大型商业地产规划设计的

1、大型商业地产规划设计的重点建筑设计包括三个层次：第一层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线， 强调可识别性。第二个层次是通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计，人们对 商业建筑感兴趣的装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等。一、大型商业物业的空间个性 现代商业物业的外观设计已经不仅仅建筑材料，还包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各 种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。而商业物业的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。 这种种手法最终体现于商业物业并在消费者心中留下的印象，就是该物业的个性。做餐饮酒吧一条街和国

2、贸品牌店不应该采用同一种手法， 千篇一律的面孔也是最容易被遗忘的面孔， 在 商业的竞争已上升到不再是价格战与广告战所能涵概的阶段， 每个不同的购物广场、 商业街都应该有自己的独特 个性才能获得成功。SHOPPING MALL不是简单的概念，商业街更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间 个性都会产生一种感受，正是这种感受及由此产生的内在认同为商场带来了人气。二、大型商业物业的人情尺度 营造一种气氛，让消费者对购物环境产生一种良好的感觉，这需要精心地进行商业空间的建筑设计。 可以看作反例的是，现今有很多大的商场，设计的雄伟挺秀，颇为美观，但缺乏人情味，所以难以营造 出很好的购物环境

3、，不能达到长久牵滞人流的效果。以北京王府井大街为例，经过改造以后，四、五十米宽的大尺度，购物的人只能顺着一边走，不愿走之 字形来回过到马路对面购物。过去王府井是老店街、名店街，千姿百态，现在变成一眼看过去就是像政府办公大 楼的几栋大厦，没有人的尺度感。现在开始慢慢地进行改善，马路中间围起一小块咖啡座，几个凳子，几个雕塑 小品， 试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。 其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。 商业街要特 别强调平易近人，这样才能吸引人来。尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的，但小的尺度更能让人觉很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度 体现的是马路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好

4、像是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京 的楼房非常高，给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒 适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式为参考，而不是像美国那种自大自狂的尺度。三、内部空间的可视性对于大型商场， 商家比较强调内部空间的可视性， 加大可视性可以对公共购物产生引导作用。 商场里面 有很多店， 如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到， 出租或者出售起来就非常方便， 否则就很难 出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。整个空间可以通过天窗和中庭的变化， 让顾客产生空间安全感和舒适感， 而不是像进了迷宫。

5、如上海的 恒隆广场，中庭就做得很好。四、室外广场的设计对于大型的商厦而言， 室外广场不仅是商场的需要， 也是城市空间的需要。 我们经常会看到有些商场在 门口临时搭个台子，或是时装表演，或是抽奖促销。跟原来的卖东西的方式不同的是，这些活动都是现代商业演 化出来的形式。如今已经变成一种模式，商业物业的设计有必要提供这样一个表演的舞台。五、交通组织大型商场的交通组织非常复杂，因此还有两个方面必须考虑： 一是怎样从一开始就应该把人流分开， 让人往楼上走， 比如一进门就有通往二层的扶梯， 或者可以直接 上三、四层。我们经常会发现所有商场的电梯都很挤，商店入口处人流压力非常大。另外是如何把人流往深处引的问

6、题。 只要顾客能够看到、 走到的地方就会产生效益。 对大规模商业建筑 来说这是最重要的。这时可以通过大中庭，天窗的引导作用来进行处理，做到店铺的均好性。六、整合设计达到最佳效果 作为一个建筑，发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计，这就 造成在结合点留下了很多空白。现在的整体的发展趋势，就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。有些项目， 就是把景观、 规划、 建筑、 装修整合得非常好， 在结合部分出彩， 尤其是对底层近人的部分。 建筑装修上可以采用很多非建筑语言，比如装饰布、广告、旗帜、水景等都成为店铺设计的一部分，装饰材料上 有很多软化的倾向，都是可以出彩的地方

