土地登记规则修正说明

1、土地登記規則修正說明土地登記規則為配合此次民法物權編（擔保物權部分）及其施行法部分條分、同縣市跨所辦理登記、農業發展條例第31條及先典後押登記等修正，合計共新增訂8條、刪除2條及修正7條計16條，分別如下：1.增訂條文：第111條之1、第114條之1、第114條之2、第115條之1、第115條之2、第116條之1、第117條之1、第117條之2。2.刪除條文：第101條、第110條。3.修正條文：第3條、第27條、第30條、第46條、第112條、第115條、第116條。一、普通抵押權所擔保債權範圍之登記1.法令依據民法第八百六十一條規定:抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押

2、權之費用。但契約另有約定者，不在此限。得優先受償之利息、遲延利息、一年或不及一年定期給付之違約金債權，以於抵押權人實行抵押權聲請強制執行前五年內發生及於強制執行程序中發生者為限。土地登記規則第111條之1規定：申請普通抵押權設定登記時，登記機關應於登記簿記明擔保債權之金額、種類及範圍；契約書訂有利息、遲延利息之利率、違約金或其他擔保範圍之約定者，登記機關亦應於登記簿記明之。2.增訂說明基於抵押權之特定原則及普通抵押權之從屬性，其所擔保之債權必須予以特定，而擔保債權之種類及範圍（所謂擔保債權之種類，於普通抵押權即指擔保債權成立之原因，例如年月日訂立消費借貸契約）、金額及債務人乃為債權特定化之最基

3、本要素；而其契約書訂有利息、遲延利息之利率、違約金或其他擔保範圍之約定者，均已成為普通抵押權之內容，依不動產物權公示原則（民法第七百五十八條參照），自應經登記始生物權之效力（最高法院七十六年第六次民事庭會議決定、八十四年台上字第一九六七號判例參照），俾使擔保物負擔透明化，不僅保障交易之安全，且有助於擔保物價值之極大化。又參考外國立法例，法國民法第二一四八條第三項規定，抵押權登記申請書應載明抵押權設定證書之日期及性質、債權成立之原因及附加之條件等，及日本不動產登記法第五十九條第三款，第八十三條第一項第一款及第二款亦規定，抵押權登記事項，除應記載擔保債權額（關於非金錢債權，其價額）、債務人之姓名或

4、名稱及住所外，並應記載登記原因，此所謂登記原因依登記實務係指關於某年某月某日金錢消費借貸之某年某月某日抵押權設定契約（日本昭和三十年十二月二三日民事甲二七二四號民事局長通達參照），是為求登記明確，爰增訂本條。至關於約定之利息、遲延利息之約定利率、違約金部分，抵押權登記實務上，土地或建物登記簿均有利息、遲延利息、違約金之登記欄位，其利率之約定或有不採固定模式者，此際，當事人僅須約定於客觀上足使第三人得知其利息、遲延利息等之計算方法即可，併予敘明。二、抵押權人處分債權聲請抵押權變更登記1.普通抵押權(1)債權分割申辦抵押權分割登記（869、土登114-2）民法第八百六十九條規定：以抵押權擔保之債權

5、，如經分割或讓與其一部者，其抵押權不因此而受影響。（）前項規定，於債務分割或承擔其一部時適用之。（）債務之一部承擔與債務分割同屬債之移轉，均有擔保物權不可分性之適用，爰於第二項增訂之，以資明確。土地登記規則第一百十四條之二：以一宗或數宗土地權利為擔保之抵押權，因擔保債權分割而申請抵押權分割登記，應由抵押權人會同抵押人及債務人申請之。按抵押權設定登記後，抵押權人、抵押人及債務人得合意分割其擔保債權而為抵押權分割之登記，但不涉及分割後抵押權人變更之情形，其登記方式，本部九十四年五月三日內授中辦地字第0九四0七二五0二五號及九十四年十月六日內授中辦地字第0九四0七二六二六五號函釋有案，爰增訂本條規定

6、，俾利登記實務之執行。附：1.內政部94年5月3日內授中辦地字第0940725025號函抵押權分割登記之登載方式等相關事宜一、按共同擔保之抵押權，於抵押物拍賣前，就各抵押物應負擔之債權金額予以分割或限定者，謂之分割主義，當事人有此特約者，已使共同抵押權單獨化，為物權內容之變更，自需以書面為之並辦理登記始生效力（謝在全著，民法物權論下冊修訂三版第193頁）。又以抵押權擔保之債權，如經分割或讓與其一部者，其抵押權不因此而受影響。前項規定於債務分割時適用之。民法第869條亦有明文，是以，本案契約雙方當事人合意就已辦竣共同擔保之抵押權，申請變更為數個共同擔保抵押權，應屬因債權分割所為之抵押權分割登記，

7、宜以登記原因標準用語權利分割辦理登記。惟查該登記原因用語之意義，目前僅限於共有之用益物權分割時適用，爰增列權利分割之意義。 二、另本案申請變更之內容，除新增分割後之抵押權外，尚涉及原設定權利價值、權利範圍、權利標的及他項權利檔號等變更，應由申請人連件申請抵押權分割登記及抵押權內容變更登記，其登載方式如下：(一)第一件：登記原因：權利分割，以程式類別遺漏更正(主登)登載分割後之新權利內容；登記次序，就新增分割之權利，以同主登記次序加支號方式登錄；至於他項權利檔號，以本件收件字號輸入。另為日後審查之需要，新分割出之抵押權，應於其他登記事項欄以代碼00註記：分割自年字第號抵押權（他項權利檔號：）。(

