房地产估价理论与方法

1、房地产估价理论与方法复习提纲第一章房地产估价概述第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义1、作为一种提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房 地产估价已经成为一种职业和行业。2、专业估价的五个特点：由专业人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行 有偿服务；承担法律责任。3、专业估价的核心内容是根据特定目的、对特定房地产地特定时间的特定价值进行分 析、测算和判断并提供专业意见。房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价 方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供专 业意见的活动就是房地产估价。其中，分析是测算的基础、测

2、算是判断的基础。4、房地产估价以得出房地产价值为目标和最终结论的评估。房地产估价师还可以进行 房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地 产项目调查评价报告等房地产咨询顾问服务。二、房地产估价的本质1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动 机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价 值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或 参与性；鉴证性或证据性

3、。后者的法律责任大于前者。4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的 有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面 的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果 准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须 依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠 实践经验。三、房地产估价的必要性1、 一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：（1）独一无二性。（2）价

4、值量较大。具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值量大性，房地产市场是典型的“不完全市场”并且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的 适当价格。房地产估价的有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合 理的房地产市场秩序。2、房地产估价是估价行业主流的原因：房地产具备专业估价的条件，房地产量大面广 而其他资产的数量相对较少，房地产需要估价的情形较多而其他资产需要估价的情形相对 较少。第二节房地产估价的要素一、估价当事人1、房地产估价人员，具备房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格的人员，合 格的房地产专业估价人员，必须具有房地产估价方面的扎实的理论知识

5、、丰富的实践经验 和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对估价专业能力的要求； 具有良好的职业道德，是对估价行为规范的要求。2、 房地产估价机构，有自然人出资，有暂定期内的三级资质、三级、二级、一级资质。3、估价委托人，委托人有义务向估价机构如实提供其知悉的估价所必须的情况和资料。二、估价对象，当估价对象仅为房地产权益时，可称为被估价权益。估价对象有在建工程、 期房、已经灭失的房地产、房屋装饰装修部分。概括起来有：土地、房屋、构筑物、在建 工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产。三、估价目的，土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔 偿、税收

6、、保险、争议调处、司法鉴定、出资、投资、合资、合作、合并、分立、改制、 重组、产权转让租赁、清算。四、价值类型，同一估价对象可能有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是唯一 的，价值类型有公开市场价值和非公开市场价值。公开市场价值的特点有：双方自愿进行 交易；交易双方出于利已动机进行交易；交易双方是清明、谨慎行事的，并且了解交易对 象知晓市场行情；交易双方有充裕时间进行交易；不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。 非市场价值有：快速变现价值；谨慎价值；清算价值；投资价值。五、估价时点，估价时点不是随意确定的，应根据估价目的来确定，估价时点在先，价值估算在后。六、估价依据有相关法律、法规、政策

7、和标准，委托人提供的有关情况和资料，房地产估 价机构和房地产估价师掌握和搜集的有关情况和资料。七、估价假设是房地产估价师所必要、但不能肯定而又必须予以明确的前提条件做出的假定。在估价中要防止出现3种情况：滥用估价假设；不明确估价假设；无针对性列举一些与本估价项目无关的估价假设。对于确定性因素，一般不得进行假设。八、估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。九、估价程序：获取估价业务；受理估价委托；拟定估价作业方案；搜集估价所需资料； 实地查看估价对象；分析估价对象及房地产市场上；选定估价方法进行测算；确定估价结 果；撰写估价报告；内部审核估价报告；出具估价报告；估价资料归档

8、。十、估价方法：市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地 价修正法等。十一、估价结果，估价师不宜在完成估价之前与委托人或任何其他与该估价业务有利害关 系人讨论估价结果。这样会影响估价独立、客观、公正地进行。第三节对房地产估价的现实需要土地使用权出让的需要，房地产转让（买卖、互换、赠与、出资、入股、抵债 ）和租赁的需要， 房地产抵押的需要（初次抵押、再次抵押、增加抵押贷款、抵押期间监测、转抵押、 续贷抵押、处置抵押房地产估价 ），房地产征收和征用需要，房地产分割需要，房地产损害 赔偿需要，房地产税收需要，房地产保险需要，房地产争议调处和司法鉴定需要，企业有 关经济行为的需

