基于成本控制的规划及施工图设计管理研究-

1、第13卷第3期燕山大学学报(哲学社会科学版V ol.13No.3 2012年9月Journal of Yanshan University(Philosophy and Social Science EditionSep.2012随着国家政策调控,房价将回归理性,房地产开发利润也将合理化,竞争也变得越来越激烈。房地产开始告别过去的暴利时代,转而进入精细化管理时代,在这种总体经营战略的框架中,企业的成本管理作用也随之突显,并在经营战略中居于极其重要的核心地位。研究表明,工程规划设计费用虽占工程建设费用的2%5%,但它对工程造价的影响可能超过75%。在发达国家,设计阶段和合同阶段决定着90%以上的

2、成本。设计阶段的工程造价管理是整个工程造价管理的决定性环节。根据国内外资料显示,影响项目投资最大的阶段是施工图设计结束前的工作阶段。初步设计阶段,影响项目投资的可能性为70% 90%;技术设计阶段,影响项目投资的可能性为35% 75%;施工图设计阶段,影响项目投资的可能性为5%35%,结算阶段影响项目投资的可能性小为5%。1很显然,房地产项目成本控制的重点应该在施工以前的投资决策和设计阶段,经前期调研论证而作出投资决策后,控制项目成本的关键就在于设计。因此,建设项目成本控制管理以规划及施工图设计为重点,才能对项目的成本进行有效控制。一、规划设计阶段成本控制管理设计阶段的一般工作流程为:地质勘查

3、、可行性研究报告、规划方案设计、技术设计、规划局审批、造价及招投标程序、取得工程规划许可证、政府部门审核、施工图审核、施工图设计。1.可行性研究阶段成本管理分析可行性研究阶段的管理是整个项目投资控制的源头,一般情况下造价人员参与可行性研究的情况不是很多,但此阶段对成本控制的影响不可小视。管理者的决策依据是可行性研究报告,投资概算是确定可行性研究阶段工程总投资的限额,可行性研究不仅要对项目的可行性进行分析,更重要的是对设计方案进行优化论证,投资概算必须力求准确,要满足限额设计及控制概算的要求,初步设计概算是整个项目投资的最高限额,投资概算必须控制在可行性研究投资估算范围之内,因此项目开发前期决策

4、阶段应保证投资估算的准确性。在这一阶段,对工程造价的管理重点是组织相关人员积极参与项目决策前的准备工作,切实做好可行性研究,合理确定建设规模及开发进程,根据市场需求及发展前景,编制的投资概算尽可能全面,充分考虑建设期间可能出现的材料价格上涨、人工费政策性调整等对工程造价产生影响的各种因素,使投资估算真正起到控制项目投资的作用,为目标化管理提供科学的依据。基于成本控制的规划及施工图设计管理研究王晓亮(燕山大学经济管理学院,河北秦皇岛066004摘要设计阶段的工程造价管理是整个工程造价管理的决定性环节,它对工程造价的影响超过75%,论文讨论了规划及施工图设计管理对于房地产开发成本控制的重要作用,以

5、案例分析的形式,分析了规划设计和施工图设计中对于成本影响较大的几个关键要素,并探讨通过建立有效的管理机制,来最终实现项目成本控制目标。关键词规划设计;施工图设计;成本控制;规划设计成本;规划成本控制中图分类号F28文献标识码A文章编号1009-2692(201203-0124-04收稿日期2012-06-07作者简介王晓亮(1981-,男,吉林扶余人,燕山大学经济管理学院硕士研究生。第3期王晓亮基于成本控制的规划及施工图设计管理研究1252.方案和初步设计阶段成本控制研究对于方案和初步设计阶段的研究,主要集中在以下几个方面3:(1建设规模及功能是否能满足当前及将来的使用要求,避免建成即落后的情

6、况出现;(2外观造型是否符合城市建设的整体风格和总体规划;(3竖向设计要考虑当前地质情况,避免大规模的土方挖填;(4要考虑周边环境、配套设施对本项目实施期间和建成后的影响;(5尽量避免大规模的装饰性构件,因为装饰性构件不仅前期投入高,而且维护成本也高;(6项目选用的技术方案、工程做法等是否经济可行,是否符合当地的施工习惯,例如基础类型选择、结构选型等;(7设计前要充分了解市政配套设施情况,水、电、暖、通讯、中水等配套设计要符合现场环境,避免出现大量的现场签证。在方案设计阶段,对上述几个问题要加以反复、认真的论证,开展技术及经济分析等活动,要与设计单位相互协调与配合,力求使设计合理化、完善化。否