8、二)第二件：登記原因：權利內容等變更，以程式類別變更更正，依分割後內容修改原設定抵押權之權利範圍、權利價值及權利標的等資料。2.內政部94年10月6日內授中辦地字第0940726265號函抵押權分割登記之登載方式等相關事宜一、為配合現行電子處理作業程式及避免增加代理人代理案件稅賦之負擔，修正辦理抵押權分割登記之收件登記作業如下：（一）權利分割之內容，涉有新增分割後之抵押權登記者，依本部94年5月3日內授中辦地字第0940725025函示辦理登記。（二）權利分割之內容，無涉新增分割後之抵押權登記者，申請人得僅以登記原因權利分割申請抵押權分割登記，其收件登記作業如次：1.以程式類別變更更正（主登）

9、，依分割後之內容修改原設定抵押權內容，並於新增他項權利檔號之抵押權其他登記事項欄以代碼00註記：分割自年字第號抵押權（他項權利檔號：）。2.他項權利檔號，除保留原設定他項權利檔號為其一分割後抵押權之檔號外，其餘分割後之抵押權數量倘少於10個者，僅收一母號，剩餘抵押權則由登記機關以內部收件方式加收子號新增他項權利檔號；但若其餘分割後之抵押權數量多於10個（含10個）以上者，收2個（含2個）以上之母號（例：10個抵押權收二母號；20個抵押權則收三母號，以下類推），剩餘抵押權則由登記機關分別將各該母號以內部收件方式加收子號新增他項權利檔號。3.登錄收件資料，第一件母號內之筆（棟）數欄請登載申請案之所

10、有筆（棟）數，其餘加收之母號及子號，勿須登載筆（棟）數資料，且代理人欄以登記機關之名義登載之。二、另分割共同擔保之抵押權，為物權內容之變更，且設定共同擔保之抵押權，債權人得累積多數標的物之交換價值，以確保債權之清償，並得分散抵押物價值減少之危險，是以申辦抵押權分割登記，除應由全體契約當事人訂定他項權利變更契約書及檢附相關證明文件外，尚應請抵押權人依土地登記規則第40條或第41條規定表示同意申辦登記。(2)申請登記之程序A.登記事由 抵押權分割登記B.登記原因權利分割C.意義普通抵押權因擔保債權分割所為之登記。契約雙方當事人合意就已辦竣共同擔保之抵押權，申請變更為數個共同擔保抵押權，應屬因債權分

11、割所為之抵押權分割登記，宜以登記原因標準用語權利分割辦理登記。D.申請人應由抵押權人會同抵押人申請之。E.檢附文年1.應由全體契約當事人訂定他項權利變更契約書及檢附相關證明文件2.抵押權人依土地登記規則第40條或第41條規定表示同意申辦登記。F.收件登記作業1.無涉新增分割後之抵押權內容變更登記權利分割之內容，無涉新增分割後之抵押權登記者，申請人得僅以登記原因權利分割申請抵押權分割登記，其收件登記作業如次：(1)以程式類別變更更正（主登），依分割後之內容修改原設定抵押權內容，並於新增他項權利檔號之抵押權其他登記事項欄以代碼00註記：分割自年字第號抵押權（他項權利檔號：）。(2)他項權利檔號，除

12、保留原設定他項權利檔號為其一分割後抵押權之檔號外，其餘分割後之抵押權數量倘少於10個者，僅收一母號，剩餘抵押權則由登記機關以內部收件方式加收子號新增他項權利檔號；但若其餘分割後之抵押權數量多於10個（含10個）以上者，收2個（含2個）以上之母號（例：10個抵押權收二母號；20個抵押權則收三母號，以下類推），剩餘抵押權則由登記機關分別將各該母號以內部收件方式加收子號新增他項權利檔號。(3)登錄收件資料，第一件母號內之筆（棟）數欄請登載申請案之所有筆（棟）數，其餘加收之母號及子號，勿須登載筆（棟）數資料，且代理人欄以登記機關之名義登載之。2.涉有新增分割後之抵押權內容變更登記權利分割之內容，涉有新

13、增分割後之抵押權登記者，依本部94年5月3日內授中辦地字第0940725025函示辦理登記。申請變更之內容，除新增分割後之抵押權外，尚涉及原設定權利價值、權利範圍、權利標的及他項權利檔號等變更，應由申請人連件申請抵押權分割登記及抵押權內容變更登記，其登載方式如下：(一)第一件：登記原因：權利分割，以程式類別遺漏更正(主登)登載分割後之新權利內容；登記次序，就新增分割之權利，以同主登記次序加支號方式登錄；至於他項權利檔號，以本件收件字號輸入。另為日後審查之需要，新分割出之抵押權，應於其他登記事項欄以代碼00註記：分割自年字第號抵押權（他項權利檔號：）。(二)第二件：登記原因：權利內容等變更，以程

14、式類別變更更正，依分割後內容修改原設定抵押權之權利範圍、權利價值及權利標的等資料。2.最高限額抵押權(1)原債權確定前經抵押人同意得聲請移轉A.抵押權人單獨所有，全部、部分移轉及分割讓與原債權確定前，抵押權人經抵押人之同意，得將最高限額抵押權之全部或分割其一部讓與他人。原債權確定前，抵押權人經抵押人之同意，得使他人成為最高限額抵押權之共有人。（民法第881條之8）B.數抵押權人共有，已有應有部分可不經全體共有人同意最高限額抵押權為數人共有者，各共有人按其債權額比例分配其得優先受償之價金。但共有人於原債權確定前，另有約定者，從其約定。共有人得依前項按債權額比例分配之權利，非經共有人全體之同意，不

15、得處分。但已有應有部分之約定者，不在此限。（民法第881條之9）(2)原債權確定聲請普通抵押權移轉登記A.原債權確定後變更為普通抵押權最高限額抵押權所擔保之原債權確定事由發生後，債務人或抵押人得請求抵押權人結算實際發生之債權額，並得就該金額請求變更為普通抵押權之登記。但不得逾原約定最高限額之範圍。（民法第881條之13）B.權利種類變更登記最高限額抵押權因原債權確定事由發生而申請變更為普通抵押權時，抵押人應會同抵押權人及債務人就結算實際發生之債權額申請為權利內容變更登記。前項申請登記之債權額，不得逾原登記最高限額之金額。（土地登記規則第115條之2）配合民法第八百八十一條之十三關於最高限額抵押

