天安地产土地使用权获取程序完整版

1、编号：TQC/K372天安地产土地使用权获取程序完整版In management, in order to make all the staff know what to do and what not to doftheirresponsibilities are of great significance to the work of the whole enterprise, so as to mobilizethe enthusiasm of the staff and become the driving force of enterprise product!on.适用指导方向/规

2、范行为/增强沟通/促进发展等场景编写:审核:时间:部门:管理规范完整模板/ Complete Template Of New Specification编号：TQC/K372第2页/总24页天安地产土地使用权获取程序完整下载说明： 本管理规范资料适合用于管理中，为使全体人员都知道应该做什么，不应该 做什么，以及明确自己的主要职责，所担负的职责对整个企业工作具有的意义和作用， 从而把全体人员的工作积极性充分地调动起来，成为推动企业生产经营工作的动力。可 直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。安永地产土地使用权的获取程序1土地使用权的获取方式土地使用权出让：按照国家有关法律规定,城

3、市规划区 内的集体所有土地,经依法征用为国有土 地后,该幅土地的使用权方可有偿出让。 土地使用权出让,应按照平等、自愿、有 偿的原则,由市、县人民政 府土地管理部 门与土地使用者签订出让合同。土地使用权出让的报批程序：第一, 市、县管理规范完整模板/ Complete Template Of New Specification编号：TQC/K372第3页/总24页土地管理部门根据出让计划对土地 使用权出让的地块、用途、年限和其他条 件,会同城市规划和建设管理部门、房产 管理部门共同拟定方案,报同级人民政府 审核。第二,按出让土地使用权批准权 限,经上级土地管理部门审查后,报人民 政府批准。第三

4、,经政府批准后,由市、 县土地管理部门与土地使用者正式签订土 地使用权出 让合同,在土地使用者支付全部土地使用权出让金后，依法办理土地使 用权登记手续,核发土地使用权证。土地使用权出让年限,中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条 例按土地用 途，对土地使用权出让的最 高年限作了明确规定： 居住用地70年； 工 业用地50年；教育、科学、文化、卫 生、体育用地50年；商管理规范完整模板/ Complete Template Of New Specification编号：TQC/K372第4页/总24页业、旅游、娱乐用 地40年；综合或者其他用地50年。土地使用权出让方式有：协议出让、

5、招标出让、拍卖出让、挂牌出让协议出让是指政府在出让土地使用权 时,通过政府土地管理部门与土地使用者 协商确定土地使用权出让价格的出让方 式。主要适用于工业项目、市政项目、非 营利项目及政府为调整经济结 构、实施产 业政策而需要给予扶持、优惠的项目。基本程序：申请受让者向市、县土地 管理部门书面申请受让土地使用权,并提 交资信资质等有关文件；市、县土地管理 部门向申请受让人提供出让地块必要的资 料和有关规定;申请受让人在规定时间内 向土地管理部门提交土地开管理规范完整模板/ Complete Template Of New Specification编号：TQC/K372第5页/总24页发建设方

6、案和 愿付土地出让金的数额、付款方式等文 件;市县土地管理部门在接到前项规定的文件之日起，应在30天内做出答复,并与 申请受让人进行具体协商,对不符合条件 的申请人,说明情况并退回申请；经协商 达成协议后z市县土地管理部门与申请受 让人z签订土地使用权出让合同。招标出让土地使用权是指,在指定期 限内,有符合条件的单位和个人以书面的 形式投标、竞投 某块土地使用权,由招标 小组根据一定的要求择优确定土地使用者 的一种土地使用权出让方式O适用于一些 大型区域发展用地、小区成片开发及技术 难度较大的项目用地。基本程序：市县土地管理管理部门编 制招管理规范完整模板/ Complete Template

7、 Of New Specification编号：TQC/K372第6页/总24页标文件,发出招标公告或向投标者发 出招标通知书；投标者到指定地点领取 （购买）招标文件及有关资料;投标者按 招标文件的规定,向市、县土地管理部门 交付保证金（不计息，可抵充出让金）,并 将标书密封,在规定的时间内投入指定的 标箱或送达指定的地点;市、县土地管理部门会同有关部门组成评标小组,通过开 标、评标、决标,确定中标者,发出中标 通知书，对未中标者书面通知,其投标保 证金在开票后7日内退还；中标者持中标 通知书在规定期限内与市、县土地管理部 门签订土地使用权出让合同。拍卖出让主要适用于竞争性强的房地 产业、金融