9、要（出资、投资、合资、合作、合并、分立、改制、重组、产权转让租赁、 清算），房地产管理的需要，其他方面的需要第四节 房地产估价师的职业道德。独立客观公正，专业胜任能力，诚实守信，勤勉尽责，保守秘密，公平竞争，社会责 任。第五节中国房地产估价行业发展状况估价的困难表现有：土地和房屋的所有制不同；土地所有制在城市和农村不同，市场上流通的土地权利是使用权不是所有权，土地和房屋的登记机关不同，行政管理不到位， 房地产市场不够发达。第二章 房地产第一节房地产的含义一、房地产的定义，房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三 者的结合体。二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义，土地是指地

10、球的表面及其上下一定范围内的空间。建筑物包括房屋和构筑物。房屋一般由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的空间场所。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水 井、水坝、道路、桥梁、隧道。建筑领域中的建筑物不包括构筑物，会计领域中建筑物不 包括房屋。其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能， 或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。三、实物、权益、区位的含义1、实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面2、权益包括权利、利益和收益，房地产权益以房地

11、产权利为基础包括：房地产的各 种权利，例如所有权、土地使用权、租赁权、抵押权、地役权等受其他房地产权利限制 的房地产权利，同一宗房地产上可以同时存在多种房地产权利受到房地产权利以外的各 种因素限制的房地产权利房地产的额外利益或收益。房地产所有权又分为单独所有、共 有和建筑物区分所有权。土地使用权有建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权。 建设用地使用权又包括出让土地使用权、划拨土地使用权和临时用地土地使用权。房地产权利有物权和债权，租赁权属于债权。物权有自物权和他物权，自物权只有所有权，他物权又分为用益物权和担保物权，土地使用权和地役权是用益物权，抵押权则是 担保物权。在不同类型的资产中

12、，实物和权益对价值的影响是不同的：1 ）机器、设备、家具等有形资产，主要是实物的价值2）专利权、专有技术、著作权 （版权）、商标专用权、专营权、商誉、有价证券（股票、债券）等无形资产，主要是权益的价值。3 ）房地产，其实物和权益在价值决定中都很重要。3、区位，是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位 置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。位置有：坐落、方位、距离、朝向、楼层。交通是指进出该宗房地产的方便程度一通达性，具体有可及性和便捷性。环境景观有自然 环境、人文环境和景观。外部配套设施有基础设施（道路、给排水、电力、燃气、热气、电信、有线电视等设施）和公共服务设施

13、（教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等 非营业性设施。四、房地产的其他名称：不动产、物业。五、房地产的基本存在形态：土地形态，对于有建筑物的可以无视建筑物存在或考虑建筑 物存在对土地价值的影响；建筑物形态，对于单独评价建筑物价值时可以无视土地的存在 或考虑土地对建筑物价值的影响。前一种称为独立估价，后一种称为部分估价；房地形态，第二节 房地产的特性不可移动性（又称位置固定性）独一无二性寿命长久性供给有限性价值量 大流动性差用途多样性，从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、 居住、工业、耕地、牧场、牧地、森林、不毛荒地。相互影响性，外部影响有正有负 易受限制性，政府对房

14、地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：管制权、征收权、征税权、充公权，房地产易受限制性还表现在逃避不了未来制度、政策变化的影响。保 值增值性，引起房地产价格上升的原因主要有4个方面：（1）对房地产本身进行的投资改良（2）通货膨胀（3）需求增加导致稀缺性增加（4）外部经济或相互影响， 其中，对房地产本身进行 投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价 格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；需求增加导致稀缺性增加和外部经济 或相互影响所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。第三节房地产分类一、 房地产按其用途来划分为下列10类：居住、商业、办

15、公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、 农业、特殊用途、综合。二、按开发程度来划分为下列 5类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。三、 按是否产生收益来划分为下列2类：收益性房地产、非收益性房地产。收益性房地产可以采用收益法估价，非收益性房地产则难以采用收益法估价。四、按经营使用方式来划分的类型四、 房地产按其经营使用方式来划分为下列4类：出售、出租、营业、自用。这种分类对于选用估价方法特别有用，例如：出售型房地产可以采用比较法估价；出租或营业型房地产可以采用收益法估价；自用型房地产可以采用成本法估价。五、 按照房地产实物形态的分类：（1） 土地（2）建筑物（包括尚未建成的建筑物）（3） 土地与建筑物的

