房地产相关知识1712270

1、第一部分 房地产业概述一、房地产业的基本概念及特性1、房地产基本概念1）、“房地产”顾名思义是房产和地产的总称，在法律上一般叫不动产。它主要 是相对于动产而言，其要求特点就是不能移动位置，具有长时期的稳定性， 正因 此房地产经常作为公司或个人投资保值或升值取利的主要方式。在我国房地产的所有及买卖行为主要指房产产权的移动及土地使用权的转让 ，土 地产权是我国所有，至高无上不可以买卖的。2 ）、“房地产业”，房地产业属于第三产业的范畴，是指从事房地产经营、开发、 销售、租赁等活动而取得经济效益的行业， 在高速发展的国家中房地产业总是扮 演着国民经济中极其重要的角色， 在现代的社会中任何企业与个人的

2、发展都离不 开房地产，企业需要办公场所、生产场所、经营场所，职工需要安排住所，同时 企业的发展需要更换公司工作环境扩大规模、 改变形象， 个人的发展也需要更换 居住生活环境来提高自我价值和生活品质， 所以房地产业从它诞生那天起， 就决 定了它的地位。2、房地产的特性（1） 不可移动性（ 2） 独一无二性（3） 寿命长久性（4） 数量有限性（5） 用 途多样性（ 6） 相互影响性（ 7） 易受限制性（ 8） 价值高大性（ 9） 难以变化 性（ 10）保值增值性二、房地产业的分类 房地产业可分为：房地产投资开发业和房地产服务业。 房地产经纪业是房地产服务业的一种。房地产经纪业是指进行房地产投资开发

3、、转让、 抵押、租赁的当事人提供房地产 居间介绍、代理的经营活动。 主要是接受开发商的委托销售其开发的新商品房和 二手房的买卖、租赁、置换等业务。三、房地产市场的涵义 房地产市场的涵义有广义和狭义之分1、 狭义房地产市场：是指专门用来进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的 经营场所，主要指房地产交易所。2、广义的房地产市场：是指整个社会房地产交易关系的总和，而一个完整的房 地产市场是由市场主体、客体、媒介体、价格、资金运行机制等因素构成的综合 系统。四、房地产市场的特点1 、市场信息不充分。价格不公开，买卖方缺少沟通，有时不能真实反映物业价 值。2 、市场区域性强，因其不动固定，无法流通，具有

4、明显区域性。3 、市场对商品短期供求变化反映不灵敏，因其生产工期长，投资大。4 、市场垄断与竞争并存，土地地产国家垄断。5 、市场调节机制与计划调节机制共同作用。五、房地产市场的分类 房地产市场分为地产市场和房产市场两大类地产市场按流通形式划分，可以分为土地买卖市场，土地使用权出让市场（一 级市场）和土地使用权转让市场（二级市场） 。 房产市场按流通形式划分房产市场可分为买卖市场， 房屋租赁市场、 房屋调 换市场三种。第二部分 名词解释1、国有土地有偿使用： 国有土地有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权 提供给单位或个人使用， 而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定， 一次或分 年度向国家

5、缴纳土地有偿使用费的行为。2、土地使用权出让： 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限 内出让给土地使用者， 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。3、协议出让土地使用权： 协议出让土地使用权是指出让方与受让方（土地使用 者）通过协商的方式有偿出让土地使用权。4、招标出让土地使用权： 招标出让土地使用权，是指在规定的期限内，由符合 规定的单位或个人（受让人） ，以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地 使用权出让方评标决标，择优而取。5、拍卖出让土地使用权： 拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、地点、利 用公开场合由政府的代表者土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使

6、用权，由拍卖主持人首先叫出底价， 诸多的竞投者轮番报价， 最后出最高价者取 得土地使用权。6、房屋权属登记： 是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述 权利产生的抵押权、 典权等房屋他项权利进行登记， 并依法确认房屋产权归属关 系的行为。7、房屋权利人： 是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、 房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。8、房屋权利申请人： 是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋 所有权证书的法人、其他组织和自然人。9、房屋所有权登记发证： 是指申请人按照国家规定到房屋所在地的人民政府房 地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书的

7、行为。10、总登记： 是指县级以上人民政府根据需要， 在一定期限内对本行政区域内的 房屋进行统一的权属登记。11、初始登记：是指新建房屋（竣工）或集体土地上的房屋转为国有土地上的房 屋所进行的房屋所有权登记。12、转移登记：是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、 裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。13、变更登记：是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房 屋所有权登记：房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；房屋面 积增加或者减少的；房屋翻建的；法律、法规规定的其他情形。14、他项权利登记： 是指设定房屋抵押权、 典权等他项权利所进行

