对现行房地产调控政策的几点思考

1、一、“限购”政策回顾2010年4月30日,北京出台“国十条”实施细则,率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。9月29日“国五条”出台后,累计有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一、二线城市推出限购政策。2011年8月17日,住建部下发二、三线城市限购标准,12月,住建部知会地方政府,对于限购政策将要于2011年年底到期的城市,地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。截止2011年末,共有48个城市实施了限购政策,且按照目前的形势,限购范围可能进一步增加。二、“限购”政策的效果(一楼市成交量显著下降,观望情绪加重始于2010年4月份的此轮房地产调控已经持续了近两年,数据显示,在政策高压下,成

2、交量出现显著下降,销售面积累计增速一路加速下滑。经济观察网的数据显示,2011年9、10月份住宅销售面积累计增速分别环比下降1和3.1个百分点,2011年住宅销售面积增速为3.9%,比111月回落3.6个百分点,比2010年大幅回落4.1个百分点。中国指数研究院的数据显示,2011年1月监测的30个城市中,有23个城市一手住宅成交量环比下跌,其中15个城市跌幅超过20%,大连、长沙、包头等跌幅超过50%。从数据上看,楼市已进入相对低迷的阶段。随着限购政策的持续进行及由此带来的楼市成交量下滑,将更进一步加重买方市场的观望情绪。(二个别城市房价出现松动,房价下降预期增大国家统计局公布的70个大中城

3、市的房价数据显示,2011年7月,昆明新建住宅价格环比下跌0.1%,这是限购令实施以来,昆明房价出现的首次环比下跌。2011年8月,昆明地产旗下的滨江俊园二期开盘,公开宣布降价20%;2011年9月,杭州保利和世茂首府两楼盘出现“深度降价”,降幅达30%以上,成交均价、降幅均创2008年以来的新低。2011年10月底,保利、龙湖、中海、绿地等在上海率先发起了降价潮,进而波及全国。在房价连续上涨多年之后,终于出现了部分下降的迹象,以上个别城市楼盘的降价被不少人视为调控政策发挥作用的积极信号,而政府部门也已多次强调,目前的调控政策短期内不会改变,在严厉的调控政策和成交量持续萎缩的双重作用下,公众对

4、房价下降的预期进一步扩大。(三开发商资金链趋紧,房地产行业面临洗牌随着限购政策的持续推进,主要城市楼市成交量不断下滑,再加上严格的信贷控制,不少中小开发商都面临严重的资金问题,不得不出售自己手中的项目或土地来缓解资金压力,维持项目建设进度。中原地产发布数据显示,2011年前7个月,房地产行业公开的股权并购案合计为62宗,总涉及金额高达175.39亿元,创同期历史新高;相比上年同期并购数量和金额,分别增长72.2%及101.9%,稳居各行业并购之首。相比中小房企,大型房企则采用大搞促销的方式应对政策调控,2011年度包括招商、金地、中海、富力、合生等在内的十大房企,在全国26个城市的313个楼盘

5、大搞促销,保持了自身的竞争力。当前高压政策的持续将使越来越多的中小房企或被兼并收购或挂靠资金雄厚的大型开发商,房地产行业的集中度会进一步提高。三、“限购”政策存在的问题(一限购城市房价并未发生实质性变化,政策未能达到预期限购政策已执行近2年,但从公布的数据来看,尽管成交量下滑,但房价依旧未有明显反应。2011年6月份公布的数据显示,全国70个大中城市房价价格同比下降的城市只有3个,涨幅超过5.0%以内的城市有39个,比5月份增加了3个。北京、上海涨幅同比超过了2%,一线城市只有杭州同比微降了0.7%,其他大部分城市涨幅都在5%以上。国内研究机构发布的2011年11月数据显示,上海、深圳、天津分

6、别上涨2%、12.93%、7.81%;海口、兰州、昆明等二、三线城市,成交价格环比涨幅在10%40%之间。国家统计局发布的对现行房地产调控政策的几点思考武倩(山西财经大学华商学院,山西太原030006【摘要】房地产行业是时下宏观经济调控的重点,面对居高不下的房价,我国政府采取了一系列严格的调控措施,力图促使房价回归至合理水平,达成满足人民群众基本居住要求的目标。当前房地产调控政策的核心是“限购”,在实施过程中,各方对政策的实施效果、政策的利弊可谓褒贬不一。文章主要通过对目前“限购”政策的效果,存在问题的分析,提出对完善当前房地产调控政策的思考和建议。【关键词】房地产;调控;政策;效果;建议【中

