中信井冈山鑫湖1号可行性研究报告

1、中信井冈山鑫湖1号可行性研究报告中信井冈山鑫湖1号可行性研究报告2010年4月12日32 目 录第一章 项目概况一、项目名称二、项目位置三、项目功能四、项目规模五、项目主体建筑及配套设施六、项目建设标准七、项目开发周期八、项目投资计划第二章 项目开发及运营方案一、项目总体规划二、项目经济技术指标三、项目开发模式四、项目运营方案五、项目开发周期预计六、项目销售周期预计第三章 项目投资估算及资金筹措 第四章 项目财务分析一、项目投资估算 一、项目收益估算二、项目资金筹措 二、项目损益表及静态盈利分析三、项目资金分期投入计划 三、现金流量表及动态盈利分析四、不确定性分析第五章 项目风险及规避措施 第

2、六章 附表一、项目风险 附表一：总成本计算表二、项目风险规避措施 附表二：分期投资计划表 附表三：资金损易表 附表四：现金流量表第一章 项目概况一、 项目名称本项目命名为：中信井冈山·鑫湖1号（暂命名）。二、 项目位置项目位于江西省吉安市井冈山市（县级市）梨坪。三、 项目功能项目主要以集商务交际、休闲度假、会议办公、企业培训为一体，充满成功文化氛围的旅游地产。本项目设施涵盖了BOV俱乐部（山谷假日主题酒店、峰会论坛会址、企业会所、养生会所、财富会所、美食会所）、生态人居山谷（公寓、别墅、企业会馆）、生态山谷（户外企业拓展基地区、生态运动山谷）等不同功能类型的物业。四、 项目规模总占地

3、面积33.33万平方米（约500亩），预计分三期开发，一期约37亩，总建筑面积37000平方米，二期约100亩，容积率1.2，总建筑面积约80000平方米，三期约363亩，技术指标不详。五、 项目主体建筑及其配套设施项目主体建筑包括一期公寓、二期公寓、企业会馆、三期别墅。配套设施BOV俱乐部、停车场、生态山谷等。六、 项目建设标准本项目将建成梨坪国际会议中心标杆性的旅游地产项目，具有国际水准的国内一流商务接待、企业会议培训、度假休闲为主的商务度假基地，兼顾休闲、游乐等功能。具备接待大型高水平、高档次会议的能力。七、 项目开发周期预计预计项目总开发周期为8年。一期开发时间：2008年-2010年

4、二期开发时间：2011年-2013年三期开发时间：2013年-2015年八、 项目投资计划本项目预计总投资约101129.72 万元人民币，分三期投入。实行分期融资、分期投入、分期返还的“滚动式开发”，以达到优化资金投入产出比，提高资金利用率以及控制风险等目的。第二章 项目开发及运营方案一、 项目总体规划根据前期定位策划报告，该项目的目标市场定为：大中型企业客户；中小型企业老板、董事；金领阶层、私营业主等市场客户群体。项目将充分依托中信梨坪国际会议中心的配套，利用井冈山正在兴起的商务会议功能为突破口，辅助以度假休闲资源，打造“中国首席领袖商务度假山谷”，使得项目成梨坪国际会议中心的核心项目、形

5、象标签。项目总体规划为别墅、公寓为主打的商务度假地产开发，以BOV俱乐部、生态山谷为配套的商务、休闲、疗养中心。各模块实行功能分区、动静分区。二、 项目经济技术指标表一 项目经济技术指标分期开发产品开发总量（）一期公寓24925.23会所（公寓）1700会所（酒店）1300会所（咖啡厅）1000商铺1386.08合计30311.31二期公寓61000企业会馆12000BOV俱乐部（酒店）3200BOV俱乐部（峰会论坛会址）800BOV俱乐部（财富会所）600BOV俱乐部（养生会所）800BOV俱乐部（健身会所）400BOV俱乐部（美食会所）1200合计80000三期别墅96800（按容积率0.