16、合成体（包括在建工程和现房 ）（4）未来状况下的房地产（5）已经灭失的房地产（6）房地产 的局部（7）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分（8）以房地产为主的整体资产或包含有其他资产的房地产（9）整体资产中的房地产。六、按照房地产权益状况的分类有：干净的房屋和出让土地、干净的房屋和划拨土地、干 净的房屋和集体土地、共有房地产、部分产权的房地产、有租约限制的房地产、设置了地 役权的房地产、设立了抵押权的房地产、有拖欠建设工程款的房地产、列入公告拆迁或征 收征用的房地产、临时用地或临时建筑的房地产、手续不全的房地产、产权不明或权属有 争议的房地产、被依法查封财产保全或其他限制的房地产、

17、违法占地或违法违章建筑的房 地产、房地产的租赁权、房地产的抵押权、房地产的空间利用权、房地产中的无形资产。第四节 房地产的描述与分析一、土地的描述与分析1.名称2 位置3 .四至4.面积，此为依法确认的面积， 通常以平方米（m2）或公顷（hm2） 为单位。5 形状6 地势，包括地势高低、自然排水状况、被洪水淹没的可能性等。7 土壤及地基状况8。权利状况9、使用条件10、开发利用情况11、交通条件12、周围环境 景观13、公共服务设施完备程度 14、其他。使用条件主要包括：（1）用途；（2）容积率；（3）建筑密度；（4）绿地率（是指用地红线内 绿化用地总面积占土地总面积的比例 ）;（5）建筑高度

18、；（6）建筑后退红线距离（是规定建筑 物应距离城市道路或用地红线的程度 ）（7）建筑间距；（8）交通出入口方位；（9）停车泊位； （10）建筑体量、体型、色彩；（11）地面标高；（12）其他要求。上述城市规划限制条件可通过下列文件了解：（1）规划要点；（2）规划设计条件通知书；（3）审定设计方案通知书；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证。二、建筑物的描述与分析认识1. 名称2、位置3、规模4、年龄5、层数和高度。通常按照层数或高度，将建筑物分 为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。6、建筑结构。7、设施设备。包括给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备。需要

19、了解它们的配置和性能。8、装饰装修，9、层高或净高10、空间布局11、防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日 照。12、外观13、维修养护情况完好程度14、权利状况、15、占有使用情况16其他情况，物业管理（因为完善的物业管理是保持及提高房地产价值的一个重要因素），还需要了解其建 设单位（开发商）、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位以及预计交付使用的日期 等。第三章房地产价格和价值第一节房地产价格的含义和形成条件一、房地产价格的含义，房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价（货币额、商品或其他有价物），价格通常用货币来表示，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。二、房地产价格

20、的形成条件，房地产之所以有价格，是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求。需要具备 3个条件（1） 一种物品有用（2） 种物品稀缺，是相对缺乏不是绝对缺 乏（3）人们对一种物品有需求是指不仅愿意购买它，而且有能力购买它。需求与需要不完全 先等同，需要不等于需求，需要只是一种要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。 对其需求不仅有自用需求而且还有投资需求甚至投机需求。价格实质是在市场经济下对有用且稀缺的物品的一种分配方式，6种分配方式：武力、礼让、抽签、排队、计划、价格。第二节房地产价格的特征房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是：都 是价格，用货币来表示；都有

21、波动，受供求等因素的影响；都是按质论价；优质高价， 劣质低价。一、 地价与一般商品价格的不同，（1）生产成本不同，一般商品的价格必然含有生产成本因 素，而地价不一定含有生产成本因素。地价本质上不是“劳动价值”的货币表现，是地租的资本化。地价=地租/利息率。（2）折旧不同，土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其 价格通常随着时间的流逝而自然升高，不仅无折旧，而且有增值。中国有期限的出让土地 使用权也是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。而如果是无限年的土地所有权，就 无须计提折旧（3）价格差异不同。土地由于具有独一无二的特性，所以基本上是一宗土地一 个价格，而且不同的土地之间价格差异较大（4）