8、业、商业、旅游业和娱乐用 地。基本程序:市、县土地管理部门事先 公告拍管理规范完整模板/ Complete Template Of New Specification编号：TQC/K372第7页/总24页卖土地使用权的宗地面积、坐落、 用途、使用年限、竞投报名地点、竞投日 期等有关内容；竞投者持资信资质证明文 件,按公告的时间、地点报名,交付竞投 保证金,领取牌号参加竞投;土地管理部 门在公告的时间、地点,由主持人现场公 布拍卖底价,当场应价竞争，确定购买 者；购买者应在规定的日期内与市、县土 地管理部门签订合同。挂牌出让,出让人发布挂牌公告,按 公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件 在指定的

9、土地交易场所挂牌公布,接受竞 买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂 牌期限截止时的出价结果确定土地使用者 的行为。注：通过以上方式取得土地使用权 者,在签管理规范完整模板/ Complete Template Of New Specification编号：TQC/K372第8页/总24页订出让合同时,应向市、县土地 管理部门支付出让 金总额10%的定金（不 计息，可抵充出让金X在签订合同60日 内，土地使用者应当支付全部土地使用权 出让金。支付出让金后15日内，土地使用 者向市、县土地管理部门申请办理土地使 用权登记，领取土地使用权证,取得土地 使用权。土地使用权出让的权利和义务包括出 让主体

10、的权利义务和受让方权利义务。出让主体的权利和义务。权利：出让 方对受让发在签订出让合同后,未按期支 付全部出让金的，有权解除合同，并可请 求违约赔偿;出让方对受让方未按合同规 定的期限和条件开发、利用土地的,有权 予以纠正,并根据情节轻重给管理规范完整模板/ Complete Template Of New Specification编号：TQC/K372第9页/总24页予警告、罚 款直至无偿收回土地使用权的处罚。义 务：依照合同规定,提供出让的土地使用 权；出让方应向受方提供有关资料和规 定。受让方权利义务。权利:对出让方应 当依照合同规定提供出让的土地使用权， 如出让方不依照合同规定提供让

11、地使用权 的,受让方有权解除合同,并请求违约赔 偿。义务：受让方应当在签 订土地使用权 出让合同后规定的期限内,支付全部土地 使用权出让金;在支付出让金后应当向政 府有关土管部门办理登记,领取土地使用权证,取得土地使用权；依照出让合同的 规定和城 市规划的要求，开发、利用经营 土地;受让方需要改变土地使用权出让合 同规定的土地用途的，应该征得出让方同 意并经政府有关部门管理规范完整模板/ Complete Template Of New Specification编号：TQC/K372第10页/总24页批准，依照有关规定 重新签订出让合同，调整出让金，并办理 登记。土地使用权转让：土地使用权转

12、让是指土地使用者将使 用权再转移的行为，包括出售、交换和赠 与。土地使用权转让的条件：必须是出让 的土地使用权才能进行转让;必须依照土 地使用权出让合同规定的期限和条件对土 地进行投资开发、利用；土地使用权转让 应签订合同；土地使用权转 让必须办理过 户登记。土地使用权转让的原则：随之转移原 则,土地使用权转让时,土地使用权出让 合同和登记文件中所载明的权利、义务也 随之转移;房、地管理规范完整模板/ Complete Template Of New Specification编号：TQC/K372第11页/总24页产一致原则,土地使用 权转让时， 其地上建筑物、其他附着物所 有权随之转让,土

13、地使用者转让地上建筑 物、其他附着物所有权时，其使用范围内 的土地使用权随之转让”但作为动产转让 的除外;效益不可损原则,无论是土地使 用权的转让，还是地上建筑物、其他附着 物的转让,都不得损害土地及其他建筑物 的经济效益。土地所有权转让方式：出售转让;交 换转让;赠与转让。土地使用权出租：土地使用者作为出租人将土地使用权 随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租 人使用,由承租 人向出租人支付租金的行 为。出租人作为受让人与国家订立的出让 合同中的权利义务不管理规范完整模板/ Complete Template Of New Specification编号：TQC/K372第12页/总24页转移

