公司五年战略规划课件

1、1 1、行业前景及特点分析：行业前景及特点分析：决定进入否决定进入否。2 2、客户系统分析：、客户系统分析：确定目标客户确定目标客户 找出关键性需求找出关键性需求 确定产品定位确定产品定位 明确产品的价值工程明确产品的价值工程。3 3、供应商价值键分析：、供应商价值键分析：找到最有效的运作策略，确定核心找到最有效的运作策略，确定核心 竞争力的立足点及发展方向。竞争力的立足点及发展方向。 4 4、产业竞争系统分析（五力分析）：、产业竞争系统分析（五力分析）：确定竞争策略及系确定竞争策略及系 统运作的重点和关键环节。统运作的重点和关键环节。5 5、树立信心，形成战略。、树立信心，形成战略。1 1、

2、规模巨大，还将高速成长，、规模巨大，还将高速成长， 每年市场规模每年市场规模27002700亿，北京亿，北京307307亿，深圳亿，深圳223223亿；亿； 每年每年8%8%以上经济增长，人均以上经济增长，人均GDP803GDP803美元；恩格尔美元；恩格尔 系数小于系数小于0.5;0.5;住房体制改革；住房体制改革；2 2、正从群雄纷争向区域性寡头垄断演化，竞争格局、正从群雄纷争向区域性寡头垄断演化，竞争格局正正 在变化，将产生巨型公司（类似香港）；土地在变化，将产生巨型公司（类似香港）；土地政策也在变化；政策也在变化；一、一、3 3、低水平、低素质的竞争：、低水平、低素质的竞争： 项目性公

3、司，一般很松散，管理无章法；项目性公司，一般很松散，管理无章法；4 4、大多实力较弱，资金极少，短期行为；、大多实力较弱，资金极少，短期行为；5 5、竞争阶段：、竞争阶段：关系竞争关系竞争 包装竞争包装竞争 产品竞争产品竞争 营销营销 策略竞争策略竞争 品牌竞争品牌竞争 全面竞争；全面竞争；结论：结论：立足于北京、深圳市场；着眼长远，租售结立足于北京、深圳市场；着眼长远，租售结 合，创立品牌。一定能够成就颇具地实力的合，创立品牌。一定能够成就颇具地实力的 地产大企业。地产大企业。1 1、客户物业消费支出分析；客户物业消费支出分析；确定目标客户。确定目标客户。 固定收入固定收入 特殊收入特殊收入

4、 总收入总收入 消费倾向（如恩格尔系数）消费倾向（如恩格尔系数） 用于物业的支出用于物业的支出结论：结论：高科技企业和企业人收入增长最快，总量较高科技企业和企业人收入增长最快，总量较 大，地产消费倾向高，是最有潜力的客户对象。大，地产消费倾向高，是最有潜力的客户对象。 二、 2 2、客户需求的细分及偏好排列、客户需求的细分及偏好排列 客户需求客户需求 实用需求实用需求 新需求新需求 心理需求心理需求 信息化、智能化信息化、智能化 区位、面积、户型、功能区位、面积、户型、功能 环境、环境、 档次、投资、地位档次、投资、地位 3 3、关键性需求及产品的定位、关键性需求及产品的定位 A A 客户客户

5、 B B结论：结论：写字楼定位于有档次、讲环境的偏高档物业；写字楼定位于有档次、讲环境的偏高档物业； 住宅定位于讲求功能、户型与信息化的中档住宅定位于讲求功能、户型与信息化的中档 物业。物业。 支出支出 功能功能最大处为关键性需求，即产品的定最大处为关键性需求，即产品的定位点。偏好排序在其下的为基本需位点。偏好排序在其下的为基本需求，必须满足，在其上的为暂时冗求，必须满足，在其上的为暂时冗余的价值。余的价值。 .三、装装 四、四、1 1、竞争对手分析（、竞争对手分析（SWOTSWOT） 结论：结论： 总体优势大于劣势总体优势大于劣势 机遇大于风险，机遇大于风险， 最大的劣势与风险在于对市场的最

6、大的劣势与风险在于对市场的 把握，必须尽最大的力量去关注、把握，必须尽最大的力量去关注、 重视。重视。2 2、买方侃价能力、买方侃价能力 A A、大客户：、大客户：大客户侃价能力强，但具有固定性和辐射力。大客户侃价能力强，但具有固定性和辐射力。 B B、小客户与住户：、小客户与住户：有一定的选择力，但无侃价能力。有一定的选择力，但无侃价能力。 结论：结论：尽量以客户需求为导向，量身定做；尽量以客户需求为导向，量身定做； 努力创造增值服务的体系与品牌（努力创造增值服务的体系与品牌（IDCIDC、餐饮、环境、餐饮、环境、 商圈等）；商圈等）； 保持与竞争物业的成本竞争力。保持与竞争物业的成本竞争力

7、。 C C、替代品：替代品：在细分市场和清晰的产品定位后，不会有太在细分市场和清晰的产品定位后，不会有太 多的替代品。多的替代品。D D、新进入者的威胁：新进入者的威胁：由于房地产的地域性，资金门槛由于房地产的地域性，资金门槛 高，关系复杂，壁垒较强。高，关系复杂，壁垒较强。E E、政策导向与政府扶持：、政策导向与政府扶持：科技物业完全符合政策导向，科技物业完全符合政策导向， 应争取获得政府大力支持。应争取获得政府大力支持。F F、供方侃价能力、供方侃价能力 总包和分包商总包和分包商：由于竞争十分激烈，产业很成熟，侃价能力由于竞争十分激烈，产业很成熟，侃价能力 极弱。极弱。 土地供应和政府土地

