精品资料黄石开发区目市场调研及整体定位

1、黄黄石石开发区项项目目市场调研及整体定位市场调研及整体定位谨呈：湖北三鼎盛世投资集团：2008-gw25-1武汉今久行房地产经纪有限公司 二零零八年九月报告背景报告背景本项目的初步想法，需要从市场角度及其在其他城市项目的经验给出项目的发展战略与总体定位并给予论证。因此，本报告的结构更着重于针对性解决定位问题。我们的一切研究都必须以现实条件为基础，我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向以共同的目标为导向客户的目标实质上是项目的宏观愿景。现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。项目目标目标目标1 现金流：现金流：此项目在短期内尽快的实现资金回流。目标目标2 品牌

2、：品牌：将本项目做成黄石市经济技术开发区的标志性项目，具有较强的昭示性，同时提高该公司在黄石市的社会知名度，实现品牌效应。项目背景项目背景项目地处项目地处开发区桂林南路和广西路交汇处开发区桂林南路和广西路交汇处，属，属政务政务区区的滨湖商务的滨湖商务组团组团, ,毗临磁湖毗临磁湖, ,区域人口素质相对较高区域人口素质相对较高, ,具有开发优势。具有开发优势。用地性质为商业办公，控规要求有高层或超高层建筑。用地性质为商业办公，控规要求有高层或超高层建筑。交通银行已订购部分写字楼的底商和部分塔楼。交通银行已订购部分写字楼的底商和部分塔楼。 黄石经济技术开发区位于黄石市南部新城区 ，北接黄石港区，南

3、接大冶市，西临鄂州下陆，南靠磁湖，规划总面积约为22平方公里，开发区总人口6.88万，常住人口6.3万人。土地性质、控规要求限定了项目发展方向。技术思路技术思路问题界定和结构化分析问题界定和结构化分析制定战略发展方向制定战略发展方向项目定位项目定位 市场竞争分析市场竞争分析经济技术指标分析经济技术指标分析项目界定项目界定市场研究市场研究问题界定和结构化分析问题界定和结构化分析制定战略发展方向制定战略发展方向项目定位项目定位 市场竞争分析市场竞争分析经济技术指标分析经济技术指标分析项目界定项目界定城市概况城市概况 - 黄石黄石是湖北第二大工业城市是湖北第二大工业城市黄石市是湖北省重要的以工业制造

4、为主的重工业基地，资源颇丰，是全省第二大工业和商品集散中心。是鄂东主要的交通枢纽和水运航道，是湖北通向浙赣的交通门户。地级市，下辖五区一市一县。总人口251.75万人,城市人口124.87万人城市化率49.6%。城市化水平较高。是我国著名的矿冶城市，支持产业有治金、建材、能源、机械、化工、纺织、服装等。具有明显的工业比重较大 。黄石规划发展黄石规划发展- 山水园林宜居城市的发展定位山水园林宜居城市的发展定位 旧城改造和新城建设相结合的发展原则 。城区原有工业外迁,城市环境整顿初见成效。城市绿化覆盖率增加到,建成了人民广场，改造了条城市道路绿化带，形成了以磁湖、青山湖环湖绿化为中心、以道路绿化为

5、纽带、公园、风景区绿化与居住区、单位庭院绿化快速发展的城市园林绿化格局。 沿江、环磁湖和黄荆山新区开发区建设，老城区改造，形成合理的城市布局形态。环磁湖开发，重点推进磁湖北岸，南岸休闲观光特色景观和高档节地生态小区建设。 本市人均本市人均gdpgdp与省内主要城市对比与省内主要城市对比，房地，房地产处于发展产处于发展中的回调中的回调阶段阶段2005年，黄石市经济总量位居全省第五位，一二、三比值为:8.0：53.1：38.9。产业结构以工业为主，第三产业发展前景乐观。2007年,全市生产总值467亿元,与2003年比,年均增长14%;按gdp增速与房地产发展关系看，gdp增长速度大于8，黄石市房