7、。七、考虑后续经营要求商业物业开发的每个环节都要考虑到后续经营的特殊要求。 以大型购物中心为例， 它的选址需求已突破 原单个商铺的选址要求。 一般来说， 要考核商圈及周边公里范围内的人口密度。 除了要求周边应有发达便利的 公共交通，最好还要靠近高速公路、高架路和轨道交通系统。选址也须与城市发展规划相衔接，寻找新的人口导 入区。其次，建筑设计也是一个复合型工程，环境设计不可马虎，还要预留广告宣传位置。大规模的商业建筑 或商业建筑群，层高一般不超过四层，楼面承重根据商场规模的不同，也要区别对待。不同业态组合中因为营业时间不同，要做到区域可分可合。各种业态经营对水、电、煤、燃气、空调和 各种升降梯及

8、动力有不同的行业标准。一些特殊业态还有特殊需求，如餐饮的厨房的上下水、排油污等需求，如 果在规划设计时通盘考虑欠妥，是很难在后期予以弥补的。此外， 在配套设施方面， 随着私家车的发展， 大型购物中心必须具备大型停车场， 充分考虑人流、 车流、 货流三分离。对货物流量需求特别大的，还要设计送货及卸货的堆场、装卸平台和专用通道。在管理方面，消防 安全、信息管理系统及商业所需的各种弱电系统等也都要给予足够的重视。商业地产：规划决定最终成败 大家或许听了太多关于“决定成败”的表述，对于此类表达不要说受众，连我自己都麻木了，但我还 是想再次赘述一个观点：规划，将决定商业地产项目最终的成败。这也是本人从事

9、商业地产相关工作近十年（做 过营运管理、做过招商执行、做过推广策划、做过销售策划、做过商业规划）的切身体会，其中有亲身经历 的，亦有全国各地的走马到观花看到的、同业交流习得的、没事儿瞎琢磨的本文亦算是个人专业小结。“定位决定成败” ，这是“大师风起云涌，点石成金的那些年”从业者的惯性思维的定势，一个好的 idea/ 点子， 似乎就能化腐朽为神奇定位的神奇功效在消费品市场上也许更加灵验，因为一款消费品的生命周期也就 1-3 年而已。但对于商业地产项目而言，国土使用期 40 年，设计使用寿命则更长，如此长的时间维度内，科 技、交通、社交、生活、工作、城市会发生怎样的变化，又有哪位大师或专家能够预见

10、，并给出一个在未来 40 年内都具持续生命力的定位呢？因此，商业地产项目的数十年的存在与运行周期，决定了定位策划给出的概 念与方向只能是面向近期 3-5 年的时间维度，而不可能解决未来几十年内将面临的变化。而实实在在将面临几 十年的现实与市场的风雨洗礼的将是我们的建筑本体与室内外空间体系， 因此建筑、 空间、 设备规划的前瞻性才 是商业地产项目必须花最大精力去思考的关键。商业地产项目的商业规划要点：一、当然首先是选址。就选址来讲，我们肯定是面向未来的，现在状况不是关键，关键是我们项目建成 开业后会面临的状况。不少于 1 条轨道交通，并临至少 1 条城市干道，且在是迎客面无大型建筑遮挡，这是发展

11、 大型商业体的底线市政交通条件了。二、主出入口的确定。1 、可视性好，人流汇集且能停留的朝向，通常为面向城市干道或两条干道的交汇处。2 、出入口不宜太多，通常情况下每个方向最多 1 个出入口即可，过多的出入口将造成人流分散或过多交 通面积浪费。3 、主出入口的尺度： 8 米净宽是底线值，两层挑空是必要的，主出入口的公共共享空间是必须的。三、人流、物流、车流分离这是规划的必然要求。1 、大型商业体必须规划独立的物流通道，且物流通道必须隐藏于后场，避免与客流的交叉，如酒店的后 台区；这样才能确保顾客视线所及之处所呈现的皆是美好。2 、人车分流，这个对于商业体来讲很容易做到。但开车前来的顾客又是需要