8、供应和政府：由于土地的独特性和政府地位，我方侃价由于土地的独特性和政府地位，我方侃价 绝对能力极弱，但相对同业竞争者则较强。绝对能力极弱，但相对同业竞争者则较强。 结论：结论： 由于政策弹性很大，应该极大加强公关工作，由于政策弹性很大，应该极大加强公关工作， 又要搞好办事人员关系。又要搞好办事人员关系。 信心与策略：信心与策略： 愿景、目标、目标客户、产品定位、愿景、目标、目标客户、产品定位、 竞争策略、组织与管理的体系、业务规划、竞争策略、组织与管理的体系、业务规划、 经济测算及资源条件。经济测算及资源条件。五、科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公

9、司发展战略l中期目标中期目标l实现中期目标战略路线与步骤实现中期目标战略路线与步骤l20012001年目标及保障措施年目标及保障措施l评价与调整评价与调整科技园公司发展战略科技园公司发展战略中国房地产市场状况分析中国房地产市场状况分析中国房地产行业发展趋势分析中国房地产行业发展趋势分析自身条件分析自身条件分析公司长期目标公司长期目标科技园公司发展战略科技园公司发展战略1999年全国房地产市场经营额年全国房地产市场经营额 2700亿元亿元科技园公司发展战略科技园公司发展战略1999年我国人均年我国人均GDP为为802美元，首次突破美元，首次突破800美元大关美元大关1999年我国的恩格尔系数为年

10、我国的恩格尔系数为49.8%，首次低于，首次低于50%国家已将房地产业列为国民经济支柱产业国家已将房地产业列为国民经济支柱产业科技园公司发展战略科技园公司发展战略关系关系 包装包装 产品产品 品牌品牌 全面全面 竞争竞争 竞争竞争 竞争竞争 竞争竞争 竞争竞争地域性垄断竞争市场地域性垄断竞争市场 地域性寡头垄断竞争市场地域性寡头垄断竞争市场 结论：结论：中国房地产行业正在进入能够造就大型中国房地产行业正在进入能够造就大型 知名品牌企业的发展阶段知名品牌企业的发展阶段 科技园公司发展战略科技园公司发展战略有能坚决贯彻管理三要素、立志把房地产业务做大的领导班子有能坚决贯彻管理三要素、立志把房地产业

11、务做大的领导班子过去几年在发展物业的过程中，每一年都较成功地实现了提过去几年在发展物业的过程中，每一年都较成功地实现了提升与突破，队伍可信升与突破，队伍可信具备良好的企业运行机制和雄厚的资金实力具备良好的企业运行机制和雄厚的资金实力集团给予我们进入房地产市场的机遇集团给予我们进入房地产市场的机遇科技园公司发展战略科技园公司发展战略 立志创办中国第一品牌的科技地产公司立志创办中国第一品牌的科技地产公司 不断创造人人向往的科技物业典范，不断创造人人向往的科技物业典范， 造就一支永远向更高层面突破的业界精造就一支永远向更高层面突破的业界精 英团队英团队。科技园公司发展战略科技园公司发展战略l公司长期

12、目标：愿景与使命公司长期目标：愿景与使命 l中期目标中期目标l实现中期目标战略路线与步骤实现中期目标战略路线与步骤l20012001年目标及保障措施年目标及保障措施l评价与调整评价与调整科技园公司发展战略科技园公司发展战略1、2005年成为国内一流的房地产企业年成为国内一流的房地产企业 2、将总部小区建成在中国最具影响力的科技物业典范、将总部小区建成在中国最具影响力的科技物业典范3、在北京和深圳建成两个、在北京和深圳建成两个E-HOME典范典范4、2005年实现利润年实现利润4亿元，人均利润亿元，人均利润200万元以上万元以上科技园公司发展战略科技园公司发展战略l公司长期目标：愿景与使命公司长

13、期目标：愿景与使命l中期目标中期目标l实现中期目标战略路线与步骤实现中期目标战略路线与步骤l20012001年目标及保障措施年目标及保障措施l评价与调整评价与调整科技园公司发展战略科技园公司发展战略业务路线业务路线管理路线管理路线 人力资源路线人力资源路线战略步骤战略步骤科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略综上所述，我们的战略路线是：综上所述，我们的战略路线是： 立足北京和深圳市场，定位于科技物业，立足北京和深圳市场，定位于科技物业， 走模式创新、管理

14、创新和运作创新之路。走模式创新、管理创新和运作创新之路。科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略l公司长期目标：愿景与使命公司长期目标：愿景与使命 l中期目标中期目标l实现中期目标战略路线与步骤实现中期目标战略路线与步骤l20012001年目标及保障措施年目标及保障措施l评价与调整评价与调整科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略l愿景与使命愿景与使命 l中期目标中期目标l实现中期目标战略