6、地产处于长期发展中的中期回调阶段。 房地产预警系统判断房地产预警系统判断gdpgdp增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展2005年湖北省部分城市人均年湖北省部分城市人均gdp武汉市宜昌市襄樊市黄石市各市gdp（亿元）2238608.06601.54 362人均gdp（元）26238152381040714358人均可支配收入108508710.718144.828502.76规划用地现状规划用地现状项目地块解析项目地块解析-本市本市政务区政务区城市中心的转移，尤其是市政部门的落户，将带动整片区域的发展，好的教育及市政配套环境

7、将促进开发区成为黄石高档居住区。规划确定到2020年，开发区人口达到14万。项目地处滋湖西岸，临桂林大道，步行至磁湖5分钟,区域自然、绿化、人文环境较好。沿团城山开发区桂林南路，黄石市规划局将陆续建设大型体育中心、大型商务组团及沿湖高档居住组团。在临湖边还将建设滨水高级酒店区域规划区域规划地块规划及其经济指标地块规划及其经济指标用地性质用地性质 商业办公商业办公用地面积用地面积 30亩亩建筑密度建筑密度 33-36建筑限高建筑限高 容积率容积率 3.0-5.5绿地率绿地率 30停车泊位停车泊位 0.8出口方位出口方位 西北西北项目界定项目界定-位于自然景观好，具旅游资源位于自然景观好，具旅游资

8、源的工业城市的工业城市新新区的复合型区的复合型商业地产商业地产项目。项目。工业城市工业城市政务政务区（区（开发区开发区）复合型复合型商业商业房地产项房地产项目目区域区域界定界定毗临磁湖毗临磁湖位于位于桂林南路商务桂林南路商务区区 政府四大家落户至开发区，相关政府办事机构也将跟随市委市政府迁至开发区，随着市政配套的完善及新城区的美化，开发区无疑将成为黄石新行政中心。开发区规划的市级滨水商务组团内有利于项目发展。项目界定项目界定项项目用地条件目用地条件，复合型复合型商业商业地产项目地产项目商务氛围尚不成熟，但具有商业价值，需要物业组合最大化挖掘土地价值，实现经济效益。黄石市界定黄石市界定湖北省主要

9、工业城市湖北省主要工业城市工业产值占经济主导地位，经济可持续发展势头强劲，人均可支配收入逐年提高，具有强大的市场潜力。市场分析市场分析问题界定和结构化分析问题界定和结构化分析制定战略发展方向制定战略发展方向项目定位项目定位 市场竞争分析市场竞争分析经济技术指标分析经济技术指标分析项目界定项目界定我们通过我们通过s-c-qs-c-q金字塔基本结构来界定和金字塔基本结构来界定和分析问题分析问题？r1r1非期望结果由特定情境导致的特定结果r2r2期望结果不喜欢某一结果，想得到其它结果s=s=情境情境c=r1,r2c=r1,r2q=如何从如何从r1到到r2s s：情境（：情境（situationsit

10、uation）项目背景事实（项目、客户、市场）项目背景事实（项目、客户、市场）开发指标决定本项目为复合型开发指标决定本项目为复合型商业商业地产开发项目，区位具有商地产开发项目，区位具有商业价值。业价值。现有控详规划容积率指标为现有控详规划容积率指标为3.0，土地面积土地面积30亩，亩，建筑面积约建筑面积约合合6万平米。万平米。规划中的规划中的“三馆一中心三馆一中心”及观湖景带将提升本项目的品质及竞及观湖景带将提升本项目的品质及竞争力。争力。地块西侧桂林南路是开发区到山南开发区、大冶、阳新县的必地块西侧桂林南路是开发区到山南开发区、大冶、阳新县的必经之路。经之路。开发区及黄石地区暂无大型商业办公