22、市场性质不同，一般商品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。价格形成时间不同（6）供求变化不同。地价与一般商品的价格虽然都受供求变化的影响，但 由于土地的数量难以增加或减少，且不可移动，其供给弹性较小。二、房地产价格的特征主要有下列 5个：（1）房地产价格既有交换代价的价格， 也有使用代 价的租金。房地产的价格与租金的关系， 类似于本金与利息的关系。（2）房地产价格受区位 的影响很大。（3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。 在估价中也不可忽视房地产的实 物完好状况对其价值的影响。 （4）房地产价格形成的时间较长 （5）房地产价格容易受

23、交易者的 个别情况的影响。第三节房地产供求与价格一、房地产需求1、形成需求有两个条件：一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买，如果没有支 付能力的约束，人们对房地产的需要可以说是无止境的。2、决定房地产需求量的因素中除了随机因素，经常起作用的因素有：该种房地产的 价格水平；消费者的收入水平；消费者的偏好；相关房地产的价格水平；消费者 对未来的预期。与某种房地产相关的房地产，是指该种房地产的替代品和互补品。3、房地产的需求曲线：一条向右下方倾斜的需求曲线。二、房地产供给1、形成供给有两个条件：一是房地产开发商或拥有者愿意供给，二是房地产开发商或 拥有者有能力供给。供给量 =存量-拆毁量-转换为

24、其他种类房地产量 +其他种类房地产转换 为该种房地产量+新开发量。2、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：该 种房地产的价格水平；该种房地产的开发成本；该种房地产的开发技术水平；房地 产开发商对未来的预期。3、房地产供给曲线：一条向右上方倾斜的供给曲线。三、房地产均衡价格，是指当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房 地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，在市场均衡状态下，房地产价格与房地产的需求正相关，与房地产的供给负相关：供 给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格 下降，供给减少，则价格上升。如果

25、需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也 会发生变化。四、房地产供求弹性1、房地产需求弹性，房地产需求弹性主要有房地产需求的价格弹性、房地产需求的收 入弹性、房地产需求的人口弹性、房地产需求的交叉价格弹性和房地产需求的价格预期弹 性。2、房地产供给弹性，房地产供给弹性主要有房地产供给的价格弹性和房地产供给的要 素成本弹性。3、弹性数值的类型，弹性较大，说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是较敏 感的；弹性较小，说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是较不敏感的。弹性数值分为5种类型：弹性大于1的情况，称为富有弹性；弹性小于 1的情况，称为缺乏弹 性；弹性等于1的情况，称为单一弹性；

26、弹性为无穷大的情况，称为完全弹性；弹 性等于零的情况，称为完全无弹性。一种房地产的需求价格弹性取决于该种房地产有多少种替代品。在有较相似的替代品 存在的时候，价格的上涨会使消费者减少对该种房地产的购买，而转向购买更多的替代晶， 这时需求的价格弹性较大；如果没有较相似的替代品，需求往往就缺乏价格弹性。五、房地产供求与价格之间关系的特殊性，可以将房地产的供求状况分为4种类型：全国房地产总的供求状况；本地区房地产的供求状况；全国本类房地产的供求状况； 本地区本类房地产的供求状况。决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区 本类房地产的供求状况第四节 房地产价格和价值的种类一、价值、使用价值和

27、交换价值，在房地产估价中一般所说的价值也是指交换价值。二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值，1、成交价格是一个已完成的事实，是个别价格，通常随着交易者的财务，动机、对交 易对象和市场行情了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关 系、卖者的价格策略等不同而不同。理解成交价格，还应对其形成的机制，即卖价（供给价格）、买价（需求价格）、成交价三者的关系有所了解，在实际交易中，只有当买者所愿意支 付的最高价格，高于或等于卖者所愿意接受可最低价格时，交易才可能成功。一笔成功的 交易中，最高买价成交价最低卖价。在卖方市场下，成交价格往往是偏高的；在买方市场 下，成交价格往往是偏

