房地产批量精装修工程管理PPT课件

1、房地产批量装修工程管理2011.6目录：目录：装修房工程管理现状分析装修房工程管理现状分析 装修房工程管理解决方案装修房工程管理解决方案装修房工程管理的部门配合 装修房工程管理的部门配合 装修房项目工程管理实施解析装修房项目工程管理实施解析装修房工程管理现状分析2011.6一.装修房工程管理的困境1.客户的关注2.政府的监管及政策走向国办发199972号关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见业现代化提高住宅质量的若干意见建质2008133号关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知强住宅装饰装修管理的通知1999年2002年2008年2009年建住房2002190号商品住宅装修一次到位实施细则

2、宅装修一次到位实施细则沪建交联沪建交联20091355号关于加强本市住宅全装修建设管理的通知一.装修房工程管理的困境2.政府的监管及政策走向商品住宅装修一次到位实施细则商品住宅装修一次到位实施细则（建住房建住房2002190号）节选：节选： 确立开发单位为住宅装修质量的第一责任人，确立开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，责任，负责相应的售后服务。负责相应的售后服务。建筑装饰施工单位、建筑装饰施工单位、装修材料和部品生产厂家负责相应施工和产品的质量责任；厂家负责相应施工和产品的质量责任；住宅开发单位必须向购房者提交装修质量保证书，住宅开发单位必须向购房者提交装修质量保证

3、书，包括装修明细表、包括装修明细表、装修平面图和主要材料及部品的生产厂家，装修平面图和主要材料及部品的生产厂家，并执行有关的保修期；并执行有关的保修期； 装修质量首先应表现在样板间上，装修质量首先应表现在样板间上，样板间要真实地反映装修档次和装修施工质量。修施工质量。交付给购房者的装修质量，交付给购房者的装修质量，不应低于样板间的质量水平。不应低于样板间的质量水平。作为装修质量的衡量标准，作为装修质量的衡量标准，样板间在购房者入住之前不宜拆除；拆除；一.装修房工程管理的困境3.房地产装修房项目的投诉 华南某项目客户投诉；华南某项目客户投诉； 华北某项目客户投诉；华北某项目客户投诉； 西北某项目

4、客户投诉；西北某项目客户投诉； 华东某项目客户投诉；华东某项目客户投诉； 关于我们项目的思考；关于我们项目的思考；二.装修房工程管理现状1.合作资源影响因素装修总包批量装修管控体系未建立，装修总包批量装修管控体系未建立，组织协调能力较差，组织协调能力较差，客户质量意识不强；客户质量意识不强；土建总包土建施工质量较差；土建总包土建施工质量较差；监理公司无批量装修监理经验，监理公司无批量装修监理经验，监管不到位；监管不到位； 甲方分包、甲方分包、甲供材料单位配合意识较差；甲供材料单位配合意识较差；二.装修房工程管理现状2.开发商内部影响因素开发商内部影响因素是决定性的影响因素；开发商内部影响因素是

5、决定性的影响因素； 公司管理层面：公司管理层面：装修房开发管理标准流程体系未建立；装修房开发管理标准流程体系未建立； 工程管理层面：工程管理层面：装修房工程管理管控体系未建立或建立了但未有效执行；但未有效执行；装修房工程管理解决方案2011.6目录第一节第二节装修房整体解决方案装修房工程管理解决方案一.装修房整体解决方案3.装修房工作模块工作模块装修房项目管理模块装修房设计管理模块装修房销售管理模块装修房成本及采购管理模块装修房工程及客服管理模块模块成果清单装修房项目管理流程装修房项目管理流程二.装修房工程管理解决方案1.人员培养骨干培养；骨干培养；实践中成长；实践中成长；经验传承；经验传承；