11、及商业项目。开发区内企开发区及黄石地区暂无大型商业办公及商业项目。开发区内企业众多，但大部分企业有以自有物业作办公用地，租买办公楼的业众多，但大部分企业有以自有物业作办公用地，租买办公楼的企业较少。企业较少。r1r1：非期望结果：非期望结果按常规发展的可能结果按常规发展的可能结果本项目位于开发区桂林南路，却不属于开发区中心地段。按常规物业价值发展很难实现资金周转率的要求。从物业类型上：复合型地产项目，按控详规划，没有发挥地块最大价值，物业组合成为实现效益的关键。同类商业办公物业供应量较少，但写字楼市场还处于起步期，需求不旺。规模较小使得项目从形象上树标志品牌按常规划物业发展局限因素较大，很难达

12、到品牌形象高度。从区域位置上从区域位置上从物业类型上从物业类型上从竞争上从竞争上从形象上从形象上r2r2：期望结果：期望结果我们的期望目标我们的期望目标从财务指标上：复合型商业地产项目，通过差异化定位，最大化挖掘土地价值，实现项目利润最大化和资金周转率的优化平衡。从物业类型上：定位物业以实现财务指标的优化为指导目标，物业种类间相互兼容，支持项目定位和项目的长期可持续发展。从竞争上：避免与常规物业形态直接竞争，找准定位差异，打开客户心智，占领市场制高点。从品牌上：将本项目做成本市的标志性项目之一，具有较强的昭示性，同时提高三鼎盛世在1+8城市圈的社会知名度，实现品牌效应。从从财务指标上财务指标上

13、从物业类型上从物业类型上从竞争上从竞争上从品牌上从品牌上cc：矛盾或冲突：矛盾或冲突 （c complicationomplication） r1r1与与r2r2之间存在着的矛盾或冲突之间存在着的矛盾或冲突r1r2从财务指标上：复合型商业地产项目，通过差异化定位，最大化挖掘土地价值，实现项目利润最大化和资金周转率的优化平衡。从物业类型上：定位物业以实现财务指标的优化为指导目标，物业种类间相互兼容，支持项目定位和项目的长期可持续发展。从竞争上：避免与常规物业形态直接竞争，找准定位差异，打开客户心智，占领市场制高点。从品牌上：将本项目做成本市的标志性项目之一，具有较强的昭示性，同时提高三鼎盛世在1

14、+8城市圈的社会知名度，实现品牌效应。本项目位于开发区桂林南路，却不属于开发区中心地段。按常规物业价值发展很难实现资金周转率的要求。从物业类型上：复合型地产项目，按控详规划，不能承接市场现存需求，物业组合成为实现效益的关键。同类商业办公物业供应量较少，但写字楼市场还处于起步期，需求不旺。规模较小使得项目从形象上树标志品牌按常规划物业发展局限因素较大，很难达到品牌形象高度。qq：提出问题：提出问题 （questionquestion） 要实现从要实现从r1r1到到r2r2必须要回答的核心问题必须要回答的核心问题打破开发传统观念影响,树立适合项目发展的差异定位观。以差异化竞争实现产品竞争力，增强对

15、目标群体的吸纳力。减小土地性质和控规要求对开发定位价值形成的影响。1.如何制定项目的战略发展方向，即突破固有的不利因素，确定物业类型与比例，使之相互依托，相辅相成，避免陷入市场冷战实现财务指标的优化平衡？2.本项目如何形成核心竞争力，提升项目的品牌？市场研究市场研究问题界定和结构化分析问题界定和结构化分析制定战略发展方向制定战略发展方向项目定位项目定位 市场竞争分析市场竞争分析经济技术指标分析经济技术指标分析项目界定项目界定项目物业类型可能性分析项目物业类型可能性分析项目物业类型项目物业类型确定物业类型确定物业类型不确定物业类型不确定物业类型写字楼商业广场产权式酒店服务式公寓？经营性酒店写字楼

