东营市2012地价状况分析报告

1、东营市2012年度地价状况分析报告一、城市地价水平及变化趋势1.整体地价水平与整体变化趋势2012年12月31日东营市地价综合水平值为1023元/m2,与2011年12月31日地价综合水平值为979元/m2相比，地价增长率为4.49%,2012年度东营市地价水平上涨幅度明显变小，连续两年的调控政策效果开始凸显。图1 东营市地价整体水平值（元/平方米）2.不同用途地价水平与变化趋势从东营市标准宗地的监测结果来看，与2011年12月31日相比， 2012年12月31日东营市商业用地平均地价为 1660元/m2,地价增长 率为3.94%;住宅用地平均地价为1108元/m2，地价增长率为4.92%；

2、工业用地平均地价为310元/m2,地价增长率为4.02%。在三种用地类的增长幅度基本差不多，相比较而言，居住用地的地价变化最大，工 业用地次之，商业用地地价涨幅最小图2东营市地价整体增长率（%3.不同区域地价水平与变化趋势经过2012年一年的建设，东营市中心城的城市环境得到了显著 改善，城市品位得到了很好的提升，市民的生活质量也得到了提高。 中心城25个重点工程均顺利完成年度目标任务，西四路建设、济南 路改造、西城改造项目、东营河治理、郊野公园人工湖土方工程、胜 利公园、南二路绿化、中心城农贸市场改造、东二路东侧建筑外立面 改造等9项工程在10月1日前全部完工，东城沿街立面改造、胜利 大街南延

3、、南三路建设、供热设施完善等 4项工程在10月31日前 全部完工，城市公园改造提升、天目山路南延、城市生态园、居住小 区维修、登州路水系汾河路桥工程、自然保护区黄河北岸道路及配套 等7项工程年底也全部竣工。这些项目的实施，带动了区域基础设施 的完善和景观环境的改善，对周边房地产市场带来潜移默化的影响， 土地交易价格也有所提升。2012 年以来，东营市加快了中心城改造步伐，重点改造提升 10 处 382 公顷的城市公园，建设改造街头绿地及游园 29 处，新增绿地 837 万平方米，城市绿化覆盖率达到 39.7% 。即将建设的广利河 15.6 公里沿河绿道和 200 公顷滨河绿带， 规划建设“一环

4、三带七场九湿地” 环城生态工程， 构筑交通带、 生态带、 休闲带， 串连七林场、 九湿地， 同时建设 100 公里环城绿道，形成绿地湿地面积 305 平方公里。同时，东营市加快城市公共设施建设， 年内建成城市规划展览馆、 科技馆、博物馆、大剧院，完善提升城市功能。 随着会展中心建成并 投入使用，文化公园、科技馆、青少年宫及周边商服、住宅的规划建 设，带动了该区域土地市场的发育，近期区域内供地量明显增加，商 业、住宅用地市场交易价格明显提升。从住宅用地来看， 地价上涨较快的区域仍在二、三级地，东城护 城河范围内新房、 二手房的涨幅均较明显， 东城北部安居工程住宅区 及东三路以银座商城、 百货大楼

5、和辉煌商城为中心的区级商服中心的 形成，使得该区域住宅价格上涨幅度较大，入住率提高，交通、配套 逐步成熟，住宅用地价格涨幅也较明显。工业用地近两年供地以远郊区为主， 多以略高于最低限价的价格 成交，工业用地价格整体涨幅不大， 高级别工业用地标准宗地的地价 提升主要是由于商服、住宅用地价格上涨导致的水涨船高。二、城市地价与房价对比分析1. 地价与房价比值分析2012年度，东营市住宅用地城市平均地价约为 1108元/m2,如果 按照容积率1.3折算到楼面地价约为852元/ m2,而根据东营房产网 的统计，2012年1-10月份东营市商品房平均价格为 4346.39元/m2, 因此地价与房价比值=8

6、52/4346.39 = 19.60%,从比值来分析，地价 在房价中的比值基本合理。2. 地价变化率与房价变化率比较2012 年度东营市中心城区地价变化率为商业用地价格增长3.94%,住宅用地价格增长 4.92%,工业用地价格增长 4.03%。根据东 营市房产网的统计数据, 2012年1-10月份东营市新建商品房销售均 价 4413.08 元/平方米,较去年同期上涨 4.7%,可以看出,地价变化 率与房价变化率基本持平。 2012年以来,随着商品房销售低迷及前 两年新开发项目逐渐完工, 东营市商品房待售面积大幅攀升, 加之本 年度国家对房地产调控的措施的继续实行, 开发企业资金普遍较为紧 张,

7、购置土地更加理性,土地交易价格依然呈上涨幅度下挫。2012 年,东营市政府一方面加大房地产市场价格监控力度,不 断加强商品房成本研究,逐步建立其比较切实可行的房价监控体系, 并从控制成本、 限制房价两方面加以调控； 另一方面对建设用地总量 也进行了调控, 坚决打击囤积土地行为, 限制以投机为目的的土地交 易,综合运用税收、信贷、土地等手段,调控住宅供应总量、结构和 速度；三是为防止房地产价格涨幅出现更大波动, 政府对房地产投机资金的区域性转移进行了重点的监测和监管。 受银行限贷和房地产企业资金难以回笼等影响，东营市房地产资金持续紧张，自筹资金、其 他资金仍然是房地产开发企业资金的主要来源，加上