16、權於原債權確定事由發生後，得就實際發生之債權額申請變更為普通抵押權之規定，明定登記機關應登記之方式。最高限額抵押權於原債權確定事由發生後，得就實際發生之債權額申請變更為普通抵押權，實務上應為權利價值變更之內容變更登記。故而，倘當事人於結算實際發生債權額時，同時合意增加擔保債權金額而超過原約定之最高限額者，自應依第一百十五條第二項規定，併同申辦抵押權內容變更登記，併予說明。(3)分割讓與登記A.意義原債權確定前，最高限額抵押權分割一部讓與他人所為之登記。B.要件1.最高限額抵押權始有其適用。2.原債權確定前聲請。3.經抵押人同意。C.檢附文件1.同一般抵押權移轉登記之應附文件。2.抵押人依土地登

17、記規則第40條或第41條規定表示同意申辦登記。D.登記作業方式及內容：抵押權分割讓與登記之變更內容，除新增受讓人之抵押權外，尚涉讓與人原設定擔保債權總金額、債務額比例等變更，應由申請人申請抵押權移轉登記，並由登記機關內部收件辦理原設定內容變更情形。其登記方式如下：1.第1件（外部收件）：（1） 以登記原因分割讓與及程式類別遺漏更正（主登）登載分割後之新權利內容；登記次序就新增之權利，以同主登記次序加支號方式登錄。另為日後審查之需要，新增分割受讓之抵押權，應於其他登記事項以代碼00註記分割受讓自年字第號抵押權（他項權利檔號：）。（2） 至於分割受讓抵押權之他項權利檔號，以第1件件收件字號輸入，倘

18、分割受讓之抵押權數量少於10者，僅收一母號，剩餘抵押權則以內部收件方式加收子號新增他項權利檔號；但若分割受讓之抵押權數量多於10個（含10個）以上者，加收2個（含2個）以上之母號，以下類推。剩餘抵押權分別將各該母號以內部收件方式加收子號新增他項權利檔號。（3） 登錄收件資料，第1件母號內之筆（棟）數欄請登載申請案之所有筆（棟）數，其餘加收之母號及子號，勿須登載筆（棟）數資料，且代理人欄以登記機關之名義登載之。2.第2件（內部收件）：以登記原因權利內容等變更及程式類別變更更正（非主登），依分割讓與後之內容修改原設定抵押權之相關資料。三、抵押權設定後，其登記次序及受償次序之變動（870-1、土登2

19、7、46、116、116-1）次序權之變動1.修正施行前(1)民法無明文規定(2)土地登記規則第116條規定次序讓與2.修正施行後(1)民法新增第870條之1規定有次序讓與、次序拋棄（分為相對拋及絕對拋棄）。(2)土地登記規則第116條將次序讓與名稱修正為次序變更(3)土地登記規則第116條之1配合民法第870條之增訂次序讓與、次序拋棄申辦登記程序現行土地登記規則第46條及第116條用語次序讓與為配合修正後民法第730條之1用語遂修改為次序變更，於是民法物權編於本（96）年9月28日正式施行後，抵押權設定登記後，其登記次序及日後受償次序變動不同可分為次序變動及次序讓與、次序拋棄（分為相對拋棄、

20、絕對拋棄）。1.法令依據(1)民法第870條之1 同一抵押物有多數抵押權者，抵押權人得以下列方法調整其可優先受償之分配額。但他抵押權人之利益不受影響：一、為特定抵押權人之利益，讓與其抵押權之次序。二、為特定後次序抵押權人之利益，拋棄其抵押權之次序。三、為全體後次序抵押權人之利益，拋棄其抵押權之次序。前項抵押權次序之讓與或拋棄，非經登記，不生效力。並應於登記前，通知債務人、抵押人及共同抵押人。因第一項調整而受利益之抵押權人，亦得實行調整前次序在先之抵押權。調整優先受償分配額時，其次序在先之抵押權所擔保之債權，如有第三人之不動產為同一債權之擔保者，在因調整後增加負擔之限度內，以該不動產為標的物之抵

21、押權消滅。但經該第三人同意者，不在此限。第870條之2 調整可優先受償分配額時，其次序在先之抵押權所擔保之債權有保證人者，於因調整後所失優先受償之利益限度內，保證人免其責任。但經該保證人同意調整者，不在此限。第874條 抵押物賣得之價金，除法律另有規定外，按各抵押權成立之次序分配之。其次序相同者，依債權額比例分配之。第881條之17 最高限額抵押權，除第八百六十一條第二項、第八百六十九條第一項、第八百七十條、第八百七十條之一、第八百七十條之二、第八百八十條之規定外，準用關於普通抵押權之規定。(2)土地登記規則第27條 下列登記由權利人或登記名義人單獨申請之：十六、依民法第八百七十條之一規定抵押

22、權人拋棄其抵押權次序之登記。第46條 土地登記，應依土地法規定繳納登記規費。登記費未滿新臺幣一元者，不予計收。但有下列情形之一者，免繳納：二、抵押權次序讓與、拋棄或變更登記。第116條 同一標的之抵押權因次序變更申請權利變更登記，應符合下列各款規定：一、因次序變更致先次序抵押權擔保債權金額增加時，其有中間次序之他項權利存在者，應經中間次序之他項權利人同意。二、次序變更之先次序抵押權已有民法第八百七十條之一規定之次序讓與或拋棄登記者，應經該次序受讓或受次序拋棄利益之抵押權人同意。前項登記，應由次序變更之抵押權人會同申請；申請登記時，申請人並應於登記申請書適當欄記明確已通知債務人、抵押人及共同抵押