6、培养部门配合和客户导向意识；培养部门配合和客户导向意识； 绩效管理；绩效管理；2.关注部门配合3.装修房工程管理实施装修房工程管理的部门配合2011.6目录第一节第二节第三节设计配合采购配合销售配合一.装修房工程管理之设计配合设计管理工作模块工作模块模块成果清单装修房产品研发模块装修房设计实施模块装修房设计质量管理模块一.装修房工程管理之设计配合1.装修房设计管理流程装修房设计管理流程对装修房设计管理流程需要关注什么？对装修房设计管理流程需要关注什么？一.装修房工程管理之设计配合2.装修房设计图纸标准装修房设计图纸标准原有设计图纸目录 施工图说明材料表装修平面布置图墙体开线图天花布置图灯具定位

7、图墙体终饰图开关控制图强弱电布置图给排水定位图立面索引及立面图节点详图一.装修房工程管理之设计配合2.装修房设计图纸标准装修房设计图纸标准原有设计图纸深化材料表墙体终饰图强弱电布置图给排水定位图节点详图一.装修房工程管理之设计配合2.装修房设计图纸标准装修房设计图纸标准新增设计图纸 客厅、客厅、餐厅、餐厅、卧室吊顶龙骨排版图客厅、客厅、餐厅、餐厅、卧室吊顶石膏板排版图 厨房吊顶龙骨排版图厨房吊顶石膏板排版图卫生间吊顶龙骨排版图卫生间吊顶石膏板排版图厨房地面排砖图厨房墙面排砖图卫生间地面排砖图卫生间墙面排砖图一.装修房工程管理之设计配合3.设计缺陷预防设计缺陷产生原因分析装修设计没有考虑批量装修

8、特点；装修设计没有考虑批量装修特点； 装修设计没有考虑使用环境；装修设计没有考虑使用环境； 图纸深度不足，图纸深度不足，设计细节考虑不周；设计细节考虑不周； 工作本位主义；工作本位主义；一.装修房工程管理之设计配合3.设计缺陷预防设计缺陷预防措施消灭本位主义，消灭本位主义，提供专业意见，提供专业意见，主动性工作，主动性工作，培养客户意识；培养客户意识； 设计缺陷手册设计缺陷手册的缺陷和傻瓜式的的缺陷和傻瓜式的设计缺陷预防表设计缺陷预防表；一.装修房工程管理之设计配合3.设计缺陷预防常见设计缺陷分析橱柜常见缺陷；橱柜常见缺陷；开关插座常见缺陷；开关插座常见缺陷；五金安装常见缺陷；五金安装常见缺陷

9、；空调安装常见缺陷；空调安装常见缺陷；其它常见缺陷；其它常见缺陷；二.装修房工程管理之采购配合采购管理工作模块工作模块装修房供方管理模块模块成果清单装修房标准合同管理模块装修房采购实施模块二.装修房工程管理之采购配合1.装修房总包采购装修房总包资源开发 装修房总包资源类型分析；装修房总包资源类型分析；I.II.土建总包和专业装修公司；土建总包和专业装修公司；传统家装和公装公司；传统家装和公装公司； 装修房总包资源现状；装修房总包资源现状；我们装修房总包培养的方向；我们装修房总包培养的方向；二.装修房工程管理之采购配合1.装修房总包采购装修房总包资源整合 清单的编制装修房总包招标标准化清单；装修

10、房总包招标标准化清单； 清单的准确性和全面性；清单的准确性和全面性； 采购时间的安排；采购时间的安排；二.装修房工程管理之采购配合1.装修房总包采购合同的编制将各项管理制度要求加入合同；将各项管理制度要求加入合同； 明确总包管理责任和奖罚机制；明确总包管理责任和奖罚机制； 制定装修房总包标准合同版本；制定装修房总包标准合同版本； 对基本装修成本的了解二.装修房工程管理之采购配合2.装修房分包采购资源的开发标杆企业的资源；标杆企业的资源；地域性、地域性、批量施工和售后服务能力；批量施工和售后服务能力； 供货周期；供货周期；非贴牌生产；非贴牌生产；保修期限；保修期限；市场质量反馈等；市场质量反馈等