16、写字楼和其它和其它组合物业组合物业商业物业商业物业裙楼底商？必有物业必有物业类型类型项目背景条件分析意味着：项目背景条件分析意味着：项目自身条件分析项目自身条件分析商业办公用地高层规划区xx可取资金沉淀巨大偏离地块属性写字楼和组合型物业写字楼和经营性酒店写字楼和商业广场写字楼和写字楼和其它其它组合组合型型物业物业黄石商业市场特征评述黄石商业市场特征评述 1、依托旧有商业中心形成的传统商业商圈。依托旧有商业中心形成的传统商业商圈。商业中心主要位于中心城区,由传统商业格局形成,表现在商场档次不高,商业街租金高于商场租金两方面，仍处于传统商业为市场主力的阶段。2、体量小、规模不大，缺乏主题商业。、体

17、量小、规模不大，缺乏主题商业。中心城区商业多数体量较小，依靠大区域形成规模，但单体面积在1-2万平米左右。依托传统商业类型经营，缺乏主题商业。3、未来商业会集中在一定时期大量投放、未来商业会集中在一定时期大量投放首先是商业的发展晚于住宅发展，随城市功能格局延展，决定了商业市场的需求将加大，在这一时期商业投放量较大。 4、房地产开发开始关注到项目商业价值的挖掘。、房地产开发开始关注到项目商业价值的挖掘。列如团城山开发区山水明城为代表的住宅小区，沿街商业及商业内街的规划对商业价值的重视和挖掘可见一斑。同时也说明了开发商对土地价值认识的提高，以及开发水平、规划水平的提高。黄石房商业市场发展评述黄石房

18、商业市场发展评述 1、多元商圈、主题商业逐渐形成。多元商圈、主题商业逐渐形成。多元商圈是新都市主义造城的产物，随着区域功能分工，逐渐形成赋有特色的商圈类型，如专业市场将取代百货公司。主题商业是代表一个城市商业水平现代化的标志，是传统商业的升级换代。2、社区商业成为商业开发主要模式。、社区商业成为商业开发主要模式。社区商业的形成将分流集中商业如大卖场、大超市的客源市场，更符合家庭对便捷、无障化的要求。3、商业主题更细分。、商业主题更细分。如一站式休闲购物中心的产生、儿童城、女人街等根据需求细分的商业定位。 商业地产迎来新的机遇商业地产迎来新的机遇 从投资角度来看，07年全国商业营业用房的投资总额

19、是2775.56亿元，同比增长17.9%，连续3年保持在17%左右的，跟社会消费品零售总额保持了协调，去年消费品零售总额是8万9千亿元，同比增长16.8%。 一方面住宅开发备受宏观调控冲击，相对而言商业地产受到政策性的影响较少，客观上推动了更多的房地产企业向商业地做战略转型。另一方面国家出台了一系列政策积极扩大内需，商业服务业的发展为商业地产提供了更广阔的舞台。产权酒店产权酒店29起源于瑞士，盛行于世界起源于瑞士，盛行于世界 即timeshare hotel，由瑞士人亚历山大.耐首先提出的，是产权酒店的起源。 “产权式酒店（公寓）”是本世纪70年代兴起的产物，是最适合中产阶级的一种投资方式。

20、时权酒店兴起，立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的20年中逐渐向北美加勒比海地区以及太平洋地区发展，并演变为现在的产权式酒店。现在产权式酒店已经成为发达国家和地区最受中产阶级和企业集团青睐的投资方式。 产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。据上世90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年就飙升到300亿美元。产权式酒店产权式酒店30 在我国，“产权式酒店”已有十多年的发展历史，且多分布在深圳等沿海地区，之后逐步在全国蔓延。 湖北省产权式酒店起步较晚，最早为武汉的圣淘沙酒店，随后出现了阳光新天地（纽宾凯国际大酒店）等项目。除此之外，产权式酒

21、店仍在增加中。这些项目无论是开发商还是经营者或是投资人，均取得了较好的收益。 其发展速度可以表明，产权式酒店将成为旅游及经济发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。产权式酒店的发展产权式酒店的发展服务式公寓服务式公寓31 服务式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。介于酒店和住宅公寓两者之间的 灵活定位，产权完全自有，不管是投资还是自住，业主都会有足够的选择空间，投资商可以根据市场情况任意利用其中一方的投资回报机会。服务式公寓有助于规避风险，而且此类产品与传统酒店