28、低的。成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可将成交价格区分为正常成交价 格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚 实无欺、没有利害关系下进行交易形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、 垄断、胁迫等的影响；反之，则为非正常成交价格。正常成交价格的形成条件有7个：公开市场。（2）交易对象本身具备市场性。（3）众多的买者和卖者。（4）买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿。（5）理性且自私的经济行为。（6）买者和卖者都具有完全信息。（7）适当的期间完成交易。2、市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象

29、结果（如平均数、中位数或众数）。3、理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下 波动，不会偏离太远。房地产估价所评估的是房地产的市场价格。4、评估价值还可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼，如采用比较法估算得出的结果通常称为比准价格，采用成本法估算得出的结果通常称为积算价格，采用收益 法估算得出的结果通常称为收益价格。收益法求得的价值倾向于最高买价，成本法求得的价值倾向于最低卖价，

30、市场法求得的价值倾向于成交价格。此外收益法求得的价值趋向于理论价格，市场法求得的价值趋向于市场价格。在市场泡沫时，市场法求得的价值（市场价格）大大高于收益法求得的价值 （理论价格）。在市场不景气时，成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值。从理论上讲，一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格。三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值和投资价值。某一房地产的投资价值，是该房地产对于某个具体的投资者（这里的投资者是广义的，包括消费者）的经济价值，是该投资者基于个人需要或意愿，对该房地产所估计的价值或做 出的评价。而该房地产的市场价值，是该房地产对于一个典型的投资者的经济价值。在某

31、一时点，市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。在评估市场价值时，收益法中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而在评估投资价值时，该折现率是某个具体的投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。这个投资者所要求的最低收益率可能高于也可能低于与该房地产的风险 程度相对应的社会一般收益率。投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产 的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。就 投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。四、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值。采用公允价值的条件：投资性房地产所在

32、地有活跃的房地产交易市场企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格或其他信息。市场价值与公允价值的 内涵基本相同。就原始价值、账面价值、公允价值与市场价值相对而言，房地产估价所评 估的是房地产的市场价值、公允价值。五、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值和征收价值中国目前的房租有市场租金 （或称协议租金，是由市场供求状况决定的租金 ）、商品租金（是以房地价值为基础确定的租金，其构成内容包括折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素 卜成本租金（是按照出租房屋雨经营成本确定的租金， 由折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税五项因素构成）、准成

33、本租金和福利租金。房租有按使用面积计算的，也有按建筑面积计算的。住宅一般是按使用面积计租，非住宅 一般是按建筑面积计租。真正租金除了前述的八项外还有租赁费用和租赁税费。房地产抵押价值评估只能演变为评估房地产在估价时假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值扣除法定优先受偿款后的余额。再次抵押价值等于总评估市场价值一上次抵押 贷款折成的价值。保险价值通常不包含不可损毁的土地价值，是指建筑物的重建成本和重建期间的经济损失。六、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格中国通常不存在土地所有权价格评估。房地产使用价格主要是指土地使用权价格（建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权），其他权益的价格主要有

34、租赁权价格、抵押权价格、地役权价格。七、实际价格和名义价格，实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交 日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不 是在成交日期时一次付清的价格。八、现货价格和期货价格及现房价格和期房价格房地产也有类似的现货交易和期货交易及现货价格和期货价格。在房地产的现货价格和期货价格中，最典型的是现房价格（含土地价格）和期房价格（含土地价格）。期房价格与现房价格之间的关系有：期房价格=现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益 的折现值-风险补偿。九、市场调节价、政府指导价和政府定价，政府指导价是指由政府价格主管部门或者

35、其他 有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。估价 结果不得超出政府指导价规定的幅度。政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部 门，按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，估价结果应以政府定 价为准。十、基准地价、标定地价和房屋重置价格，基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种 评估价格。十一、土地价格、建筑物价格和房地价格根据土地的“生熟”程度，把土地粗略地分为生地、毛地、熟地三种，由此又有生地 价格、毛地价格、熟地价格。房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的 价格，它往往等同于人们平常所说的房价。对于同一宗房地产而言，有：

36、（1）房地价格=土地价格+建筑物价格；（2） 土地价格=房地价格-建筑物价格；（3）建筑物价格=房地价-土地 价格。十二、总价格、单位价格和楼面地价，楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价与土地总价的关系为： 楼面地价=土地总价/总建筑面积， 由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价=土地单价/容积率。十三、起价、标价、成交价和均价，起价是指所销售的商品房的最低价格。所以，起价通 常不能反映所销售商品房的真实价格水平。均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价 的平均价格和成交价的平均价格。这个价格一般可以反映所销售商品房的价格

