房地产经济学ppt课件

1、房地产景气目的体系及景气分析模型马光辉房地产景气目的体系 房地产周期动摇的目的，又称为房地产景气目的，他主要由间接目的和直接目的两大体系构成。 间接目的，主要是一些与宏观经济周期动摇相关目的，它们对房地产业的周期动摇有艰苦影响，但本身并不直接表达为房地产业的动摇循环。主要有国民经济增长率，中长期贷款利率与货币供应增长率，物价指数等。 直接目的，直接反映房地产景气动摇表达房地产业运转情况的目的。它又可以分为表层目的和内层目的两个层次。表层目的，一些本身就能直接反映房地产周期动摇的外表性目的，包括有：房地产业添加值增长率，房地产价钱于租金，房地产买卖量，土地于楼盘供应量，房地产空置率等。内层目的，

2、主要是一些虽能直接反映房地产周期动摇，但不如表层目的那样可以明显察看到的较身层次的目的。主要有房地产投资收益率，房地产业利润增长率，房地产业就业与失业率，房地产投机行为，房地产物业类型与构造变动，股地联动系数。 根据房地产业预警系统的功能时差可以分为先行目的，同步目的与滞后目的。 先行目的，其循环转换点在出现时间上可以稳定的领先与总体循环相应转机点的目的，是为预警系统提供预警信号的独一一类目的，预警就是在总体循环出现转机点之前作出预告。这种目的体系主要包括：中长期贷款利率，楼宇按揭利率，货币供应增长率，土地出让量，房地产投资增长率，房地产新开工面积增长率，固定资产投资增长率等。 同步目的， 其

3、循环转换点在出现时间上与总体循环几乎同时出现。它描画了当期经济运转所出的景气形状，经过分析同步目的与先行目的出现的时差，可由先行目的的转机点伏击总体循环的转机点。这种目的体系主要包括：GDP增长率，物业指数或通货膨胀率，房地产价钱指数与房地产租金指数最能表达周期动摇的目的，房地产买卖量，物业构造比重与物业类型变化，房地产企业破产与扩张绿。 滞后目的， 其循环转换点在出现时间上落后与总体循环，用于检验经济循环过程能否已超越某个转机点进入另外一个景气形状。主要有：房地产空置绿，房地产投资收益绿，资金利润率，失业率，股地联动关系。房地产市场具有很强的区域分割性，普通意义上的全国房地产市场情况也就是指

4、全过主要区域房地产市场的平均情况。因此得出房地产景气目的体系有三大类 宏观经济目的，全国GDP增长率，通货膨胀率，失业率，货币供应增长率，中长期贷款利率，固定资产投资增长率。 区域经济目的，区域GDP 增长率，失业率，固定资产投资增长率，土地出让量，根底设备投资增长率，资金利润率。 产业内生目的，房地产价钱指数，房地产租金指数，空置率，房地产买卖率，房地产新开工面积增长率，房地产投资收益率，按揭利率，房地产投资增长率。近期我国房地产市场运转情况 2019年1-9月商品房销售面积及同比增长情况2019-2019年1-9月商品住宅销售面积及同比增长率对比情况2019-2019年9月完成开发土地面积

5、及同比增长率对比情况2019-2019年9月全国购置与完成开发土地面积及同比增长情况2019年1-9月商品房销售额及同比增长情况2019年1-9月房地产综合景气指数及主要分类指数走势房地产业景气分析模型 数理模型经典的供求分析，将一些详细的目的数量化，分析其中的重要变量并构建供应和需求曲线，进而分析房地产业运转所在的景气形状。将数轴上的周期动摇形状转化到二维平面中的景气形状。最大的缺陷是仅描画当前的经济情况，不能对未来的情况作出本人的预测。 计量模型作为一种经典的实证研讨，针对某些变量时间序列数据进展分析，更多表达出不同时期的数据关系。构建出分析模型并在数据的根底上进展分析检验进而对未来的经济

6、情况作出预测。数理模型之供求分析 分析房地产业的景气变动机制，一反映房地产市场供求力量对比的目的为根底，建立一个用以描画房地产业景气变动的实际模型。其中S代表供应才干，D代表需求程度，Y代表供应程度。 供应才干 S前期房地产存量价值C+新增投资能够构成的房地产价值I 需求程度D=预期收入中房地产购买量A+预期房地产信誉消费量B-实践购买房地产量Yx购买房地产费率R 供应程度Y一定时期可向市场提供的房地产总值，由供应才干决议。需求充足的情况下，攻击才干才会得到充分发扬横轴d代表需求程度，纵轴y代表供应程度。S束代表不同的供应才干ydS束计量模型之时间序列分析 样本数据一批按照时间先后顺序陈列的统

7、计数据。样本区间内经济行为一致性样本数据在不同样本点之间具有可比性模型中随机误差序列相关 模型估计主要是估计模型中的一些参数，普通情况下运用最小二乘法和极大似然估计法。但是极大似然估计法较优。(写出机组样本观测制的结合密度函数，即似然函数，然后选择其参数使观测直的似然函数为最大的那个总体) 时间序列分析提示时间序列本身的变化规律和相互联络的数学式，并不表示因果关系，只阐明今年的数据和去年前年的数据有什么关系，可以用以前的数据来解释如今，预测未来，只能用来预测，不能进展构造分析。景气动摇实证分析 一个时间序列往往由三个变化方式叠加而来，他们分别是长期趋势变动ST，周期性动摇SF,随机性成分SR。

8、用差分发来分别总体趋势，用当年的数据减去上年的数据得到概念的差分值，表示的是增量，而不是存量。这样的话就过滤掉了趋势成分。余下的就是循环成分和随机动摇。用统计方法将其作为随机误差过滤掉，就可以进展时间序列景气循环及周起分析。 以下将对过去十几年全国商品房销售面积数据为周期动摇的主成分进展景气循环分析。 令S=全国住宅销售面积ST为趋势成分，SF为动摇成分，SR为随机成分。即S=ST+SF+SR,开场讨论ST的三种回归方式。线性回归，二次回归，和指数回归线性回归高次回归指数回归回归分析结果上述分析中，F为显著性检验，可以看出高次回归与指数回归的显著性教强， R 为拟合优度，因此得出指数回归模型为最正确的。得出指数模型后就可以进展动摇分析了，将高阶小量sr剔除以后，剩余的s-st项就是动摇成分了。这样再根据原始数据就可以预测未