11、；二.装修房工程管理之采购配合2.装修房分包采购合同的编制技术质量要求的编制；技术质量要求的编制；清单的编制；清单的编制；调价机制的建立；调价机制的建立；合同其它细节；合同其它细节；三.装修房工程管理之销售配合销售管理工作模块工作模块模块成果清单装修房销售风险防范模块装修房样板房管理模块装修房软装设计管理模块三.装修房工程管理之销售配合1.装修房销售风险的防范交楼标准的编制和审核；交楼标准的编制和审核；合同附图的编制和审核；合同附图的编制和审核；销售培训管理；销售培训管理；交付时间的约定；交付时间的约定；委托装修协议和附送面积的装修约定；委托装修协议和附送面积的装修约定； 销售过程中设计变更的

12、处理；销售过程中设计变更的处理；三.装修房工程管理之销售配合1.装修房销售风险的防范 个性化要求的处理个性化要求的分类；个性化要求的分类；个性化要求处理原则；个性化要求处理原则；三.装修房工程管理之销售配合2.样板房管理样板房的分类模板样板房和实体样板房；模板样板房和实体样板房；装修展示样板房和装修交付样板房；装修展示样板房和装修交付样板房； 工法样板房；工法样板房；样板房的施工样板房施工管理的归属和施工工期安排；样板房施工管理的归属和施工工期安排； 样板房的验收和风险评估；样板房的验收和风险评估； 样板房维护机制的建立；样板房维护机制的建立；装修房项目工程管理实施2011.6装修房工程管理工

13、作模块工作模块模块成果清单装修房工程管理过程控制模块装修房技术质量研究模块装修房工程管理工作模块工作模块模块成果清单装修房产品交付管理模块装修房产品保修管理模块装修房售后服务管理模块目录第一节第二节装修房工程管理全流程解析装修房常见质量问题分析一.装修房工程管理全流程解析前期准备房屋移交批量施工验收交付样板引路计划编制质量策划技术交底房屋移交工序管理材料管理资料管理成品保护文明施工质量管理集中加工分户验收集中交付保修安排客户服务一.装修房工程管理全流程解析 前期准备1.样板引路：样板引路：明确材料样板、明确材料样板、户型样板、户型样板、施工样板的封样过程及施工要求。及施工要求。材料样板对工程所

14、涉及的瓷砖、对工程所涉及的瓷砖、木地板、木地板、石材等装修材料进行封样；石材等装修材料进行封样； 户型样板在砌筑抹灰大批量施工前先施工一户，在砌筑抹灰大批量施工前先施工一户，对其空间尺寸、对其空间尺寸、水电管线位置、水电管线位置、质量标准等进行确认，质量标准等进行确认，作为大批量施工的样板；作为大批量施工的样板；施工样板在批量装修施工前，在批量装修施工前，先进行施工样板房的施工，先进行施工样板房的施工，对装修效果和质量验收标准进行确认，标准进行确认，作为大批量施工的标准；作为大批量施工的标准；检验施工单位施工水平和管理水平，检验施工单位施工水平和管理水平，避免系统性错误；避免系统性错误；一.装

15、修房工程管理全流程解析 前期准备2.计划编制批量装修施工计划的特性；批量装修施工计划的特性；计划编制注意要点：计划编制注意要点：规划验收、房屋移交、节点工期；节点工期； 施工计划编制方法：施工计划编制方法：根据项目户型、根据项目户型、装修标准等情况编制一户完成装修的标准工期；装修标准等情况编制一户完成装修的标准工期； 根据公司整体计划要求对作业面划分流水层段，根据公司整体计划要求对作业面划分流水层段，最后一流水段应在项目整体完成计划前一个月左右完成；目整体完成计划前一个月左右完成；关注关键工序；关注关键工序；根据流水段的划分可计算出项目的人力投入；根据流水段的划分可计算出项目的人力投入；一.装