7、则一旦有所疏漏,将发生较大的工程变更和索赔,对工程的工期、投资控制影响巨大。3.充分利用当地政府规定的容积率要求建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部地上建筑面积与规划建设用地面积之比;建筑密度即建筑覆盖率,指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比;绿化率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。容积率限制了商业用地转化成商品房的有效面积,因为有了容积率的要求,开发的最大面积是一个固定值。目前,秦皇岛规划局对于秦皇岛住宅项目的常用容积率要求上限为2.5,设计要充分利用设计容积率,容积率对于成本的影响是决定性的。秦皇岛某小区容积率情况见表1。由表1可以看出,由于设计的容

8、积率不满,直接导致成本上涨79元,如变成收益,直接导致收益增加约2284.42万元。但对于容积率的影响因素比较多,比如建筑密度,绿化率,以及日照时间等强制规范的制约,如何在满足各项强制指标的基础上,充分利用容积率,是设计师必须做到的,也是决策者的强制目标。表1容积率对成本影响对比表占地容积地上建地价单平米面积率筑面积造价理论值173.56亩 2.5289266.7130万/亩780元实际建设173.56亩 2.27262656.6130万/亩859元5.设计者要充分考虑地质状况企业在做完地勘之后,可以聘请地质方面专家组成专家组对地勘情况进行论证,根据对地质状况的分析,确定基础结构及土方降水方案

9、,这将对施工成本产生巨大影响,下面以燕大西苑1、2#商业用房为案例,分析出基础设计不同对于成本影响情况。燕大西苑1、2#公建主体工程为地上3层商业,框架结构,基础为柱下独立基础,总建筑面积 105442,2#公建建筑面积为51683,2#公建超挖土方量为 100933。若按照级配砂石回填109.4元/2,配电室面积为759.62。若按照增加建安成本1560元 /2销售计算,则可增加收益6439200元。若增加商业按17000元/126燕山大学学报(哲学社会科学版2012年6439200+12908100-4533360=14813940元。该方案优势是可以增加收益,减少成本;劣势是增加了施工难

10、度,工期受到影响。作为投资人来说,会毫无争议地选用第二方案,但需要强调的是,上报了规划方案就要按照上述第二方案执行,如果在施工过程中发现问题再去更改方案,很难实现。二、施工图设计阶段成本控制管理1.施工图设计的成本控制施工图设计阶段是将初设构思转化成具体施工用图的阶段。此阶段要在初步设计方案的基础上细化,没有特殊原因不得随意变更设计标准、扩大设计范围,避免施工图预算超出概算。在施工图中经常会遇到这样的情况,在结构形式、层数、地质条件都相近的情况下,不同设计人员设计图纸的钢筋用量、标号区别较大,有些设计的安全系数大大超过设计规范要求,由此而造成投资浪费。以元正设计院和燕大设计院在燕大西苑设计楼的

11、钢筋含量做比较,如表2所示:表2钢筋含量对成本影响对比表钢筋钢材钢材平米建筑钢筋总成本含量型号价格单价面积(元KG/(元燕大设计院66.24二级钢4110272.2515000040836960元正设计院60.23三级钢4210253.5715000038035245平米价差18.68总差价2801715注:钢材价格按2010年1月交易平均价格。不同标号的钢筋,使用量也不同,价格也不同,因此设计人员在设计时不仅仅要考虑满足国家建筑强条,也要考虑如何能在满足国家规范要求的前提下最大程度地降低成本,避免安全系数过高而导致的成本浪费。施工图设计力求完善,设计不完善导致的结果就是工程变更洽商,工程洽商

12、是甲乙双方签订合同后,增加成本的最主要途径,导致洽商变更的原因90%为施工图设计问题。比如说基础底板的钢筋是直螺纹连接还是搭接,墙筋是电渣压力焊还是搭接,梁筋是搭接还是螺纹连接,马凳筋的直径、形式及间距如果在施工图纸中均不做详细描述,一旦混凝土浇筑完毕后,就无法确认施工单位的具体做法,在计算钢筋含量时很容易导致成本的增加。2.小区管网设计的成本控制住宅小区室外管网工程是住宅小区的配套工程。外网设计好坏不仅影响工程成本,同时也影响小区品质。小区管网工程的特点可归纳为“三多两紧”:一是管线种类多;二是施工单位多;三是管线交叉多。“两紧”就是工期紧和场地紧。科学、合理、统筹安排住宅小区各专业管线的路

13、由,将小区内所有管网进行整合、对区内外所有外管网的路径、管道高程、坡度、坡向、埋设深度进行科学合理的设计,并进行详细的标注,这样既能保证预算的准确性,又能提高小区管网工程施工效率,这样将大大减少现场施工过程中的洽商变更,降低大量的施工成本和管理成本。3.审图与设计完善的成本控制国家有关部门对这个过程有一定的重视,但只是把重点放在注重安全性的方面,经济方面并不是特别注重,除非是国家投资的大型项目。此阶段应该可以控制造价的5%。政府审图机构一般只对设计国家强制性规范条文进行审核,细部问题还靠建设单位自己解决。优化设计,满足建设工程投资的收益要求。初步设计方案完成后,建设单位应组织有关专家进行设计优