8、的房屋所有权 登记。15、注销登记： 是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房 屋权属登记。16、房屋权属证书： 是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收 益和处分权利的唯一合法凭证， 房屋权属证书受到国家法律保护。 房屋权属 证书包括：房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证或者房地产 权证、房地产共有权证 、房地产他项权证 。17、所有权证： 指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法 所有权的证书。18、共有权证： 指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发， 每个 共有权人各持一份的权利证书。19、他项权利： 指在他项权利登记后，由房管

9、部门核发、由抵押权人持有的权利 证书。20、房地产权属档案： 是指房地产行政主管部门在房地产权属登记、 调查、测绘、 权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成的有价值的文字、图表、 声像 等。21、房地产权属档案管理： 是指房地产行政主管部门对归档的房地产权属文件材 料进行登记、整理、分类编目、划分密级、编制检索工具等的管理。22、房地产开发经营： 是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础 设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。23、基础设施建设： 是指给水、排水、供电、供热、供气、通讯和道路等设施建 设和土地的平整。24、商品住宅： 是指房地产开发

10、企业（单位）建设并出售、出租给使用者，仅供 居住用的房屋。25、五证： 房地产商在预售商品房时应具备： 建设用地规划许可证 、建设工 程规划许可证、建设工程施工许可证 、商品房预售许可证和国有土地使 用证，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发， 开工证和商品房预 售许可证由建设部门核发， 国有土地使用证由国土资源部门核发。26、预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式 价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。27、基价： 基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。 商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。28

11、、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和 数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，如某高层物业 推出的“不计楼层、朝向，以 2800元平方米统一价销售” ，即以均价作销售价， 也不失为引人瞩目的营销策略。29、起价：起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起 价。多层住宅，不带花园的， 一般以一楼或顶楼的销售价为起价； 带花园的住宅， 一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业， 以最低层的销售价为起步价。 房 产广告中常表“XXX元/平方米起售”，以较低的起价来引起消费者的注意。第三部分 建筑知识一、按建筑物的使用性质分类建筑物按

12、使用性质（即用途） ，通常分为生产性建筑，即工业建筑、农业建筑； 非生产性建筑，即民用建筑。 民用建筑根据建筑物的使用功能， 可分为居住建筑 和公共建筑两大类。（ 1） 居住建筑 居住建筑是供人们生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高档住宅、公寓、别墅等。（ 2）公共建筑公共建筑是供人们进行各项社会活动的建筑物， 公共建筑按使用特点， 可以分为 以下一些建筑类型： 生活服务性建筑：食堂、菜场、浴室、理发店等； 文教建筑：学校、图书馆、学生实验室等； 托幼建筑：托儿所、幼儿园等； 科研建筑：研究所、科学实验楼等； 医疗建筑：医院门诊所、疗养院、急救中心等； 商业建筑：商店、商场、贸易市场、饭店、

13、餐厅以及相关设施； 体育建筑：体育场（馆）、游泳池（馆）等服务于体育运动的房屋建筑； 文娱建筑：剧院、会堂、博物馆、文化馆、展览馆等； 交通、由E电建筑：火车站、汽车站、航空港、水上客运站、由E政大楼、电报、 电话局等用于交通、邮政、电讯的建筑； 其他建筑：如园林建筑、纪念性建筑、加油站、煤气站、消防站等设施。二、建筑知识中各词汇的解释1、建筑承包商： 房地产公司往往把自己建设的各类商品房发包给建筑承包商， 建筑承包商在商品房建设过程中， 对房屋的质量起着十分重要的作用。 也是房地 产开发过程中的一个重要环节。2、建筑立面图： 是将建筑的不同测表面，投影到铅直投影面上而得到的正投影 图。它主要

14、表现建筑的外貌形状，反映屋面、门窗、阳台、雨篷、台阶等的形式 和位置，建筑垂直方向各部分高度， 建筑的艺术造型效果和外部装饰做法等。 根 据建筑型体的复杂程度，建筑立面图的数量也有所不同。一般分为正立面、 背立 面和侧立面，也可按建筑的朝向分为南立面、北立面、东立面、西立面，还可以 按轴线编号来命名立面图名称，这对平面形状复杂的建筑尤为适宜。在施工中， 建筑立面图主要是作建筑外部装修的依据。3、建筑剖面图： 是依据建筑平面图上标明的剖切位置和投影方向，假定用铅垂 方向的切平面将建筑切开后面得到的正投影图。 沿建筑宽度方向剖切后得到的剖 面图称横剖面图； 沿建筑长度方向剖切后得到的剖面图称纵剖面