23、人，並簽名。第116條之1 同一標的之普通抵押權，因次序讓與申請權利內容變更登記者，應由受讓人會同讓與人申請；因次序拋棄申請權利內容變更登記者，得由拋棄人單獨申請之。前項申請登記，申請人除應提出第三十四條及第四十條之文件外，並應提出已通知債務人、抵押人及共同抵押人之證明文件。2.抵押權與一般債權債務人向債權人借款，於約定之清償日屆至時，債權人未獲債務人清償債權，依民法第860條之規定：稱普通抵押權者，債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。債務人或第三人提供不動產設定抵押權於債權人（即抵押權人），債權人於債權未獲清償時，即可以該不動產為標的，

24、實行抵押權而拍賣抵押物（不動產），較未設定抵押權之債權人優先獲得清償。3.同一抵押人不動產設定數設定抵押權，抵押權人受償分配之次序依民法第874條之規定，抵押物賣得之價金，除法律另有規定外，按各抵押權成立之次序分配之。其次序相同者，依債權額比例分配之。是以，抵押權人於債權不獲清償時，就拍賣所得價金，除法律另有規定外，依登記次序先後分配其價金。4.抵押物交換價值支配之活絡化抵押權人之次序權就其經濟上之意義言，乃抵押權人依其次序所能支配之抵押物交換價值，簡言之，乃抵押權人就抵押物拍賣所得之價金依其次序得獲分配之受償金額。為使抵押權人得利用此項交換價值，俾使其投下之金融資本在同一抵押物所有人之多數債

25、權人間仍有靈活週轉，活絡運用之餘地，並有相互調整其複雜利害關係之手段。5.調整其可優先受償之分配額民法遂增設第八七0條之一：同一抵押物有多數抵押權者，抵押權人得以下列方法調整其可優先受償之分配額。但他抵押權人之利益不受影響：一、為特定抵押權人之利益，讓與其抵押權之次序。二、為特定後次序抵押權之利益，拋棄其抵押權之次序。三、為全體後次序抵押權人之利益，拋棄其抵押權之次序()。前項抵押權次序之讓與或拋棄，非經登記，不生效力。並應於登記前，通知債務人、抵押人及共同抵押人()。因第一項調整而受利益之抵押權人，亦得實行調整前次序在先之抵押權()。調整優先受分配額時，其次序在先之抵押權所擔保之債權，如有第

26、三人之不動產為同一債權之擔保者，在因調整後增加負擔之限度內，以該不動產為標的物之抵押權消滅。但經該第三人同意者，不在此限 ()。6.分類抵押權人依其次序所能支配者係抵押物之交換價值，即抵押權人依其次序所得優先受償之分配額。為使抵押權人對此交換價值之利用更具彈性，俾使其投下之金融資本在多數債權人間仍有靈活週轉之餘地，並有相互調整其複雜之利害關係之手段，日本民法第三百七十五條及德國民法第八百八十條均設有抵押權次序讓與之規定，日本民法並及於抵押權次序之拋棄。我國民法就此尚無明文規定，鑑於此項制度具有上述經濟機能，且與抵押人、第三人之權益無影響，而在學說及土地登記實務（參考土地登記規則第一百十六條規定

27、）上均承認之。為符實際並期明確，爰增訂民法第八百七十條之一第一項規定，明定抵押權人得以讓與抵押權之次序，或拋棄抵押權之次序之方法，調整其可優先受償之分配額。但他抵押權人之利益不受影響。所謂特定抵押權人，係指因調整可優先受償分配額而受利益之該抵押權人而言，不包括其他抵押權人在內。又其得調整之可優先受償之分配額，包括全部及一部。其內容包括學說上所稱抵押權次序之讓與及拋棄。詳述之：(1)次序之讓與次序之讓與係指抵押權人為特定抵押權人之利益，讓與其抵押權之次序之謂，亦即指同一抵押物之先次序或同次序抵押權人，為特定後次序或同次序抵押權人之利益，將其可優先受償之分配額讓與該後次序或同次序抵押權人之謂。此時

28、讓與人與受讓人仍保有原抵押權及次序，讓與人與受讓人仍依其原次序受分配，惟依其次序所能獲得分配之合計金額，由受讓人優先受償，如有剩餘，始由讓與人受償。(2)次序之拋棄：有相對拋棄及絕對拋棄兩種，分述如下：A.相對拋棄相對拋棄係指抵押權人為特定後次序抵押權人之利益，拋棄其抵押權之次序之謂，亦即指同一抵押物之先次序抵押權人，為特定後次序抵押權人之利益，拋棄其優先受償利益之謂。此時各抵押權人之抵押權歸屬與次序並無變動，僅係拋棄抵押權次序之人，因拋棄次序之結果，與受拋棄利益之抵押權人成為同一次序，將其所得受分配之金額共同合計後，按各人債權額之比例分配之。B.絕對拋棄絕對拋棄係指抵押權人為全體後次序抵押權

29、人之利益，拋棄其抵押權之次序之謂，亦即指先次序抵押權人並非專為某一特定後次序抵押權人之利益，拋棄優先受償利益之謂。此時後次序抵押權人之次序各依次序昇進，而拋棄人退處於最後之地位，但於拋棄後新設定之抵押權，其次序仍列於拋棄者之後。如為普通債權，不論其發生在抵押權次序拋棄前或後，其次序本列於拋棄者之後，乃屬當然。7.調整其可優先受償之分配額非經登記不發生效力我國民法關於不動產物權行為採登記生效要件主義（第七百五十八條），前項可優先受償分配額之調整，已涉及抵押權內容之變更，自須辦理登記，始生效力。又抵押權之債務人或抵押人，於提供抵押物擔保之情形，債務人仍得為債務之任意清償；抵押人為有利害關係之人，亦