6、4计算）合计96800注：在规划中涉及到进行额外营运经营的企业拓展基地、生态项目等配套设施，此次不在测算范围内。三、项目开发模式(一) 精心策划、统一规划本项目具有投资大、规模大、影响大的特点。在项目开发之前，必须做到统筹全局、精心策划，进行科学缜密的统一规划。(二) 先树形象、营销先行鉴于本项目的特殊情况，必须营销先行，在市场上树立起本项目的高端形象（三）开发核心配套（BOV俱乐部），大幅提升项目价值由于梨坪现在正处于开发阶段，其物业价值、土地价值相对较低，基础设施、高档接待设施严重匮乏，而在中信梨坪国际会议中心还处于空白阶段，本项目要实现价值提升，项目必须要有自已的核心吸引点及配套设施去吸

7、引市场，因此，在本项目的开发运作当中，应通过建造高档娱乐休闲设施，以大幅提升项目价值。（四）分批建设、滚动开发分期建设、滚动开发的目的在于降低项目开发风险，利于市场的培育。四、项目运营方案(一) 滚动开发鉴于本项目属于区域开发性质的综合性项目，为减少前期资金投入，同时确保后期开发的顺利进行，本项目开发采用分期建设、滚动开发的方式。具体分三期建设，首期已完成约30000平方米公寓建设，一期任务重点是通过公寓销售迅速回笼资金，降低投资风险，二期肩负提升项目形象及价值的任务，首批建设BOV俱乐部和部分商务公寓，通过部分商务公寓的销售，回笼资金，反哺BOV俱乐部的建设，二批利用BOV俱乐部建设成形及形

8、成经营，拉升项目市场形象，同时启动后续公寓、企业会馆的建设，加快项目投资回报的进程，进一步减轻项目投资压力。三期主要开发别墅物业为主，通过前期资金的回收，用于别墅物业的建设，同时经过前期市场形象的铺垫，将别墅物业打造成项目的标杆形象，实现价值最大化，同时成为利润的重要增长点。(二) 持有、出售物业并重根据项目的整体定位及运营战略，本项目分长期持有经营和出售两大类物业：1. 先经营后出售物业BOV俱乐部中的酒店、峰坛会址、财富会所、美食会所、健身会所、养生会所皆为先经营后出售。为提升项目其他物业价值，促进其他物业销售，该类物业必须先行投入经营，待时机成熟时进入市场销售。2. 出售物业公寓、别墅、

9、企业会馆、商业出售。其中公寓售价预计为5500元/平方米（精装修），别墅售价为10,000元/平方米（毛坯），企业会馆售价为7,000元/平方米（精装修），商业售价7000元/平方米。五、项目开发周期预计分期产品2010年2011上半年2011下半年2012上半年2012下半年2013上半年2013下半年2014上半年2014下半年2015上半年2015下半年一期公寓会所（酒店）会所（咖啡厅）二期BOV（酒店）BOV（论坛会址）BOV（美食会所）商务公寓BOV（财富会所）BOV（养生会所）BOV（健身会所）度假公寓企业会馆三期别墅六、项目销售周期预计销售周期及各周产品销售面积比例（）分期产品2

10、010年2011上半年2011下半年2012上半年2012下半年2013上半年2013下半年2014上半年2014下半年2015上半年2015下半年2016年一期公寓15975.1410650.09会所（酒店）1300会所（咖啡厅）1000商业1386.08二期BOV（酒店）3200BOV（论坛会址）800BOV（美食会所）1200商务公寓9000BOV（财富会所）600BOV（养生会所）800BOV（健身会所）400度假公寓17333.3317333.3317333.34企业会馆60006000三期别墅1936019360193601936019360合计15975.1412036.1790

11、0014666.6714666.6720666.66135001936019360193601936019360第三章 项目投资估算及资金筹措一、 项目投资估算经测算，本项目开发总成本为101129.72万元，其中土地费用30000.15万元，前期工程费用1656.89万元，建筑开发费用37613.99万元，管理费用2256.81万元，销售费用9652.45万元，其它费用及不可预见费752.27万元，财务费用4393.25万元。详见鑫湖1号总成本表。 鑫湖1号项目总成本表费用类型序号项目面 积取费标准(元/)总 价备 注（ M²）（万元）成本1土地费用1.1地 价333335.00

12、900.00 30000.15 按60万元/亩折算合计30000.15 2前期工程费2.1前期费用207111.31 80.00 1656.89 含规划设计、报建、勘探测量、水电配套、临时设施费合计1656.89 3建筑开发费3.1建安工程费3.1.1企业会馆12000.00 2300.00 2760.00 土建1300元/+装修1000元/3.1.2别墅96800.00 1500.00 14520.00 毛坯3.1.3公寓87625.23 2300.00 20153.80 土建1300元/+装修1000元/(含会所中1700平方米公寓面积)3.1.4商业1386.08 1300.00 180

