常见物业管理税收纳税问题集锦及案例分析

1、常见物业管理税收纳税问题集锦及案例分析一、营业税“差额扣除”有限制城郊某物业管理公司从开发商手里承租了一栋商务楼，按每 月 50 万元支付租金，然后装修分割成不同大小的面积租给不同 的商户，每月共收取 80 万元租金。因该公司会计错误地认为其 营业收入为与物业管理有关的全部收入减去房屋租金的价款后 的余额为营业收入，按照 30 万元作为营业计税依据缴纳了营业 税。税务人员在得知情况后及时告知其关于物业公司差额纳税的 规定，并要求其就该项业务补缴营业税。税务人员解释，根据财政部国家税务总局关于营业税若干 政策问题的通知 （财税 200316号）第三条第十九项的规定， 从事物业管理的单位，以与物业

2、管理有关的全部收入减去代业主 支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租 金的价款后的余额为营业额。 税务人员指出， 这里的代收水、 电、 燃气、房屋租金行为是指统一收取，统一支付给收费单位的一种 代收代缴行为，实际上属于营业税“服务业”税目中的“代理” 业务，不计征营业税，仅就其从中收取的手续费征收营业税，因 此，该项代收费用可以按实际发生额从取得的总收入中扣除。而 案例中该物业公司从开发商手中承租房产，再转租给其他商户， 属于营业税“服务业”科目中的“租赁”业务，应按照“租赁业” 税目全额计征营业税。通过税务人员的辅导，该物业公司最后补 缴了营业税及其附加共计 28000 元

3、。税务人员提醒纳税人，物业管理单位不是所有的业务收入都 可以差额纳税，应区分不同种类业务收入，按营业税相应适用税 目税率计算缴纳营业税。二、“服务外包”应全额缴税 近日，南京某家大型物业服务企业的财务人员李小姐到地税 机关咨询税收政策，原来该企业由于负责的物业小区较多，现有 工作人员无法满足物业服务的人员需要，准备将部分小区的保洁 卫生等工作分包给其他专业的保洁公司完成，并从收取的物业管 理费中支付部分款项给其他专业保洁公司。那么物业公司能否按 照扣除这一费用后的余额差额缴纳营业税呢 ?税务机关解释说：根据财政部、国家税务总局关于营业税 若干政策问题的通知 （财税 200316 号）第三条第十

4、九项的规 定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代 业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房 屋租金的价款后的余额为营业额。因此，物业服务企业外包保洁业务，由于不属于上述文件规 定的扣除项目，应当按照取得的物业费收入全额缴纳营业税，不 得扣除支付给其他保洁公司的费用。三、缴纳社保才能减免税 南京某物业公司近期新招募了一些退伍士兵做高档住宅区 的保安，根据国家鼓励和推动就业出台的多项促进就业的优惠政 策，企业吸纳的退役士兵，按规定缴纳社保、到税务局办理相关 备案手续后可享受税收减免。该公司涉及职工缴纳基本医疗保险 和基本养老保险，这两块保险缴费标准到底怎么算，又有

5、什么区 别呢 ?小李来到辖区地税机关咨询最新的社保费缴费政策，税政 法规科的小陈热情接待了他，并详细地介绍了目前社会保险费的 相关政策。税务人员解释：“基本养老保险根据宁政发 2009193 号南 京市企业职工基本养老保险市级统筹实施意见 ，市本级用人单 位缴费比例从 2011年 1月 1日起调整为 20%，根据江苏省人民政 府令第 36 号江苏省企业职工基本养老保险规定 ，参保人员按 照本人缴费工资的 8%缴费， 由用人单位代扣代缴。 而基本医疗保 险与基本养老保险相似但费率有所差别， 单位缴费比例为 9%，职 工个人缴费比例为 2%.所以对于小李所在的物业公司，在计算基 本养老保险和医疗保

6、险时要注意区分。 ”小李听完豁然开朗， “过 去一直没弄明白社保费的数字是怎么算出来的，这下全明白了， 我们将按照规定足额缴纳社保费，并办理税收减免手续。 ”四、装税控机可抵免税款 南京某楼盘近期为小区广大业主办理了交房手续，房地产开 发公司的会计老王来到地税窗口购买地税机打发票，为向小区业 主收取物业费做准备，窗口工作人员很快办理完成并将发票递给 老王，老王疑惑地问工作人员是不是忘记收钱了?工作人员微笑着向他做了解释。“根据关于发布取消和免征部分行政事业性收费的通知（财综 201297号）的规定，自 2013年 1月1日起，税务免征 发票工本费 （ 包括普通发票工本费和增值税专用发票工本费