7、图分类号】F299.233【文献标识码】A【文章编号】1004-2768(201206-0163-03【收稿日期】2012-03-05【作者简介】武倩(1982-,女,山西太原人,山西财经大学华商学院教师,研究方向:住房制度与房地产经济学。 骳髍髖2011年11月数据显示,全国70个大中城市房价环比上涨0.3%,涨幅比上月增长0.1个百分点。北京房价环比上涨0.2%,和10月相比,涨幅也有0.1个百分点的提升。(二缺乏数据支持,政策出台依据不足我国目前对于房屋总存量的官方统计数据依然是空白,限购可以一定程度上抑制投资需求从而挤掉价格泡沫,但在当地的房屋存量是否能够满足必要的刚性需求尚未摸清的前

8、提下,冒然实施限购政策导致楼市成交量下滑,压制开发商的投资步伐,势必造成供不应求的局面出现,在如此形势下房价很难实质性下降。尤其是一些二、三线城市,随着城镇化进程的加快,对住房的需求会明显增加,而原有住房存量不足,势必造成房价上升,这濒废由投资、投机需求推动,但目前的限购政策已逐步在向房价上涨过快的二、三线城市扩张,开发商慑于政策压力不愿开发新的楼盘,而刚性需求又在持续增长,势必造成供求失衡,房价居高不下。目前我国尚未形成全国统一的住房信息统计系统,居民个人拥有多少住房不能准确统计,房产税的开征缺少了必要的数据支持,政策效力会大打折扣。(三各地政府执行力度不一,政策推行受阻虽然很多城市加入了限

9、购的大军中,但国家对各个城市的限购政策并未作出统一的要求,在实际执行中,各地存在着不小的差异。例如南京虽然出台了“限购令”,但细则并没有同步出台,在实际运行中对市场并未采取严控措施。苏州出台限购令只是笼统地要求申报楼价3个月内不准涨,而温州的限购令明确提出有效期为半年,而厦门、长春等城市也对限购令设置了执行期限。虽然2011年7月监管层要求房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施,但目前来看真正出台了限购措施的二、三线城市并不多。惠州、岳阳等限购呼声强烈的城市,至今也未出台任何调控措施。相比严苛的“限购令”,更多的二、三线城市则选择了相对宽松的“限价政策”。河北省廊坊市首出“限价令”,

10、要求本地新建普通商品住房价格最高不得高于9 000元/平方米。随后,更多二、三线城市开始效仿,先后有烟台、韶关、丹东等多个二、三线城市加入“限价”行列。政策执行力度不统一背后的核心依然是地方和中央政府的博弈,各级地方政府一直存在财权和事权不对称的情况,越往基层走,这种现象越严重。地方政府的一般预算收入仅能维持政府机器的正常运转,要筹集大量资金进行基础设施建设和发展经济,只能通过另外的途径,土地收益成为最主要的来源之一,而土地收益和房地产密切相关,因此地方政府不愿出台过于强硬的政策限制房地产发展而将自己的财源断绝,同时地方经济发展也需房地产带动。事实上自2000年10月开始,地方政府对于松绑房地

11、产政策的做法就已经零星出现,2011年末佛山、成都曾试图松绑限购令,虽被紧急叫停,但充分体现出地方与中央在限购政策上的矛盾。(四与户籍制度挂钩,抑制部分刚性需求纵观各个城市出台的住房限购政策,基本都是以户籍制度为前提的,即哪儿的人就只能在哪安家置业,人为阻止了资源的自由流动,让市场失去了应有的作用,这不仅不符合我国目前正在积极推动的市场化和户籍改革进程,反而进一步强化了户籍的作用。作为一个在长期在北京、上海、广州等大城市生活、工作的外地人,也在兢兢业业为城市发展贡献着自己的力量,但由于没有当地户口,就不能购买当地的住房,享受公共服务,这显然是不合理的。现如今我国一线大城市的非本地户籍人口已经具