13、.19 毛坯合计37613.99 3.2公共配套设施费3.2.1BOV俱乐部(二期)7000.00 4200.00 2940.00 含土建、装修及设备设施3.2.2会所(一期)2300.00 3300.00 759.00 含土建、装修及设备设施3.2.3配套设施费 2256.84 建安工程费×6（含园林及其他）合计5955.84 建设开发费合计43569.83建安工程费+公共配套设施费费用4管理费2256.81 （1+2+3）*3%5销售费用9652.45 整体销售收入*6%6其它费用及不可预见费752.27 （1+2+3）*1%7财务费用4393.25 按每年当年需投入资金计算，取

14、一年期贷款利率5.848开发期税费8848.08 整体销售收入*营业税及附加5.5%销售收入9.1企业会馆销售收入12000.00 7000.00 8400.00 9.2别墅销售收入96800.00 10000.00 96800.00 9.3公寓销售收入87625.23 5500.00 48193.88 9.4商业销售收入1386.08 7000.00 970.26 9.5BOV俱乐部销售收入7000.00 7000.00 4900.00 9.6会所销售收入2300.00 7000.00 1610.00 9整体销售收入207111.31 160874.13 合计总开发成本101129.72 1

15、+2+3+4+5+6+7+8二、 项目资金筹措本项目总投资为101129.72万元，整个建设开发期为8年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。所以，多种投资组合的运用，一方面可减轻融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低项目开发的风险，使项目顺利开发。一般开发投资的资金来源主要有四个渠道：一是自有资金，二是银行贷款，三是销售回款，四是民间融资。本项目的投资资金可能主要来源于自有资金和销售回款，同时需要充分考虑银行贷款，若不考虑银行贷款，那么本项目的投资资金对销售回笼的要求会比较高，资金压力上会比较大。三、 资金使用计划结合项目开发实际付款情况，以及工程进度等方面，确定科学、合理的的

16、资金使用计划，具体见表鑫湖1号项目分期投资计划表。 井冈山鑫湖1号分期投资计划表序号项目名称成本(万元)投资计划(万元)合计2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年1土地成本30000.1530000.152220.00 6000.00 21780.15 2前期工程费用1656.891656.89242.49 640.00 154.88 309.76 309.76 3建安工程费37613.9937613.991681.99 1682.00 2015.00 6981.67 9353.33 4284.00 5808.00 5808.00 4公共配套

17、设施费5955.845955.84100.92 100.92 1970.40 2268.40 561.20 257.04 348.48 348.48 5管理费用2256.812256.81127.36 233.49 138.76 277.50 950.84 140.88 193.99 193.99 6其它费用及不可预见费752.27752.2742.45 77.83 46.25 92.50 316.95 46.96 64.66 64.66 7财务费用4393.254393.25247.93 454.52 270.12 540.20 1850.97 274.24 377.63 377.63 0.

18、00 8开发期税费8848.088848.08483.25 647.78 1117.97 1275.08 2129.60 2129.60 1064.80 9销售费用9652.459652.45527.18 706.67 1219.60 1391.00 2323.20 2323.20 1161.60 10项目总投资101129.72101129.724663.15 8548.76 6090.97 11514.72 37151.01 7824.08 11555.32 11555.32 2226.40 从分期投资表中可以看出，项目平均每年的投资额度为1.1亿元，2008年投资额度最低为4663.15

19、万元，但2012年由于需投入第三期土地成本，若为一次性投入，本年度将是项目投资最高峰期，投资额将达到3。7亿元。第四章 项目财务分析一、 项目收益估算销售收入估算综合以上项目开发周期、进度及市场分析等方面，从稳健原则出发，确定项目可售的建筑面积为207111.31平方米，整体销售收入预计160874.13万元，其中公寓85925.23平方米，销售均价5500.00元/平方米，销售率按100%计；别墅96800平方米，销售均价10000.00元/平方米，销售率按100%计；企业会馆12000.00平方米，销售均价7,000.00元/平方米，销售率按100%计，社区商业1386.08平方米，销售均

20、价按7000元/平方米，BOV俱乐部、会所合计9300平方米，参照商业售价，销售均价按7000元/平方米。项目销售收入估算额详见井冈山鑫湖1号项目销售收入表。鑫湖1号各分期销售收入表分期产品2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年一期公寓8786.33 5857.55 会所（酒店）910.00 会所（咖啡厅）700.00 商业970.26 二期BOV（酒店）2240.00 BOV（论坛会址）560.00 BOV（美食会所）840.00 商务公寓4950.00 BOV（财富会所）420.00 BOV（养生会所）560.00 BOV（健身会所）280.00 度假公寓1