15、路线与步骤实现中期目标战略路线与步骤l20012001年目标及保障措施年目标及保障措施l评价与调整评价与调整科技园公司发展战略科技园公司发展战略 总总 部部 小小 区区 开开 发发 计计 划划一、小区定位二、小区开发计划三、小区开发策略一、小区定位1.小区定位因素2.小区定位3.小区名称一：小区定位一：小区定位 自身条件政策因素市场因素政府鼓励干什么?市场需要什么？市场需要什么？我有什么优势我有什么优势？定位定位1:定位因素项目定位三要素政府期望政府期望实施科教兴国战略实施科教兴国战略 “知识创新工程知识创新工程”计划计划 中关村建设科技园区中关村建设科技园区规划条件规划条件 中关村科技园区定

16、位中关村科技园区定位（1 1）中国最重要的科技创新中心；）中国最重要的科技创新中心； （2 2）高新技术产业基地。）高新技术产业基地。 中关村地区的产业发展方向：以信息产业为龙头，生物工程与中关村地区的产业发展方向：以信息产业为龙头，生物工程与 新医药、光机电一体化、新材料产业和环保产业为主导产业。新医药、光机电一体化、新材料产业和环保产业为主导产业。中科院期望中科院期望 联想总部、开发研究基地、计算所、商业化运作。联想总部、开发研究基地、计算所、商业化运作。联想集团的要求联想集团的要求 建成为高科技企业和企业人服务的高科技园区，国际化的建成为高科技企业和企业人服务的高科技园区，国际化的IT

17、IT 产业园区。产业园区。 鼓励和支持建设适宜高科技企业发展的科技园区,尤其是为信息产业服务的园区。A A：政策因素：政策因素：B B：市场因素：市场因素在目前和今后一段时期内，在中关村地区由于高科技公司的在目前和今后一段时期内，在中关村地区由于高科技公司的集聚和发展，对科技物业的需求强势。集聚和发展，对科技物业的需求强势。高科技公司有集聚效应，不同类型的公司对物业有不同的需高科技公司有集聚效应，不同类型的公司对物业有不同的需求。中关村地区尚未形成专为求。中关村地区尚未形成专为ITIT企业服务的园区。企业服务的园区。未来（未来（5 5年或以后）中关村地区写字楼市场的竞争激烈，但年或以后）中关村

18、地区写字楼市场的竞争激烈，但细分市场有很大机遇。细分市场有很大机遇。 通过市场分析，园区定位应注意利用专业化和差通过市场分析，园区定位应注意利用专业化和差异化的定位策略，致力于细分市场的竞争，适宜建异化的定位策略，致力于细分市场的竞争，适宜建成针对成针对ITIT和通讯企业集聚和发展的资讯科技园和通讯企业集聚和发展的资讯科技园。C C：自身条件：自身条件多年为多年为ITIT行业服务积累的经验行业服务积累的经验联想集团联想集团IT IT 领域领头羊所具备的客户吸引力和资源领域领头羊所具备的客户吸引力和资源优势。优势。单一产权结构便于项目策划和操控。单一产权结构便于项目策划和操控。有以有以“管理三要

19、素管理三要素”为核心理念的管理团队和极强为核心理念的管理团队和极强事业心的员工队伍。事业心的员工队伍。 充分发挥联想在中国信息产业领头羊的优势，建成充分发挥联想在中国信息产业领头羊的优势，建成信息产业资讯科技园，树立联想科技物业新品牌。信息产业资讯科技园，树立联想科技物业新品牌。2.定位：定位： 是对是对ITIT和通信企业最具吸引力的资讯科技和通信企业最具吸引力的资讯科技园，是开放型、国际化的科技生态园区园，是开放型、国际化的科技生态园区 有吸引力有吸引力：集聚了几家国内外知名品牌的：集聚了几家国内外知名品牌的ITIT和通讯企业。和通讯企业。 开放型开放型：强调园区的辐射功能，能够影响和带动信

20、息技术：强调园区的辐射功能，能够影响和带动信息技术成果产业化。成果产业化。 国际化国际化：引入国际跨国公司入驻并且其软硬件设施达到国：引入国际跨国公司入驻并且其软硬件设施达到国际化标准。际化标准。 科技生态园区科技生态园区：园区内形成适合资讯科技创新、发展与孵：园区内形成适合资讯科技创新、发展与孵化的生态环境。化的生态环境。适宜高科技企业集聚和发展的科技园区生态图 有效、高速的信息联系 如宽带、无线接入等 人 才 大 学 和 研究机构 有影响力的公 司 ： 如联想、中国电讯、朗讯、IBM 等 市 政 、 交通、生活等配套 咨 询 服 务:如 财 务 、 法律、管理等 政策支持与优惠 投 资 创

21、业企业文化 2.1 客户描述1 1：有影响力的：有影响力的ITIT和通讯类企业；风险投资公司。包括：和通讯类企业；风险投资公司。包括：a.a.知名的国际知名的国际ITIT大公司的总部、商务和研发机构。大公司的总部、商务和研发机构。b.b.国内知名的通讯公司和中小型国内知名的通讯公司和中小型ITIT公司。公司。c.c.联想集团的有关机构。联想集团的有关机构。 d.d.各类风险投资机构。各类风险投资机构。2 2：服务类企业。：服务类企业。 主要为主要为ITIT和通讯类企业提供配套服务，有助于形成和通讯类企业提供配套服务，有助于形成资讯企业聚集的生态环境，包括：企业管理咨询公司、资讯企业聚集的生态环