22、相比利润波动更小。 服务式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。 服务式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不流于一般形式，可以为住客提供高档、到位的各种服务。 选择服务式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务,彰显气派。服务式公寓服务式公寓市场研究市场研究问题界定和结构化分析问题界定和结构化分析制定战略发展方向制定战略发展方向项目定位项目定位 市场竞争分析市场竞争分析经济技术指标分析经济技术指标分析项目界定

23、项目界定百事威百事威同区域地产项目同区域地产项目同区域地产项目同区域地产项目 1.1.百事威百事威尊邸尊邸 杭州西路与石应湖交界处 占地31亩，总建筑面积68000 ，容积率2.23 绿化率33.5%建筑形态观景小高层11+1和17+1，面积100-200价格2800-3000。商业主要以临街商铺和内商为主，小区入口有4层8000 商场+会所，价格5000-9000. 2.2.天域天域名流天地名流天地 团城山白马路与杭州路交汇处。占地24亩建筑面积：85278.45 ，容积率：5.31绿化率：39.73%住宅形态超高层30层2栋、28层1栋呈品子形，面积65-131 价格2800-3200。商

24、业3层6000 整体出售（一楼层高5.8m），均价7000. 3. 3.丽岛丽岛半山华府半山华府 团城山杭州西路新区二路76号 ，用地面积183亩总建筑面积12万平米，容积率1.0绿化率65%，二期为面积区间80140 的纯多层住宅。价格3600-4000。商业以临街商铺为主，现已基本销售完毕，价格一层16000，二层8000. 4.4.至尊门第至尊门第 肖湖路与桂林南路交界处 7万平米 ，占地面积45亩，建筑面积：68000 ，容积率2.23、绿化率33.5%，建筑形态多层+高层22层2栋，面积50-300 价格2650-3800，高层底商2层共计4000 整体出售，价格18000。 5.5

25、.湖景花园湖景花园 桂林西路和广州路交汇处，占地120亩建筑面积200000 容积率2.5绿化率35%，89118三房，一期61多层，6栋，二期7栋加南部商住14栋，三期中央小学，14栋61住宅，高层1栋， 住宅均价2800，商业价格未出来 6.6.琥珀山庄琥珀山庄 团城山桂林南路201号，占地面积100亩、建筑面积90286m2，容积率：1.36、绿化率35%该项目已经全部售完同区域地产项目同区域地产项目1.1.磁湖山庄磁湖山庄 4星级酒店，占地约80亩，黄石高档酒店之一，集住宿、餐饮、会议、休闲等众多项目于一体，装修高档，服务专业。同区域地产项目同区域地产项目 餐饮类：餐饮类：1.1.九龙

26、太子九龙太子 黄石新建大型餐饮酒店，面积约30002.2.金三九金三九 老牌知名餐饮，面积约20003.3.青龙酒家青龙酒家 面积约10004.4.石华酒家石华酒家 面积约6005.5.青莲酒家青莲酒家 面积约600 同区域地产项目同区域地产项目 超市类：超市类：1.1.中商百货中商百货 武汉知名超市品牌，面积约20002.2.武商量贩武商量贩 武汉知名超市品牌，面积约30003.3.中百超市（小）中百超市（小） 小型便民超市，面积约6004.4.便民超市便民超市 小型便民超市，面积约500同区域地产项目同区域地产项目1、房地产处于以住宅为开发主导的初级阶段，产品链不完全，缺乏细分市场。、房地

27、产处于以住宅为开发主导的初级阶段，产品链不完全，缺乏细分市场。从供给市场分析，以住宅产品为市场主导，当中住宅产种类单一，同质化开发定位严重。缺乏投资型物业和商业物业。住宅产品开发中，需求细分市场还未被开发所关注，缺少白领、商务、老年公寓等需求的细分物业。2 2、房地产业投资增长回归平稳。、房地产业投资增长回归平稳。2007年，黄石市房地产开发投资完成19.60亿元，比上年增长15.58%。全年房屋施工面积达到275.40万平方米，增长6.5%。房地产交易市场持续活跃，全年商品房屋销售面积达到118.55万平方米，增长18.9%，商品房屋销售额达到22.95亿元，增长44.4%；其中，住宅销售额