37、水平。十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价，保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定 的拍卖标的可售的最低价格。当拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时， 该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。因此有保留价的拍卖中，最高应价 不一定就是成交价，只有在最高应价高于或等于保留价的情况下，该最高应价才能成为成 交价。第四章房地产价格影响因素第一节 房地产价格影响因素概述一、对房地产价格影响因素的总认识1、不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的2、不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的3、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系

38、是不尽相同的4、有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些与时间有关。5、某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化6、各种因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的7、各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同的8、同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的。二、房地产价格影响的分类：房地产自身因素和房地产外部因素，其中房地产自身因素又 分为区位因素、实物因素和权益因素三类。也可分为一般因素、区域因素和个别因素。一 般因素是对广大范围的房地产价格水平都有影响的因素。区域因素是指对估价对象周围一 定区域范围内的房地产价格水平有所影响的因素。个

39、别因素是指对估价对象房地产价格水 平有所影响的估价对象自身状况因素。它们三者不是固定的，随着估价对象范围扩大，某 些一般因素也许会变为区域因素，某些区域因素也许会变为个别因素。第二节 房地产自身因素一、区位因素1、房地产区位的优劣直接关系其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影 响。房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。房地产的区位 有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经 济位置却会发生变化。2、位置包括房地产所处的方位、距离、朝向和楼层。方位在十字路口中，其价格高低 是西北角、东北角、西南角、东南角。对于东西走向的街道、

40、水流来说位于北侧的房地产 价格通常高于位于南侧的房地产价格。对于位于山坡上的房地产则是南坡的房地产价格通 常高于北坡的房地产价格。同一街道的商业房地产背阳面的地价高于向阳面的地价。但在 寒冷地区的可能相反，向阳面的地价高于背阳面的地价。距离有空间直线距离、交通路线 距离、交通时间距离、经济距离。交通时间距离从理论上讲更为科学。对于朝向一般认为 南方为上、东方次之、西又次之、北不良。住宅最好是坐北朝南。没有电梯的中间楼层最 优、顶层较劣。有电梯的中高导住宅，城市一年四季空气中悬浮层之上的楼层最优、三层 以下较劣。2、交通，交通因素对房地产价格的影响因素可分为可借助的交通工具、路况、交通线 路数量

41、、与交通站点的距离、停车的方便程度、交通管制。3、环境景观，这方面的因素主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境和卫生 环境和人文环境。4、外部配套设施有房地产外部基础设施和公共服务设施。二、实物因素1、土地实物因素，面积形状地势，一般来说，土地平坦，地价较高；土地高低 不平，地价较低。在其他条件相同时，地势高的房地产的价格，要高于地势低的房地产的 价格土壤及地基状况，土壤的污染情况、自然酸碱性和肥力，酸性土壤对混凝土有很大 的破坏作用，碱性土壤不利于植物生存。地基状况是指地基的承载力、稳定性和地下水位 等。宗地内基础设施完备程度和场地平整程度。2、建筑物实物因素，建筑规模建筑结构设施设备

42、装饰装修层高或净高空 间布局防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照外观完损程度。三、权益因素，主要是指对房地产利用的限制：房地产权利的设立和行使的限制；房地产 使用管制；房地产相邻关系的限制。权利状况，有所有权、使用权、地役权、抵押权、 租赁权等，以及这些权利是否完整、清晰等等。使用管制，城市规划中地下建筑面积通 常不计入容积率。因此容积率有包含地下建筑面积和不包含地下建筑面积的，交出让金的 也有按地下建筑面积交或折成三分之一交的。相邻关系主要有：一方面为用水排水、通 行、辅设管线提供方便。另一方面，在自己的土地建造建筑物不能妨碍相邻建筑物的通风、 采光、日照，不得违反规定弃置固体废物、排放

