担保性房屋买卖合同法律性质探讨,兼评《民间借贷司法解释》第24条(开题)4.21

1、拟定的毕业设计(论文)题目一、选题依据(包括目的、意义、国内外现状和发展趋势，主要参考文献)：1研究目的名为房屋买卖实为借款担保的认定，当在遇到该类的问题时，法院是否根据房 屋买卖合同约定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等多 方面进行了综合考虑。以此来体现出法律的公平性，防止国家、出借人、借款人 等多方利益受损。2. 研究意义本文将对担保性房屋买卖合同法律性质进行探讨，并评析民间借贷司法解释 第24条，并通过实际案例来进行辅助论证，最终提出完善我国民间借贷法律的 建议，希望对我国法院的判决和相关人士起到一定的参考作用。3国内外现状陆青认为，房屋买卖合同将不动产作为贷款债权的

2、担保，因未登记且类型、 内容有违物权法定原则，故不发生物权效力，不能设定担保物权。同时，担保法 以禁止流质条款为一般原则，故合同中关于“标的物所有权移转至买受人(债权 人)”的约定属于流质条款，且该约定规避流押禁止的明文规定，因而无效。高治认为，通过签订房屋买卖合同的担保，与让与担保制度的唯一区别就 在于：对于此种类型的担保，担保物所有权移转至债权人，发生在债务人不履行 债务后；而适用让与担保制度时，担保物所有权移转至债权人，发生在债务履行 期届满前。故而，它属于一种非典型担保物权，应当与让与担保制度一样获得承 认，并取名曰“后让与担保”。4. 发展趋势对名义上为房屋买卖合同实为借款担保合同的

3、性质认定，理论界和实务界有两 种立场：一种观点认为，应在房屋买卖合同的外观下找寻合同双方真实的意思表 示，并以真实的意思来进行认定。如果实质是借款担保合同，因此约定属于出借 人与借款人在债务履行期届满前，变相约定将担保财产归出借人所有，符合流质 契约的要件，应认定为无效合同，不应支持出借人要求履行房屋买卖合同并过户 等诉求。另一种观点认为以房屋买卖作为借款合同的担保，是一种正在形成的习 惯法担保物权，应当被命名为后让与担保，并得到承认。它与让与担保的区别在 于，让与担保是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有 权等权利转移于担保权人，而担保权人于债务清偿后，担保标的物应返还于

4、债务 人或者第三人，债务不履行时，担保权人得就该标的物优先受偿的非典型担保物 权；而后让与担保是债务人为担保债权人的债权实现，用房屋买卖合同的方式， 约定若债务人不履行合同时，将房屋买卖合同约定的房产转让给债权人，担保权 人得就该买卖标的物优先受清偿，实现自己的债权。二者均系担保物权，只是一 个是先转移所有权，一个是后转移所有权，其余基本相同，故均应得到认可并规 范。5. 主要参考文献1 陆青.以房抵债协议的法理分析一一最高人民法院公报载朱俊芳案”评 释J.法学研究.2015(03)2 高治.担保型买卖合同纠纷的法理辨析与裁判对策J.人民司法.2014(23)3 梁曙明，刘牧晗借贷关系中签订房

5、屋买卖合同并备案登记属于让与担保J.人民司法.2014(16)4 董学立.也论 后让与担保”一-杨立新教授商榷J.中国法学.2014(03) 陈本寒新类型担保的法律定位J.清华法学.2014(02) 刘琨以物抵债协议不宜认定为流质契约J.人民司法 2014(02)7 杨立新.后让与担保：一个正在形成的习惯法担保物权J.中国法学 2013(03)8 程啸.房屋登记办法中在建工程抵押权登记的理解与适用一一房屋登记办法研讨之四J.中国房地产 2008(07)9 孙鹏,王勤劳.流质条款效力论J.法学.2008(01)二、研究内容(具体研究/设计内容，重点解决的问题，预期结果)：1研究内容本文将对担保性

6、房屋买卖合同法律性质进行探讨，并评析民间借贷司法解释 第24条，并通过实际案例来进行辅助论证，最终提出完善我国民间借贷法律的 建议。2. 重点解决的问题(1) 我国民间借贷的司法解释中第 24条的全面理解和解析(2) 本文案例中，借贷双方是否有存在违背常理的因素(3) 如何完善我国的民间借贷体系(4) 进一步加强我国民间借贷监管的必要性3. 预期结果以论文的形式呈现。、研究/设计方案(包括研究 /设计方法、技术路线，理论分析、计算、实验方 法和步骤及其可行性，可能出现的技术问题及解决办法）： 1研究方案1绪论1.1选题背景1.2研究的意义1.3国内外研究综述2担保性房屋买卖现状及民间借贷分析2

7、.1国内担保性房屋买卖现状2.2国内民间借贷的运作模式2.3国内民间借贷的问题分析3担保性房屋买卖纠纷一一案例分析3.1案例的概述3.2案情分析3.3法院的裁决3.4案例中问题成因分析4完善我国经济监管的建议及措施4.1加大民间借贷的监管力度4.2完善民间借贷的司法解释4.3 提升借贷双方的权益保障5展望及结论2.可能出现的技术问题及解决办法可能遇到的困难：参考文献的查阅和收集，因为国内的有关文献较多，但是国外 的参考文献一般都是以英文或者地方文为主在查阅和翻译的过程中会遇到困难。对于论文写作的整体性把握，对论文的整体框架和个别分析的细节存在疑问。 解决方法：加强与导师沟通：在论文指导老师耐心的指导和帮助下，对写作中出 现的问题和潜在的问题作出解决办法。查阅大量的文献：通过学习的图书馆和阅 读时查阅大量的有关书籍和国内外的参考文献。四、创新之处：本文通过现实生活中的实际案例分析， 来进行担保性房屋买卖合同法律性质的 探讨，并对民间借贷司法解释中第 24条做出进一步的解释和分析。五、工作基础及条件：查阅大量的相关文献，建立论文的理论基础；根据案例中的案情进行分步解析, 深入了解案情中的每一细节，并对其做出分析。毕业设计（论文）工作计划时间工作内容预期结果布置毕业论文，选定毕业论文题目微信营销。 下达任务书。选题2015.11.21收集