28、21.80亿元，增长51.92%。此阶段的特点是市场进入整合阶段，应当避免同质化定位带来的价格竞争。3、未来市场风起云涌，开发势必更专业、市场更细分。、未来市场风起云涌，开发势必更专业、市场更细分。湖北房地产业投资额创增幅新低，随着国家对房地产市场调控的深入，开发市场势必更加专业，关注需求细分市场成为开发趋势。黄石房地产市场分析小结黄石房地产市场分析小结 供应市场供应市场黄石房地产市场分析小结黄石房地产市场分析小结 供应市场供应市场4、城市化建设推动地产发展，开发由中心城区向新区扩散，城市功能逐渐细分、城市化建设推动地产发展，开发由中心城区向新区扩散，城市功能逐渐细分。2004年以前，黄石的商

29、品房围绕中心城区开发，随着城市化推进，城市功能格局逐渐形成，住宅开发逐步向次中心城区推移，尤其是团城山开发区势头日渐凸现。中心城区受规模限制，很难出现大规模社区，更加突显其商务功能。5、由于对土地价值的重视，小高层、高层住宅成为开发主体由于对土地价值的重视，小高层、高层住宅成为开发主体。由于招牌挂使土地价值得以提升，开发成本增加，小高层、高层作为削减土地成本，合理利用土地的最佳建设方式，成为房地产市场的主要建筑形态。6、开发商逐渐意识到商业价值，未来两年内小高层的底商集中放量。开发商逐渐意识到商业价值，未来两年内小高层的底商集中放量。随着开发商对商业价值的认识，商业在住宅小区和单体住宅楼的定位

30、中得以重视，从目前的集供给市场来看，供给市场投放时间较为集中，需求市场则相应需要缓冲时间，才能达成平衡，因此在商业定位上需要引起重视。黄石房地产市场分析小结黄石房地产市场分析小结 需求市场需求市场1 1、即有流失，又有吸纳的市场需求。即有流失，又有吸纳的市场需求。高端市场由于与武汉的距离较近，交通可达性好，存在一部分客户分流，表现在当地没有建成的别墅小区，没有在建别墅项目，别墅开发仅为楼盘中弥补市场的边际户型。低端市场由于中心城区与荆州接壤，存在一部分中低端客户的流失，表现在宇航香格里拉的热销。另一方面，作为地级市，又有下辖地区如大冶市的高端需求市场被黄石吸纳。 2 2、居住需求群体仍是当前的

31、主流群体，存在一部分未被满足的投资需要群体居住需求群体仍是当前的主流群体，存在一部分未被满足的投资需要群体。以提高居住舒适度形成的需要群体仍是当前的主流群体，但随着家庭投资渠道的单一、收入水平的增加、住房条件的改善，以保值、增值为目的的投资群体显现。4、需求由中心城区向开发新区扩散，更加关注、需求由中心城区向开发新区扩散，更加关注物业物业的品质的品质和产品的创新和产品的创新。房地产开发格局由于城市化的推进，形成区域化、组团化，区域功能定位更加明显。由此带动需求市场格局的形成，由中心城区向开发新区扩散，更多的客户开始关注物业物业的品质的品质和产品和产品的创新的创新。综合分析小结综合分析小结 结论

32、：黄石商业和住宅市场均处于快速发展期。市场空白点多，容易突破。结论：黄石商业和住宅市场均处于快速发展期。市场空白点多，容易突破。给予本项目的启示：关键是寻求给予本项目的启示：关键是寻求财务指标最优化财务指标最优化的开发方案。的开发方案。项目定位研究的标准项目定位研究的标准项目研究标准项目研究标准内因内因外因外因市场支撑研究宏观经济支撑研究项目利润指标限制研究项目规划指标限制研究项目定位研究项目定位研究外因：宏观经济支持研究外因：宏观经济支持研究 黄石市生产总值逐年上涨。 潜在消费力大。人均可支配收入正逐年提高。p 经济持续增长，三次产业全面增长。初步核算，2007年黄石市完成生产总值（gdp）