21、9066.66 9533.34 企业会馆8400.00 三期别墅38720.00 38720.00 19360.00 合计8786.33 11777.81 20326.66 23183.34 38720.00 38720.00 19360.00 二、 项目损益表及静态盈利分析(一) 项目损益表序号项目总计2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年1销售收入160874.130.000.008786.3311777.8120326.6623183.3438720.0038720.0019360.002土地成本30000.152220.006000.

22、0021780.153前期工程费1656.89242.490.00640.000.000.00154.88309.76309.764建安成本37613.991681.991682.002015.006981.679353.334284.005808.005808.005公共配套成本5955.84100.92100.921970.402268.40561.20257.04348.48348.486管理费用2256.81127.36233.49138.76277.50950.84140.88193.99193.997财务成本4393.25247.93454.52270.12540.201850.9

23、7274.24377.63377.638销售费用成本0.000.00527.18706.671219.601391.002323.202323.201161.609营业综合税0.000.00483.25647.781117.971275.082129.602129.601064.8010所得税前利润-4620.69-8470.932741.61355.59-16507.4015406.2127229.3427229.3417133.6011累计所得前利润-4620.69-13091.62-10350.01-9994.42-26501.82-11095.6116133.7443363.08604

24、96.6812所得税15124.1713累计税后利润45372.51(二) 静态盈利分析税前投资利润率=（税前利润总额 / 总投资额）×100%= 60496.68 /101129.72×100%= 59.82%税后投资利润率=（税后利润总额 / 总投资额）×100%=45372.51 / 101129.72×100%=44.87%税后静态投资回收期=（累计所得税前利润出现正值的年份）-1+上年累计所得税前利润绝对值/当年净现金流=7-1+11095.61/27229.34=6.4年三、 现金流量表与动态盈利分析对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国

25、家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，分别计算全部投资和自有资金的经济效益。由于本项目为租售并举的项目，为确保财务分析的客观、合理，本报告运用多个评价指标来进行分析评价，主要评价指标有：财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）及项目动、静态回收期等指标。评价指标的计算过程详见全部投资现金流量表。注： 财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。反映出项目所占用资金的盈利率，即反映出项目的盈利能力。当FIRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。 财务净现值（FNPV）按事

26、先规定的基准贴现率Ic将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。（一）项目现金流量表年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年半年度1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 一 现金流入小计0.0 0.0 0.0 0.0 4,393.2 4,393.2 5,888.9 5,888.9 10,163.3 10,163.3 11,591.7 11,591.7 19,360.0 19,360.0 19,360.0 19,360

27、.0 19,360.0 0.0 销售收入0.0 4,393.2 4,393.2 5,888.9 5,888.9 10,163.3 10,163.3 11,591.7 11,591.7 19,360.0 19,360.0 19,360.0 19,360.0 19,360.0 二 现金流出小计3,296.4 1,076.4 1,008.2 7,008.2 3,194.8 3,194.8 5,853.2 5,853.2 7,312.9 29,093.1 4,562.9 4,562.9 6,911.7 6,911.7 6,911.7 6,911.7 3,581.6 0.0 土地成本2,220.0 6,

28、000.0 21,780.2 建造成本1,076.4 1,076.4 1,008.2 1,008.2 2,382.1 2,382.1 4,763.8 4,763.8 5,432.7 5,432.7 2,418.4 2,418.4 3,330.1 3,330.1 3,330.1 3,330.1 销售费用0.0 0.0 0.0 0.0 263.6 263.6 353.3 353.3 609.8 609.8 695.5 695.5 1,161.6 1,161.6 1,161.6 1,161.6 1,161.6 0.0 销售税金0.0 0.0 0.0 0.0 549.1 549.1 736.1 736

29、.1 1,270.4 1,270.4 1,449.0 1,449.0 2,420.0 2,420.0 2,420.0 2,420.0 2,420.0 0.0 三净现金流量-3,296.4 -1,076.4 -1,008.2 -7,008.2 1,198.3 1,198.3 35.7 35.7 2,850.4 -18,929.7 7,028.8 7,028.8 12,448.3 12,448.3 12,448.3 12,448.3 15,778.4 0.0 四 累计净现金流量-3,296.4 -4,372.8 -5,381.0 -12,389.2 -11,190.8 -9,992.5 -9,95