30、得向抵押權人為清償。於抵押權人調整可優先受償分配額時，如債務人或抵押人不知有調整情形仍向原次序在先之抵押權人清償，自足影響其權益。爰增訂第二項，規定前項可優先受償分配額之調整，非經登記，不生效力。並以通知債務人、抵押人及共同抵押人為其登記要件，以期周延。至於登記時，應檢具已為通知之證明文件，乃屬當然。（870-1說明二）8.受利益之抵押權人得實行調整前次序在先之抵押權抵押權人間可優先受償分配額之調整，對各抵押權人之抵押權歸屬並無變動，僅係使因調整而受利益之抵押權人獲得優先分配利益而已。故該受利益之後次序抵押權人亦得實行調整前次序在先之抵押權。惟其相互間之抵押權均須具備實行要件，始得實行抵押權，

31、乃屬當然。例如債務人甲在其抵押物上分別有乙、丙、丁第一、二、三次序之抵押權，乙將第一優先次序讓與丁，如乙、丁之抵押權均具備實行要件時，丁得實行乙之抵押權，聲請拍賣抵押物。爰增訂第三項規定。（870-1說明三）9.第三人之不動產為同一債權之擔保權利不受影響調整優先受分配額時，其次序在先之抵押權所擔保之債權，如有第三人之不動產為同一債權之擔保者，在因調整後增加負擔之限度內，以該不動產為標的物之抵押權消滅。但經該第三人同意者，不在此限。為民法第八百七十條之一第三項所明定。為同一債權之擔保，於數不動產上設定抵押權者，抵押權人本可就各個不動產賣得之價金，受債權全部或一部之清償。如先次序或同次序之抵押權人

32、，因調整可優先受償分配額而喪失其優先受償利益，則必使其他共同抵押人增加負擔，為示公平，除經該第三人即共同抵押人同意外，殊無令其增加負擔之理，爰於第四項明定在因調整後增加負擔之限度內，以該不動產為標的物之抵押權消滅。10. 保證人免其責任民法第八百七十條之二規定，調整可優先受償分配額時，其次序在先之抵押權所擔保之債權有保證人者，於因調整後所失優先受償之利益限度內，保證人免其責任。但經該保證人同意調整者，不在此限。抵押權所擔保之債權有保證人者，於保證人清償債務後，債權人對於債務人或抵押人之債權，當然移轉於保證人，該債權之抵押權亦隨同移轉，足見該抵押權關乎保證人之利益甚大。基於誠信原則，債權人不應依

33、自己之意思，使保證人之權益受影響。又先次序抵押權人有較後次序抵押權人優先受償之機會，則次序在先抵押權所擔保債權之保證人代負履行債務之機會較少。如因調整可優先受償分配額而使先次序或同次序之抵押權喪失優先受償利益，將使該保證人代負履行債務之機會大增，對保證人有失公平。故於先次序或同次序之抵押權因調整可優先受償分配額而喪失優先受償之利益時，除經該保證人同意調整外，保證人應於喪失優先受償之利益限度內，免其責任，始為平允。爰仿民法第七百五十一條規定之立法意旨，增訂規定如上。11. 調整其可優先受償之分配額為普通抵押權始有其適用民法第八百八十一條之十七規定，最高限額抵押權，除第八百六十一條第二項、第八百六

34、十九條第一項、第八百七十條、第八百七十條之一、第八百七十條之二、第八百八十條之規定外，準用關於普通抵押權之規定。是以，依上開條文可知，八百七十條之一僅適用於普通抵押權。12. 將現行次序讓與修正為次序變更按現行土地登記規則第四十六條第一項第二款所稱抵押權次序讓與登記，係指第一百十六條所稱抵押權次序讓與登記，乃同一抵押物之先次序抵押權人將其抵押權次序讓與後次序抵押權人，而使其抵押權次序互為交換所為之次序變更登記，與民法第八百七十條之一所稱抵押權次序之讓與，係指同一抵押物之先次序或同次序抵押權人為特定後次序或同次序抵押權人之利益，將其可優先受償之分配額讓與該後次序或同次序抵押權人，讓與人與受讓人仍

35、保有其抵押權及次序之情形不同，爰將次序讓與修正為次序變更，以資區別。又民法第八百七十條之一新增抵押權人得以次序讓與或拋棄之方法調整其可優先受償分配額之規定，涉及抵押權內容之變更，亦屬土地法第七十六條第二項規定免納登記費之範疇，爰修正第一項第二款部分文字。13.次序變更申請登記因毋庸抵押人同意自抵押權設定之時起，抵押權人於債權未獲清償時，即對抵押人提供擔保債權之抵押物，取得就其賣得價金優先受償之權，是以，縱抵押權發生次序之變更，抵押人之權利並不受影響，應無須得其同意，爰刪除現行條文經抵押人同意等文字，並調整為土地登記規則第116條第1項。14.次序變更申請登記(1)申請人同一標的之抵押權因次序變

36、更而申請權利變更登記，應由次序變更之抵押權人會同申請之。(2)申請書備註欄切結：確已通知債務人，抵押人及共同抵押人。，並簽名。次序之變更，對債務人、抵押人及共同抵押人等之權利並不影響，惟債務人、抵押人及共同抵押人等終究為抵押權之權利關係人，有權了解抵押物上他項權利次序變動之情形，是申請次序變更之抵押權人，宜於登記前將變更之事實通知債務人、抵押人及共同抵押人等。至通知之方式為何？有無通知？乃當事人間私權事項，均非登記機關審查範圍，爰於第二項明定申請人應於登記申請書適當欄記明確已通知債務人、抵押人及共同抵押人並簽名。(3)經中間次序他項權利人同意抵押權次變更，固足以影響中間次序抵押權人之受償權，利