7、） ，因 此，你们购买发票不用再像过去一样支付工本费了。 ”老王听了 后高兴地说，“像我们这样的大楼盘，一个月要开上万份发票， 现在不用交工本费了，可以节约大量的成本了，看来我这个老会 计也要不断关注国家好的税收政策啊 ! ”税务人员还特别提醒老王，目前购置税控收款机还有优惠政 策，根据江苏省地方税务局关于印发关于推广应用网络税控 收款机的实施意见的通知 （苏地税函 2012年 309 号）的规 定，纳税人购置网络税控收款机的费用，可以在申报缴纳税款时 享受营业税全额抵免。五、“财政补贴”免税有讲究 近日，某物业管理公司的财务人员徐先生到地税机关咨询税 收政策，该企业由于招用大量的失业人员，取

8、得了政府部门给予 的“用工补贴” ，问地税机关“用工补贴”能否减免企业所得税 ?辖区地方税务局的税务人员结合物业企业的实际情况，对相 关税收政策进行了讲解。根据财政部、国家税务总局关于专项 用途财政性资金企业所得税处理问题的通知（财税 201170号 ） 第一条的规定，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其 他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条 件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额 中减除： （ 一） 企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文 件;（ 二） 财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的 资金管理办法或具体管理要求 ;（ 三） 企业对该

9、资金以及以该资金 发生的支出单独进行核算。因此，若物业服务企业取得的“用工补贴”等财政性资金， 同时符合上述条件的，可以作为不征税收入，在计算企业所得税 应纳税所得额时从收入总额中减除 ; 否则，应当依法计算缴纳企 业所得税。延伸阅读物业管理业存在的涉税问题第一节 物业管理业税务检查情况 为了增强纳税评估工作的有效性和针对性，从 2003 年我市 地税系统实施税务检查的物业管理公司中，随机抽取了 50 个案 例进行统计分析。在被抽取的 50 个案例中，有问题 46 户，有问 题率达到 92%。在检查有问题的 46 户中，最高查补税款 114 万元， 最低查补税款 3400 元，平均查补税款 1

10、5 万元。从查补税款分布 看，营业税占 71.32%，企业所得税占 17.66%，个人所得税占 6.57%， 其他税种合计占 4.45%。由此看出，物业管理企业主要涉税问题 集中在营业税和企业所得税上。第二节 营业税涉税问题上一节所述查补税款中营业税占到 71.32%，下面我们进一步 对营业税涉税问题进行分析。首先，按照营业税涉税问题发生频率，分为常见问题和特殊问题，其中常见问题占81.41%，特殊问题占 18.59%。一、常见问题（一）未按规定结转营业收入 全部或部分营业收入、应税代收款项计入“预收账款” 、“应 付账款” 、“其他应付款” 、“长期应付款” 、“应收账款”、“其他 应收款”

11、往来科目，不结转“营业收入” ，少缴营业税。在这类问题中，物业管理公司将收入计入“预收账款”造成 少缴税款的占 36.4%，计入“其他应付款”的占 42.4%，计入“应 付账款”和“长期应付款” 的占 12.15%，计入“应收账款” 及“其 他应收款”的占 15.2%。案例 1：某物业管理公司替业主北京某某大厦代收餐费、车 位费、租线费、电话占线费 2848702.25 元（其中 2000年 1月至 12月代收 2271986.25 元， 2001年1月至 12月代收 576716元）， 计入“其他应付款”科目，未缴纳营业税。违反了中华人民共 和国营业税暂行条例第一条： “在中华人民共和国境内

12、提供本 条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人， 为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。 ”及第五 条：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或 者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 ”的规定，造 成少缴营业税 142435.11 元。案例 2：检查人员在对一家物业管理公司实施税务检查时， 发现该单位一直以来， 将预收的物业综合管理费记入 “预收账款” 科目，未及时计算缴纳营业税。截止 2002 年 9 月，该帐户贷方 余额为 794947.08 元。该行为违反了中华人民共和国营业税暂 行条例第一条“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务 （以下

13、简称应税劳务） 、转让无形资产或者销售不动产的单位和 个人，为营业税的纳税义务人（以下简称纳税人） ，应当按照本 条例缴纳营业税。 ”，第五条 ' 纳税人的营业额为纳税人提供应税 劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价 外费用 ' ，和第九条 ' 营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫 营业收入款项或取得索取营业收入款项凭证的当天 ' 的规定，造 成少缴纳营业税 39747.35 元，城建税 2782.31 元，教育费附加 1192.42 元。案例 3：经检查发现， （1）某物业管理公司分别于 2001年 3 月 6 日、7 日收取某物业管理中