12、重点关注的，因此关于行车 流线的设计则至关重要。客货行车流线分离，自动扶梯（最好还是坡梯）直达车库层或车库与营业卖场同层设计已成主流。3 、高标准的车库规划（数量配置 100： 1，内装档次及清晰的导视与便捷的泊车智能化管理系统）已成大 型商业体的标配，对有车族的关注则是一个商业体必选动作。四、人流动线的规划是核心。1 、顺畅、视线通透、不走回头路、无死区是人流动线规划的最底限原则，人流动线规划的优劣将直接影 响到商铺租金价值的高低与出租率。2 、中庭节点空间是人流动线规划的必须，通常一个项目不少于两个中庭节点共享空间，中庭空间挑空部 份一般不小于 300 平米，且两个中庭相距不应超过 100

13、 米。3 、依托中庭布置自动扶梯与直升电梯是商业空间的一个常规动作。4 、人流动线不超过两条这是上限，且必须规避背街次通道的出现。如果因平面进深过大必须出现两条人 流动线，则选择“回字型”人流动线结合不影响视线通透的开放式中岛区规划最优（在百货商场中已成熟应用） 。5 、单边人行主通道不低于 4 米，中间连廊宽度应 4 米。五、平行梯在购物中心的应用渐成主流： 更人性化， 同时亦避免了剪刀梯带来的对商业空间视线通透的破 坏。六、业态布局与组合。1 、目的性消费、低租金（餐饮、休闲、娱乐、母婴）承受力业态布局高（ 3F 以上）低区（ B1、B2）， 实现人流的目的性引导，竖向各层人流的相对均衡，

14、这是业态规划的一个基本原则。2 、主力店布局两端或人流相对较弱的区域， 让小店铺共享主力店人气， 拉升小店铺租金价值以弥补主力 店租金差。3 、各楼层业态混搭渐成主流。零售与轻餐、超市与美食广场、餐饮与书店、家居与母婴、影院与餐饮 / 电玩所有的一切都是为了营造便捷、富于乐趣的消费体验。七、关于层高： 5.4 米层高，净高 3.5 米亦属标配，首层标准还可适当提升。八、机电：商业地产项目的心脏。1 、自动扶梯：每隔 50 米一组，是相对舒适的配置标准，对于零售型购物中心不建议加装自动感应系统。2 、直升电梯：客梯、货梯相分离，电梯前厅的设计是一个重点，既是品质的体现也是公共空间收益的基 础。3

15、 、中央空调：直接决定了整个商业空间的舒适度，对于大多数地区而言冷暖两套系统是标配了。4 、燃气、烟道、上下水接口：充分预留一定的调整与扩展空间，以备后期业态转换与商家调整的不时之 需，设计规划之初应尽可能的在更大的范围内预留餐饮条件，哪怕是现在看起来没有必要。5 、照明：分组是必然，一为节能，二为365 天的品质保证。6 、弱电系统：通信网络布线的前瞻性以应对已成主流的各类网络终端应用之需及公共空间的广告媒体管 控之需、中央收银系统、客流统计系统之需；免费的 WIFI 系统已成商业空间的标配。九、导示指引系统：设计感、互动性、科技感、便捷性与易维性是商场导示设计的发展方向。十、卫生间：最能体

16、现一个项目品质与品味的地方。1 、 男女卫生间的蹲位比例，应当充分考虑男女生理需要的不同，为女卫生间提供更多的蹲位数量，通 常合理的男女比例为 1：1.5 。2 、 母婴室、儿童专用设施、卫生间的前厅等侯区等人性化的设施已成主流配置。十一、商业空间内的广告载体：电子屏取代传统灯箱已成主流与发展方向。十二、客户服务中心及 VIP 室已成商业项目的标配。十三、关于外立面与内装：1 、简约、大气、整洁的外立面已成为可历经时间考验品质依旧的不二选择，那种满墙都是广告位的做法 将不多见于批发或各类专业市场了，外立面显要位置的LED大屏已成标配。2 、内装：无论采用那种风格，公共空间的适度变幻与整体简洁，