14、。出租的条件：出租的土地使用权时国 家有偿出让的具有物权性质的土地使用 权,只有通过有偿出让取得的土地使用 权,才是一项独立的财产权利,才可以作 为商品进行出租；行政划拨所得 的土地使用权不是独立的财产权利,不得任意出租；按照土地使用权 出让合同对土地进行了投 资开发、利用； 出租人与承租人应当签订租赁合同；出租 人和承租人应当依照规定办理登记。出租的内容：出租人收取租金的权利 和将土地使用权及地上建筑物等交付承租 人使用须履行的义务，承租人取得土地使 用权及地上建管理规范完整模板/ Complete Template Of New Specification编号：TQC/K372第13页/总

15、24页筑物等的权利和缴纳租金须 履行的义务,构成了土地使用权出租的内 容。土地使用权抵押：土地使用权抵押的含义：土地使用权 抵押是指,土地使用者将其依法取得的土 地使用权作为清偿债务的担保的法律行 为。抵押的标的物包括土地使用权和地上 建筑物、其他附着物等。设定抵押权的基本要求：抵扌甲权由抵 押人和抵押权人以抵押合同设定;设定抵 押合同的当事人 未抵押权人及抵押人；被 担保的债权;不能违反有关规定。抵押权的处分：设定抵押权，其内容 仅限于就抵押物的变卖价值优先清偿而不 是取得抵押的土地使用权。抵押人到期未 能履行债务或管理规范完整模板/ Complete Template Of New Spe

16、cification编号：TQC/K372第14页/总24页者在抵押合同期间宣告解 散、破产的，抵押权人有权依 照国家法 律、法规和抵扌甲合同的规定处分抵扌甲的土 地使用权。处分抵押的土地使用权最普通 的方法就是拍卖。抵扌甲权的消灭：抵扌甲权因债务的清偿或者其他原因而消灭,应当依照规定办理注销抵押登记。 这里其他原因包括： 抵押 权人抛弃权利;当事人之间约定消灭抵押 权；设定抵押的土地灭失；抵押物归抵扌甲 权人所有。土地使用权终止:土地使用权终止的条件：土地使用权 终止是指土地使用者停止行驶土地使用 权。导致终止的原因很多，包括:土地使 用权年限届满；提管理规范完整模板/ Complete T

17、emplate Of New Specification编号：TQC/K372第15页/总24页前收回；土地灭失；没 收、抛弃等。土地使用权终止后的注销登记：注销 登记是指土地管理部门依法对土地使用权 终止的土地使用证进行注销的法律行为。 注销土地使用证应注意:注销登记有土地 管理部门负责,即谁发证谁 注销;出让合 同期满,土地使用权即由土地管理部门收 回,同时注销土地使用证。对该土地上的 建筑物和其他附着物由国家同时无偿取得。出让合同规定必须拆除的技术设备 等,受让人应当按时拆除,没有特别规定 的,由土地管理部门与受让人协商处理;对提前收回土地使用权的一般采用金额补 偿与土地使用权补偿,两种

18、方式可单独使 用也可同时使用。管理规范完整模板/ Complete Template Of New Specification编号：TQC/K372第16页/总24页划拨土地使用权交易：划拨土地使用权的含义：土地使用权 划拨，是指县级以上人民政府依法批准, 在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将 该幅土地交付其使用,或者将土地使用权 无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨 所得土地除法律行政另有规定外,没有使 用期限的限制。系列建设用地的使用权/确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划 拨:国家机关用地和 军事用地；城市基础 设施用地和公益事业应地;国家重点扶持 的能源、交通、水利等项目用地；法

19、律、 行政法规规定的其他用地。从法律上讲z划拨土地使用权z实质 上是一种租赁关系。用地单位通过行政划 拨取得的土地使 用权仅是有权使用,不 是一项独立的财产权利,未经国家（土地 所有者）同意并补办一定管理规范完整模板/ Complete Template Of New Specification编号：TQC/K372第17页/总24页的 手续,不得转 让、出租、抵押,国家根据实际情况随时 可以收回土地使用权。转让、出租、抵押划拨土地使用权的 条件和程序。条件：土地使用者为公司、 企业、其他经济 组织和个人;领有国有土 地使用权证;具有地上建筑物、其他附着 物合法的产权证明；依法签 订土地使用权 出让合同并补缴土地使用权出让金。程 序：转让、出租、抵押人持土地使用权证 和房屋产权证分别向市、县土地管理部门 和房产管理部门提出申请划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物的转让、出 租、抵押许可证,不符合条件的应退回申 请说明理由；转让、出租、抵押方领取许 可证后拟定转让出租、抵押合同方案,报 市、县土地管理部门和房管理规范完整模板/ Co