33、466.68亿元，按可比价格计算，比上年增长16.4%，是1996年以来增幅最高的一年。其中，第一产业增加值37.52，增长10.1%；第二产业增加值247.62亿元，增长19.8%；第三产业增加值181.54亿元，增长13.0%。经济结构进一步优化，一、二、三产业比例为8.0：53.1：38.9。与此同时，综合经济实力进一步增强，2007年，黄石市人均生产总值达到19292元，比上年增长20.24%。产业结构进一步优化。第三产业完成增加值144.08亿元，年均增长10.8%。，占到gdp比重达到39.8%，比2000年提高一个百分点。农业化经营也迈上新的台阶，2005年农业增加值达到30.5

34、6亿元，年均增长5.1%。项目定位研究项目定位研究外因：市场支持研究外因：市场支持研究 黄石市位于湖北东南，地理位置优越，交通便利。东北临长江，与浠水县、蕲春县、武穴市隔江相望，北接鄂州市，西靠武汉市，西南与咸宁市、通山县为邻，东南与江西省武宁县、瑞昌县接壤。黄石市国土面积4582.9平方公里，东西长约88.3公里，南北宽约91.6公里。全市耕地和林地资源占全市土地面积的52.09，主要分布在大冶市和阳新县。 黄石是鄂东南地区的经济及商业中心，城市综合实力位于湖北省前茅。 黄石不仅是一个工业大市，经济强市，而且还一个城镇化率很高的城市，有125万城镇人口，市区人口就有70万，近50%的城镇化率

35、在湖北省乃至全国都名列前茅，但黄石商业发展水平与其工业、经济发展水平和城镇化水平很不相称。项目定位研究项目定位研究外因：外因：需求需求支持研究支持研究 黄石酒店市场发展较为落后，近80万人口的大城市，只分布着四星级酒店一家，三星级酒店三到四家，其余均为小型酒店。除酒店量较少外，设施陈旧过时也是黄石酒店业的特点，虽然经过改造和扩建，仍满足不了市场需求。入住率超过八成也能反映酒店市场总体供给量不足。除了酒店供应不足外，还有四个方面造成了酒店业在黄石较为火爆：f 交通枢纽成就酒店业火爆f 经济发达成就酒店业火爆f 旅游业发展促成酒店业火爆f 消费比例加重促成酒店业火爆 物业组合物业组合的研究的研究外

36、因：商业与外因：商业与物业拟合度分析比对物业拟合度分析比对写字楼写字楼产权式酒店产权式酒店服务式公寓服务式公寓销售慢销售慢无参照项目销售快商务商务投资自住/投资与商业拟合度适中与商业拟合度适中与商业拟合度高与商业拟合度高与商业拟合度与商业拟合度高高售价高售价高售价高售价低市场空白（可补缺）市场空白（可补缺） 市场空白（可补缺）市场空白（可补缺）规模小难与区域其他楼盘抗衡,价值受损.具有市场需求售价高住宅对商业类型有一定限制主题主题商业商业项目固有物业类型和其他项目固有物业类型和其他可能出现的物业类型关系分析可能出现的物业类型关系分析写字楼写字楼产权酒产权酒店店酒店式公酒店式公寓寓难以达到最大化

37、价值。两种产品可兼容性强,物业价格优势明显.市场需求明显最大化挖掘区域价值实现开发经济效益相互限制相互限制相互支持关系相互支持关系具有市场空白售价高与商业定位相互依托具有市场空白售价低产品可兼容写字楼写字楼+ +产权式酒店定位验证产权式酒店定位验证: :关键驱动因素（关键驱动因素（kpikpi）分析）分析kpi分析分析外因外因内因内因需求分析市场竞争项目自身条件限制工业化主导的城市发展下的房地产发展机工业化主导的城市发展下的房地产发展机制研究制研究工业化主导的城市空间极化产业集聚新企业进入上游企业需求扩大，下游企业投入降低上游企业产生规模效益，下游企业效益提高地方盈利能力和积累能力增强产业集聚