8、目前东营房地产市场上仍然存在区域性和结构性的供过于求局面，库存压力尚未得到明显缓解，后市面临较大消化压力，土地交易市场受到一定的影响， 涨幅下挫也在情理之中。三、城市地价与土地市场协调状况2012年东营市土地供应总量与2011年相比，商服用地呈增长趋 势，商服用地供应量的涨幅为18.82%。住宅用地、工业用地和其他 用地供应量均有所减少，住宅用地降幅最少，仅为3.40%,工业用地供应量降幅最大，达到81.81%。但各类地价并未因土地供应量增减 而出现大幅波动，而是呈现平稳上升趋势，但上涨幅度明显变缓，地 价总体增长率为4.49%,其中商业用地地价增长率为 3.94%,住宅用 地地价增长率为4.

9、92%,工业用地地价增长率为 4.03%。说明目前东 营市中心城区土地供应能较好地满足市场需求，商品房销售价格上涨 变慢，但仍对住宅用地地价具有一定的带动作用。东营市中心城区土地年度供应情况调查表单位：公顷土地供应2012年度2011年度增长率用途商业918991.10773405.0018.82%住宅2307867.702389205.00-3.40%工业1001742.305508131.00-81.81%其他1886236.782633149.00-28.37%总计6114837.8811303890.00-45.91%四、城市地价与房屋市场协调状况1. 地价变化率与房屋供应面积增长率比

10、较根据东营统计局的数据统计，2011年1-10月份，东营市房地产 开发施工面积为1047.30万平方米，同比增长4.9%，增速较上期提 高了 0.9个百分点，其中住宅面积865.86万平方米，同比下降1.9%； 办公楼39.55万平方米，同比增长92.4%;商业营业用房72.41万平 方米，同比增长40.6%；其他用房69.47万平方米，同比增长59.0%。宅新开工面积313.49万平方米，同比增长20.6%；办公楼新开工26.86 万平方米，同比增长415.9%;商业营业用房新开工33.34万平方米， 同比增长215.5%；其他用房新开工31.88万平方米，同比增长112.6%。 由此可见，

11、1-10月份商品房新开工规模扩大趋势明显。相对2011年新开工规模的扩大的趋势，主要是由于调控等各方 面原因上一年度新开工面积偏少导致的，在调控政策持续一定周期以后，开发商的投资逐渐回归理性， 商品房开发和新开工规模有所扩大 也是合情合理。2. 地价变化率与房屋实际销售面积、销售额增长率对比在宏观调控的持续影响下， 市民购房观望情绪浓厚， 自今年 7 月 份以来， 我市商品房销售面积持续处于负增长状态。 根据东营市统计 局数据， 2012年 1-10 月份，东营市商品房销售面积 247.38 万平方 米，同比下降 4.0%，但增幅较上期回升了 2.7 个百分点。其中，住 宅销售面积 232.6

12、9 万平方米，同比下降 6.1%，增幅比上期回升了 0.9 个百分点。虽然 1-10 月份销售面积降幅收窄，但销售面积仍持续负 增长，增幅与上年同期相比回落 13.5 个百分点，投机、投资性需求 得到了明显遏制。商品房销售市场的不景气， 直接导致了土地市场的低迷， 从 2012 年以来房地产用地供应的态势看， 土地市场运行逐步趋稳、 土地供应 量开始有所回调，成交率有所降低，市场趋于谨慎，房地产企业拿地 意愿下降。101-2 1-3月月1-4月1-5月1-6 月1-7月1-8 月1-9月1-10月-101销售面积增速销售额增速6. 8 -6. 2 11. 53. 3 -1. 1 5.9 8.

13、716. 6-50. 87 5 6, 7图4-22012 年1-10月销售情况增幅图五、城市地价与社会经济环境协调状况1. 地价变化率与国内生产总值增长率比较2012年度，东营市经济持续快速增长，全年预计可实现国内生 产总值（GDP 3000亿元，预计同比增长11.57%,而2012年度东营 市地价变化率为4.49%。由此可见地价变化率与国内生产总值增长率 为同向性变化，且地价变化率低于国内生产总值变化率相当。经济发展促进土地需求增加，从而导致地价的抬升，但由于政府加大了对土 地市场的调控，土地交易市场态势趋稳，这与东营市土地市场的实际 情况是相符合的。2. 地价变化率与固定资产投资增长率对比

14、在东营市“黄蓝融合，海陆统筹，一体发展”大规模建设时期， 作为黄河三角洲高效生态经济示范区的集中突破区，集中规划布局临港产业区、生态旅游区、生态高效农业区、高端产业区，建设黄河水城，构筑“四区一城”的主体产业格局，为加快黄河三角洲开发建设 提供强力支撑。东营市认真贯彻执行国家一系列宏观调控政策， 从实际出发，积 极调整投资结构，严格控制各类高耗能行业投资规模，加大高新技术、 装备制造等优势产业的投资力度，加大黄蓝融合步伐，固定资产投资 规模保持了稳中有升的态势。2012年全年预计完成全社会固定资产投资 1862亿元，比上年增 长16.40%,以地价4.49%的变化率来看，两者也存在同向性变化，