14、心物业管理费收入49017.61 元和7736.24 元，计入“应收帐款”科目，未计营业收入 , 未申报缴纳 营业税。（2）该单位 2001年5月 17日收取房屋出租收入 20000 元，计入“应收帐款”科目，未计应税收入，未申报缴纳营业税。 上述行为违反了中华人民共和国营业税暂行条例第一条“在 中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者 销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本 条例缴纳营业税。 ”第四条“纳税人提供应税劳务、转让无形资 产或者销售不动产，按照营业税规定的税率计算应纳税额。应纳税额二营业额X税率。”第九条“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营

15、业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当 天。”及营业税税目税率表规定“服务业”税率为5%。另据中华人民共和国城市维护建设税暂行条例第二条：“凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税 义务人。”征收教育费附加的暂行规定第二条： “凡缴纳产品 税、增值税、营业税的单位和个人，应当依照本规定缴纳教育费 附加。”鉴于以上规定，造成应缴未缴营业税 3837.69 元，及城 建税 268.64 元和教育费附加 115.13 元。（二）收入直接冲减支出类科目 物业管理公司取得应税收入全部或部分冲减有关成本、费 用、支出类科目，逃避纳税。案例 4： 某物业公司 2000 年和 20

16、01 年支付给供电局的公共 区域的电费分别为 1144773.28 元和 1405543.3 元，冲减了物业 管理费收入，违反了中华人民共和国营业税暂行条例第一条 规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务（以下简 称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为 营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。 ”和国税发 1998217 号国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关 营业税问题的通知规定： “物业管理企业代有关部门收取水费、 电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税服 务业'税目中的代理'业务，因此，对物业管理企业代有关部 门收取水费

17、、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业 税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。 ” 造成少缴纳营业税 127515.83 元。二、特殊问题（一） 价外费用未作计税依据 物业管理公司向其他公司收取的手续费、基金、集资费、代 收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，不作为计税依据 申报缴纳营业税。（二） 应税收入直接转入税后所得 物业管理公司取得应税收入转移到 “营业外收入”科目， 逃避纳税。案例 5：北京某物业管理有限责任公司在收取物业管理费的 同时，另按物业管理费 5.5%收取业主税金， 2000 年收取业主税 费合计 15313.74 元， 2001 年收取业主税

18、费合计 20051.4 元。该 企业 2000 年 7 月和 9 月分别收取代理业务劳务费 319.84 元和 4526.46 元，记入“营业外收入”科目。 2001年 6 月代收款项手 续费共计 28208.11 元记入“营业外收入”科目。以上各项均未 按规定缴纳营业税。根据中华人民共和国营业税暂行条例第 一条、第四条 : “纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售 不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。 ”第五条：“纳 税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不 动产向对方收取的全部价款和价外费用。 ”第九条 : “营业税的纳 税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或

19、取得索取营业收 入款项凭据的当天。 ”的规定，并根据营业税税目税率表“服务 业- 其他服务业”依照 5%的税率征收营业税的规定，该企业应按 照规定缴纳营业税共计 3409.96 元。（三）暂收款项未申报缴纳营业税 物业管理公司暂收其他单位的款项，如：物业产权人、使用 人入住时或入住后准备装修时，企业向其收取的可能因装修而发 生的损毁修复、安全等方面的保证金，不计入“营业收入” ，少 缴营业税。（四）从“应交税金”推算营业收入与记载“营业收入” 不符按“应交税金”科目记载应交营业税推算营业收入，与记载 的“营业收入”不符。（五）房屋销售收入未缴营业税 房地产开发公司下属物业部自行进行物业管理，或

20、房地产开 发公司开发完毕后翻牌成立物业管理公司，销售房屋时，不按规 定缴纳营业税。第三节 个人所得税涉税问题一、常见问题（一） 劳务报酬不申报纳税或按工资薪金申报纳税 未签订劳务合同的临时工作人员的劳务报酬，为物业管理公 司提供非有形商品推销、代理等服务活动取得的佣金，物业管理 公司以工资、薪金形式代扣代缴个人所得税，而不是按劳务报酬 的税率代扣代缴税款。案例 6：某物业公司 2001 年支付给临时聘用人员的劳务报酬， 金额为 18720 元，是按照工资、薪金所得税目计算缴纳个人所得 税，应按劳务报酬所得税目补缴个人所得税。根据中华人民共 和国个人所得税税法第一条、第二条第四款、第三条第四款、 第六条第四款、国税发 200347 号文件 国家税务总局关于贯彻 及其实施细则若干具体问题的通知第二条第三款的规定，补缴 个人所得税 1584 元。（二） 不全额申报纳税按月发放的工资、 补助、 奖金、过节费等不是全部并入工资、 薪金缴纳个人所得税，而是计入“其他应付款”等往来科目，逃 避缴纳个人所得税。二、特殊问题（一） 出差补助未缴纳个人所得税。（二） 发放股利、实物等未代扣代缴个人所