17、保持空间的通透都是内装的共性要求， 典雅的浅米黄、 乳白或沉稳的而不呆冷的深色调是主流， 让商品、 商铺成为主角这是公共空间装饰的最基本指针。 对自动扶梯、直升电梯、立柱、电梯前厅的精心设计与美化则是公共空间点晴之笔。以上述及的商业规划要点更多的适用于室内型购物中心，其中内外交通流线、主力店/ 次主力店的规划、人流动线 / 物流动线的规划、商业空间的尺度感、机电配置与水、电、气、烟道的配置是基础也是核心。一个商业项目如果从建筑本体、内部空间、机电配置方面是OK的，无硬伤的，有弹性的，那么即便遭遇到了市场调整与发展的不确定性， 它也是可以顺势而变的， 否则想调整也将是心有余而力不足或是付出过大的

18、代 价。因此， 个人认为富于弹性与前瞻性的商业规划、建筑规划， 才是规避很长时间维度内不确定风险的基石，相比寄托于“定位”的一次性到位更靠谱儿。当然，我也并非否定定位策划的价值，因为商业规划本身也是要以 定位策划为基础的， 这里强调的是在做商业规划时， 不能教条的遵照首次定位所确定的业态， 而要在定位策划的 基础上做出更具弹性的商业建筑空间以应对无时无刻不在发性的市场变化与消费者行为模式的变化。以上只是说了一些事关商业规划的皮毛而已， 只是一些共性的基础， 即便全部做到了或简单的累积而没有 精心的构思、 没有用心的对每一方寸空间的考量及揣磨， 最多也就是不犯错的水准； 一个商业体的规划设计成为

19、 动人、动心的精品还是需要从定位、概念、商业规划、建筑设计、内装设计、精细施工、后期软装陈列、声/ 光/色/ 味等多维度的完美匹配方可呈现出理想的效果。再次引用我以前对成功购物中心或商业地产项目的功能评价： 餐饮中心娱乐中心社交中心时尚潮 流中心消费欲望中心城市优质标榜生活的平台来源：联商论坛大型综合购物中心投资选址分析“地段、地段、还是地段”这句话太适合不过商业地产了，商业地产的选址直接影响到经营者的利益， 也侧面影响到了商业地产投资者的收租利益， 所以说好的商业地产一铺养几代， 不好的商业地产一铺悔一代， 丝 毫不为过。大型综合购物中心投资存在很大的风险性， 其对于区位的选择、 业态的选择

20、要求很高， 很多投资者不愿触及 这个烫手的商业地产形式。大型综合购物中心基本可分为整租和整售模式；分租、分售，整体管理经营模式。投资大型综合购物中心选址分析：全面充分考核城市经济状况全面了解城市经济环境。从总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数、收入水平、消费水平，GDP发展状况及产业结构情况， 城乡居民人均支配收入等考察指标去了解城市经济环境。 尽可能的熟悉城市政策环境及城 市商业规划。充分考虑周围商圈。 要明确该购物中心的商圈范围， 了解商圈人口分布状况及生活结构。 投资者应重点考虑 因素：一、人口数量及特点；二、城市建设成熟程度；三、周边配套设施状况；四、商业发展潜力。大型综合购物中心的位置选择要素 道路类别是位置选择第一要素。它直接影响消费行为。道路依用途可分为交通枢纽、连接通道、商业干道。 像泉城路就是济南最核心的商业干道。客流进入的方便度。除了道路类别外，还要考虑的是否道路中有障碍物，比如交通隔栏等，障碍物会减少顾 客的兴趣。 周边环境和目前的商业设施。 同业经营虽然会使投资的新项目面临强大的竞争， 但也能形成集合效应， 业态的错位经营的互补同样关键。建筑能见度和日照情况。 商业建筑能否容易被顾客