38、模型相关要素集聚加速城市化加速房地产市场发展本市本市的城市化水平较高，而且处于由的城市化水平较高，而且处于由第二第二产业主导与第三产业并重的过渡时期产业主导与第三产业并重的过渡时期可持续发展研究中心采用如下指标综合评定城市化水平：经济发展水平：人均gdp、第二产业增加值年gdp的比重、第三产业增加值占gdp比重、税收占gdp比重城市带动作用：城市gdp占区域gdp比重、城市人口占总人口比重城乡共同发展：城乡居民收入差异城市居民生活：人均可支配收入、人均住宅使用面积家庭投资兴起.注：04年数据城市化水平%100后期中期初期7030城市化水平的logistic曲线n根据城市化水平的logistic

39、曲线，哈市的城市化水平处在城市化发展的中长期，是由工业主导城市化发展转向第三产业主导城市化发展的过渡时期，工业和第三产业共同促进城市化发展。城市化发展最根本的一般动力源泉是社会经济的发展。社会经济推动城市化进程可以分为三个阶段： 初期：城市的产生和兴起阶段 中期：工业化主导城市发展阶段 后期：第三产业主导城市发展阶段我国从改革开发之后才真正走向城市化发展道路，城市化的一般动力机制才发挥作用，同时在城市化过程中，政府政府政策的大力支持政策的大力支持也构成城市化发展的推动力之一，并发挥着不可忽视的作用。商业商业+ +产权式酒店定位验证产权式酒店定位验证: :关键驱动因素（关键驱动因素（kpikpi

40、）分析）分析kpi分析分析外因外因内因内因需求分析市场竞争项目自身条件限制黄石市进一步利用房地产行业发展周期模型对市进一步利用房地产行业发展周期模型对市场进行判断场进行判断合理价格合理价格发展阶段危机阶段复苏阶段萧条阶段房地产行业的发展在理论上讲，是存在周期的，一般会经历复苏阶段、发展阶段、危机阶段、萧条阶段等循环过程。房地产行业的发展水平在这种周期的循环中不断提高，合理价格平稳上升。我们利用我们利用livqlivq模型对本项目发展方向进行模型对本项目发展方向进行验证验证我们利用物业发展方向判断模型进行分析判断。根据客户的实际情况，我们确定物业发展方向判断模型的四个参数权重。物业形象物业形象i

41、mage物业价值物业价值value回现速度回现速度liquidity容积率容积率quantity20%10%20%50%20%20%30%30%45%45%5%5%房地产市场房地产市场房地产市场房地产市场房地产市场房地产市场房地产市场房地产市场定位综合判定定位综合判定组合物业综合判定：组合物业综合判定：写字楼写字楼+ +产权式酒店产权式酒店+ +服务式公寓服务式公寓的产品定位的产品定位项目形象定位：项目形象定位：国际生态商务城国际生态商务城结论结论平面规划平面规划市场研究市场研究问题界定和结构化分析问题界定和结构化分析制定战略发展方向制定战略发展方向项目定位项目定位 市场竞争分析市场竞争分析经

42、济技术指标分析经济技术指标分析项目界定项目界定成本估算（按成本估算（按3.03.0容积率）容积率）序号序号项目名称项目名称工程量工程量单位成本单位成本总金额总金额备注备注m2m2元元/m2/m2万元万元开发成本开发成本2042320423一一土地成本土地成本608646086437037022522252约约7474万万/ /亩亩二二前期费用前期费用和建安成本和建安成本6086460864298629861817118171精装修费用按精装修费用按10001000元元/ /平米平米开发费用开发费用33003300一一管理费用管理费用545545二二财务费用财务费用1 10 00000预估预估三三销售费用销售费用10501050四四不可预见费不可预见费705705合计合计2372323723收入预测收入预测（按（按3.03.0容积率）容积率）销售建面销售建面（平米）（平米）均价（元均价