三组—第1周实战课作业

1、第1周实践课案例分析题（直接根据图片分析即可）1、根据太极图中的财务自由智慧、财务自由纲领中的内容，分析一下过去30年间东京的房价走势，以及分析一下东京房价未来可能的走势？（可从 生钱资产、耗钱资产、净现金流、价格运动等方面进行分析，直接分析图片，需 要精确的数字，只分析趋势的变化即可）g.sIoE eo-as -sss sss g EOOZ 3 EOOE sss g鼻一 9962 EOEGS MORE- $.ss S5S 60思一（图1:东京住宅价格指数）分析：这幅图记录了东京过去 30年间房价走势，从图中可以看出1985年9月 到1987年3月东京的房价从90涨至I 220 ,涨幅超过14

2、4% ；根据太极图中的规 律，我们知道资产的涨跌是循环运动的，东京的房价不可能一直涨下去，后来1987年3月到1988年9月房价开始下跌，从220跌到180 ,跌幅超过18% ; 1988年9月到1990年3月东京房价再次上涨，从180涨到近240 ,创历史新高，涨幅33% ； 从最开始 1985 年 9 月到 1990 年 3 月东京房价整体呈上涨趋势， 涨幅超167% ； 但随和 1990 年 3 月到 2015 年 9 月房价一直下跌到 80 ， 跌幅近 70% ，虽然在此期间也出现了几次（如 2006 年到 2008 年） 房价小规模的上涨下跌的情况，但整体呈下跌，体现了资产价格的上涨

3、下跌是非线性波动的，涨中有跌，跌中有涨。买的是自住房的话，都属于耗资资产，但是买入的时机不同，我们流出的现金流也是不一样的， 在高点买入， 现金流的留出也会远远大于低点买入自住房的现金留出，如果我们在房价低点买入一套投资房子，每年收的租金- 每年月供等支出 >0, 那么这套房子就给我们带来正向现金流，属于“生钱资产”，而且买入的价格越低，净现金流的数值越大，买入越安全，投资回报率越高，比如东京山手线附近的一套公寓，在2015 年时大概 1200 万日元，月租金大概7.5 万日元。首付30% ，为 360 万日元。贷款30 年，当时的房贷利率大概为 2.5% ，等额本息，月供为 3.3 万

4、日元。其他各项支出为房租的 20% ，月支出为1.5 万日元。则房子月净现金流为： 7.5-3.3-1.5=2.7 万日元。投资的现金回报率为：9%左右。 此时房子为生钱资产； 如果在 1990 年买这套投资房 （价格高点买入） ，我们出租出去的年租金-每年月供等支出很大可能 <0 ， 那么这套房子会给我们带来负的现金流，属于“耗钱资产” ,比如东京山手线附近的一套公寓，在1991年时大概 3000 万日元，月租金大概7 万日元。首付30% ，为 900 万日元。贷款 30 年，当时的房贷利率大概为 8% ，等额本息，月供为 15.4 万日元。其他各项支出为房租的 20% ，月支出为 1

5、.4 万日元。则房子月净现金流为：7-15.4-1.4=-9.8 万日元。投资的现金回报率为： -13% 左右。此时房子为耗钱资产。 这也正体现了太极图中阳鱼和阴鱼是首尾相接， 循环往复的， 在同一投资工具上产生的现金流的正负也是循环往复的， 根据太极图中的财务自由智慧， 我们知道资产价格的涨和跌是循环运动的，带来的现金流也是在正负之间循环往复 的，按此规律可推测东京的房价在未来某一时刻会涨，而且我们要抓住时机，在净现金流为正的时候买入，在净现金流为负的时候卖出，至于具体什么时候会上 涨，我们不知道，至于2015年东京的房价能不能买入，需要根据量化标准来判 断。2、根据太极图中的财务自由智慧、