15、图； 将建筑的局 部剖切后得到的剖面图称局部剖面图。 建筑剖面图主要表示建筑在垂直方向的内 部布置情况，反映建筑的结构形式、分层情况、材料做法、构造关系及建筑竖向 部分的高度尺寸等。4、建筑平面图： 是假想在房屋的窗台以上作水平剖切后，移去上面部分作剩余 部分的正投影而得到的水平剖面图。它表示建筑的平面形式、大小尺寸、 房间布 置、建筑人口、门厅及楼梯布置的情况，表明墙、柱的位置、厚度和所用材料以 及门窗的类型、位置等情况。主要图纸有首层平面图、二层或标准层平面图、顶 层平面图、屋顶平面图等。 其中屋顶平面图是在房屋的上方，向下作屋顶外形的 水平正投影而得到的平面图。5、建筑总平面图： 建筑总

16、平面图是表明一项建设工程总体布置情况的图纸。它 是在建设基地的地形图上， 把已有的、新建的和拟建的建筑物、 构筑物以及道路、 绿化等按与地形图同样比例绘制出来的平面图。主要表明新建平面形状、层数、 室内外地面标高，新建道路、绿化、场地排水和管线的布置情况，并表明原有建 筑、道路、绿化等和新建筑的相互关系以及环境保护方面的要求等。 由于建设工 程的性质、规模及所在基地的地形、 地貌的不同， 建筑总平面图所包括的内容有 的较为简单，有的则比较复杂， 必要时还可分项绘出竖向布置图、 管线综合布置 图、绿化布置图等。6、建筑工程施工图： 简称“施工图”，是表示工程项目总体布局，建筑物的外部 形状、内部

17、布置、结构构造、 内外装修、材料做法以及设备、 施工等要求的图样。 具有图纸齐全、表达准确、要求具体的特点。它是设计工作的最后成果，是进行 工程施工、 编制施工图预算和施工组织设计的依据， 也是进行施工技术管理的重 要技术文件。一套完整的建筑工程施工图，一般包括建筑施工图、结构施工图、 给排水、 采暖通风施工图及电气施工图等专业图纸，也可将给排水、 采暖通风和 电气施工图合在一起统称设备施工图。7、建筑施工图： 简称“建施”。它一般由设计部门的建筑专业人员进行设计绘 图。建筑施工图主要反映一个工程的总体布局， 表明建筑物的外部形状、 内部布 置情况以及建筑构造、装修、材料、施工要求等，用来作为

18、施工定位放线、内外 装饰做法的依据， 同时也是结构施工图和设备施工图的依据。 建筑施工图包括设 备说明和建筑总平面图、建筑平面图、 立体图、 剖面图等基本图纸以及墙身剖面 图、楼梯、门窗、台阶、散水、浴厕等详图和材料做法说明等等。8、建筑工程图： 建筑工程图是以投影原理为基础，按国家规定的制图标准，把 已经建成或尚未建成的建筑工程的形状、 大小等准确地表达在平面上的图样， 并 同时表明工程所用的材料以及生产、 安装等的要求。 它是工程项目建设的技术依 据和重要的技术资科。建筑工程图包括方案设计图、各类施工图和工程竣工图。 由于工程建设各个阶段的任务要求不同， 各类图纸所表达的内容、 深度和方式

19、也 有差别。方案设计图主要是为征求建设单位的意见和供有关领导部门审批服务； 施工图是施工单位组织施工的依据； 竣工图是工程完工后按实际建造情况绘制的 图样，作为技术档案保存起来，以便于需要的时候随时查阅。9、容积率：指建筑用地中建筑面积与基地总用地面积之比。容积率实际于城市 规划管理秩序，要为改善城市居住环境条件，为控制人口密度和产业密度，即 控制土地使用强度等而提出的一个限制指标。容积率越高，则意味着建筑面积 越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减 小，居住环境质量下降。10、计算公式10.1建筑面积指建筑物的水平面积，其计算公式为：建筑面积二套内建筑面积 应分

20、摊的公共建筑面积10.2套内建筑面积二套内的使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积+墙体面 积阳台建筑面积）10.3套内墙体面积=1/2共用墙墙体投影面积或=非共用墙墙体、水平投影面积10.4公共分摊面积二公用建筑面积分摊系数X套内建筑面积10.5公用建筑面积分摊系数=整幢建筑物的公用建筑面积/整幢建筑物的各套 套内建筑面积之和10.6 居住面积 是指住宅建筑各层平面中直接供住户休息生活使用的居室净面积。居住面积与建筑面积不同，其换算公式为：居住面积二房屋的建筑面积/建筑面积的换算系数11、建筑密度： 即建筑覆盖率， 指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设 用地之比。12、绿化率： 是指规划

21、建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积， 一般包括 建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物 （构筑物 ） 所占面积、运动场地等等。13、建设用地面积 : 指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地 水平投影面积，不包括代征地的面积。14、建筑高度： 指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。应符合下列规定： 烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。 楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的 水平投影面积合计小于屋顶面积的 20，且高度不超过四米的，不计入建筑高

