宁夏年下半年房地产估价师案例与分析：房地产抵押贷款前估价的内容考试试卷

1、宁夏省 2015 年下半年房地产估价师案例与分析：房地产抵押贷款前估价的内容考试试卷本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分， 60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、是住房公积金管理的中心环节。A：住房公积金的发放管理B：住房公积金的运作C：银行专户、财政监督D：住房公积金管理的决策E：执行层的组织协调2、资产负债表中应在资产方反映的项E4 是。A：预收账款B：应付账款C：应收票据D：预提费用E：执行层的组织协调3、通常房地产开发投资利润率的计算基数为 【2003 年考题】A：土地取得成本 +

2、开发成本B：土地取得成本 +开发成本 +管理费用C：土地取得成本 +开发成本 +管理费用 +销售费用D：开发完成后的房地产价值E：工业用地的监测点评估价格4、共有房地产的房地产权证由_收执。A共有人共同B共有人分别C权利人推举的持证人D房地产主管部门指定的权利人5、房地产投资不可移动的特性，要求房地产所处区位必须对_具有吸引力。A物业管理公司B政府C承包商D租客6、张某与 w 房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100。后经过有关部门批准，张某所预购商品房产权登记建筑面积为 106。其面积误差比为。A：1B：3C：6D：9：执行层的组织协调E.7、在成本法估价中，关于合理确定

3、开发用地取得途径的说法，正确的是。A：开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B：开发用地取得途径应为估价时点估价对象所占区域类似土地的主要取得途径C：开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径D：开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径E：工业用地的监测点评估价格8、下列关于我国目前住房公积金利率政策的表述中，正确的是_。A我国的住房公积金制度实行高存低贷的利率政策B职工当年缴存的住房公积金按3 个月整存整取存款利率计息C个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年 1 月 1 日，按相应档次利率确定下一年度利率水平D遇法定利率调整，贷款期限在 1 年以内的，按

4、相应利率档次执行新的利率规定9、已知某城市容积率修正系数表，见下表。容积率修正系数表A容积率B0.1C0.4D0.7E1.0F1.1G1.3H1.7I 2.0J 2.1K修正系数L0.5M 0.6 N0.8 O1.0 P1.1 Q1.2 R1.6S1.8T1.910、在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是_。A未知、需要求取的待开发房地产的价值B投资者购买待开发房地产应负担的税费C销售费用和销售税费D开发成本和管理费用11、土建工程计划利润的计算基数是。A：人工费B：直接工程费.2.C：间接费D：直接工程费 +间接费E：执行层的组织协调12、根据_的不同，可将房地产市场

5、划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。A房地产交易方式B房地产交易顺序C房地产交易目的D房地产类型13、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的， 有关部门可以 _。A征收土地闲置费B无偿收回土地使用权C解除出让合同D变更出让合同14、某大厦总建筑面积为10000m2，房地总价值 6000 万元，其中，土地总价值2500 万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 180 万元，建筑面积为 240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为 _。A2.4%B3.0%C3.8%D7.2%15、深圳万科房地产开发公司通过上市， 解决了房地产开发所需的资本

6、金投入问题，购买该公司的股票属于 _。A房地产开发投资B房地产置业投资C房地产间接投资D投资于房地产投资信托基金16、合同未作约定的，面积误差比的绝对值超过3时，如果买受人退房，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起日内将买受人己付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。A：30B：45C：60D：90E：执行层的组织协调17、房地产具有供给有限特性，本质上是由决定的。A：土地总量有限B：规划限制C：房地产不可移动D：价值量大E：工业用地的监测点评估价格18、某房地产开发企业2010 年销售收入为 8000 万元人民币，扣除项目金额为5000 万元，应缴土地增值税为万元。.3.A：500

7、B：750C：900D：950E：执行层的组织协调19、某套商品住宅现房的建筑面积为 100 ，类似商品住宅现房的月租金净收益为 1000 元套，年折现率为 6，类似商品住宅期房的市场价值为 5000 元，尚需 10 个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的 5。该套商品住宅现房的市场价值为元。A：4653B：5347C：5352D：5366E：工业用地的监测点评估价格20、下列关于会计要素中的负债的说法，错误的是。A：负债是由于过去的交易、事项引起的，企业当前所承担的义务B：如果把资产理解为企业所承担的义务，那么负债就可以理解为企业的权利C：预期在一年內到期清偿的债务属于短期债务D：负债将要由

8、企业在未来某个时日加以清偿E：执行层的组织协调21、成本理论中，当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了。A：正常报酬B：正常回报C：正常利润D：超额利润E：执行层的组织协调22、某类房地产 2001 年初至 2005 年初的价格分别为 2300 元 /m2、 2450 元/m2、 2650 元 /m2 2830 元/m2 和 3000 元/m2，其增减量的权重分别为 0.1、0.3、0.2 和0.4，按平均增减量趋势法估计， 以 2001 年初为预测基期， 则该类房地产与 2006 年初的价格最接近于 _元 /m2。A3100B3195C3285D330023、先近似匡算工程量，配上

