产品加推策略

1、T16推由方案项目现状项目B区一期共6栋住宅，合552套房源。2009年推出5栋，其中2栋小板、2 栋大板和1栋塔楼，共414套房源，未投放1栋塔楼，共138套房源。截止到2010.3 月共计销售344套，销售比为83% （未投放房源不算在内）。其中各户型销售比例如下：（数据来源于明源软件，信息截止至2010.3.31）产品类型大板（B8、B9）小板（B1、B2）塔楼（T15）总套数144132138已售套数99122123待售套数451015销售比例69%92%89%2、所剩房源分析（数据来源于明源软件）标红色方块为已售房源，白色方块为待售房源。小板:网觉上城F区一期f 1单元1£

2、3楼层列表号吗010201oe010211 21I 22 21J 2110.20小|jo 5zogH 19 任广二g止| IB IE，沟7广 n二一，匕 :l6二: h IL h5|旧二口| M 11log LU4H 07H 0日I 08.07us3.05.00ro5"口 8 05IB-QB203.0403.041 03041| 02 口| 口 2 f大板:B9除143.06 itf大户型外已基本售完。B8推出较晚，前期 B9已将大户型意向客源挤压殆尽，导致除116.31 itf户型外，大部分户型销售情一般。塔楼:阳光上墉”区一期T15楼层列表单元号码0102030405070318

3、】8Q118K171701170217031TQ4170517061TOT170816ieoi160216031&04160516061S071608Rs150115021503150415051506150715081414m140214031430414051406%岬1408I- 13130113021333130413061306130T13081E1201IE英12031纳120512061207120011110111021103110411051106DOT1108rlo1001100210031004一1005100B1007100899C1902903g&49

4、05906MS8601802603804805806GOT303t701TOE7(J3TMLTO5705707TOO&601eoz603604605池已60T&oa5501502500SCJ4505506sir5004-4014024UJ404一40540740333C130230 3304和5306'07308z201E02203204205E062(J7zoo 110110Zin彳IM105106107108T15塔楼随着样板间的推出，关注度不断提高，除东北向54.9 nf户型，其他户型已所剩无几。现积累客源多以中小户型为主，但项目目前已无小户型满足客群需求，应适时

5、将T16推出，以填充市场，加快小户型去化速度。价格建议T16所处地理位置相对于 T15,东向景观及南向采光优势较为突出，在生活及居住 品质上有所提高。项目一期T15塔楼现销售均价为 5433元，从2010.1.4日项目整体上调200元后再未进行价格调整。建议在T16推出后，针对 T16销售价格进行上调，幅度应该控制在200-400元之间，可考虑 A4和A4'户型按400元调价，其他朝向较好户型在普调200的基础之上再上调100元，以实现价格挤压，除提升项目价值扩大收益外，对现有小户型客户造成一定挤压，促进其他户型的销售。调价建议：除A4/A4 '户型单上调400元，其他户型普调

6、 200元，A2/A5/A2 '（11 层以上），朝向较好户型在普调 200的基础之上再上调100元，以实现价格差。价格对比：按以上方案调价产生收益差如下表T15数据来源于明源软件，T16数据来源于计算表格 2010.3.16t16利润率计算.xlsT15理论收益为41,305,282.00T16调价前后理论收益相差2,271,620.00T16调价后与T15理论收益相差4,705,145.06T16调价后均价为57493、 目前客户状态从售楼处了解，目前已积累客户，在T16推出后能够完成40-50%成交率，此成交率已涵盖加价因素可能会造成的客户流失。客户关注户型：南向A4/A4 &#

7、39;仍为关注重点，其次为 A2/A2 '和A1户型。4、 推出节点目前项目小户型积累客户已达到一定数量，如迟迟未能推出新房源，会对已积累客户心理及忠诚度造成影响。化B8剩余户型。推出T16,可抢占鲁大板块精装小户型市场，也可对前期积累客户加以消化，保证成交率。5、 营销手段1、主题产品推出主题：梦想向前冲 生活要轻松-T16精装白领SOLO新品推出“梦想、轻松的生活”象征着前卫、新潮、自由，附合 T16的客户特征，引发共鸣。重点关注三个推广方向：生活方式：精装房的时尚、简约的生活方式精装品牌：品牌精装建材带来的品质感省心：精装成品房的省时省力省心省钱2、平面要素平面简洁时尚、色彩大胆

8、、冲击力强。在平面要素中加入与我项目合作的精装品牌，通过知名精装品牌的市场效应及口碑，树立我项目品质形象，同时给出精装信息，为项目在客户心中地位的提高加码。同时在平面要素内加入公司网站信息，提供给客户更多了解我项目信息的渠道。3、广告安排在T16推出之前，利用两 一三期报广，进行公告，吸引受众注意力。提前两一三周时间，利用分众及辅助媒体，协同推广，不仅可将 T16开盘信息公布于众，还可为项目后期销售造势，带动市场活力。节点安排时间媒体目的2010.4.192010.5.1广播前期造势2010.4.192010.5.1车载视频前期造势2010.4.18/4.22/4.29烟台晚报开盘信息公告2010.4.192010.5.1烟台搜房网、烟台房地产网前期造势4、媒体组合媒体覆盖群体大众媒体报纸主要对中心区客群进行覆盖分众媒体网络与各地产门户网站合作， 制造项目的传播热 点，