15、且 地价变化率小于固定资产投资增长率，这是因为在固定资产中包括了 基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、城镇投资以及农村 投资等多个方面，地价的变化只是其投资带来的部分反映。3. 地价变化率与城市房地产投资增长率对比东营市房地产开发投资继续快速增长，2012年1-10月份完成房 地产开发企业完成投资119.34亿元，同比增长20.8%,房地产开发 增速保持相对稳定。图5-12012 年1-10月全市房地产开发投资增速走势图从投向来看，1-10月份住宅投资96.82亿元，同比增长25.6%; 办公楼投资2.95亿元，同比增长29.1%;商业营业用房投资6.44亿 元，同比下降10.2%;其

16、他用房投资13.14亿元，同比增长7.5%。商 品住宅、办公楼、商业营业用房、其他用房占房地产开发投资额比重装工程投资7.08亿，同比增长136.7%；设备工器具购置投资0.49 亿元，同比增长85.3%；其他投资23.32亿元，同比增长29.3%,其 中土地购置费19.27亿元，同比增长16.8%。与地价4.49%的变化率相比，二者同向变化的，且房地产开发投 资增长率高于地价增长率。在房地产宏观调控政策的持续影响下，全市房地产开发投资增速虽相对稳定，但商品房销售仍在低位徘徊，土地市场交易低迷，土地流拍现象多次出现。六、背景情况与未来趋势分析1. 城市地价变化的背景（1）2012 年政策背景

17、“新国八条”继续执行 新国八条要求强化差别化住房信贷政策， 对贷款购买第二套住房 的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍。 2012 年，新国八条继续执行。 加强房地产调控政策不动摇，禁止地方“微调”楼市政策2月 21日召开 2011年房地产用地管理调控等情况新闻发布会。 国土部土地利用管理司副司长窦敬丽表示， 2012 年要坚决贯彻落实 中央调控政策不动摇， 坚决促进房地产市场健康平稳发展， 保障性安 居工程用地坚决应保尽保， 违法违规用地坚决打击， 一手抓以保障性 安居工程为主的住房用地供应， 同时也要抓好已供土地的开发利用建 设，及早形成有效供应。叫停各地

18、擅自对中央调控进行的更改，并一 再重申必须坚持房地产掏空政策不动摇。 货币政策调整进入 2012年以来，央行分别于 6月 8日和 7月 6日实施降息， 于 2月 24日和 5月 18日下调存款准备金率。 3月召开的“两会”上， 明确要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策， 根据形势变化适 时适度预调微调，进一步提高政策的针对性、灵活性和前瞻性。同时 在有效实施宏观经济政策、 管好货币信贷总量、 促进社会总供求基本 平衡的基础上，搞好价格调控，防止物价反弹。降低存准率和利率， 有利于支撑购买力，同时也为开发商贷款松绑。 房产税扩大征收范围 财政部正进一步研究推进房产税改革的方案， 同时部分两会

19、代表 提出扩大房产税征收范围， 建议用征收房产税取代限购， 并用征收的 房产税补贴建不起廉租房的地方政府。 2012 年，我国税制改革内容 达六项，涉及营业税改征增值税、消费税、资源税、房产税、城市建 设维护税、环境保护税。房产税只不过是税制改革的内容之一。（ 2）东营经济发展背景2012 年度，东营市经济持续快速增长，全年预计实现国内生产 总值（ GDP） 3000亿元，固定资产投资约 1862亿元，东营市作为山 东省内人均消费水平最高的城市， 东营市的房屋单价低于省内的经济 发达城市， 并且随着国家加大对土地市场的控制力度， 土地供应关系 的变化和土地招标拍卖挂牌政策的深入实行， 土地出让

20、价格较以往出 现大幅上扬，而土地的储备和拥有则是开发商下一步发展的主要所 在，同时，房地产的原材料价格一直保持持续上涨，并且上涨的趋势 仍旧是持续，这两项的上升使得房价也随之提升。此外，各种行政类 的收费和税收增多使得从开发成本加大， 这就使得房价的一直保持着 上涨的趋势。 社会经济发展持续向好， 投资与需求强劲仍然是地价上 涨的主要动力。2. 未来地价变化的趋势预测2012 年是政府对于房地行业调控较松的一年，在这一年里，央 行连续两次降低存款准备金， 连续两次降低金融机构贷款利率， 并将 二套房和首套房风险调制 50%，说明中国的经济需要进一步的刺激， 在未来一段时间内银行贷款不会太难。 房产的税酝酿和所有的调控措 施基本针对三套以上住宅甚至别墅项目， 针对首套房贷的， 其政策不 仅没有控制， 将贷款利率降至基准率， 有些项目甚至可以申请贷款利 率下浮。