22、 度。建筑为坡度大于 30 度的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处到室外地平面计 算建筑高度。 文物保护建设控制地带内的建筑高度， 按建筑物和构筑物的最高点 （包括电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱等构筑物） 、中国传统大屋顶形式按檐口 至地面高度计算建筑高度。15、住宅平面系数： 一幢住宅中居室面积总和与建筑面积总和的百分比， 是住宅 设计时的技术经济指标之一，用字母“ K表示。16、使用面积系数： 用百分率表示： 等于各套内使用面积之和 （平方米 ）除以总建 筑面积（平方米）。即使用面积系数二各套内使用面积之和（平方米”总建筑面积 （平方米）X 10017、建筑间距系数： 指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳

23、光的建筑的间距为遮挡阳光的 建筑高度的倍数； 建筑的长高比指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍 数。1 8、户室比 : “户室比”，又叫户型比，它是指各种户型在总户数中所占百分比， 反映到住宅设计上， 就是体现在一定数量住宅建筑中， 各种不同套型住宅占住宅 总套数的比重，如一栋住宅楼中，小套（或一室户）占25%，中套（二室户）占47%，大套（三室或四室户）占 28%。19、开间：开间即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际 距离，因为是就一个自然的宽度而言，故又称为开间。20、进深：进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实 际长度。21、层咼：层高是指

24、住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这 个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。（2.8米记入建筑面积）22、净高：净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。23、住宅的套型和户型：“套”是指一个家庭独立使用的居住空间范围。通俗的 讲，就是指每家所用的住宅单元的面积大小。住宅的“套型”也就是满足不同户 型家庭生活的居住空间类型。对于住宅套型的大小，一般都是用面积指标来规定。 根据1987年7月颁布的城镇住宅设计规范，住宅的面积标准分为：小套（每 套使用面积不少于18平方米）；中套（每套使用面积不少于30平方米）；大套（每 套使用面积不少于45平方米

25、）。规定了不同住宅套型设计标准。 但随着住房商品 化的房地产市场的不断发育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房 的住宅套型标准正趋市场化。需要提到的是，在新的住宅设计规范未实行之前， 住宅户型面积指标是以“室”来划分的，“室”一般是居住建筑中的居室和起居 室。通常来说，住宅中不少于12平方米的房间称为一个“一室” ，612平方米 房间称为半“室”，小于6平方米，一般不算“间”数或“室”数，因而，住宅 户型又可分一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户等。24、跃层、复式、错层：24.1跃层:一套居住单位占有二层的为跃层式，也有人称为“楼中楼”。它较平 层住宅动静分区更为明确

26、，但上下楼对于老人、孩子不方便。由于跃层式住宅 只有进户层有公共走道，所以可以减少电梯的停站层。24.2复式:一层比较高的房子中局部加一层，变为两层较低的房子。由于低的 部分为两层，所以兼有跃层式住宅的优缺点。高的部分是占两层的大空间，视 觉感受较为宽阔丰富。24.3错层:一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能 够动静分区，但因为没有完全分为两层， 所以又有复式住宅丰富的空间感， 可以 利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间， 错层带来空间丰富的感受， 如 不是身临其境很难想象得到，因此对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。 但错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零

27、散，容易使小户型显得局促， 适 合于层数少面积大的高档住宅。25、阁楼：即暗楼，是指在房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间的上部 搭建的楼层， 比较低矮、阴暗，坡屋面建筑的靠近沿口的地方， 一般人不能直立， 无采光、通风窗的，称为暗楼。近年来在新设计建筑的住宅楼中，普遍附建有阁 楼。26、水箱间： 是指建筑在房屋中及房屋天面上专不储水用途的房屋， 在水箱外另 设有围护结构及屋面顶盖。27、装饰性塔楼： 是指突出屋面作为装饰性的较小的楼层，一般不能使用。如钟 楼等。28、附层：即夹层，是指房屋内部空间的局部层次， 如一幢房屋从外部看是二层， 从内部看局部是三层，这三层中间的一层就叫阶层，或叫

28、夹层。29、假层： 是指在建造房屋时，在房屋中同时建造的一结构、比较低矮的楼层， 其前后沿口高度较低，人不能直立。在一般情况下，楼层内高度在1.7M 以上的部分。30、地下室： 是指房屋本身在室外地坪以下的部分。有储藏间、人防、机房等。31、露台：露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中 做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。32、阳台：一般阳台突出于建筑物外墙边沿线 1.2M 以上，分全封闭（全算面积） 和不封闭（算 50%面积）。33、飘窗：一般来说，飘窗突出于建筑物外墙边沿线 80CM以内，全封闭落地居 多，不计算面积。34、房屋施工面积：