12、备了相当的规模,这部分人需要在当地购房、生活,这部分需求并非投资、投机需求而是实实在在的刚性需求,但也被限购令给“一刀切”了。(五投资(投机需求转移目标,催动非限购城市房价上升,造成我国资金流向境外一是促使炒作资金由一线城市转入二、三线城市,推高了当地的房价,对当地的刚性需求产生了明显的抑制作用。据财经网的数据,河北省一些地方的房价2011年上半年上涨了60%。鉴于二、三线城市居民的收入水平普遍比不上一线城市,房价的快速上涨对他们的影响更大,明显对当地的刚性购买需求产生了抑制作用,即使在这些二、三线城市也进行限购,在强大需求的推动下,能否恢复到上涨之前的水平具有很大的不确定性。二是促使大量资金

13、选择在境外购房,造成我国资金的流失。地产资讯公司高力国际2月28日发布报告称,2012年温哥华、多伦多、伦敦和新加坡四地将成为中国投资者海外购房的四大热门地。截至2011年底,中国大陆及香港投资者购买了伦敦中心区20%的新建地产,新加坡近30%的私人住宅已为中国投资者所有。据深圳媒体2011年9月的报道,新加坡、马来西亚,泰国等东南亚国家,也都将中国客户视为大主顾。2011年上半年,中国买家所创造的销售额已经超过了新加坡2010年度全年水平。近几个月内地投资客在香港的购买量已经占到推销楼盘20%的比例。在限购措施逐步深入的背景下,更多的全球地产商蜂拥至中国推销。(六强力行政手段干预市场,不利行

14、业长期稳定发展限购政策是一种严厉的行政调控手段,在我国实行计划经济体制的年代,各类票证的盛行就是限购的一种表现方式,此种方式一般应用于商品极度短缺的情况下,为平衡供需而采取的非常手段,多用来应对非常时期(如战争。在正常运行的市场经济体制下,商品一般不存在极度短缺的情况,限购相当于人为压制需求,限制市场主体的生产积极性,破坏市场配置规律,扰乱市场秩序,因此限购的调控手段很少用到。从目前我国限购政策的执行情况看,对房地产行业造成了不小的打击。中指院发布的报告显示,2012年初各城市新盘上市量大幅减少,多城市库存量下降,上海商品住宅可售量下降14.48万平方米,青岛商品住宅可售面积下降27.07万平

15、方米,南京亦下降23.13万平方米。从政府方面释放的政策信号来看,限购政策将持续推行,长期人为压低需求,造成交易量缩减,必然会降低进入该行业的资金量,致使行业发展缺乏资金支持,延缓发展步伐。我国目前正处于高速城镇化阶段,城镇化将成为今后我国经济增长的重要推动力之一,而房地产在城镇化进程中发挥着不可替代的重要作用;同时房地产又是一个处于交易链条关键节点的行业,上游钢材、水泥、建材,下游家具、装饰、电器均与其密切相关,房地产行业发展受阻将对相关行业造成不小的影响。四、下一步政策建议(一考虑采用“限价”代替目前的“限购”前已述及,限购是一种对市场正常交易严重干预的非常调控方式,多发生在商品短缺或非常

16、时期,限购将对需求产生明显的抑制作用并会影响行业的长期正常发展。从目前限购政策的执行情况来看,在降低成交量方面的作用非常明显,但却对价格没有显著的作用,这样的情形显然并不能被普通购房者接受。如将限购调整为限价,一是可以保障正常的购房需求得到满足,降低对刚性需求的伤害;二是可以保持交易量水平,降低骳髍髗(上接第149页对人员提升、降级;工资增长、调低;调整岗位或者辞退的参考。最后,要建立利益分享的激励机制。合理利用奖金制度,根据项目运作的计划制定生产目标,根据目标完成情况,对雇员进行奖金形式的奖励。员工是价值的创造者,同时也应该是价值的分享者,要让每位员工感觉到,他们的付出给公司产出效益的同时,