16、修房工程管理全流程解析 前期准备3.质量策划建立公司质量管理体系；建立公司质量管理体系； 建立企业内部技术标准；建立企业内部技术标准；建立公司内部质量控制要点；建立公司内部质量控制要点；确定项目质量目标和质量控制要点；确定项目质量目标和质量控制要点；一.装修房工程管理全流程解析 前期准备4.技术交底交底内容合同交底施工工序制度交底样板管理制度交底材料管理制度交底验收标准交底图纸交底施工进度交底成品保护交底安全文明施工交底 执行流程一.装修房工程管理全流程解析 房屋移交毛坯房移交过程较复杂，毛坯房移交过程较复杂，交接内容多，交接内容多，对后期装修施工的进度和质量影响极大，进度和质量影响极大，必须

17、非常重视。必须非常重视。1.必须明确装修房土建移交面的标准 卫生间防水施工的归属；卫生间防水施工的归属； 卧室地板砂浆地坪的施工；卧室地板砂浆地坪的施工； 一.装修房工程管理全流程解析 房屋移交2.必须明确装修房和土建移交的质量标准 移交质量标准；移交质量标准；水电管线、水电管线、开关插座位置检查；开关插座位置检查； 墙体方正检查；墙体方正检查；墙体实测实量；墙体实测实量；洞口及地坪验收；洞口及地坪验收；毛坯房施工管理思路的转变；毛坯房施工管理思路的转变； 监督内容的改变；监督内容的改变；监督方式的改变；监督方式的改变；标杆企业的毛坯房质量管理；标杆企业的毛坯房质量管理；一.装修房工程管理全流

18、程解析 房屋移交3. 毛坯房移交常见问题土建总包整改不及时的处理方式；土建总包整改不及时的处理方式； 移交完后再出现问题的处理原则；移交完后再出现问题的处理原则；4.毛坯房移交其它注意事项 移交的时间前置；移交的时间前置；装修总包义务；装修总包义务；做好移交记录；做好移交记录；一.装修房工程管理全流程解析 批量施工1.工序管理工序管理流程作用：工序管理流程作用：规范装修房施工工序流程，规范装修房施工工序流程，明确甲方、明确甲方、监理验收责任和验收项目，监理验收责任和验收项目，以便对施工过程进行整体把控；以便对施工过程进行整体把控； 工序管理流程内容：工序管理流程内容：装修房标准施工工序，装修房

19、标准施工工序，监理验收项目，监理验收项目，甲方控制点；甲方控制点；关键工序验收示例：关键工序验收示例：开工准备：开工准备：图纸确认、图纸确认、施工组织设计确认、施工组织设计确认、工序衔接、工序衔接、房屋移交、房屋移交、材料封样等；封样等；施工过程：施工过程：吊顶隐蔽验收、吊顶隐蔽验收、木基层验收等；木基层验收等；二.装修房工程管理全流程解析 批量施工3.资料管理资料管理要点完整性、完整性、真实性、真实性、及时性；及时性； 按户存档；按户存档；资料管理目录技术资料；技术资料；施工自检记录资料；施工自检记录资料；关键工序验收资料；关键工序验收资料；材料验收资料；材料验收资料；部品交付资料；部品交付

20、资料；一.装修房工程管理全流程解析 批量施工4.成品保护和文明施工 成品保护的作用成品保护标准做法成品保护实施原则合理安排工序，合理安排工序，避免交叉施工；避免交叉施工； 谁施工谁保护的原则；谁施工谁保护的原则；总包的责任和义务；总包的责任和义务；成品保护需有专项费用；成品保护需有专项费用； 必须有明确的奖罚规定；必须有明确的奖罚规定；一.装修房工程管理全流程解析 批量施工5.质量管理根据工序管理要求进行关键工序控制；根据工序管理要求进行关键工序控制； 根据质量策划要求对严控项目进行控制；根据质量策划要求对严控项目进行控制； 根据材料管理要求加强材料质量管理；根据材料管理要求加强材料质量管理；