37、惟如因次序變更致先次序抵押權所擔保債權減少者，對中間次序抵押權人有利。又如抵押物上存有中間次序用益物權者，次序之變更情形亦可庇影響該用益物權之存續。另中間次序有設定抵押權，該抵押權在之此次他抵押權次序變更前，已有民法第八百七十條之一規定之次序讓與或拋棄登記者，並應經該次序受讓或受次序拋棄利益之抵押權人同意。(4)經先次序抵押權之該次序受讓或受次序拋棄利益之抵押權人同意抵押權人申辦抵押權次序變更登記，如次序變更之先次序抵押權已經有依民法第八百七十條之一規定之申辦次序讓與或拋棄登記者，該次序受讓或受次序拋棄利益之抵押權人亦為利害關係人，應經其同意仍屬當然。15.次序讓與、次序拋棄登記(1)申請人次

38、序讓與:讓與人及受讓人會同申請次序拋棄:拋棄人單獨申請(2)檢附文件申請人除應提出第三十四條及第四十條之文件外，並應提出已通知債務人、抵押人及共同抵押人之證明文件。四、實行程序之效率化（873-1、873-2、土登117-1）擔保物權乃確保擔保債權收回之重要手段，於債務人無法履行擔保債務時，擔保物權實行程序須快速、有效率、降低勞費，方能使擔保物以最大價值處分，於擔保物權人、抵押人、出質人、債務人及其他債權人均屬有利，是以，實行程序必須於兼顧當事人權利及公共利益範圍內，講求明確、簡易及效率化。準此，民法於普通抵押權之實行增修下列規定：(一)流抵約款之清算義務按流抵契約之禁止旨在避免債務人陷於窘迫

39、，且自羅馬法以來，立法例上不乏先例，德國民法第一一四九條、瑞士民法第八一六條第二項即有相同明文。惟此項禁止之規定已過於僵化，有時反於債務人有害，既不利抵押權私實行程序之運用，更有礙抵押物價值之極大化，故近世已備受檢討。為謀因應，民法乃將第八七三條第二項移列為第八七三條之一，並修正為：約定於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人者，非經登記，不得對抗第三人()。抵押權人請求抵押人為抵押物所有權之移轉時，抵押物價值超過擔保債權部分，應返還抵押人；不足清償擔保債權者，仍得請 求債務人清償()。抵押人於抵押物所有權移轉於抵押權人前，得清償抵押權擔保之債權，以消滅該抵押權()。準此，當

40、事人得自由為流抵約款之約定，俾促進抵押權實行程序之效率化，然抵押權人負有清算抵押物價值之義務。1.規範意旨按流抵約款乃係抵押權私實行程序之一種，其妥適運用自足以促進抵押物 價值之極大化，然抵押物變價之多寡與抵押人、債務人、債權人之利益攸關頗切，其利益之維護允宜以兼顧，近代就此之立法多未聽任其自由，要非無故。況抵押權之設定旨在擔保債權之確實受償，非使抵押權人因此獲得債權清償以外之利益，流抵約款之自由亦應以此為度。準此意旨，若為流抵之約定者，抵押權人負有清算抵押物價值之義務，俾能兼顧應屬上述各方利益之平衡。2.抵押物價值清算之義務所謂抵押權人之清算義務，係指抵押權人於依流抵契約請求抵押人移轉抵押物

41、之所有權時，負有清算抵押物價值之義務而言。因之，於抵押物之價值超過擔保債權者，就超過部分應返還抵押人；反之，不足清償擔保債權者，就不足部分仍得依其債之關係請求債務人清償(本條第二項參照)。其次，抵押物價值之估算應依抵押權人請求抵押物所有權移轉時之客觀交易價值為準。經公正之鑑價手續，應屬避免爭議之妥適手段。又計算抵押物之價值，得扣除土地增值稅之負擔、前次序抵押權之擔保債權額及其他應負擔之相關費用，自屬當然。再者，抵押權人於請求為移轉登記時，就抵押物價值超過部分之返還義務未為給付者，抵押人應有同時履行抗辯權。至登記機關於受理上述移轉登記時，對清算義務是否已履行則無審查之義務，蓋移轉登記之聲請係由抵

42、押權人與抵押人共同為之，內部關係已否釐清，應由當事人自行負責；況登記後，若有權利義務末清者，仍可請求履行也。因抵押權旨在擔保債權之優先受償，非使抵押權人因此獲得債權清償以外之利益，故為第一項之流抵約款約定時，抵押權人自負有清算義務，抵押物之價值如有超過債權額者，自應返還抵押人，爰增訂第二項規定。本項並明定抵押物價值估算之基準時點，為抵押權人請求抵押人為抵押物所有權之移轉時，以杜抵押物價值變動之爭議。又計算抵押物之價值時，應扣除增值稅負擔、前次序抵押權之擔保債權額及其他應負擔之相關費用等，自屬當然。（說明四）3.擔保債權之最後清償時點（移轉前）於擔保債權清償期屆至後，抵押權人依流抵約款雖已得為抵

43、押物所有權移轉之請求，然抵押物所有權移轉於抵押權人前，抵押權及其擔保債權尚未消滅，債務人或抵押人自仍得清償債務，以消滅抵押權(本條第三項參照)，據以解免其抵押物所有權之移轉義務。是以，抵押權人不得拒絕其清償。至此所謂抵押物所有權移轉於抵押權人前，應解為係於當事人共同為移轉登記之聲請前，以維持法律關係之安定性。於擔保債權清償期屆至後，抵押物所有權移轉於抵押權人前，抵押權及其擔保債權尚未消滅，債務人或抵押人自仍得清償債務，以消滅抵押權，並解免其移轉抵押物所有權之義務，爰增訂第三項規定，俾利適用。（說明五）4.流抵約款之登記流抵約款必須登記始能成為抵押權之內容，發生物權之效力，而得以對抗抵押權讓與人

44、或抵押物受讓人等第三人(本條第一項參照)。故約定未經登記， 僅於當事人間有其債權效力。按於抵押權設定時或擔保債權屆清償期前，約定債權已屆清償期，而債務人不為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人者，須經登記，始能成為抵押權之物權內容，發生物權效力，而足以對抗第三人，爰增訂第一項規定。（說明三）(二)抵押物拍定後，抵押權採塗銷主義（873-2）第八七三條之二規定：抵押權人實行抵押權者，該不動產上之抵押權，因抵押物之拍賣而消滅(）。前項情形，抵押權所擔保之債權有未屆清償期者，於抵押物拍賣得受清償之範圍內，視為到期()。抵押權所擔保之債權未定清償期或其清償期尚未屆至，而拍定人或承受抵押物之債權人聲明願