22、境，包括：企业管理咨询公司、律师事务所、财务咨询机构公司、律师事务所、财务咨询机构公司、ITIT咨询公司、货物咨询公司、货物配送公司等。配送公司等。3 3：各类有潜力的被孵化公司。：各类有潜力的被孵化公司。2.2 产品描述A.A.一流的适用于办公和研发的综合物业，既有为大客户量身定制的写字楼，一流的适用于办公和研发的综合物业，既有为大客户量身定制的写字楼，也有适合中小客户聚群发展的综合性写字楼也有适合中小客户聚群发展的综合性写字楼可与东部可与东部“国贸二期国贸二期”相媲美的一流甲级写字楼相媲美的一流甲级写字楼国际化的专业物业管理国际化的专业物业管理B.B.超前的高科技物业（超前的高科技物业（B

23、ABA、OAOA、CACA）宽带网宽带网无线局域网无线局域网提供服务器托管、网络托管和互连网接入服务提供服务器托管、网络托管和互连网接入服务多个电信服务提供商多个电信服务提供商C.C.完善的配套商务和生活服务设施完善的配套商务和生活服务设施多功能的产品展示中心；技术及学术交流中心多功能的产品展示中心；技术及学术交流中心方便的生活、娱乐、服务中心方便的生活、娱乐、服务中心D.D.人性化设计人性化设计舒适的办公环境舒适的办公环境宜人的绿色景观宜人的绿色景观3. 3.小区的名称小区的名称备选方案：备选方案：联想资讯中心联想资讯中心中关村资讯园中关村资讯园北京国际资讯企业中心北京国际资讯企业中心融科资

24、讯中心融科资讯中心 初步确定将初步确定将 “融科智地融科智地” 作为未来的地产企业品牌，作为未来的地产企业品牌，“融科融科资讯中心资讯中心” ” 作为小区的名称。作为小区的名称。 为了推广为了推广 “融科资讯中心融科资讯中心”，宣传时，以，宣传时，以 “联想融科资讯中联想融科资讯中心心”名称出现。名称出现。二、小区开发计划1.规划方案2.小区开发计划3.拆迁计划4.资金需求计划5.收益预测1 1、规划方案、规划方案A A：制订规划方案的依据：制订规划方案的依据市场需求情况：在市场需求情况：在20032003年入市时机最好。年入市时机最好。拆迁难易程度及资金投入量拆迁难易程度及资金投入量工程建设

25、：项目大小与建设周期工程建设：项目大小与建设周期资金安排：资金总量及投资效益资金安排：资金总量及投资效益政策规划条件：限高、容积率、景观、市政条件等。政策规划条件：限高、容积率、景观、市政条件等。B:B:规划方案规划方案a.a.原规划方案：地上建筑面积约原规划方案：地上建筑面积约1818万万m m2 2 ，得到，得到了科学院及市政府的初步同意，但是基于联想了科学院及市政府的初步同意，但是基于联想自用而设计，没有考虑商业化运作因素，需要自用而设计，没有考虑商业化运作因素，需要进行调整。进行调整。b.b.现方案（图）现方案（图） 地上建筑面积约地上建筑面积约2222万万m m2 2；地下约；地下约

26、5-85-8万万m m2 2；总建；总建筑面积约筑面积约27-3027-30万万m m2 2 。园 区 用 地 规 划 草 案2：小区开发计划2.1 2.1 分期开发计划分期开发计划一期工程一期工程1.1.首发工程：总面积首发工程：总面积5 5万万m m2 2，其中地上，其中地上3.53.5万万m m2 2 ，地下，地下1.51.5万万m m2 2 ；建设周期：建设周期：2000.10-2001.122000.10-2001.12目标客户：目标客户：LDCLDC、控股公司总部、控股公司总部 家有知名度的家有知名度的ITIT或通讯公司或通讯公司二期工程二期工程 : :总面积总面积1717万万m

27、m2 2 , ,其中地上地上12.512.5万万m m2 2 , ,地下地下4.54.5万万m m2 2 1.1.综合楼：地上建筑面积综合楼：地上建筑面积6 6万万m m2 2 ； 建设周期：建设周期：2001.9-2003.122001.9-2003.12 目标客户：目标客户：LCSLCS 大、中大、中ITIT或通讯公司或通讯公司 投资类服务企业投资类服务企业分期开发计划之二期工程2.2.计算所：计算所： 面积面积1.51.5万万m m2 2 建设周期：建设周期：2001.7-2002.122001.7-2002.12 目标客户：计算所目标客户：计算所3.3.办公研发楼（办公研发楼（2 2栋

28、）：面积约栋）：面积约4-54-5万万m m2 2 ； 建设周期：建设周期：2001.9-2002.122001.9-2002.12 目标客户：目标客户：1 1栋：栋：1 12 2个国际知名大公司个国际知名大公司 1 1栋：风险投资大厦栋：风险投资大厦4.4.多功能中心：建于地下多功能中心：建于地下, ,与主楼、研发楼共建，面积约与主楼、研发楼共建，面积约1.51.5万万m m2 2 建设周期：建设周期：2003.1-2003.122003.1-2003.12目标：为园区商务及生活配套服务，成为：目标：为园区商务及生活配套服务，成为： 产品展示及发布中心；产品展示及发布中心； 学术和技术交流中