29、是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。 包括本期新开工的 面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积， 以及上期已停建在本期恢复施工 的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积 中，多层建筑应填各层建筑面积之和。35、房屋新开工面积： 是指在报告期内新开工建设的房屋面积。 不包括上期跨入 报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。 房屋的 开工应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永桩）的日期为准。36、竣工房屋面积： 是指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工， 达到住人 和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准） ，可正式移交使用的各栋 房

30、屋建筑面积的总和。37、实际销售面积： 是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签 订（正式）销售合同的商品房屋面积。 不包括已签订预售合同正在建设的商品房 屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同， 在报告期竣工的商品房屋 面积。38、预售面积： 是指报告期未仍未竣工交付使用， 但已签订预售合同的正在建设 的商品房屋面积。 报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房的面积应列 入实际销售面积，同时统计为销售收入。39、空置面积： 是指报告期未已竣工的可代销售或出租的商品房屋建筑面积中， 尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面 积，但不包括报告期

31、已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司 自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。40、结构面积： 住宅的结构面积是指构成房屋承重系统， 分隔平面各组成部分的 墙、柱、墙墩以及隔断等构件所占的面积。41、建筑面积：建筑面积包括楼房的使用面积，结构面积和辅助面积，以及按比 例分摊到该套住房的共用建筑面积之和。42、居住面积：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的 居室净面积之和，净面积就是要除去墙、 柱等建筑构件所占有的水平面积 （即结 构面积）。43、使用面积：住宅的使用面积是指住宅各层平面中供住户生活起居使用的净面 积之和。44、辅助面积：辅助面积是指住宅建筑各

32、层中不直接供住户生活的室内空间净面 积，包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。45、房屋的建筑面积： 建筑面积也称 建筑展开面积 ，它是指建筑物各层面积的 总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面计算。包括使用面积、 辅 助面积和结构面积三部分。具体规定如下：包括房屋结构（如墙、柱）占用的面 积，包括地下室所占用的面积，但不包括天井、墙外阳台、客观存在外楼梯等占 用的面积，每层高度超过一般标准的房屋，也应按它们的实际建筑面积计算，不 得按一般标准高度来折算它们的建筑面积。46、公摊面积： 商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。 分摊的公用建筑面积为 单幢楼内的公用建筑面积。其中

33、， 为整幢商品房服务的公用建筑面积， 由该幢楼 各套商品房分摊； 为局部范围服务的公用建筑面积， 则由受益的各套商品房分摊。 各套商品房应分摊的公用建筑面积， 为各次分摊的公用建筑面积之和。 具体可分 摊的公用建筑面积有：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前 厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱 间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空 调机房、热水锅炉房、电梯工体息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功 能上为该建筑服务的专用设备用房。 套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙 （包 括山墙） 墙体面积水平投影面积的一

34、半。 另外，购房人所受益的其他非经营性用 房，需要进行分摊的，需要在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑 面积。按照规定，仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防 工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋， 以及为多幢房屋服务的警卫室、 管理（包括物业管理） 用房不计入公用建筑空间。 按照规定， 北京市房地局要求售房单位在预售商品房前， 必须向商品房预售管理 部门提交预售商品房的面积测量报告， 包括楼盘面积和公摊面积的计算方式， 以 及明确公有共用部位。 并要求提交的公有共用部位要与购房人购房合同附件中明 示的公有共用部位一致。售房单位在销（预

35、）售商品房时，需要在销（预）售合 同的附加条款部分明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。 三、建筑物的结构1、混合结构：（砖墙、钢筋砼（混凝土）楼板为主要的承重构件） 、框架结构（包 括框支结构）、框剪结构、筒体结构（如国贸大厦） 。而筒体又分好几种，这里不 详细说明。它们的允许建筑高度逐渐提高。 一般高层为框剪结构， 大多为三十层， 估计就是由于框剪结构在深圳的七级烈度、 二级抗震的条件下的允许高度为 120 有关。2、砖混结构 :砖混结构住宅中的“砖” ，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有 其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。 “混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按 一定比例配

36、制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配 件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求， 砖混住 宅一般在 5 6 层以下。3、框架结构 ：框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇注成承重梁柱，再用预制的 加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。 适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。4、钢混结构： 这类住宅的结构材料是钢筋混凝土， 即钢筋、水泥、粗细骨料（碎 石）、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力 强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。5、钢结构： 钢结构即指主要承