45、在拍定或承受之抵押物價額範圍內清償債務，經抵押權人同意者，不適用前二項之規定()。本條旨在使抵押物上擔保物權負擔作一次清理，俾抵押物之拍賣具市場性。況抵押物之交換價值已因抵押物之拍定而具體化為價金，並由抵押權人依其優先次序分配完畢(強三四參照)，抵押權之內容已實現，自應歸於消滅(強九八參照)。抵押權所支配者係抵押物之交換價值，此項價值已因抵押物之拍賣而具體化為一定價金，該價金並已由抵押權人依其優先次序分配完畢，是抵押權之內容已實現，該抵押權及其他抵押權自應歸於消滅。上開見解為學說及執行程序之實務上所採用，復配合強制執行法第九十八條之規定，爰增訂第一項規定，以資明確。（說明二）抵押權人依第八百七

46、十三條規定實行抵押權時，其他抵押權所擔保之債權，有未屆清償期之情形者，為貫徹本條第一項原則，兼顧債務人、執行債權人及抵押權人之利益並避免法律關係複雜，俾有助於拍賣之易於實施，爰增訂第二項規定，該其他抵押權於抵押物拍賣得受清償之範圍內，視為到期。（說明三）拍賣之不動產上存在之抵押權，原則上因拍賣而消滅；但拍定人或承受人聲明承受抵押權及其所擔保之未到期或未定期之債務，經抵押權人同意者，對當事人及拍定人俱屬有利，爰參照強制執行法第九十八條第三項之規定，增訂第三項規定，例外採承受主義，而無本條第一項及第二項規定之適用。又本項所稱之拍定人，係專指依強制執行程序拍定抵押物之人；所稱之承受抵押物之債權人，係

47、專指依強制執行程序拍賣抵押物，因無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，依強制執行法第九十一條第一項、第七十一條等規定承受抵押物之債權人而言。併予敘明。（說明四）(三)流抵約款之登記（土登117-1）土地登記規則第117條之1：申請抵押權設定登記時，契約書訂有於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人之約定者，登記機關應於登記簿記明之；於設定登記後，另為約定或變更約定申請權利內容變更登記者，亦同。（）抵押權人依前項約定申請抵押物所有權移轉登記時，應提出第三十四條及第四十條規定之文件，並提出擔保債權已屆清償期之證明，會同抵押人申請之。（）前項申請登記，申請人應於登記申請書適

48、當欄記明確依民法第八百七十三條之一第二項規定辦理，並簽名。（）。為配合民法第八百七十三條之一之施行，明定抵押權有於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人之約定者，登記機關應配合登記，及於債權清償期屆至時，抵押權人申請抵押物所有權移轉登記之程序及應附之證明文件。又上開流抵約定之登記，僅具對抗第三人之效力，該約定縱使未為登記，嗣後當事人間仍得會同申請該抵押物之所有權移轉登記。（說明二）另民法第八百七十三條之一第二項規定，抵押權人請求抵押人為抵押物所有權移轉時，對於抵押物價值超過擔保債權部分，應負返還抵押人之義務，不足清償擔保債權部分，仍得請求債務人清償。是為釐清契約雙方權義關係，

49、並兼顧登記實務作業，爰增訂第三項規定。（說明三）五、共同抵押權制度於自由選擇權保障主義下採取調整主義（874、875、875-1875-4、土登114-1）第874條明定：抵押物賣得之價金，除法律另有規定外，按各抵押權成立之次序分配之。（）其次序相同者，依債權額比例分配之。（）第 875 條：為同一債權之擔保，於數不動產上設定抵押權，而未限定各個不動產所負擔之金額者，抵押權人得就各個不動產賣得之價金，受債權全部或一部之清償。為貫徹共同抵押權之累積價值及分散危險作用，自應保障抵押權人得自由選擇拍賣抵押物之權(八七五)，而其結果將造成後次序抵押權人或抵押物所有人之不利益，此實為共同抵押權制度之內在

50、缺陷。為求平衡此等利害關係人之利益，民法乃改採全部調整主義。所謂調整主義係指共同抵押權人行使其自由選擇權，就部分抵押物予以拍賣時，對該抵押物之後次序抵押權人或所有人將造成重大影響，立法上對此種影響予以避免或就利害關係人間之求償及債權承受權加以調整而言。可見，調整主義仍係以自由選擇權保障主義為前提，而為平衡利害關係人間之利益，民法增設第八七五條之一至第八七五條之四規定。除此之外，物上保證人於代為清償債務，或因抵押權之實行致失其抵押物之所有權時，在其清償限度內，可承受債權人對債務人之債權，更對保證人應分擔之部分亦有承受權(八七九參照)。凡此設計均在謀共同抵押權人與抵押人、其他利害關係人利益之兼顧，

51、進而使抵押物之交換價值得以極大化。(一)共同抵押人間內部分擔額之計算（875-2）依第八七五條之二第一項規定，為同一債權之擔保，於數不動產上設定抵押權者(即共同抵押權)，就各抵押物對債權之分擔額，依下規定計算之：1.未限定各個不動產所負擔之金額時，依各抵押物價值之比例(第一款)。2. 已限定各個不動產所負擔之金額時，依各抵押物所限定負擔金額之比例(第二款)。3.僅限定部份不動產所負擔之金額時，依各抵押物所限定負擔金額與未限定負擔金額之各抵押物價值之比例(第三款)。計算第二、三款之分擔金額時，各抵押物所限定負擔金額較抵押物價值為高者，以抵押物之價值為準 ()。本條規定之作用有二：一、是於第八七五