29、心；学术和技术交流中心； 生活服务中心。生活服务中心。 三期工程：总面积三期工程：总面积8 8万万m m2 2，其中地上，其中地上6 6万万m m2 2，地下，地下2 2万万m m2 2 1.1.公寓：公寓： 面积面积2 2万万m m2 2 建设周期：建设周期：2003.72004.122003.72004.12 目标客户：园区生活配套服务楼，根据市场情目标客户：园区生活配套服务楼，根据市场情 况可能调整为写字楼。况可能调整为写字楼。2.2.写字楼写字楼: : 面积面积4 4万万m m2 2 建设周期：建设周期：2003.72005.62003.72005.6 目标客户：大公司、中小目标客户：

30、大公司、中小ITIT公司公司2. 总部小区开发进度计划表总部小区开发进度计划表2 20 00 01 1年年 2 20 00 02 2年年 2 20 00 03 3年年 2 20 00 04 4年年 2 20 00 05 5年年 2 20 00 06 6年年 序序号号 项项目目 1 1 2 2 3 3 4 4 1 1 2 2 3 3 4 4 1 1 2 2 3 3 4 4 1 1 2 2 3 3 4 4 1 1 2 2 3 3 4 4 1 1 2 2 3 3 4 4 1 1 首发项目3.5万m2 2 2 二期工程12.5万m2 综合楼（主楼）6万m2 计算所1.5万m2 研发楼（2栋）5万m2

31、多功能中心1.5万m2 3 3 三期工程6万m2 公寓2万m2 写字楼4万m2 3. 园区拆迁计划园区拆迁计划 分分期期 拆拆迁迁项项目目 拆拆迁迁时时间间 拆拆迁迁总总费费用用 一一期期 1 1 所所食食堂堂、齐齐九九公公司司、科科 2 2、中中计计 2 20 00 00 0. .7 7 1 12 20 00 0 1 1 南南三三街街沿沿街街 2 20 00 01 1. .6 6 3 30 00 00 0 2 2 4 40 00 0# #及及部部分分平平房房 2 20 00 01 1. .6 6 3 3 南南楼楼、控控股股公公司司小小楼楼 2 20 00 01 1. .9 9 4 48 85

32、 55 5 4 4 智智能能所所小小楼楼 2 20 00 01 1. .9 9 3 31 10 0 5 5 科科智智公公司司 2 20 00 01 1. .9 9 2 20 00 0 6 6 数数学学所所、系系统统所所 2 20 00 01 1. .9 9 1 12 25 50 0 7 7 8 87 7 楼楼 2 20 00 01 1. .9 9 3 35 50 00 0 8 8 8 88 8 楼楼 2 20 00 01 1. .9 9 3 35 50 00 0 9 9 5 55 50 00 0# # 2 20 00 01 1. .6 6 1 10 0 文文献献中中心心 2 20 00 01

33、1. .1 12 2 5 58 85 50 0 1 11 1 行行管管局局集集体体宿宿舍舍 2 20 00 01 1. .9 9 1 12 20 00 0 二二期期 小小计计： 2 23 36 66 65 5 1 1 9 95 51 1、9 95 52 2 2 20 00 03 3. .6 6 9 98 80 00 0 3 3 北北楼楼 2 20 00 02 2. .1 12 2 计计入入建建设设成成本本中中 4 4 联联想想总总部部及及食食堂堂等等 2 20 00 03 3. .6 6 三三期期 小小计计： 9 98 80 00 0 合合计计： 3 3. .4 46 66 65 5 亿亿 4

34、. 小区开发资金计划汇总表小区开发资金计划汇总表 建安成本: 写字楼:6500 元/M2;公寓:5000 元/M2;(均折算成地上建筑面积) 土地出让金: 写字楼 1350 元/M2;公寓:800 元/M2;地下建筑不计算. 分期项目分期项目 总投资总投资 其中建安其中建安 拆迁费拆迁费 出让金出让金 20002000 20012001 20022002 20032003 20042004 20052005 一期工程一期工程 31,92531,925 26,00026,000 1,2001,200 4,7254,725 6,9256,925 25,00025,000 二期工程二期工程 114,

35、815114,815 77,50077,500 22,46522,465 14,85014,850 50,11550,115 47,20047,200 17,50017,500 三期工程三期工程 54,00054,000 36,00036,000 11,00011,000 7,0007,000 11,00011,000 17,10017,100 19,40019,400 6,5006,500 合计：合计： 200,740200,740 139,500139,500 34,66534,665 26,5726,575 5 6,9256,925 75,11575,115 58,20058,200 3

36、4,60034,600 19,40019,400 6,5006,500 小区开发资金计划1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度 3季度4季度合计合计20074020074050005000 1610016100 26365263652765027650 1180011800 2280022800 1180011800118001180043004300113001130095509550945094504850485048504850485048504850485032503250325032500 00 01 1首发项目首