37、重构件全部采用钢材制作，它自重轻，能建超高 摩天大楼；又能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑。但钢结构 建筑价格昂贵，装配施工组织要求高， 一般只在高档写字楼宾馆采用， 或在工业 建筑上采用。6、剪力墙结构和框剪结构（也称框支剪力墙） ： 剪力墙结构指的是钢筋混凝土剪力墙结构， 它是由配筋混凝土墙体作为承受竖向 力和风与地震等水平力构件的结构体系，因此也称为抗震墙结构。 它的优点是侧向刚度大，抗震性能好；平面布置灵活，套型设计丰富，尤其结合 预应力大开间楼板体系，平面布置更为灵活，扩展了设计师和住户的想象空间。 此外，由于混凝土墙体抗裂、 抗渗性能好， 且节点都为现浇， 容易达到“

38、无渗漏” 工程的标准。它的缺点是自重大， 基坑围护和基础成本高， 因此宜采用轻质隔墙 和短肢墙体系；同时，它的保温性能较差，比如2 5 0毫米厚的混凝土外墙，平 均传热系数约2.96，远大于上海住宅设计标准对外墙传热系数2.0的 强制性要求，因此，须采用保温砂浆等保温材料和施工工艺。 目前，我国高层住宅采用最广的结构体系是钢筋混凝土剪力墙， 上海最高已应用 到4 0层的高层住宅。钢筋混凝土结构即主要承重构件包括梁、板、 柱全部采用钢筋混凝土结构， 此类 结构类型主要用于大型公共建筑、 工业建筑和高层住宅。 钢筋混凝土建筑里又有 框架结构、框架一剪力墙结构、框一筒结构等。目前2530层左右的高层

39、住宅通常采用框架剪力墙结构。 高层建筑的容积率高，土地使用率也高，开发商 乐于建设，从建筑经济角度而言，框剪结构的经济效益是最佳的。 但它的缺点 是房型布局有局限性、室内多数墙壁不能拆卸， 装修不易， 同层平面难免会出现 较差户型。四、现代住宅1、什么是商住住宅：商住住宅是 soho （居家办公）住宅观念的一种延伸。它属 于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居 住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。商住住宅适合于小型公司、 创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。2、蝶式住宅有什么特点： 蝶式住宅准确地讲是改良型的塔楼，因其横断面形状 像蝴蝶而得名，蝶式住宅

40、的优点很突出，结合了板楼和塔楼的优点。3、 SOLO SOL（是一个英文单词，含义为独奏、单独、单独飞行；SOLO是一件事 情，SOLO是一种状态，SOLO!种生活；SOLO是市中心精准住宅。SOLC户型新概念之定义3.1 主要客户群定位于 25岁左右的单身或同居的青年人。3.2 户型尊重客户以往生活模式，强调个性化界面。3.3 每套建筑面积在 35 平方米左右。3.4 卧室和客厅没有明显的划分， 可以没有客厅，也可以没有工作间，甚至可以 没有卧室，所有的生活空间设定来源于居住者本身。3.5 SOLO户型特别细致地构成了辅助空间。强调舒适方便的浴室空间，整体浴 室是其基本配置。 厨房更提倡开敞

41、式环保节能型整体厨房， 和厨房紧密相连的是 精确计算居住人数的小餐厅，SOLC户型的辅助空间将所有辅助活动精确集合压 缩，最大限度地提高了房屋使用率。3.6 SOLO户型不仅定义了每套户型的内部特性， 同时还要求公共空间的SOLO化 迎合居住者个性需要的服务设施也是基本配置，比如： 24小时便利店， 24 小时 自助型洗衣店， 24 小时自助式健身房等等。3.7 全装修现房交房，无期房销售状态。3.8 提供推托出租和包租业务。3.9 外销或内销外租。SOLO主张青春不仅仅是奋斗，还是享受或许不可以彻底拥有一个人，但可以彻 底拥有一座房子与各种假惺惺的居住生活决裂。4、花园式住宅（别墅） : 花

42、园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般 都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低， 内部居 住功能完备，装修豪华并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、 通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。5、TOWNH0U十Et标准：5.1 位置：应位于城市边缘地带，车程 5至 30分钟，满足第一居所的要求，生 活、工作两便利。5.2 交通： 周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和 便捷性。5.3 环境：不仅强调社区内环境，周边也应有优美的自然环境。5.4 规模：社区容积率一般不超过 06，其规模最好在 15 万平方米以上才能满

43、 足其社区配套和生活品位的要求。5.5 规划：社区规划强调建筑与自然的融合， 合理布置建筑与道路、 景观的关系。5.6 建筑： 社区强调建筑内部功能的布局，空间尺度的把握，室内外灰色空间的 创造，其外形与色彩尤为引人。5.7 配套：社区由于地处城市边缘，其教育、商业、医疗、休闲等配套设施必需 齐备。5.8 价格：一套售价控制在 80 万至 180万元之间为好。5.9 服务：社区的物业服务要突出优质、贴心、到位。5.10 文化：应营造出文化氛围以满足客户精神生活的需求。6、酒店式公寓 ： 酒店式服务公寓的概念，始于 1994 年，意为“酒店式的服务， 公寓式的管理”，市场定位很高。酒店式服务公寓