14、化,使最终设计方案既科学又经济。4.预算编制阶段的成本控制造价公司的预算员每天都在看不同项目的施工图纸,对于图纸的理解比较深入,在编制预算过程中,往往能发现项目中存在的非常规做法和非常规材料,甚至能发现设计不完善和误差,因此,开发单位要高度重视造价咨询公司的作用,发现问题,及时向开发商和设计单位反馈,并对遇到的特殊工艺、特殊材料,配合甲方进行经济分析,根据分析结果,优化设计方案。以燕大西苑东侧地下车库为例,车库屋面原设计两层3mmSBS憎根性防水层,每层综合单价约为125元/平方米,如用两层普通3mmSBS防水层,每层综合单价35元/平方米,车库单层防水面积为8700平方米,每平方米节约造价9

15、0元,共节约造价156.6万元。根据造价咨询公司提供的经济分析,甲方与设计单位协商更改了设计方案,因顶层有1.5米厚的种植土,如果地上绿化种植浅根系植物,应用普通3mmSBS 就能解决防水问题。4第3期王晓亮基于成本控制的规划及施工图设计管理研究127三、基于成本控制的规划与施工图设计管理方法1.目标化管理目标化管理是指按照批准的设计任务书和科研报告制定总的投资目标,进行投资限额管理。目标化管理的前提是投资概算的准确性。设计过程要严格按照政府或者开发单位批准的投资总概算控制规划及施工图设计成本,同时各专业在保证达到使用功能的前提下,以经济型为原则,按照分配的投资限额控制设计,保证总投资限额不被

16、突破。限额设计并不是一门心思只考虑节约投资,而是包含了尊重科学、尊重实际,精心设计和保证设计科学性的实际内容。投资分解和工程量控制是实行限额设计的基本途径和主要方法。限额设计体现了设计规模、设计标准、设计原则的合理确定及有关概预算基础资料的合理取定,通过层层设计、严格审核、步步为营,从而实现对投资限额的控制与管理、同时也实现了对工程设计规模、设计标准、概预算指标等各个方面的有效控制。2.规划方案比选建立投资目标后,要邀请具有规划设计资质的设计单位参与规划设计方案比选,组织建筑、规划、经济方面的相关专家对规划方案进行评审,选出最优方案,将最优方案上报规划局审批,根据规划局意见,最终敲定规划方案。

17、好的规划设计方案是项目成功的基础,该环节必须得到充分重视。3.专家对基础部分评审组织地质方面的专家,根据现场情况和地勘报告进行基础土方降水方案论证,对于设计的科学性和经济性进行分析。从安全和经济角度,制定出最优的基础设计和土方降水方案,该论证结果将对成本产生巨大影响。4.完善施工图设计很多房地产开发工程包括部分国家基本建设工程,因为急于开发建设,经常会出现边勘测、边设计、边施工的情况,“三边”工程违背工程建设基本程序,工程质量和安全隐患比较突出,在施工过程中出现的不可预见性问题较多,导致的结果便是大量的工程洽商和设计变更,管理成本将会大幅度提高,超出总投资的可能性非常大。5.图纸审核各专业齐全

18、的开发单位,可以组成审图小组,预算人员也参与到小组当中。利用充足的时间,对施工图进行审核,没有审图能力的单位聘请其他单位的专业人员来完成审图工作。此次审图是设计优化和完善过程,发现问题及时解决,减少施工过程中的设计变更和工程洽商。6.发挥造价咨询公司的作用尽量选用级别高、成立时间长、技术力量强的造价咨询公司,在签订造价咨询合同时,可以把优化图纸作为咨询公司的义务提出,并实行激励政策,对于造价咨询公司在设计方面提出的合理化建议,根据产生的经济效益,按比例给予奖励。四、结论规划及施工图设计阶段的成本控制是开发单位与设计单位在前期设计过程中如何选出最优方案及对设计方案进行优化,使它既满足工程的造价又不突破投资限额,因此能否有效地控制工程造价,设计单位起到了至关重要的作用。它体现了设计标准、规模、原则的合理确定和有关概算基础资料的合理取定,是衡量勘察设计工作质量的综合标志。但目前我国工程设计人员普遍存在着重技术轻经济、设计保守浪费、只求安全保险,不问造价高低的现象。要解决这一问题,开发单位需要利用管理手段,有效地进行控制,制定投资目标,通过设计招标,投资管理,专家论证、图纸审查等方式对设计单位进行约束,进而提高设计人员