37、发项目319253192550005000500050005000500010000100000 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00 01.1拆迁120012001.2工程3072530725500050005000100000000000000000001.2.1土地出让金472547255000 1.2.2建安成本260002600050005000500050002 2二期工程二期工程1148151148150 0 1110011100 21365213651765017650 1180011800 1180011800 118001

38、18001180011800430043004300430043004300460046000 00 00 02.1拆迁224652246530001361558502.2综合主楼4710047100081000430043004300430043004300430043004600000000002.2.1土地出让金8100810081002.2.2建安成本39000390004300400040004000400040004000400040002.3计算所60006000001000100010001000100010000000000000002.3.1土地出让金0 02.3.2建安成

39、本600060001000100010001000100010002.4研发楼3925039250006750650065006500650065000000000000002.4.1土地出让金6750675067502.4.2建安成本3250032500650065006500650065003 3三期工程三期工程54000540000 00 00 00 00 0 11000110000 00 00 07000700052505250485048504850485048504850485048504850485032503250325032500 00 03.1拆迁1100011000110

40、003.2公寓1160011600000000000160020001600160016001600160000003.2.1土地出让金1600160016003.2.2建安成本10000100002000150015001500150015003.3写字楼3140031400000000000540032503250325032503250325032503250003.3.1土地出让金5400540054003.3.2建安成本260002600032503250325032503250325032503250金额金额（万元）（万元）项目序号2004年2005年2001年2002年2003年

41、2.4 小区开发项目收益预测小区开发项目收益预测序号项目面积(万M2）总投资(万元)其中建安费土地出让金拆迁费分摊成本投入起始时间起租时间回收期起算时间租金方案 (元/M2）年租金额(万元)静态回收期（年）动态回收期（年）内部收益率（IRR）891989.8012.8713.00%6689811.9117.6610.00%81576810.4514.9712.23%61182612.4319.839.99%8131409.4113.1113.38%6985511.5217.8110.69%6306612.5020.109.85%4204414.2025.057.90%81051210.2113

42、.6113.80%6788411.8917.1911.43%5365511.5715.9012.21%3982113.7421.109.77%2002年2000年591002001年2004年2001年1首发377252000年260002主楼39000325003研发49250公寓156002003年2003年2001年2003年40002005年100002600054002005年7小区合计2010752000年6写字楼39400410004725810067501600700012000100008000 计算依据:265753.5652420.51335005 =(34665+600

43、0)(221.5) =2000元/M2 4:拆迁费分摊=(拆迁总费用+计算所建设费)(地上建筑面积计算所面积)2001年2002年2002年2000年1:折现:7%;营业税:5%;房产税:12%;所得税:33%;折旧:50年 2:写字楼租金：分别按：8元/天.M2; 6元/天.M2; 出租率:0.93:公寓租金：分别按：6元/天.M2; 4元/天.M2; 出租率:0.7三三: :小区开发策略小区开发策略1.1.项目定位实行差异化战略：项目定位实行差异化战略：目标客户为目标客户为ITIT及通讯类企业，及通讯类企业， 园区以研发、办公为主，商贸为辅。园区以研发、办公为主，商贸为辅。2. 2.营销策

44、略营销策略: : 大客户的吸引：量身定做；大客户的吸引：量身定做； 中小客户的吸引：提供良好的企业生态环境；中小客户的吸引：提供良好的企业生态环境； 利用联想品牌优势，吸引其上利用联想品牌优势，吸引其上 下游及相关企业进驻。下游及相关企业进驻。3. 3.开发建设策略开发建设策略: :统一规划统一规划, ,分期建设分期建设; ; 缩短建设工期缩短建设工期, ,尽早入市尽早入市4. 4.物业增值及经营管理：物业增值及经营管理：提供全方位的服务功能和高水平提供全方位的服务功能和高水平 的物业管理。的物业管理。深圳开发部深圳开发部20012001年发展战略规划年发展战略规划LSP战略设计的方法体系及一

45、些重要的分析结论陈国栋二零零一年一月八日1 1、行业前景及特点分析：行业前景及特点分析：决定进入否决定进入否。2 2、客户系统分析：、客户系统分析：确定目标客户确定目标客户 找出关键性需求找出关键性需求 确定产品定位确定产品定位 明确产品的价值工程明确产品的价值工程。3 3、供应商价值键分析：、供应商价值键分析：找到最有效的运作策略，确定核心找到最有效的运作策略，确定核心 竞争力的立足点及发展方向。竞争力的立足点及发展方向。 4 4、产业竞争系统分析（五力分析）：、产业竞争系统分析（五力分析）：确定竞争策略及系确定竞争策略及系 统运作的重点和关键环节。统运作的重点和关键环节。5 5、树立信心，

46、形成战略。、树立信心，形成战略。1 1、规模巨大，还将高速成长，、规模巨大，还将高速成长， 每年市场规模每年市场规模27002700亿，北京亿，北京307307亿，深圳亿，深圳223223亿；亿； 每年每年8%8%以上经济增长，人均以上经济增长，人均GDP803GDP803美元；恩格尔美元；恩格尔 系数小于系数小于0.5;0.5;住房体制改革；住房体制改革；2 2、正从群雄纷争向区域性寡头垄断演化，竞争格局、正从群雄纷争向区域性寡头垄断演化，竞争格局正正 在变化，将产生巨型公司（类似香港）；土地在变化，将产生巨型公司（类似香港）；土地政策也在变化；政策也在变化；一、一、3 3、低水平、低素质的