44、是目前在北京尚不多见的物业 类型。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大 功效。与传统的酒店相比， 酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色， 而服务 就更胜一筹了。 所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。 除了提供 传统酒店的各项服务外， 更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、 家居式的服 务，真正实现宾至如归的感觉。 其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。 由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。 与传统 酒店的区别酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于， 这种楼盘可将每个单元 出售给个体买房者， 由于拥有产权的业主居住或委托

45、酒店物业管理公司统一出租 经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。7、服务性公寓的服务项目 : 根据服务性公寓的特点，其服务项目内容如下： (1) 设立住户服务台， 24 小时服务，以最快速度为住户解决各类问题； (2) 穿梭巴士 服务，定时将公寓住户送至市内主要办公、商业地点，以方便用户； (3) 学校巴 士服务，物业管理公司专职人员每天接送中小学生前往国际学校读书； (4) 看管 孩子服务， 当住户外出不方便携子女共同外出， 物业管理公司可派出专职人员前 往住户家中看管孩子； (5) 医疗及救护服务，物业管理公司随时应住户要求联系 医生前来出诊或送往医院治疗； (6) 公寓园艺绿化

46、，物业管理公司定期为公寓花 园进行园艺美化； (7) 家务服务，应住户要求物业管理公司可以为住户安排专职 人员协助住户处理日常家务； (8) 洗衣服务，物业管理公司为住户洗衣、送衣服 务；(9) 汽车租货，物业管理公司配有汽车租货服务，携带司机或住户驾驶均可， 以方便住户外出； (10) 商务服务，设立小型商务中心， 向住户提供商务信息和秘 书服务； (11) 小型超级市场。为住户准备各类生活用品、食品等，使家庭主妇不 出社区即可买到日常所需物品。8、商务楼: 商务楼是指提供各种商务活动的楼宇， 除了办公室以外一般还有展示 厅、会议厅、洽谈室等，但主要部分仍然是办公室。9、 VS : VS是英

47、文VILLASTYLE的缩写，意思是“别墅式户型”，这 个概念在一定程度上反映了楼盘的内在品质。VS户型概念将为白领、私企老板 等提供一个“别墅式”的居住环境，这些户型由三层组成，面积在15 0平方米 左右。10、住宅小区: 住宅小区也称“居住小区”，是由城市道路以及自然界线 (如河流) 划并不为交通干道所越的完整居住的地段。 一般设置一整套可满足居民日常生活 需要的基层专业服务设施和管理机构。11、微利房 : 微利房即廉价房，指的是房地产开发商修建的用于公开向社会让利 出售获取自由微利的普通商品房。12、商品房 :商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业） 开发经营的住宅。由

48、于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以， 商品 房是 80 年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、 层次、朝向、质量、材料差价等组成。13、公有住宅 : 公有住宅，在我国也称公产住房、国有住宅。它是指由国家（中央政府或地方政 府、城市政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售 之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。公有住宅 主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅， 向本企 业职工出租、出售。14、公有旧住宅 : 公有旧住宅，指已分配出租给职工使用并根据房改要求以后将 在市场出售的公有住宅， 公有

49、旧住宅一般以标准价或成本价出售， 现租住户有优 先购买权。15、新建公有住宅 : 新建公有住宅指由政府或国有企业建造， 还未曾使用的住宅。 16 、安居房 : 安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经 济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中 低收家庭， 特别是对 4 平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、 由政府补贴 的非盈利性住房。17、经济适用房 : 是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特 点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言， 是适中的， 能够适用中低收入家庭 住房问题而修建的普通住房，故又称为经济实用房。随着时代的发

50、展， 经济适用 房的适用性也会发生质的变化，即随着经济发展水平的提高而不断提高住房质 量。因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求， 在质量上要 通过精心规划，精心设计和精心施工， 使经济适用住房的建设标准不高而水平高， 面积适中功能全，造价不高质量好，占地不多环境美。18、小康住宅 : 是指为实施国家重大科技产业工程 2000 年小康型城乡住宅产业 工程 项目，由建设部在各大城市指导建设的面向二十一世纪初的大众住宅，这 将是我国住宅产业未来发展的方向。19、智能化大厦 :又称智能型大厦 是指利用系统集成方法，将智能型计算机、 通信、信息技术与建筑艺术有机结合， 通过对设备的自动