17、也会分享到利益。(四加大员工的培训力度,不断提高出国人员的综合素质针对境外中资企业部分员工自身素质不高的问题,要不断加大出国人员的培训力度,提高广大出国人员的综合素质。一是出国前,要对广大出国人员进行外事培训,主要内容包括项目所在国的基本国情、民族宗教信仰、自然环境及出国时及在国外工作时的注意事项,使出国人员对工作环境有个基本的了解和掌握。二是到达现场后,安全部门、人事部门对广大人员进行安全培训,主要内容包括安全管理、安全风险、安全隐患及突发事件的应急处理等内容,不断提高广大劳务人员的安全生产意识和安全风险意识,确保了工程施工的安全和人员的人身安全。【参考文献】1廖泉文.人力资源管理M.上海:

18、同济大学出版社,1991:81.2任伟琳,张爱桃.跨国公司本土化经营战略研究J.湖南经济管理干部学院学报,2006(3:3.3白元.中国企业对外直接投资:机遇中的风险J.国际经济合作,2010 (8.4陈春花.从理念到行为习惯:企业文化管理M.北京:机械工业出版社,2011.5邹昭.跨国公司战略管理M.北京:首都经济贸易大学出版社,2004.6薛求知,朱吉庆.“走出去”战略:任重道远中国对外直接投资差距分析J.中国外资,2007(4:25.(责任编辑:X校对:Q对房地产行业的负面影响;三是可以降低地方政府对现行调控政策的抵触情绪,利于政策执行;四是可以让购房者实实在在买到价格合适的住房,感受到

19、政策调控的效力。五是限价直接封锁了房价上涨空间,将有效挤出投资、投机需求。限价政策制定的具体思路如下:首先,要掌握准确的基础数据,对各个城市的收入水平、土地价格、建筑成本等有确切的掌握,在此基础上按照楼盘的位置分别制定不同的限制销售价格而后向公众公开相关信息;其次,监管部门要加大对当地楼盘建设、住房成交价格的监控力度,制定严格的惩罚措施,严厉打击囤积住房、变相提高交易价格等行为,开放公众投诉窗口;最后,限价政策的执行时间可一直持续,每年对影响住房价格的各项因素及公众收入水平展开评估,调整限价水平,直至有效的经济调控政策出台为止。(二加快房产税推行进程房产税作为一种财产税,普遍存在于世界各国,我

20、国自建国以来就将房产税列为主要税种之一,现行房产税的征收依据是1986年发布的中华人民共和国房产税暂行条例,因此此处所说的推行房产税,实质上是扩大房产税的征税对象范围即将个人自用住房列为征税对象,而并非新开征一个税种。对当前我国的房地产市场来说,房产税不失为一种有效的、可持续的调控手段。房产税的开征将有效抑制非刚性需求,以投资为目的购买住房的投资者将在预期收益尚未确定的情况下首先要承担相当的税负,特别对于使用非自有资金进行投资的人来说,如果税负与利息叠加,收益率无疑将大幅降低。同时作为一种税收,此种调控方式可长期存在,并可通过税率的调整应对房价的涨跌。从目前上海、重庆的试点经验来看,房产税的开

21、征需遵循“四个合理”原则,一是合理确定免税住房面积;二是合理确定税率;三是合理确定计税依据;四是合理确定征税房产的范围。(三持续推动保障性住房建设房地产市场最终必将形成二线发展的格局,由市场主导的商业房地产和由政府主导的保障性住房,分别对应不同的购买者。我国保障性住房建设存在长期历史欠账问题,在相当长的时间内商业住房成为购房者唯一的选择,将中低收入者强行推向本不属于他们的商业地产市场,庞大的刚性需求成为房价上涨的原生动力之一。我国目前已经在大力推进保障性住房建设,在笔者看来,保障性住房建设不应作为调控房价的手段出现,而是应作为政府基本职能之一贯彻始终。换句话说,即使商业房地产价格下降了,仍然有很多人买不起,在当前的社会经济现实条件下,贫富差距是一种长期普遍存在的现象,要保障居民的居住权,保障性住房的建设必须保持稳定性和持续性。同时保障性住房的分配也是关键环节,如何确保真正需要的人能够分到房子,避免开宝马住经适房的现象出现,才是最需要解决的难题,也是对政策实施效果的最终检验。(四建立完善的住房信息统计系统针对我国目前住房信息统计系统的现状,笔者认为,一是从建设全国统一的个人住房信息系统着手,可以先进行省会城市之间的联网,而后扩展至主要城市,再到全国所有地