21、 健全甲方、健全甲方、监理和施工单位的管控体系；监理和施工单位的管控体系；一.装修房工程管理全流程解析 批量施工6.集中加工集中加工的定义；集中加工的定义；集中加工操作流程；集中加工操作流程；集中加工制度的优点和局限性；集中加工制度的优点和局限性；一.装修房工程管理全流程解析 验收交付1.验收交付策划2.分户验收验收流程；验收流程；验收标准；验收标准；打破验收的思维定势；打破验收的思维定势； 关注开荒保洁；关注开荒保洁；一.装修房工程管理全流程解析 验收交付3.集中交付交付特性分析验房时间长；验房时间长；陪同验房人员能力要求高；陪同验房人员能力要求高； 预验房的实施预验房的组织安排；预验房的组

22、织安排；预验房的重大作用：预验房的重大作用：提高客户满意度，提高客户满意度， 预验房的双刃剑效应；预验房的双刃剑效应；提前暴露问题，提前暴露问题，减少入伙风险；减少入伙风险；一.装修房工程管理全流程解析 验收交付3.集中交付交付准备；交付准备；交付时间安排；交付时间安排；交付人员、交付人员、交付数量安排；交付数量安排； 两书的编写；两书的编写；统一口径和交付培训；统一口径和交付培训；I.II.统一口径由设计、统一口径由设计、工程、工程、销售和物业分别编写并最后汇总；销售和物业分别编写并最后汇总；统一口径培训需准备充分、统一口径培训需准备充分、品类全面、品类全面、重点突出；重点突出；一.装修房工

23、程管理全流程解析 验收交付3.集中交付应急维修机制集中交付时应急维修机制的重大作用；集中交付时应急维修机制的重大作用；I.II.避免入伙风险；避免入伙风险；体现公司专业性，体现公司专业性，提升客户信心；提升客户信心；III.减少后期维修量；减少后期维修量；应急维修必须准备充分；应急维修必须准备充分；一.装修房工程管理全流程解析 验收交付4.保修安排装修房保修特性前4个月保修量极大；个月保修量极大；保修责任纠纷多、保修责任纠纷多、要求高；要求高； 装修房保修准备材料的准备；材料的准备；人员的安排；人员的安排；加强培训和制定维修标准；加强培训和制定维修标准； 保修对客户满意度的影响一.装修房工程管

24、理全流程解析 验收交付5.客户服务客户关怀活动；客户关怀活动；客户回访：客户回访：3个月和1年居住体验回访；年居住体验回访； 数据分析及提升；数据分析及提升；一.装修房工程管理全流程解析 总结1.甲方甲方装修房工程管理指导书装修房工程管理指导书的编制；的编制；前期准备样板引路计划编制质量策划技术交底房屋移交房屋移交批量施工工序管理材料管理资料管理成品保护文明施工质量管理集中加工验收交付分户验收集中交付保修安排客户服务工程管理指导书工程管理指导书一.装修房工程管理全流程解析 总结1.甲方甲方装修房工程管理指导书装修房工程管理指导书的编制；的编制；工程管理指导书工程管理指导书是具体项目实施前，是具体项目实施前，根据装修房工程管理相关制度、理相关制度、工程管理技术保障措施，工程管理技术保障措施，结合项目具体情况编制而成的指导性文件。文件。2.装修总包装修总包装修房施工组织设计装修房施工组织设计的编制；的编制；3.监理监理装修房监理细则装修房监理细则的编制；的编制；二.常见质量问题分析1.室内空气污染的危害性和客户的关注2.室内空气污染检测指标200Bq/m333 空气污染防治0.08mg/m0.09mg/m0.2mg/m0.5mg/m33二.常见质量问题分析3.室内空气污染防