47、竞争：、低水平、低素质的竞争： 项目性公司，一般很松散，管理无章法；项目性公司，一般很松散，管理无章法；4 4、大多实力较弱，资金极少，短期行为；、大多实力较弱，资金极少，短期行为；5 5、竞争阶段：、竞争阶段：关系竞争关系竞争 包装竞争包装竞争 产品竞争产品竞争 营销营销 策略竞争策略竞争 品牌竞争品牌竞争 全面竞争；全面竞争；结论：结论：立足于北京、深圳市场；着眼长远，租售结立足于北京、深圳市场；着眼长远，租售结 合，创立品牌。一定能够成就颇具地实力的合，创立品牌。一定能够成就颇具地实力的 地产大企业。地产大企业。1 1、客户物业消费支出分析；客户物业消费支出分析；确定目标客户。确定目标客

48、户。 固定收入固定收入 特殊收入特殊收入 总收入总收入 消费倾向（如恩格尔系数）消费倾向（如恩格尔系数） 用于物业的支出用于物业的支出结论：结论：高科技企业和企业人收入增长最快，总量较高科技企业和企业人收入增长最快，总量较 大，地产消费倾向高，是最有潜力的客户对象。大，地产消费倾向高，是最有潜力的客户对象。 二、 2 2、客户需求的细分及偏好排列、客户需求的细分及偏好排列 客户需求客户需求 实用需求实用需求 新需求新需求 心理需求心理需求 信息化、智能化信息化、智能化 区位、面积、户型、功能区位、面积、户型、功能 环境、环境、 档次、投资、地位档次、投资、地位 3 3、关键性需求及产品的定位、

49、关键性需求及产品的定位 A A 客户客户 B B结论：结论：写字楼定位于有档次、讲环境的偏高档物业；写字楼定位于有档次、讲环境的偏高档物业； 住宅定位于讲求功能、户型与信息化的中档住宅定位于讲求功能、户型与信息化的中档 物业。物业。 支出支出 功能功能最大处为关键性需求，即产品的定最大处为关键性需求，即产品的定位点。偏好排序在其下的为基本需位点。偏好排序在其下的为基本需求，必须满足，在其上的为暂时冗求，必须满足，在其上的为暂时冗余的价值。余的价值。 .三、装装 四、四、1 1、竞争对手分析（、竞争对手分析（SWOTSWOT） 结论：结论： 总体优势大于劣势总体优势大于劣势 机遇大于风险，机遇大

50、于风险， 最大的劣势与风险在于对市场的最大的劣势与风险在于对市场的 把握，必须尽最大的力量去关注、把握，必须尽最大的力量去关注、 重视。重视。2 2、买方侃价能力、买方侃价能力 A A、大客户：、大客户：大客户侃价能力强，但具有固定性和辐射力。大客户侃价能力强，但具有固定性和辐射力。 B B、小客户与住户：、小客户与住户：有一定的选择力，但无侃价能力。有一定的选择力，但无侃价能力。 结论：结论：尽量以客户需求为导向，量身定做；尽量以客户需求为导向，量身定做； 努力创造增值服务的体系与品牌（努力创造增值服务的体系与品牌（IDCIDC、餐饮、环境、餐饮、环境、 商圈等）；商圈等）； 保持与竞争物业

51、的成本竞争力。保持与竞争物业的成本竞争力。 C C、替代品：替代品：在细分市场和清晰的产品定位后，不会有太在细分市场和清晰的产品定位后，不会有太 多的替代品。多的替代品。D D、新进入者的威胁：新进入者的威胁：由于房地产的地域性，资金门槛由于房地产的地域性，资金门槛 高，关系复杂，壁垒较强。高，关系复杂，壁垒较强。E E、政策导向与政府扶持：、政策导向与政府扶持：科技物业完全符合政策导向，科技物业完全符合政策导向， 应争取获得政府大力支持。应争取获得政府大力支持。F F、供方侃价能力、供方侃价能力 总包和分包商总包和分包商：由于竞争十分激烈，产业很成熟，侃价能力由于竞争十分激烈，产业很成熟，侃

52、价能力 极弱。极弱。 土地供应和政府土地供应和政府：由于土地的独特性和政府地位，我方侃价由于土地的独特性和政府地位，我方侃价 绝对能力极弱，但相对同业竞争者则较强。绝对能力极弱，但相对同业竞争者则较强。 结论：结论： 由于政策弹性很大，应该极大加强公关工作，由于政策弹性很大，应该极大加强公关工作， 又要搞好办事人员关系。又要搞好办事人员关系。 信心与策略：信心与策略： 愿景、目标、目标客户、产品定位、愿景、目标、目标客户、产品定位、 竞争策略、组织与管理的体系、业务规划、竞争策略、组织与管理的体系、业务规划、 经济测算及资源条件。经济测算及资源条件。五、科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技