30、6.8 -9,921.1 -7,070.7 -26,000.4 -18,971.6 -11,942.8 505.5 12,953.8 25,402.1 37,850.3 53,628.7 五折现净现金流量-3,296.4 -1,026.3 -916.5 -6,074.6 990.4 944.3 26.8 25.6 1,946.9 -12,327.6 4,364.3 4,161.2 7,026.7 6,699.7 6,387.9 6,090.7 7,360.7 六累计折现净现金流量-3,296.4 -4,322.7 -5,239.2 -11,313.8 -10,323.4 -9,379.2 -9

31、,352.4 -9,326.8 -7,379.9 -19,707.5 -15,343.2 -11,181.9 -4,155.2 2,544.5 8,932.5 15,023.1 22,383.9 结论：整理现金流量表得如下评价指标： 评价指标表评价指标数值财务净现值22383.9（万元）财务内部收益率31.86%投资回收期(动态)6.81年由上述指标可以看出，本项目全部投资的财务净现值均为一较大的正值，财务内部收益率均大于10%，投资回收期也满足项目投资经营期限的要求，故本项目在财务上可行。四、 不确定性分析本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：售价、建安成本、开发周期、贷款利率等。这些因素

32、，受当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标的实现。(一) 盈亏平衡分析1. 可售物业盈亏分析可售物业销售面积盈亏平衡点开发成本平均销售单价×（销售税金及附加税率）101129.72 万元（7767.52×94.5%）137773.27平方米可售物业销售率盈亏平衡点137773.27207111.31 66.52%可售物业销售价格盈亏平衡点开发成本销售量×（销售税金及附加税率）101129.72 万元（207111.31×94.5%）101129.72万元19572.195167.01元平方米在项目开发成本及销售价格等其他条

33、件不变的情况下，由静态测算可知，当可售物业销售率达到66.52时，物业平均销售价格达到5167.01元/平方米时，可售物业部分可保本。(二) 敏感性分析影响本项目财务效益主要确定性因素为开发成本、平均售价水平、销售税率、建设经营期的长短。据市场预测，开发成本项目中最有可能发生波动变化的是建安工程费和售价水平。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标，分别计算售价上下波动5%、10%和建安工程费上下波动5%、10%时，对经济评价指标影响。计算结果详见敏感性分析表。销售价格变化敏感分析：价格波动销售价格总销售成本销售费用税费税前利润企业所得税税后利润利润变化值-10%6990.77144786

34、.7175226.878687.207963.2752909.3713227.3439682.03-10678.02-5%7379.14152830.4275226.879169.838405.6760028.0515007.0145021.04-5339.0107767.52160874.1275226.879652.458848.0867146.7316786.6850360.040.00+5%8155.90168917.8375226.8710135.079290.4874265.4118566.3555699.065339.01+10%8544.27176961.5475226.871

35、0617.699732.8881384.0920346.0261038.0710678.02建安工程费变化敏感分析：建安工程费波动总销售成本销售费用税费税前利润企业所得税税后利润利润变化值-10%160874.1267704.199652.458848.0874669.4118667.3556002.065642.01-5%160874.1271465.539652.458848.0870908.0717727.0253181.052821.000160874.1275226.879652.458848.0867146.7316786.6850360.040.00+5%160874.12789

36、88.229652.458848.0863385.3815846.3447539.03-2821.00+10%160874.1282749.569652.458848.0859624.0414906.0144718.03-5642.01从销售价格和建安工程费的变化敏感性分析中，可以看出，售价波动±5%、±10%，带来利润值的变化±5339.01万元、±10678.02万元的变化，建安成本波动±5%、±10%，带来利润值的变化±2821.00万元、±5642.01万元的变化，因此售价的变化对项目的利润敏感度要高于建安

37、工程费变化的敏感度。第五章 项目风险及其规避措施一、 项目风险分析(一) 项目建设技术风险该项目具有投资量大、建设体量大、开发周期长、功能组合复杂、档次定位高等特点，操作难度高；而且很多省市都有类似的旅游房地产项目，因此如何避免产品雷同，突出自身独特的特点，将是决定本项目成功的关键。(二) 市场风险本项目位于经济较为落后的江西省井冈山市，且建设体量较大；而目前本地区对高档旅游产品的需求相对较小，因此如何拓展省外及境外市场，将直接影响到项目的经营收益。(三) 财务风险本项目投资额大，需要采用融资方式进行开发；且投资回收期较长，因此在财务上存在一定风险。(四) 销售风险该项目的利润主要来源于地产产

