100%100%100%计划完成率:100%100%100%100%五、广告推广策略财富广场项目自去年多家商铺撤场以来，给我项目带来了巨大的负面影响，招商一直难有进展，由于现存的正在经营的商铺较少，商业氛围缺失，现存商户也难以支撑。在此种情况下，财富广场已进入二次招商的局面，二次招商给予客户过多存在对我项目信

21、心不足，招商进度非常缓慢。日常促销宣传活动与招商推广事不宜迟，现时推广重点为招商推广。目前我项目宣传力度溥弱，任何多媒体与户外都看不到我项目的招商宣传广告，这对招商极为不利。现场包装也欠缺：要让客户有良好的第一印象，最少让客户知道我项目重新规划与重新开始招商。本次调整计划做六月份后的招商推广计划，为未来招商工作做铺垫，起到承前启后和举足轻重的作用。财富广场项目目前主要规划为米兰酒吧街特色美食街、潮流时尚展示与生活服务配套街，部分已出租商户，但进场率非常低且已进驻的商户大部分有固定消费人群，传统的带动人气型营销活动已经不合时宜。现时招商推广主要目标为推动招商进程，提高项目知名度，为6月份重新规划

22、后项目推广做好前期铺垫工作，并适时做大型招商推介活动和促进人气的活动提升现场商业氛围，增进意向客户进驻信心。（1）推广主题财富广场（名店城）：潮流时尚展示与生活服务配套街四号公寓：特色餐饮美食街（2）推广策略媒体启动造势，形成关注焦点项目品牌形象联动，强势蓄水公关事件引爆，行销活动跟进1） 媒体启动造势，形成关注焦点选择借用地产采用的强势媒体如报媒或电视。东莞日报+电视：东莞电视参考频道（香港翡翠、本港台插播），连续进行对石碣崇焕路建立新城市中心、周边商圈比较等连续性报道，以期引起政府、媒体、业内、投资者以及社会大众的关注热点。2） 公关事件引爆，行销活动跟进 在社会已广泛形成对崇焕路关注热点

23、后，即可启动引爆关注点的系列公关活动，首先建议采取广告配合：“石碣特色美食节”、“贺中秋、迎国庆”，并以此拉开项目公关及行销的活动序幕，重点以美食节活动、广告进行配合，同时对可能处于商业楼层重点谈判的客户进行行销跟进。3） 品牌形象联动，强势招商 在进行美食节后，社会还将持续保持着对项目的高度关注，由此阶段性形象广告配合就应由而生，行销活动全面正式拉开并展开客户招商。（3）推广计划：（具体推广计划，另呈）富盈（商业）集团商业中心2012年5月25日店名摩门特树屋咖啡轻衫香动潘朵拉城市行动咖啡太丸小吃非尝屋安柏夏咖啡汤米男孩店位置东城风情步行街内东城风情步行街内东城风情步行街内东城风情步行街尾东

24、城风情步行街尾东城风情步行街尾东城风情步行街尾东城风情步行街尾经营类别咖啡、饮品咖啡、饮品咖啡、心理咨询、培训奶茶、咖啡、饮品、面包、炒冰饮料、肉串、粉面、热狗粉面、凉皮、麻辣烫、糖水甜品咖啡、饮品、面包奶茶、咖啡、饮品、面包规模面积商铺三层140平方5个员工商铺三层200平方3个员工商铺三层147平方4个员工商铺60平方小木屋10平方2个员工小木屋10平方2个员工商铺单层60平方6个员工商铺单层50平方4个员工店面形象良好良好良好良好一般一般良好良好客户群周边的商家住户、休闲消费者白领、情侣、熟客、学生消费客户群体均为特定的圈内人士居多白领、情侣、中大学生周边的商家住户、休闲消费者周边的商家

25、住户、休闲消费者周边的商家住户、休闲者、学生、朋友熟客、白领、情侣周边的商家住户、休闲者、学生、白领、情侣人均消费25-30元30元20-30元10-20元10元10-15元30元20元能承受的租金建议租金因地而定现商铺月租5000多元建议租金因地而定现商铺月租6000元要看商业气氛而定现商铺月租6000元要人流很旺的。无现小木屋月租2000元与她现在的月租差不多。现小木屋月租1500元看位置定，要位置好的。看位置而定现在的商铺月租5000元对硬件的要求水电到位，排水，三相电水电到位，排水，三相电水电到位，排水，三相电水电到位，排水，三相电水电到位，排水水电到位，排水水电到位，排水，三相电水电

26、到位，排水，三相电背景该街位于东城CBD商业中心与东莞富人区，所以周边休闲消费者极多，人气虽然不及南城凯德广场，但消费心态与消费水平远超于南城。附表：1、东城餐饮业态市场调查店名摩门特树屋咖啡轻衫香动潘朵拉城市行动咖啡太丸小吃非尝屋安柏夏咖啡汤米男孩店位置东城风情步行街内东城风情步行街内东城风情步行街内东城风情步行街尾东城风情步行街尾东城风情步行街尾东城风情步行街尾东城风情步行街尾经营类别咖啡、饮品咖啡、饮品咖啡、心理咨询、培训奶茶、咖啡、饮品、面包、炒冰饮料、肉串、粉面、热狗粉面、凉皮、麻辣烫、糖水甜品咖啡、饮品、面包奶茶、咖啡、饮品、面包规模面积商铺三层140平方5个员工商铺三层200平方