52、條之三規定之情形時，作為執行法院分配拍賣之各抵押物對債權分擔額計算之準據，二、是可作為第八七五條之四計算內部分擔額，以決定可否行使求償權或承受權，及其額度之依據。(二)共同抵押物同時拍賣時之價金分配方法（875-1、875-3）所謂共同抵押物同時拍賣，係指共同抵押權人聲請就二以上之抵押物 (包括全部抵押物或部分抵押物)，同時拍賣而言。例如甲為擔保對乙之一千萬元債務由甲、丙、丁分別提供子、丑、寅三宗土地，設定抵押權於乙，而均未限定各抵押物所負擔之金額(下稱：基本型 )。嗣甲逾期未能清償，乙遂聲請對子、丑二地，或子、丑、寅三地同時拍賣是。於此情形，就抵押物賣得之價金，由民法明定分擔債權之清償方法，

53、即可減少求償及承受問題並利實務操作，又不影響抵押權人之優先受償利益，自無礙於抵押權人自由選擇權之保障。因之，民法於抵押物賣得價金分配時，遂採債務人優先負擔主義(八七五之一)及價額比例分擔主義(八七五之三)。茲說明如下 :1.於抵押權人聲請就抵押物全部或部分同時拍賣時，拍賣之抵押物中有為債務人所有者，抵押權人應先就該抵押物賣得之價金受償(八七五之一)。例如：甲為擔保對乙之一千萬元債務由甲、丙、丁分別提供子、丑、寅三宗土地，設定抵押權於乙，而均未限定各抵押物所負擔之金額；乙選擇子、丑兩地聲請拍賣時，執行法院應先就債務人子地所賣得之價金分配於乙受償，如有不足，始得就丑地賣得之價金受償。故執行法院於拍

54、賣時應訂明子地賣得之價金已足清償乙之債權時，丑地不予拍定之條件。按本項規定雖係採債務人優先負擔主義，然此亦僅在限制抵押權人應先就債務人之抵押物賣得之價金，受償其擔保債權，對抵押權人究係選擇何一抵押物聲請拍賣，初無任何影響。其次，經拍賣之債務人之抵押物，如有後次序抵押權存在，該後次序抵押權人自有第八七五條之四第二款之適用。2.於共同抵押權人聲請就抵押物全部或部分同時拍賣，而其實得之價金超過所擔保之債權額時，經拍賣之各抵押物對債權分擔金額之計算，準用第八七五條之二規定(八七五之三)。亦即各抵押物就其實得之價金，應依第八七五條之二規定之分擔額，分配擔保債權之清償。例如未限定各抵押物負擔金額之情形，依

55、該條第一項第一款規定，係依各抵押物價值比例，定其分配清償債權之金額，是為採取價額比例分擔主義。例如：甲為擔保對乙之一千萬元債務由甲、丙、丁分別提供子、丑、寅三宗土地，設定抵押權於乙，而均未限定各抵押物所負擔之金額。乙選擇聲請就子、丑、寅地全部同時拍賣，其賣得之價金分別為二百萬元、七百萬元、三百萬元，於子地優先負擔清償後(八七五之一)，所餘擔保債權為八百萬元，則丑地分擔之金額是五百六十萬元，即【八百萬元×(七百萬元÷一千萬元 )】，該一千萬元是丑、寅地賣得之總價。寅地則為二百四十萬元，即【八百萬元×(三百萬元÷一千萬元)】。執行法院應按上述分配之金額，清償

56、抵押權人擔保債權， 抵押權人對此並無指定或選擇之權。(三)物上保證人之求償權及承受權與後次序抵押權人之承受權（875-4）共同抵押權之各抵押物依第八七五條之二規定，各有其內部分擔擔保債權之金額，則於抵押權人選擇就一個或部分抵押物聲請拍賣，就其實得之價金受償之債權額，超過該抵押物應分擔之金額時，為謀物上保證人間及後次序抵押權人之公平，民法遂採調整主義。第八七五條之四明定：為同一債權之擔保，於數不動產上設定抵押權者，在各抵押物分別拍賣時，適用下列規定：一、經拍賣之抵押物為債務人以外之第三人所有，而抵押權人就該抵押物賣得價金受償之債權額超過其分擔額時，該抵押物所有人就超過分擔額之範圍內，得請求其餘未

57、拍賣之其他第三人償還其供擔保抵押物應分擔之部分，並對該第三人之抵押物，以其分擔額為限，承受抵押權人之權利，但不得有害於該抵押權之利益(第一款)。二、經拍賣之抵押物為同一人所有，而抵押權人就抵押物賣得價金受償之債權額超過其分擔額時，該抵押物之後次序抵押權人就超過分擔之範圍內，對其餘未拍賣之同一人供擔保之抵押物，承受實行抵押權人之權利，但不得有害於該抵押權之利益(第二款)。茲據此規定析述如下 :1.物上保證人間之求償權及承受權(八七五之四1) 本款之求償權及承受權人為抵押物經拍賣之物上保證人，且該抵押物賣得價金受償之債權額超過其分擔額者。亦即具有求償及承受權之物上保證人必須是其提供之抵押物，經拍賣後已失其所有權，而抵押權人就該抵押物賣得價金受償之債權額，已超過依第八七五條之二規定計算之內部分擔額。至抵押權人之擔保債權究是受債權全部或一部之清償，則非所間。其次，其相對人係抵押物未經拍賣之他物上保證人。至求償及承受之範圍係該物上保證人超過其內部分擔額部分，且為受承受之物上保證人就其抵押物，依第八七五條之二規定計算之分擔額為限。例如：甲為擔保對乙六百萬元之債務，由丙、丁、戊分別提供己有之子、丑、寅三宗土地設定抵押權於乙，均未限定各抵押物所負擔之金額。嗣甲逾期未能清償，乙遂聲請拍賣子、丑二地，子地賣得價金為五