43、大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁 波辐射等有害物质，挖掘土地、建造建筑物、辅设管线以及安装设备不得危及相邻房地产 的安全。第三节人口因素房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对房地产的需求就会增 加，房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会减少，房地产价 格也就会下落。人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。 随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需住房的总量将 增加，房地产价格有上涨的趋势。第四节制度政策因素房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的，在房地产制度政策中，房地产价 格政策对房地产价格

44、的影响也很大，房地产价格政策抽象来看可以分为两类：一类是高价 格政策；一类是低价格政策。低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下；同 理，高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。抑制房地产价格的措施主要 有：政府在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应，加快房屋建设，以增加房地产的 供给，从而平抑房地产价格；规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率来定价； 制定最高限价，规定房地产交易时不得突破此价格；建立一套房地产交易管理制度，遏 制房地产投机炒作。税收政策，房地产税收有房地产开发环节、房地产转让环节、房地产持有环节。增加买方的税收会抑制房地产需求，使房地产价格下降，反之会使

45、房地产价格上升。对房地产价格有影响的规划有：国发经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划。第五节经济因素影响房地产价格因素的有：经济发展状况、居民收入水平、物价、利率、汇率。不论 一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起房地产价格的变动，如建筑 材料价格、建筑人工费的上涨，会增加房地产的开发建设成本，从而可能推动房地产价格 上涨。从较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。房地产价格与利 率负相关，利率下降，房地产价格会上升；利率上升，房地产价格会下降。但从房地产开 发商来看，利率上升，房地产价格上升；利率下降，房地产价格下降。

46、从房地产购买者来 看，利率上升，房地产价格下降、利率下降、房地产价格上升。由于在国际房地产投资中， 汇率波动会影响房地产的投资收益，当预期某国的货币会升值时，会吸引国外资金购买该 国房地产，从而使房地产价格上涨、相反则会使房地产价格下降。第六节社会因素影响房地产价格的社会因素有：政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机。房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况：引起房地产价格上涨；引起房地产价格下跌；起着稳定房地产价格的作用。城市化意味着人口向城市地区集中，造成对 城市房地产的需求不断增加，从而会带动城市房地产价格上涨。第七节国际因素军事影响房地产价格的国际因素有：世界经济状况、国际

47、竞争状况、政治对立状况和冲突状况。如果世界经济发展良好，一般有利于房地产价格上涨。为吸引投资者通常会采 取低地价政策，从而会使房地产价格低落；但如果在其他方面采取优惠政策，吸引了大量 外来投资者进入，则对房地产的需求会增加，从而会导致房地产价格上涨。如果国与国之 间发生政治对立，则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些一般会导致房地 产价格下跌。遭受战争威胁时，大家争相出售房地产，供多于求，房地产价格势必大幅度 下跌。第八节其他因素一、行政隶属变更二、心理因素，心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有下列几个：购买或出售心态；个人欣赏趣味（偏好）；时尚

48、风气；接近名家住宅心理；讲究风水或吉祥号码，如讲究门牌号码、楼层数字等三、重要政治人物的健康状况。第五章房地产估价原则第一节房地产估价原则概述一、房地产估价原则概述，房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响，但观察其形成 和变动过程，仍然存在一些基本规律。人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐 认识了房地产价格形成和变动的规律，并在此基础上总结、提炼出一些简明扼要的进行房 地产估价所依据的法则或标准，这些法则或标准就是房地产估价的原则二、房地产估价的原则有：独立客观公正原则合法原则最高最佳使用原则估价时 点替代原则谨慎原则。可以把这些原则分为三个层次：基本原则、普适技术性原则、特殊原则。

49、独立客观公正是基本原则。而普适性原则（或一般原则）有独立客观公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。除了独立客观公正原则外，其余 都是技术性原则，也称为普适技术性原则。特殊原则是指谨慎性原则。最高行为准则与技术性原则是相互对应的，普适性原则与特殊原则是相互对应的，因 此谨慎原则也属于技术性原则。三、房地产估价原则的作用，房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价 的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的，同一估价时点的评 估价值趋于相同或近似。房地产估价原则可以作为估价时的指南。评判一个评估价值是否 正确，很重要的一点是否遵守了估价原则。第二

