物业管理“五大行”管理模式介绍

1、物业管理“五大行”管理模式介绍一般在中国大陆来说“ JLL 仲量联行、 CBRE 世邦魏理士、 DTZ 戴德梁行、 Savills 第一太平戴维斯、 Colliers 高力国际”俗称“五大行”作为具有多年物业运营、管理经验的国际地产顾问机构，五大行在世界各大城市均设有自己的办事处或分公司，业务范围涉及物业与设施管理、房产销售及租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测量和工程顾问等，经验丰富，管理理念十分先进。一、五大行管理特点：尽管国际地产顾问公司的业务范围都很广，但是每家公司都有高超的市场分析能力和全球化的资源网络，并有自己独特的优势，比如仲量联行参与得更多

2、的是项目的物业管理、租售代理、前期策划，有自己独到的经验，优势在于一手交易，而高力国际的强项在于零售、招商、融资能力，戴德梁行更多的涉猎高端商业代理、估价、物业管理等业务，第一太平戴维斯的优势在于高端写字楼和住宅物业管理上，世邦魏理仕优势在于商业物业顾问。1、世邦魏理仕：可投资管理、物业估值、研究分析、投资策略及顾问等房地产投资市场；为房地产业主、投资者及用家提供包括物业买卖与租赁、物业设施及项目管理、企业服务、投资管理、物业估值、研究分析、投资策略及顾问等全方位的房地产服务；旗下管理的物业面积近9800万平方米。2、 仲量联行：项目的物业管理、 租售代理、 前期策划等房地产二级服务市场； 所

3、提供的专业房地产顾问及服务领域包括商铺、 住宅、 写字楼、 酒店、管理服务、投资、战略顾问、项目与开发服务以及市场研究等。3、第一太平戴维斯：商业、零售、住宅和休闲式物业咨询服务，亦可开展包括公司财务咨询、地产和风险资本融资，以及一系列与物业相关的金融服务；全球管理总面积超过8361 万平方米。4、 戴德梁行：为业主、 租客及投资者提供综合的物业服务，同时亦照顾跨国企业、大型金融机构、政府及公营机构及世界各地发展商的需要，为他们提供在商业、财务、物业、经济及政策上的解决方案，可涵盖物业组合管理、建筑顾问、测量及估价，并协助提升物业资产值；涉足商用（工业、店铺及写字楼 ）物业买卖及租赁、住宅项目

4、营销策划及销售代理服务。5、 高力国际： 为跨国企业及内地企业， 以及政府机构提供商业销售和租赁，工业销售和出租，投资销售，物业管理及顾问服务，研究及咨询，住宅销售和租赁，以及零售业销售和租赁等领域的专业房地产服务，可开展全方位的房地产服务，包括写字楼、零售物业、住宅、工业物业中介顾问服务、物业投资咨询、开发可行性研究等，同时也是国内主要的国际性物业及设施管理机构，在大中国地区管理的物业总面积超过2900 万平方米。多年在国际市场打拼所积淀出的专业知识和经验、高质量的管理和服务品质、国际化的人员储备、遍及全球的业务网点和客户资源，以及对跨国企业和国际品牌的理解和良好的合作关系，成为国际物业顾问

5、代理公司相对于国内本土顾问代理行所具有的不可比拟的优势，一直把持着本地代理行难以进入的市场：高端写字楼和商业地产代理及顾问业务；让他们在尚待成熟的中国内地房地产市场中成功的站稳了脚跟。二、中国物业管理企业VS 五大行经营模式自 1981 年 3 月深圳市国内第一家物业公司成立至今， 中国物业管理行业的发展历经近30 年， 取得了长足进步， 但对比国际优秀的物业管理企业， 中国的物业管理企业仍处于发展的初级阶段。1、发展战略层面国内优秀企业： 很多优秀的物业管理企业依附于开发商， 其发展战略定位于服务集团开发的各种项目， 谨慎或者完全不进行外部拓展。 企业收入的增长、 盈利、 业务区域拓展并不是