53、园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略l中期目标中期目标l实现中期目标战略路线与步骤实现中期目标战略路线与步骤l20012001年目标及保障措施年目标及保障措施l评价与调整评价与调整科技园公司发展战略科技园公司发展战略中国房地产市场状况分析中国房地产市场状况分析中国房地产行业发展趋势分析中国房地产行业发展趋势分析自身条件分析自身条件分析公司长期目标公司长期目标科技园公司发展战略科技园公司发展战略1999年全国房地产市场经营额年全国房地产市场经营额 2700亿元亿元科技园公司发展战略科技园公司发展战略1999年我国人均年我国人均GDP为为802美元，首次突破美元，首次突破800美元大

54、关美元大关1999年我国的恩格尔系数为年我国的恩格尔系数为49.8%，首次低于，首次低于50%国家已将房地产业列为国民经济支柱产业国家已将房地产业列为国民经济支柱产业科技园公司发展战略科技园公司发展战略关系关系 包装包装 产品产品 品牌品牌 全面全面 竞争竞争 竞争竞争 竞争竞争 竞争竞争 竞争竞争地域性垄断竞争市场地域性垄断竞争市场 地域性寡头垄断竞争市场地域性寡头垄断竞争市场 结论：结论：中国房地产行业正在进入能够造就大型中国房地产行业正在进入能够造就大型 知名品牌企业的发展阶段知名品牌企业的发展阶段 科技园公司发展战略科技园公司发展战略有能坚决贯彻管理三要素、立志把房地产业务做大的领导班

55、子有能坚决贯彻管理三要素、立志把房地产业务做大的领导班子过去几年在发展物业的过程中，每一年都较成功地实现了提过去几年在发展物业的过程中，每一年都较成功地实现了提升与突破，队伍可信升与突破，队伍可信具备良好的企业运行机制和雄厚的资金实力具备良好的企业运行机制和雄厚的资金实力集团给予我们进入房地产市场的机遇集团给予我们进入房地产市场的机遇科技园公司发展战略科技园公司发展战略 立志创办中国第一品牌的科技地产公司立志创办中国第一品牌的科技地产公司 不断创造人人向往的科技物业典范，不断创造人人向往的科技物业典范， 造就一支永远向更高层面突破的业界精造就一支永远向更高层面突破的业界精 英团队英团队。科技园

56、公司发展战略科技园公司发展战略l公司长期目标：愿景与使命公司长期目标：愿景与使命 l中期目标中期目标l实现中期目标战略路线与步骤实现中期目标战略路线与步骤l20012001年目标及保障措施年目标及保障措施l评价与调整评价与调整科技园公司发展战略科技园公司发展战略1、2005年成为国内一流的房地产企业年成为国内一流的房地产企业 2、将总部小区建成在中国最具影响力的科技物业典范、将总部小区建成在中国最具影响力的科技物业典范3、在北京和深圳建成两个、在北京和深圳建成两个E-HOME典范典范4、2005年实现利润年实现利润4亿元，人均利润亿元，人均利润200万元以上万元以上科技园公司发展战略科技园公司

57、发展战略l公司长期目标：愿景与使命公司长期目标：愿景与使命l中期目标中期目标l实现中期目标战略路线与步骤实现中期目标战略路线与步骤l20012001年目标及保障措施年目标及保障措施l评价与调整评价与调整科技园公司发展战略科技园公司发展战略业务路线业务路线管理路线管理路线 人力资源路线人力资源路线战略步骤战略步骤科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略综上所述，我们的战略路线是：综上所述，我们的战略路线是： 立足北京和深圳市场，定位于科技物业，立足北京和深圳

58、市场，定位于科技物业， 走模式创新、管理创新和运作创新之路。走模式创新、管理创新和运作创新之路。科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略l公司长期目标：愿景与使命公司长期目标：愿景与使命 l中期目标中期目标l实现中期目标战略路线与步骤实现中期目标战略路线与步骤l20012001年目标及保障措施年目标及保障措施l评价与调整评价与调整科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略科技园公司发展战略l愿景与使命愿景与使

59、命 l中期目标中期目标l实现中期目标战略路线与步骤实现中期目标战略路线与步骤l20012001年目标及保障措施年目标及保障措施l评价与调整评价与调整科技园公司发展战略科技园公司发展战略 总总 部部 小小 区区 开开 发发 计计 划划一、小区定位二、小区开发计划三、小区开发策略一、小区定位1.小区定位因素2.小区定位3.小区名称一：小区定位一：小区定位 自身条件政策因素市场因素政府鼓励干什么?市场需要什么？市场需要什么？我有什么优势我有什么优势？定位定位1:定位因素项目定位三要素政府期望政府期望实施科教兴国战略实施科教兴国战略 “知识创新工程知识创新工程”计划计划 中关村建设科技园区中关村建设科

60、技园区规划条件规划条件 中关村科技园区定位中关村科技园区定位（1 1）中国最重要的科技创新中心；）中国最重要的科技创新中心； （2 2）高新技术产业基地。）高新技术产业基地。 中关村地区的产业发展方向：以信息产业为龙头，生物工程与中关村地区的产业发展方向：以信息产业为龙头，生物工程与 新医药、光机电一体化、新材料产业和环保产业为主导产业。新医药、光机电一体化、新材料产业和环保产业为主导产业。中科院期望中科院期望 联想总部、开发研究基地、计算所、商业化运作。联想总部、开发研究基地、计算所、商业化运作。联想集团的要求联想集团的要求 建成为高科技企业和企业人服务的高科技园区，国际化的建成为高科技企业