50、节独立客观公正原则独立客观公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。独立的要求是房地产估价师不应受任何组织或个人的非法干预，完全凭 借自己的专业知识、经验应有的职业道德进行估价。客观的要求是房地产估价师不应带着 自己的好恶情感偏见、完全从客观实际出发、反映事物的本来面目。公正的要求是房地产 估价师在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。房地产估价机构应当是一个不依附他人、不受他人束缚的独立机构。所以房地产估价 机构是由房地产估价师为主的自然人出资设立，房地产估价机构和房地产估价师在执业中 应采取回避原则，房地产估价机构和房地产估价师在估价中

51、不受委托人等外部因素的干扰， 不应屈从外部压力。第三节合法原则合法原则要求房地产估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价值。房地产之所以要遵守合法原则，是因为房地产价值实质是上房地产权益的价值，但估价对象的权益不是委 托人或房地产估价师可以随意假定的，必须有其法律、法规或政策等依据。依法判定的权 益包括依法判定权利类型及归属，以及使用、处分等权利。具体来说遵守合法原则应当做 到下列几点：(1)在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。现行的房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书或 者统一的房地产权证书。房屋权属证书有房屋所有权证、

52、房屋共有权证和房屋 他项权证三种。土地权属证书有国有土地使用证、集体土地所有证、集体土 地使用证和土地他项权利证明书四种。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负 责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。统一的房地产权证 书有房地产权证、房地产共有权证和房地产他项权证三种。值得注意的是遵 守合法原则中不是指只有合法权利的房地产才能成为估价对象，而是指依据法律、法规和 政策等规定，估价对象是哪种权利状况的房地产就应当将作为哪种权利状况的房地产来估 价。任何权利状况的房地产都可以成为估价对象，只是其评估价值应与其权利状况相匹配， 但法律法规或政策明确规定不得作为估价对象的房地产

53、除外。在依法判定的使用权利方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等 )为依据。例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该 宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。在依法判定的处分权利方面，应以法律、行政法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、抵债、赠与等。在依法判定的其他权益方面，评估出的价值必须符合国家的价格政策。此外，还可将合法原则拓展到对采用的估价技术标准和估价主体资格的要求上。具体说，房地产估价应采 用国家和估价对象所在地的有关估价技术标准，应当由房地产估价机构和房地产估价师进 行。第四节

54、 最高最佳使用原则最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。最高最 佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对 象的价值达到最大化的一种最可能的使用。最高最佳使用原则与合法原则的关系是：遵守了合法原则，不一定能符合最高最佳使 用原则的全部要求，遵守了最高最佳使用原则，必然遵守了合法原则中对合法使用方面的 要求，但不一定符合合法原则对合法产权、合法处分等方面的要求。最高最佳使用具体包括 3个方面：最佳用途；最佳规模；最佳集约度。寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式：然后从下列4个方面依序筛选：（1）法律上的许可

55、性。（2）技术上的可能性。（3）经济上的可行性。（4）价值是 否最大。收益递增递减原理可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。收益递增递减原理揭示的一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系叫做收益递减规律。揭示的第二种 关系是所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系也叫做规模收益（三种可能：产出量增加比例与投入量增加比例相同；产出量增加比例大于投入量增加比例；产出量增加比例小 于投入量增加比例）。在扩大规模时一般是先经过一个规模收益递增阶段，然后经过一个规 模收益不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段。均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确

56、定最佳集约度和最佳规模。适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮 助我们确定最佳使用。适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境最协调，同时 内部构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用。当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之 一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：（1）保持现状前提。认为保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。现有建筑物应予保留的条件是： 现有房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费 用之后的余额。（2）装修改造前提。

57、认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应 以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条 件是：预计装修改造后房地产价值的增加额大于装修改造费用。（3）转换用途前提。认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提进行估价。转换用途的 条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。（4）重新开发前提。认为对现有房地产进行重新开发再予以使用最为有利时，应以重新开发再予以使 用为前提进行估价。（5）上述情形的某种组合。最常见的是第三种转换用途与第二种装修改 造的组合。除了第一种外，不能以其中一个可行，就判断该种估价前提就为最高最佳使用， 而是将它与其他几种可行的估价前提进行比较之后，才能作出最高最佳使用的判断与选择。第五节估价时点原则估价时点原则要求房地产估价结果是由估价目的决定的某个特定时间的价值。这个特 定时间既不是委托人也不是