6、主要的发展战略。 这类企业在中国物业管理行业前 100 强中占据65%左右，如万科、中海等。作为房地产开发延伸的服务环节，其相对与开发商的意义是成为开发商的品牌延伸和维护者。通过物业后期管理和服务弥补前期开发遗留的各种质量问题。国际五大行： 五大行作为物业管理行业的标杆， 是完全独立的物业管理企业， 不依附与任何地产开发商。 各自有其明确的发展战略， 积极主动的进行市场拓展， 主要通过并购完成企业规模和业务的拓张。 世邦魏理仕通过并购，业务收入由 4.7 亿美元上升到了 50 多亿美元，由一个区域性公司发展为业务链完善的国际一流的物业管理企业。2、业务战略层面国内优秀企业：绝大多数企业的主营业

7、务还停留在物业管理价值链的低端，即基础的物业管理服务，该项业务收入占据主营收入的90%以上，属于劳动密集型业务，进入门槛低， 运营毛利低，易于复制。 还有部分物业管理企业将业务发展的重点转移到增值服务的方向上， 希望通过增值服务提升利润。 但由于服务模式、 运营流程的不明晰， 导致这类企业舍本逐末，即影响了物业基础服务的服务质量，又没有创造出更多的利润。国际五大行： 主营业务覆盖整个物业管理行业的价值链， 在品牌和服务质量方面上有体系化的支撑，导致进入门槛较高。世邦魏理仕2008年的物业外包收入， 仅占到主营收入的33.5%，第一太平洋戴维斯的物业管理收入，也仅占到34%。3、战略目标层面国内

8、优秀企业： 受限于服务集团开发商的发展战略， 在日常运营中并没有过高的销售和盈利指标的要求，而且很多企业还可以获得开发商的资金支持，弥补项目的亏损。主营业务收入普遍不高，没有超过10 亿规模的企业。优秀企业的销售毛利率在10%左右。国际五大行：股东对企业有明确财务指标要求，毛利率普遍超过30%。世邦魏理仕 2008年的收入达到 51 亿美元，销售毛利率为42.9%。4、组织管控层面国内优秀企业： 由于主营业务是基础物业管理服务， 绝大部分企业采用操作式的项目矩阵式管理模式。 该种模式要求总部对各项目公司有较强的管控和支持。 但在实际运营过程中， 由于内部管控流程不明晰， 权责体系不完善， 导致

9、总部对项目管理的管理弱化， 项目的运营状况更多取决于项目经理或主管领导的个人能力。国际五大行：由于覆盖物业管理全价值链，采用事业部类型的管控模式。事业部内部的管控流程和权责体系明晰， 保证了项目运营的质量， 确保公司的品牌形象。公司内部的运营管理更多的是依靠体系和流程而非个人。5、人力资源层面国内优秀企业：人员结构不合理，智力岗位较少， 薪酬待遇较低，无法吸引智力型加盟，人才规划培养体系缺失。薪酬待遇较高，至少是国内同行的 1.5 倍，有较为完善的培养体系和员工职业生涯规划。6、信息化建设层面国内优秀企业： 还停留在信息化的基础建设阶段，只应用了简单的基础物业管理软件、 经纪业务软件、 办公软

10、件和财务核算软件。 业务管理方面的资产管理、以及后台支撑的采购管理、客户关系管理、决策支持系统、人力资源系统和知识管理系统缺失。 已经应用的各软件系统的应用深度和广度都不够。 而且缺乏信息化的规划， 导致各个系统相互独立， 没有集成应用，不能为企业的管理者提供决策支持的作用。国际五大行：通过信息化规划和整合，已经实现了应用信息系统的集成，提升了运营效率， 并控制了运营风险。 在业务应用系统上， 已经覆盖了物业管理全价值链， 从资产管理、 咨询业务、 经济业务到基础的物业管理服务。在管理系统上，实现了客户关系管理、采购管理、人力资源、财务管理、知识管理系统、决策支持系统以及内外部门户系统的应用。