6、财务自由纲领中的内容，分析一下过去30年间美国的房价走势，以及分析一下美国房价未来可能的走势？（可从生钱资产、耗钱资产、净现金流、价格运动等方面进行分析，直接分析图片，不 需要精确的数字，只分析趋势的变化即可）分析：这幅图记录了美国过去的房价走势，从图中可以看出1879年到2007年从60 一路上涨到225,涨幅超过275% ,涨幅很大。根据太极图中的规律，我们知道资产价格的涨跌是循环运动的，美国的房价不可能一直涨下去。2007年到2009年一路下跌，从225跌到130 ,跌幅高达42% , 2009年到2013年美体现资产价格是波动的， 根据太极图， 我们知道房价下跌后会上涨，我们看到美国房

7、价确实从2013 年到 2017 年再次上涨，这次上涨过程中有5 次小规模的下跌，再次体现了资产的价格是非线性的，涨中有跌，跌中有涨，我们根据太极图知道资产价格涨跌是循环往复的， 可推测美国的房价在未来某一时刻会大幅度下跌。 比如洛杉矶某房产， 在 2006 年时大概 60 万美元，月租金大概2800 美元。首付 30% ，为 18 万美元。贷款30 年，当时的房贷利率大概为 8% ， 等额本息， 月供为 3100 美元。 其他各项支出为房租的 30% ，月支出为 840 美元。则房子月净现金流为： 2800-3100-840=-1140 美元。投资的现金回报率为： -8% 左右。此时房子为耗

8、钱资产；这套洛杉矶某房产 ，在2012 年时大概 35 万美元， 月租金大概2400 美元， 首付 30% ， 为 10.5 万美元。贷款 30 年， 当时的房贷利率大概为 3.5% ，等额本息，月供为 1100 美元。其他各项支出为房租的 30% ，月支出为720 美元。则房子月净现金流为：2400-1100-720=580 美元。投资的现金回报率为： 7% 左右。此时房子为生钱资产。根据太极图中的规律，净现金流的正负也是循环往复的，我们要抓住“对的时机”在净现金流为正的时候买入“生钱资产”型的房产，在净现金流为负的时候卖出“耗钱资产”型的房产，这样循环，实现财务自由。3、根据太极图中的财务

9、自由智慧、财务自由纲领中的内容，分析一下过去 20 年间香港股市（以恒生指数为例）的走势，以及分析一下香港股市未来可能的走势？（可从价格运动等方面进行分析，直接分析图片，不需要精确）分析：通过恒生指数的走势图我们可以看到，从 2000年到2003年恒生指数从 18000点下跌到8400点，跌幅为53%。根据太极图中的规律，我们知道资产 价格的涨跌是循环运动的，香港股市不可能一直跌下去。我们可以确定香港股市 在未来还会上涨。后来恒生指数从2003年的8100多点开始上涨一直涨到2007 年的31000多点，涨幅高达283%。 2007年到2009年股市从31000跌到近 10000 ,跌幅达68

10、%,根据太极图中的规律，我们知道资产价格的涨跌是循环 运动的，香港股市不可能一直跌下去。我们可以确定香港股市在未来还会上涨。后来2009年到2017年股市整体呈上升趋势，我们根据太极图涨跌是循环的推 测未来香港的股市可能会持续上涨，但是在未来的某一时刻，股市必然大跌；2009年到2017年在这个上涨过程中，股市一直在上上下下波动，印证了资产 的价格是非线性的，是波动的，涨中有跌，跌中有涨，我们在这个过程中要保持 良好的心态，因为我们知道资产的运动过程是循环往复的。4、根据太极图中的财务自由智慧、财务自由纲领中的内谷，分析一下过去20年间美国股市（以标普500指数为例）的走势，以及分析一下美国股

11、市 未来可能的走势？（可从价格运动等方面进行分析，直接分析图片，不需要精确）7晒9a2 现0 03 刈9 82300 00 2CC0 CO1100 00 1300D014flQQQ mo.oo icdo.oo 削0 口0 削CL时2B72 B?葡叩州 jHTbd25D0 DO?工叩0022013 DOWO DOKODDOWO DO lao.oo1 JOO JO0800 005U0.J02MM22笛瞄Wi2017/12如屿由*2CHT/07题DM I20111190|算H9电分析：从图中可以看出2004年到2007年股市缓慢上涨，在2007年后从1550 跌到660 ,跌幅57%,根据太极图中的规律，我们知道资产价格的涨跌是循环 运动的，股市不可能一直跌下去。我们可