9、相应的概预算定额单价和取费， 近似计算项目投资，这种估算的方法叫做。A：单元估算法B：单位指标估算法C：工程量近似匡算法D：概算指标估算法E：借款合同24、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为_。A产权调换B货币补偿.4.C产权调换或货币补偿D不予补偿25、拆除未到期限的临时建筑， 应当按使用期限的 _参考剩余年限给予适当补偿。A重置价值B残存价值C市场价值D市场评估价值二、多项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有2 个或 2 个以上符合题意，至少有1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、某类房地产 2005 年 2009 年的价格见下表，各年增长量

10、的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010 年的价格为（）元。A8460B8500C8790D88382、下列关于产权调换房屋和货币补偿两种拆迁补偿方式，表述正确的是。A：产权调换房屋实质上是按等价交换的原则，由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿， 再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋B：产权调换房屋以被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补C：产权调换房屋不存在多退少补问题D：无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即等价原则E：从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是不等价的3、有 A 、B、C

11、 三个影响房地产价格的因素，其中A 的影响最大， B 次之， C最小，分别赋予的权重为f1、f2 、f3，此三者的大小关系应为_。Af1 f2f3Bf1f2 f3Cf1=f2=f3D无关4、如果一笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么名义利率是。A：12%B：12.55%C：12.68%D：13.55%E：借款合同5、对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。有效的市场调查应具备的特点包括。A：方法科学B：调查方法专一性C：创造性D：合理信息价值和成本比率E：政策性6、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000 万元，期限为 3 年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息， 则

12、按月计息比按季计息要多付利息_万元。.5.A2.00B7.30C8.53D9.007、关于收益性物业管理中的经营费用说法错误的是_。A大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别B收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入C收益性物业管理中收入包含保证金和准备金D经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目8、基础按其构造特点可分为、箱形基础、桩基础等。A：条形基础B：单独基础C：联合基础D：一般基础E：特殊基础9、在选取可比实例时，其成交价格不会偏离正常市场价格的因素是_。A强迫出售或强迫购买的交易B交

13、易双方或一方缺乏对交易对象或市场行情的了解C急于出售或急于购买的交易D受债权债务关系影响的交易10、某企业 2008 年 12 月末，流动资产为 540 万元，流动负债为 270 万元。则该企业流动比率是。A：40B：50C：200D：250E：执行层的组织协调11、在运用假设开发法进行估价时，首先要调查待开发房地产的基本情况，其基本内容包括 _。A弄清土地的位置B弄清土地的面积、形状、基础设施完备程度等C弄清城市规划设计条件D弄清将拥有的土地权利E测算开发项目的预期利润12、H 省 Z 房地产公司拟获得A 市 B 县城市规划区内C 村所有的集体土地从事经济适用住房的开发建设。 C 村原耕地面

14、积为 80(公顷 )，农业总人口为 600 人，现征收 C 村基本农田以外的耕地 30，该耕地被征收前 3 年平均年产值为 600 元。经商定，土地补偿费为该耕地前 3 年平均年产值的 8 倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前 3 年平均年产值的 5 倍。被征收土地上的附着物及青苗补偿费为 25 万元。中华人民共和国土地管理法 中规定的征收工地中，有批准权限的政府包括。A：县人民政府.6.B：市人民政府C：省人民政府D：国务院E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书13、动态投资回收期是指项目以_所需的时间。A经营收入抵偿全部投资B全部现金流入抵偿全部现金流出

15、C净收益抵偿全部投资D净收益现值抵偿全部投资14、根据中华人民共和国物权法 ，下列事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。A：选举业主委员会或者更换业主委员会成员B：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人C：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约D：监督业主公约的实施E：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金15、国土资源部令第 33 号规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取方式出让。A：拍卖B：招标C：挂牌D：双方协议E：直接定标16、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于等。A：收益法中预测未来的租金B：市场法中对可比实例成交

16、价格进行交易情况调整C：填补某些房地产历史价格资料的缺乏D：比较、分析两宗 (或两类 )以上房地产价格的潜力E：成本法中确定房地产的重新购建价格17、在我国下列属于限制民事行为能力人的有。A：18 周岁以上的成年人B：10 周岁以上的未成年人C：不满 10 周岁的未成年人D：不能完全辨认自己行为的精神病人E：不能辨认自己行为的精神病人18、耕地占用税是对征收的一种税。A：对占用耕地建房的单位和个人B：对从事其他非农业建设的单位和个人C：对占用耕地建房的单位，不包括个人D：对从事其他非农业建设的个人，不包括单位E：对从事其他非农业建设的单位，不包括个人19、下列 _不是按其经营使用方式来划分的。A出售型房地产B出租型房地产.7.C办公型房地产D自用型房地产20、某开发项目的成本利润率为 80，开发周期为 4 年，则该项目的年成本利润率。A：等于 20B：大于等于 20C：小于 20D：小于等于 20E：借款合同21、按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有(2009 年试题 )A