27、3个员工商铺三层147平方4个员工商铺60平方小木屋10平方2个员工小木屋10平方2个员工商铺单层60平方6个员工商铺单层50平方4个员工店面形象良好良好良好良好一般一般良好良好客户群周边的商家住户、休闲消费者白领、情侣、熟客、学生消费客户群体均为特定的圈内人士居多白领、情侣、中大学生周边的商家住户、休闲消费者周边的商家住户、休闲消费者周边的商家住户、休闲者、学生、朋友熟客、白领、情侣周边的商家住户、休闲者、学生、白领、情侣人均消费25-30元30元20-30元10-20元10元10-15元30元20元能承受的租金建议租金因地而定现商铺月租5000多元建议租金因地而定现商铺月租6000元要看商

28、业气氛而定现商铺月租6000元要人流很旺的。无现小木屋月租2000元与她现在的月租差不多。现小木屋月租1500元看位置定，要位置好的。看位置而定现在的商铺月租5000元对硬件的要求水电到位，排水，三相电水电到位，排水，三相电水电到位，排水，三相电水电到位，排水，三相电水电到位，排水水电到位，排水水电到位，排水，三相电水电到位，排水，三相电背景该街位于东城CBD商业中心与东莞富人区，所以周边休闲消费者极多，人气虽然不及南城凯德广场，但消费心态与消费水平远超于南城。附表：2、南城餐饮业态市场调查店名美女喜欢炒年糕香港小吃卡洛斯咖啡蓝海冰欧麦咖工坊地下铁岭南第一锅牛当道店位置南城凯德广场小木屋第2间

29、南城凯德广场小木屋第3间南城凯德广场小木屋第4间南城凯德广场小木屋第5间南城凯德广场小木屋第6间南城凯德广场小木屋第7间南城凯德广场小木屋第8间南城凯德广场小木屋第9间经营类别小吃、寿司、年糕油炸类小吃咖啡、奶茶、冷饮、小吃、酸奶、板粟台湾小吃、雪糕、冷饮、热狗、内丸、珂仔煎面包、牛奶、酸奶果汁、咖啡、奶茶、休闲小吃牛杂、肉丸、萝卜、豆腐干牛杂、肉丸、萝卜、豆腐干规模面积9平方2个员工7平方2个员工15平方4个员工6平方2个员工30平方6个员工12平方4个员工16平方3个员工12平方2个员工店面形象良好良好良好良好良好良好良好良好客户群周边的商家住户、写字楼白领、情侣、中大学生、中青年周边的商

30、家住户、写字楼白领、情侣、中大学生、中青年周边的商家住户、写字楼白领、情侣、中大学生、中青年周边的商家住户、写字楼白领、情侣、中大学生、中青年周边的商家住户、写字楼白领、情侣、中大学生、中青年周边的商家住户、写字楼白领、情侣、中大学生、中青年写字楼白领、情侣、中大学生、中青少年、超市的员工写字楼白领、情侣、中大学生、中青少年、超市的员工人均消费5-10元6-10元6-18元5-15元15-20元7-15元6-15元8-16元能承受的租金看商业的成熟度，好的商业区3000元/月，现在的月租5000元需要人气旺的地方可接受2000-3000元/月看人流2000元左右不怕租金高,就怕没人气现在的月租

31、12000元不提此事现在的月租4000-5000元看人流对硬件的要求三相电、水电到位，排水三相电、水电到位，排水三相电、水电到位，排水三相电、水电到位，排水三相电、水电到位，排水、公共厕所三相电、水电到位，排水水电到位，排水水电到位，排水背景该街位于嘉信茂凯德广场与莱蒙商业中心的中间，凭借南城商业中心、CBD中心、中心广场的地理优势，人气鼎盛。店名咭多啦大口仔咕噜咕噜杏林春舞茶道胡子炒栗店卡优第二站店位置南城凯德广场小木屋第10间南城凯德广场小木屋第11间南城凯德广场小木屋第12间南城凯德广场小木屋第13间南城凯德广场小木屋第14间南城凯德广场小木屋第15间南城凯德广场小木屋第16-17间南城凯德广场小木屋第18间经营类别蛋挞、寿司、拉面咖啡、奶茶、鱼蛋、肉丸咖啡、奶茶、小吃凉茶咖啡、奶茶、甜品、小吃栗子、干果、坚果小吃、奶茶小吃、果汁规模面积12平方4个员工12平方3个员工10平方4个员工12平方4个员工12平方6个员工10平方2个员工15平方6个员工15平方4个员工店面形象良好良好良好良好良好良好良好良好客户群周边的商家的员工、情侣、中大学生、中青年周边的商家的员工、情侣、白领、中大学生、中青年周边的商家的员工、情侣、白领、中大学生、中青年周边的商家的员工、白领、老中青年周边的商家的员工、情侣、白领、中大学生、中青年