38、品销售，因此，开发产品的销售速度对整个项目的成功有重要影响。(五) 宏观政策风险该项目投资规模大，开发周期长，故宏观政策对项目有一定影响。(六) 环境风险本项目地处井冈山的生态保护区，若处理不善，会对周边自然环境产生一定影响。二、 项目风险的规避措施(一) 法律权属的保障完善项目建设用地产权手续，规避政策、法律风险。通过完善土地使用权出让合同、土地使用证、建设用地规划许可证等各种法律文件，界定项目产权关系，规避政府宏观政策风险。(二) 专业保障深入研究市场，科学规划和论证项目开发方案，妥善处理好项目开发中的关键节点与技术，加强项目管理，规避项目开发中的技术与管理风险。(三) 环境保障本项目应本

39、着“在保护中开发”的宗旨，在进行规划、设计时，应因地制宜，不仅要最大限度减少对周边自然资源的破坏，并且使项目自身成为一个新的景观资源。(四) 财务规范保障通过以下措施减少项目的财务风险：1. 统一规划，分期建设，减少一次性资金投入量。2. 滚动开发，边开发边经营边收益。3. 妥善处理好现金流量，确保项目建设资金的可持续供应。(五) 营销策略的审慎选择对于房地产项目的营销必须遵循 “目标明确，思路清晰，策划先行，主次分明”的指导思想，围绕本项目的市场定位、形象塑造、核心推广主题，以及营销核心目标来实现。综合以上分析，本项目从财务分析的角度来看，具备可行性！附表一：总成本计算表：费用类型序号项目面

40、 积取费标准(元/)总 价备 注（ M²）（万元）成本1土地费用1.1地 价333335.00 900.00 30000.15 按60万元/亩折算合计30000.15 2前期工程费2.1前期费用207111.31 80.00 1656.89 含规划设计、报建、勘探测量、水电配套、临时设施费合计1656.89 3建筑开发费3.1建安工程费3.1.1企业会馆12000.00 2300.00 2760.00 土建1300元/+装修1000元/3.1.2别墅96800.00 1500.00 14520.00 毛坯3.1.3公寓87625.23 2300.00 20153.80 土建1300元

41、/+装修1000元/(含会所中1700平方米公寓面积)3.1.4商业1386.08 1300.00 180.19 毛坯合计37613.99 3.2公共配套设施费3.2.1BOV俱乐部(二期)7000.00 4200.00 2940.00 含土建、装修及设备设施3.2.2会所(一期)2300.00 3300.00 759.00 含土建、装修及设备设施3.2.3配套设施费 2256.84 建安工程费×6（含园林及其他）合计5955.84 建设开发费合计43569.83 费用4管理费2256.81 （1+2+3）*3%5销售费用9652.45 整体销售收入*6%6其它费用及不可预见费752

42、.27 （1+2+3）*1%7财务费用4393.25 按每年当年需投入资金计算，取一年期贷款利率5.848开发期税费8848.08 整体销售收入*营业税及附加5.5%销售收入9.1企业会馆销售收入12000.00 7000.00 8400.00 9.2别墅销售收入96800.00 10000.00 96800.00 9.3公寓销售收入87625.23 5500.00 48193.88 9.4商业销售收入1386.08 7000.00 970.26 9.5BOV俱乐部销售收入7000.00 7000.00 4900.00 9.6会所销售收入2300.00 7000.00 1610.00 9整体销

43、售收入207111.31 160874.13 合计总开发成本101129.72 1+2+3+4+5+6+7+8附表二：项目分期投资计划表 井冈山鑫湖1号分期投资计划表序号项目名称成本(万元)投资计划(万元)合计2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年1土地成本30000.15 30000.15 2220.00 6000.00 21780.15 2前期工程费用1656.89 1656.89 242.49 640.00 154.88 309.76 309.76 3建安工程费37613.99 37613.99 1681.99 1682.00 2015.00 6981.67 9353.33 4284.00 5808.00 5808.00 4公共配套设施费5955.84 5955.84 100.92 100.92 1970.40 2268.40 561.2