11、三、五大行商业模式调查五大行在上世纪80 年代至 90 年代初进入中国，经过20 余年培育，业务模式已基本成熟。均异曲同工地表示出“借助环球知识，丰富中国经验”的经营理念。1、服务能力依靠庞大的分支机构组成一个个跨国网络，在资源共享平台上，运营专业市场，从而实现高水平的一站式咨询及顾问服务提倡创新，各团队通过紧密协作，为客户提供比较权威的专业建议在与客户充分沟通的前提下，为客户提供可选择性的多套解决方案，实现利益最大化着眼于业务的同时，密切关注市场动态，与客户建立长久关系利用全球及地区网络的综合优势，可提供最全面广泛的房地产顾问服务，包括研究分析、策略顾问、物业估值、买卖与租赁、投资、物业与资

12、产管理等基于上述优势，五大行可利用旗下资源为客户降低成本，提供稳定的长期实施方案，提高方案运行质量，增加客户未来发展灵活性等品牌价值。2、业务范围五大行的业务板块非常分布极为广泛，在物业与设施管理、房产销售及租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测量和工程顾问等方面均有涉足。3、品牌优势的构成五大行被业界认为的主要优势有“资产管理专家、市场研究专家、企业管理专家，热心公益”等，这无疑是品牌价值最好的例证。五大行在资产管理方面：由于国外房产结构因素，以纽约为例， 98%以上的住宅和商业物业是只租不售的，决定了境外物业管理公司的商业管理和资产化运作能力；在外资进入

13、中国之除，中国的商用物业管理还十分薄弱，即使在今天可资产化运作的资源也不多，在此背景下，迅速利用优势占领了商业、办公等商用物业高地，管理了多数地方标志性建筑，并奠定了在中国的霸主地位市场研究方面：市场研究室五大行在行业市场上继管理业绩之外，持续保持领先形象的有效措施。五大行非常重视研究报告得发布，拥有完善的信息收集渠道、专业的分析员和稳定的资金，市场报告不仅可以客观地指导经营，也利于专业形象的塑造，尤其在中国市场认知空白区的报告和发布，如高端写字楼和核心城市租赁市场，让他们持续得到较高的认同度；管理能力方面：五大行充分利用信息化网络平台和执行力管理，通过分公司、合作经营等方式实现业务本土化，品

14、牌国际化形象；在项目管理方面，五大行注重客户评价，客户满意度调查，把项目案例、客户评价收入宣传内容之中；热心公益事业：五大行把公益事业作为企业的一项重要工作内容，把慈善精神贯穿到整个企业经营之中，作为一项有目标有计划的事业来实施，这是有别于“中国慈善”的根本区别。四、五大行的成都特征“五大行”是国内业界对国际知名地产服务公司的统称，代表着一类具有多年物业运营、 管理经验的国际地产顾问机构， “五大行” 具有典型的业界品牌特征， 被认为是“顾问大师、 解决问题的高手” ，然而他们并不属于市场品牌。为此，业界很多企业不明就里，不以“顾问”定位他们，反而寄希望于“品牌效应” ，这是非常不明智的，这也

15、是“五大行”频频失手的根源。1、以物业管理切入市场。 作为国际性的地产顾问机构，五大行的业务板块分布的极为广泛，在物业与设施管理、房产销售及租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测量和工程顾问等方面均有涉足。然而，在进驻成都的最初，斩获最大的还是“物业管理板块” 。一方面由于成都房地产市场并不存在生存竞争，对市场能力要求不高，一般很难选择顾问公司， 营销合作也只是初级的代理业务； 另一方面对于 “五大行”来说，物业管理风险低，资源管理优势突出，是最佳的启动项目；相 信在未来， “五大行模式”才会显现出他独特的商业魅力。2、 五大行以物业管理板块切入成都市场，其中又以商业项目的物业管理为重。 在商业项目尤其是高端写字楼方面，五大行几乎是垄断了这块的物业管理业务，成都的顶级写字楼里仅有威斯顿联邦一家是由自己的物业管理公