51、监控、 对信息资源的管 理和使用者的服务及其与建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、 高度安全 与高度舒适的建筑。智能化大厦又简称为 3A 建筑，即：建筑设备自动化系统（BAS,办公自动化系统（OAS通信自动化系统（CAS,其中BAS中应包含FAS 和SAS两大系统，故也有称智能化大厦为 5A建筑的，即消防自动化系统FAS , 保安自动化系统（ SAS。20、集资房 : 集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、 个人三方面共同承担，通过筹集资金， 进行住房建设的一种房屋。 职工个人可按 房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予 部分减免。集资所

52、建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥 有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。21、平价房:平价房是惯以成本加上 3%管理费作为销售价格向大多数中低收家庭 提供的住宅。成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅 小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。22、解困房 : 指各级地方政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修于解决特 别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房。23、抵债房 : “抵债房”，主要是指债务人无法以货币偿还债务时，将自己所有的 房屋作价支付给债权人， 由债权人上市出售的房屋， 并不包括开发商抵押给银行 的抵债房。24、什么叫绿

53、化隔离带 : 按照城市总体规划， 北京市城区为 1041 平方公里， 按照 分散集团式划分，分为城市中心区和 10个城市边缘地区。按照规定，中心区与 边缘区要有绿化带隔开。目前， 北京市拟建成 240平方公里的绿化带， 其中仅绿 地面积就将达到 100 多万平方公里。25 、商业圈的规模与形状 : 商业圈是指商场吸引顾客的地理区域。它是以商场为 中心向四周扩展，构成一定的辐射范围，形成商业圈。商业圈包括三部分：核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈第四部分 物业知识1、物业管理： 物业管理是物业管理企业接受房屋产权人、使用人的委托，对其 所有和居住的房屋、设备和相关环境进行管理、养护、服务，并为全

54、体产权人、 使用人提供多层次、全方位的服务活动。2、物业管理服务费： 物业管理服务费是指物业产权人、使用人委托物业管理单 位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、 整治及提供与居民生活 相关的服务所收取的费用。3、什么是物业管理： 物业管理是指物业管理企业受物业所有人委托 , 依据物业管 理合同，对物业的房屋建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和 环境容貌等管理项目进行维护、 修缮和整治， 并向物业所有人和使用人提供综合 性的有偿服务。4、住宅维修基金：凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共 用设施设备维修基金 ( 以下简称维修基金 ) 。维修基金的使用管理

55、执行， 专项用于 住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。商品住房在销售 时，购房者与售房单位应当有关于维修基金缴交的约定。 新房的购房者应当按购 房款 23的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属 全体业主共同所有，不计人住宅销售收入。维修基金收取比例由省、自治区、直 辖市人民政府房地产行政主管部门确定。5、公有住房售后的维修基金来源于两部分：(1) 售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的 20，高层宅不低于售房款的 30。该部分基金属售房单位所有。(2) 购房者按购房款 2的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的 维修基金

56、属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。公有住房售后维修基金 管理与使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定， 经当地人民政府批准后实施6、公共设施： 公共设施是指物业管理区域内， 由业主和使用人共同使用的道路、 绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)等设施。7、共用部位： 共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主和使用人共同使 用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通 道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。8、共用设备： 共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主和使用人共同使 用的供水管道、排水管

57、道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水 泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备。9、承租权交易： 下列公房不得进行承租权交易：已列入拆迁范围并已冻结户口 的、依法应当由出租人收回的、 被房屋行政管理部门认定的危险房、 违章建筑以 及公房承租权交易主管机关认定确属不宜进行承租权交易的。10、前期物业管理：国家建设部今年10月正式向全国推广的 前期物业管理服 务协议标准格式文本中，对“前期物业管理”作了这样的定义：前期物业管理 是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订 物业管理合同 生效时 止的物业管理。这说明“前期物业管理” ，有别于一般意义的物业管理。 一般意义上的物

58、业管理，是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司后开 始，而“前期物业管理”仅存在于业主委员会成立之前。前期物业管理期间，由 于业主委员会尚未成立， 没有行使选聘物业公司的职权机构， 但已有部分业主入 住，不能没有物业管理和服务， 那只能由开发商选聘物业管理单位， 或者就是开 发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。由于实施物业管理的时间越 长，其经济效益才越能显示；短期的物业管理，由于开始时得做大量准备，要理 顺和协调各种关系， 还要在某些方面先投入点资金等， 它的效益是出在一段时期 以后。所以开发商在选聘物业管理单位时， 签约一般都签几年， 否则物业公司不 大愿意接受短期协议。然而，开发商与物业公司的签约，却无法制约业主，业主 委员会成立以后，任何时候都有权解聘物业公司。立法的规定， 迫使物业管理企 业对“前期物业管理”决不能等闲视之，努力做好自己的工作，管理和服务到位 到